青島樓市成交慘淡急壞開發(fā)商 價格普調(diào)成大勢

　　2011年的國慶長假對于青島樓市來說，也算是“休假”了。據(jù)銀海世邦地產(chǎn)機構統(tǒng)計，10月3日—9日，全市住宅簽約量大幅回落，簽約面積環(huán)比下滑46.1%。有人猜想，照目前趨勢，樓市很快就會再現(xiàn)2008年的全面下調(diào)局面。

　　“退房潮”是否再掀浪濤

　　●樓市現(xiàn)狀

　　“保值承諾”復出市場

　　隨著樓市的低迷與價格走向的不確定性。青島開發(fā)企業(yè)為了給購房真以信心，推出了一系列刺激措施。其中一家開發(fā)企業(yè)打出“3年房產(chǎn)保值約定”的承諾。這個約定其實并非樓市的“新發(fā)明”。

　　●2008對照

　　在2008年樓市低迷期，就已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)的“法寶”之一。當時青島有多家開發(fā)商打出了類似“承諾”。市北區(qū)一樓盤提出“面向社會公開承諾：凡購買該公司開發(fā)的某項目住宅的業(yè)主，其所購房屋自交付之日起滿三年，升值額達不到該戶房屋總價款的12%，差額部分由開發(fā)企業(yè)給予補償?！毕囝愃频氖情_發(fā)區(qū)一樓盤進一步提出“旗下項目不降價”。當時這家企業(yè)明確表示 “在地產(chǎn)市場整體低迷的態(tài)勢下，將積極響應政府的救市號召，本著對社會、特別是對老業(yè)主負責任的態(tài)度，提出旗下項目不為了短期企業(yè)經(jīng)濟效益而降價，盡企業(yè)公民強大的責任使命，引導市場健康、穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

　　●樓市分析

　　2008年樓市的一大現(xiàn)象就是因為價格落差而導致的“退房潮”。青島多個樓盤前期業(yè)主因開發(fā)企業(yè)下調(diào)價格而提出退房，并引發(fā)部分樓盤集中退房行為。在當時，部分開發(fā)企業(yè)為了防止此類事件發(fā)生，也想了不少辦法，其中比較典型的就是為樓盤保值做出承諾。這是開發(fā)企業(yè)應對樓市退房大潮的一次有力出擊。在2008年雖然引發(fā)了不少爭議，但在某種程度上也穩(wěn)定了這些項目購房者的心態(tài)，沒有因其他樓盤降價而導致連鎖反應。隨后樓市進入了2009年的活躍期，這些承諾樓盤因為市場形勢逆轉，保值已經(jīng)不是問題，因而其承諾內(nèi)容自然也不需強調(diào)。

????相對于2008年的局勢。此次開發(fā)企業(yè)再度使出“保值承諾”是否有效呢？從部分網(wǎng)友的反應看，大家還是比較關注此類信息。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前與2008年最大的不同就在于：當時市場政策是導向于“救市”，因而多項支持樓市政策出臺，最終完成了市場的形勢轉化。如今，調(diào)控政策未見松動跡象，甚至有傳言還將有加大房產(chǎn)稅征收范圍等進一步調(diào)控措施，因此，未來樓市走向依然不明朗。開發(fā)企業(yè)此時做出“保值承諾”需要勇氣與毅力，也是考驗其實力的一次機會。對于“保值承諾”，開發(fā)商希望寄托于政策的寬松期早日到來，這具有一定的變數(shù)。

????價格普調(diào)成為大勢

????●樓市現(xiàn)狀 促銷只提優(yōu)惠不談降價

????只要是曾經(jīng)將電話信息給過地產(chǎn)項目，就會遭遇促銷圍堵，這是今年樓市進入“金九銀十”以來的正常現(xiàn)象。但讓購房者宋先生納悶的是：開發(fā)企業(yè)這么急為什么就是只提優(yōu)惠不提降價呢？

????開發(fā)商爭相舉辦各類活動，推出多重優(yōu)惠：限時優(yōu)惠；贈送萬元淘房券；贈送精裝車位；推出兩套特價房，享8.8折優(yōu)惠；樓盤認籌，最高2萬元抵11.5萬元……除了價格的優(yōu)惠，名目繁多的活動也層出不窮，送加油卡、花生油、抽獎去香港旅游之類的禮包，花樣多多。

????宋先生表示，像折扣+“買房送車位”這樣的優(yōu)惠，車位的市場價是8萬多，加上折扣的優(yōu)惠，相當于優(yōu)惠了近十萬元，優(yōu)惠意味著價格的暗降。可到了這種地步，為什么還不干脆直接把價格下調(diào)，而是玩起了文字游戲。

