全國(guó)過半大中城市房?jī)r(jià)停漲

????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲，16個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。從整體看房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄，樓市正朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。專家指出，全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續(xù)和深入，尤其是全局性把握限貸、限購(gòu)等關(guān)鍵點(diǎn)。

?????46個(gè)城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)停漲

????數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比7月份，70個(gè)大中城市8月份新建商品住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)，即共有46個(gè)城市實(shí)現(xiàn)停漲，比7月份增加了15個(gè)。7月份70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，這是2009年以來首次出現(xiàn)了過半城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q，而且，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q的城市數(shù)量一下子比7月份多出了近一半，可見政策見效比較快、比較明顯。

????即便是環(huán)比價(jià)格上漲的城市，整體看其漲幅也明顯低于7月份。7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大的城市是瀘州市，漲幅為0.8％，但8月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4％，瀘州市環(huán)比漲幅僅0.2％。8月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲最快的城市是宜昌市，漲幅也僅為0.4％。此外，最大漲幅低于最大跌幅，數(shù)據(jù)顯示，同期新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降最快的重慶市降幅為0.5％。

????據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅僅為0.02個(gè)百分點(diǎn)，這一指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)下降；二手住宅價(jià)格環(huán)比平均下跌了0.05個(gè)百分點(diǎn)，這更是今年以來的首次下調(diào)。

????楊紅旭認(rèn)為：“從停漲的城市數(shù)量、漲跌幅等指標(biāo)來看，大中城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)受到了一定程度的抑制，樓市已經(jīng)到了停漲的臨界點(diǎn)，全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯現(xiàn)，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，更多城市將迎來價(jià)格調(diào)整，拐點(diǎn)將在半年內(nèi)進(jìn)一步確立?！?/p>

????70城市房?jī)r(jià)同比仍上漲

????對(duì)于這一變化，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在以限購(gòu)、限貸為代表的調(diào)控政策持續(xù)作用下，樓市投資投機(jī)行為受到了抑制；從另一層面來看，在物價(jià)回落艱難的情況下，以控通脹為首的政策難以轉(zhuǎn)向，從緊的貨幣政策還將延續(xù)，年內(nèi)利率將維持高位市場(chǎng)難以獲得持續(xù)的寬松。

????細(xì)分來看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，70個(gè)大中城市中，限購(gòu)的城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.01％，同比為4.29％；而非限購(gòu)城市這兩個(gè)指數(shù)分別是0.02％和4.55％?！斑@反映出限購(gòu)依然是見效比較明顯的調(diào)控措施?！睆埓髠ケ硎?。

????盡管如此，但從同比來看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市尚有1個(gè)，而8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比全部為上漲，無一下降。

????對(duì)此，楊紅旭認(rèn)為，由于同比的數(shù)據(jù)是從2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市場(chǎng)上房?jī)r(jià)實(shí)際變動(dòng)較快，這一數(shù)據(jù)的變化不排除是源自去年底的翹尾因素。另外，來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，二、三線城市特別是未限購(gòu)城市依然處于量?jī)r(jià)繼續(xù)慣性上漲的過程中，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市以二、三線居多。張大偉認(rèn)為，這說明在目前樓市已經(jīng)處在前所未有的重壓之下，調(diào)控效果依然難以明顯地完全實(shí)現(xiàn)，這主要是因?yàn)榱鲃?dòng)性仍然過大；過分放大了樓市在上輪經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)中的作用；CPI依然持續(xù)高位運(yùn)行。

????楊紅旭表示，這一方面說明調(diào)控效應(yīng)有待進(jìn)一步顯現(xiàn)；另一方面也說明調(diào)控仍然不能放松。

????全國(guó)性買方市場(chǎng)逐步到來

????8月份多個(gè)城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)是市場(chǎng)狀況的真實(shí)寫照。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，8月份北京、深圳等地樓市成交降幅較大。而從樓市歷次走勢(shì)來看，在調(diào)控之下，如果8月份市場(chǎng)難以大幅反彈，傳統(tǒng)的“金九銀十”以及四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)都將不容樂觀。

????楊紅旭表示，下一階段更多的項(xiàng)目將會(huì)采取降價(jià)求量的營(yíng)銷方式，快則一兩個(gè)月之內(nèi)，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)就能確立，但成交量存在變數(shù)，因?yàn)殚_發(fā)商在年末將會(huì)加大推盤力度。

????樓市還存在其他的變數(shù)。首先是在目前房?jī)r(jià)依然變動(dòng)較大的三線城市，限購(gòu)令難以進(jìn)一步落實(shí)；另外，以限價(jià)代替限購(gòu)可能會(huì)影響全國(guó)的調(diào)控效果。而對(duì)于開發(fā)商而言，縮減投資、多渠道融資也使得一些房企有恃無恐，堅(jiān)持高房?jī)r(jià)。

????在預(yù)期方面，央行發(fā)布的三季度居民儲(chǔ)戶調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，75.6％的居民認(rèn)為“過高，難以接受”，為2009年以來的最高值；而對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，僅8％的居民預(yù)期將“下降”。

????張大偉表示，就全國(guó)而言，高房?jī)r(jià)能否被抑制最關(guān)鍵在于信貸，因此對(duì)全國(guó)樓市信貸從緊、降低樓市的投資杠桿率十分有必要。同時(shí)，也需在一些城市利用限購(gòu)控制樓市的非理性購(gòu)買力，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，為保障房大量供應(yīng)后的雙軌制贏得供應(yīng)時(shí)間和價(jià)格空間。

????據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月全國(guó)住宅新開工面積為102089萬平方米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米，差額高達(dá)6.5億平方米，這顯示出樓市的潛在供應(yīng)量較大。