? ?●2008對照

????相對于目前市場上對于降價的“躲躲藏藏”態(tài)度，2008年市場則是另一番景象：

????2008年13個住宅樓盤于11月集體開盤。13個樓盤的開盤價格普遍比原來預期的要低，而且90平方米以下的房源占到較大比例，性價比還是比較高的。比如四方一樓盤，業(yè)內(nèi)人士原本預計會以7500元/平方米的起價開盤，但實際開盤價格降了700元。市北一樓盤開價低于市場近3000元每平方米。從2008年1-11月份的成交均價走勢圖上看，2008年市內(nèi)四區(qū)商品住宅的成交均價起伏波動很大，但總趨勢是向下的，2008年上半年成交均價在9000元/平米左右徘徊，7月份以后成交均價明顯下挫維持在7500元/平米的價位。

????●樓市分析

????現(xiàn)在再來看這份統(tǒng)計，不少人會有“恍若隔世”的感覺。僅僅三年，青島樓市就已經(jīng)翻過“萬元大山”。那么如今青島樓市是否會出現(xiàn)如此大規(guī)模的普調(diào)局面嗎？對此，業(yè)內(nèi)人士基本都不明確表態(tài)。記者了解到，不少業(yè)內(nèi)人士擔心如果降價信號過于明確，可能會引起更強烈的觀望情緒，這也是開發(fā)企業(yè)寧可以優(yōu)惠方式“暗降”也不明降的關鍵點。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在市場降價的也許只是個時機問題。只要一家在業(yè)內(nèi)具有一定品牌影響力的樓盤率先“行動”，整個局面可能會迅速改變。

????●樓市現(xiàn)狀 “金十”再現(xiàn)慘淡行情

????據(jù)市國土資源房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”在線發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月1日，全市新建住宅共成交120套，即墨以45套居首位，除此之外，城陽、黃島、嶗山成交均為十多套，市內(nèi)四區(qū)幾乎交白卷。10月2日，全市新建住宅共成交87套，除即墨外，其他區(qū)市成交均為個位數(shù)。10月3日，全市住宅共成交72套，創(chuàng)下整個“十一”期間的最低谷，城陽區(qū)成交6套，李滄區(qū)成交4套，膠州市成交3套，僅即墨成交為兩位數(shù)，可見行情之慘淡。10月4日，成交120套；10月5日，成交了110套；10月6日，成交了84套；10月7日，成交了123套。綜上，“十一”長假期間全市新建住宅共成交716套，平均每天成交量剛過100套。

????與新房的慘淡相比，二手房的交易已跌到了冰點。10月1日，全市二手房僅成交4套；2日，成交3套；3日，成交3套；4日，零成交；5日，成交2套；6日，成交1套。與此同時，各種促銷活動不見效果，而諸如“存量房七折優(yōu)惠取消”之類的不利消息卻仍在流傳。有專家預測四季度房價會下降2成。

????●2008對照

????2008年11月15日，由市建委、市財政局、市地稅局、市國土房管局、中國人民銀行青島中心支行、市住房公積金管理中心六個部門聯(lián)合制定的 《關于支持居民購買住房的意見》正式實施。進入11月后，隨著中央政府拉動內(nèi)需刺激消費等多項政策出臺，青島樓市開始出現(xiàn)“回暖”跡象，西海岸某樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，11月份看房的人較10月份有明顯回升，“有了人氣就能帶動樓盤的銷售”。而15日青島救市新政實施后，原本有些悲觀的地產(chǎn)開發(fā)商心態(tài)有了調(diào)整，重新“對未來地產(chǎn)市場樂觀起來”。11月份諸多項目紛紛開盤出售，從另一面顯示了樓市回暖的痕跡。

????●樓市分析

????誰來拯救樓市？有業(yè)內(nèi)人士推測：“歐債危機”或許會成為中國樓市的 “救世主”。2011年中國樓市調(diào)控正趕上歐債危機持續(xù)發(fā)酵，全球經(jīng)濟面臨再次探底危險，這不禁讓人聯(lián)想到08年美債危機時的國內(nèi)樓市，當時在調(diào)控的最關鍵時刻，政府選擇了出手救市，開發(fā)商僥幸逃過一劫。今年情況雖然很是相似，但已不是從前，不少開發(fā)商卻仍在“硬扛”，希望政府再來一次救市。

????但對此，國內(nèi)多位專家都表示：沒可能。

????業(yè)內(nèi)人士指出，關于價格折扣，相比2008年10月，可謂差距明顯。當前多數(shù)項目只有5%左右的優(yōu)惠幅度，而2008年同期則已達10%～15%。四季度，預計通脹仍處相對高位，貨幣政策放松的可能性并不大，除非歐債危機惡化，進而顯著影響中國經(jīng)濟增長。貨幣政策不松，樓市調(diào)控亦無放松空間。

????還有專家認為限購是強制性抑制需求，而沒有化解需求，一旦放開，被壓抑的需求就會如洪水泛濫，會導致房價報復性反彈，樓市將坐等滅亡。所以，面對調(diào)控中出現(xiàn)的突發(fā)問題，政府對政策“小修小補”是現(xiàn)實的需要，是“維穩(wěn)”的需要，但是宏觀政策的大方向不會變動，目的不達到，調(diào)控就絕不會終止。

????所以，想等外來因素救市目前看沒什么機會。只有樓市依靠自身調(diào)整才能救自己。