????張大偉表示，限購(gòu)政策周期內(nèi)，在金融貸款和其他融資渠道收緊的情況下，開發(fā)商越來越依賴于項(xiàng)目回籠資金，勢(shì)必會(huì)更多地通過降價(jià)求售來獲取資金，全國(guó)性的買方市場(chǎng)將逐步到來。

????調(diào)控效果顯現(xiàn)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌

????著名房地產(chǎn)分析師謝逸楓接受采訪時(shí)表示，國(guó)家調(diào)控政策的有效執(zhí)行，是北京新建住宅價(jià)格連續(xù)3月漲停，同比漲幅連續(xù)8月下降，漲停城市不斷出現(xiàn)的根本性因素。

????貨幣政策持續(xù)收緊和保障房投資建設(shè)加強(qiáng)，令開發(fā)商資金吃緊，“降價(jià)換量”樓盤增多。

????另外，購(gòu)房者越來越理性，開發(fā)商理庫(kù)存上升，樓市購(gòu)買力萎縮，房企不敢漲價(jià)。

????對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，全國(guó)人大前副委員長(zhǎng)成思危在夏季達(dá)沃斯論壇上表示，“房?jī)r(jià)最多下降25%，但房?jī)r(jià)大跌的可能性不大?！安灰诖?jī)r(jià)大跌，因?yàn)榇蟮鴷?huì)給各方面帶來問題，已經(jīng)買房的人資產(chǎn)會(huì)縮水，銀行也會(huì)受到影響?！背伤嘉Ｕf。

????二三線城市限購(gòu)刻不容緩

????謝逸楓接受采訪時(shí)表示，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降或者持平的城市不斷增加的現(xiàn)象，說明國(guó)務(wù)院已經(jīng)實(shí)現(xiàn)今年樓市政策調(diào)控效果和價(jià)格控制目標(biāo)，房?jī)r(jià)漲幅回落明顯加快。

????當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲過快趨勢(shì)得到強(qiáng)有力的遏制，房?jī)r(jià)回到正常合理水平和樓市回歸理性狀態(tài)指日可待。但未限購(gòu)部分二三線城市房?jī)r(jià)依然保持小幅度上漲的趨勢(shì)，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)反彈上漲的信號(hào)。

????毫無疑問，二三線城市限購(gòu)政策和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市擴(kuò)容及加大保障房投資建設(shè)可謂是刻不容緩，不排除住建部加大對(duì)限購(gòu)和保障房及價(jià)格控制目標(biāo)落實(shí)不到位的地方政府官員問責(zé)力度。

????一方面是確保國(guó)務(wù)院調(diào)控成果，繼續(xù)遏制投資投機(jī)炒房需求。另外一方面是防止未限購(gòu)的部分二三線城市房?jī)r(jià)不合理的上漲，特別是在金九銀十樓市傳統(tǒng)黃金銷售旺季。

????本地?cái)?shù)據(jù)島城小戶型環(huán)比降0.6%

????8月份青島新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.6%；新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.8%；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比上漲2.9%。

????新建商品住宅分戶型看：90平方米及以下價(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比上漲4.1%；90~144平方米價(jià)格與上月持平，同比上漲6.1%；144平方米以上價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.3%。

????青島市國(guó)土資源和房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)顯示，中秋節(jié)小長(zhǎng)假3天，青島新房成交量?jī)H為206套。而在假期前，青島新房日均成交量一直維持在200套左右。

????新房銷售量上不去，積壓量也就越來越多。數(shù)據(jù)顯示，截至本月17日，我市新房可售房源達(dá)到112263套，突破了10萬套，已創(chuàng)下近兩三年來的最高值，銷售最為火爆的去年全年才賣了10萬套新房，月均成交達(dá)到9000套。而進(jìn)入2011年，多個(gè)月份成交量不足7000套，就算以7000套的月銷量為平均數(shù)計(jì)算，今年這11.2萬套的可售房源，也至少要賣16個(gè)月。

????■相關(guān)新聞

????我國(guó)或?qū)⑷∠恋毓?yīng)雙軌制 據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)土資源部近日透露，我國(guó)將逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面。國(guó)家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。

????所謂土地供應(yīng)雙軌制，簡(jiǎn)單說就是通過兩種方式完成土地供應(yīng)：一是政府無償劃撥國(guó)有土地給使用單位；一是通過市場(chǎng)化手段有償出讓國(guó)有土地，目前主要是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。

????甘藏春表示，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)最終將取消土地供應(yīng)雙軌制。下一步，按照資源市場(chǎng)配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴(kuò)大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。

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????減少特權(quán)有利公平

????劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營(yíng)利性公共需求，確實(shí)應(yīng)當(dāng)降低成本。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒稱，有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

????俞明軒表示，取消雙軌制能夠促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。

????取消雙軌制能減少特權(quán)用地，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。俞明軒說，所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相同土地成本，取消某些單位用地的特權(quán)，真正實(shí)現(xiàn)公平。比如，某些事業(yè)單位用劃撥土地建樓，但做的是營(yíng)利性或半營(yíng)利性的生意，這對(duì)拿出讓土地蓋樓的其他經(jīng)濟(jì)主體就不公平。

????取消雙軌制對(duì)農(nóng)村土地也將帶來有利影響。俞明軒表示，目前政府劃撥土地主要有兩個(gè)來源，少部分從政府的存量地里劃撥，但大部分是從農(nóng)村集體土地中征地后劃撥。此前，由于劃撥土地成本低，農(nóng)民所得的補(bǔ)償很少。取消土地供應(yīng)雙軌制后，被征的農(nóng)村土地出讓價(jià)值提高，補(bǔ)償額也可能增加，補(bǔ)償將更到位。