二手房中介遭遇猛烈陣痛 3個(gè)月賣不出一套房

青島二手房中介遭遇猛烈陣痛

??　興奮、遇冷、煎熬、期盼，充滿戲劇性的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，是時(shí)下青島市民茶余飯后百談不厭的話題。然而，對(duì)于二手房中介公司而言，可謂“五味俱全”。陣痛總是有的，但這次來(lái)得更為猛烈。

　　回首今年6月、7月、8月三個(gè)月，隨著不斷加息和信貸緊縮政策“滯后效應(yīng)”的逐漸呈現(xiàn)，使得原本就是淡季的二手房交易市場(chǎng)在這段時(shí)日里更是雪上加霜。

　　東海路一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問(wèn)孟晨輝

??? 連續(xù)3個(gè)月沒賣出一套房子

　　上午8時(shí)30分，孟晨輝像往常那樣來(lái)到店里。打掃衛(wèi)生之后，他將寫滿各類房源信息的廣告牌張貼到店門口，接著再打開辦公桌上的電腦查閱有關(guān)二手房的行情和政策，等待著客戶上門……

　　這樣的生活持續(xù)了半年多。

　　去年最高一月業(yè)績(jī)做到13萬(wàn)元

??? 今年26歲的孟晨輝雖說(shuō)年紀(jì)不大，但已是房屋中介行當(dāng)里的 “老人”了，他從2007年就開始做中介，如今風(fēng)風(fēng)雨雨走過(guò)了4年多的時(shí)光?！耙f(shuō)風(fēng)雨，我剛一入行就見識(shí)了，但今年這股沉默實(shí)在是太久了，而且政策還在不斷變……”小孟說(shuō)，受2008年世界金融危機(jī)的影響，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，二手房市場(chǎng)也不能幸免，大量的中介離職、轉(zhuǎn)行，與小孟一同跨入同一家中介公司的20人，最后僅剩下他和另外一個(gè)小伙子?！耙?yàn)閯側(cè)胄校沂潜е鴮W(xué)習(xí)的心態(tài)，所以沒有像其他同事那樣，市場(chǎng)一不好就走人?！?/p>

　　小孟的這份堅(jiān)持換來(lái)了極大的收獲，2009年4月份起直至2010年年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)一路飛奔，市場(chǎng)從回暖直至火爆，再到癲狂，但購(gòu)房者的勁頭誰(shuí)也擋不住，小孟也因此忙得暈頭轉(zhuǎn)向，成交量總是穩(wěn)居前列。那時(shí)候的他，常常要忙到晚上7點(diǎn)多才能回家，最高的一個(gè)月光傭金就13萬(wàn)元。

　　而他所在的東海路以南片區(qū)，各個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)也蹭蹭蹭地漲，僅僅一年時(shí)間，海悅中心從均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米漲到了1.8萬(wàn)元/平方米，銀澳花園從1.3萬(wàn)元/平方米漲到了2萬(wàn)元/平方米，緊貼著海岸線的如意花園從1.8萬(wàn)元/平方米漲到了3.3萬(wàn)元/平方米，擁有絕佳海景的海信燕島國(guó)際公寓從2萬(wàn)元/平方米漲到了如今的4萬(wàn)元/平方米。“漲成這樣了，買家還是一個(gè)接一個(gè)，房東不跳價(jià)才怪?！毙∶嫌∠笞钌羁痰木褪呛Ｐ叛鄭u國(guó)際公寓一套海景房，去年年中房東報(bào)價(jià)540萬(wàn)元，一個(gè)禮拜后就接到房東電話說(shuō)“540萬(wàn)太低了，我賣600萬(wàn)元”，“他這一跳價(jià)，把我計(jì)劃都打亂了，但沒想到客戶比我淡定多了，幾乎沒多想就應(yīng)允了。眼看就要簽合同了，沒想到房東又臨門一腳，再加價(jià)20萬(wàn)，最后以620萬(wàn)元成交。不過(guò)僅半年時(shí)間，這套620萬(wàn)元的看海豪宅已經(jīng)漲到750萬(wàn)元的市值了。”去年的市場(chǎng)怎能用一個(gè)“癲狂”形容。

　　今年年初

　　限購(gòu)令一來(lái)外地客悄然退場(chǎng)

　　但好景不長(zhǎng)。不滿5年的普通住房營(yíng)業(yè)稅由差額變?nèi)~，一套總價(jià)200多萬(wàn)元的房子交易成本憑空多出七八萬(wàn)元。由于買賣雙方誰(shuí)都不愿意為這突如其來(lái)的不可抗力買單，不少已快收尾的單子無(wú)奈“泡湯”。緊接著，更為嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”出臺(tái)了，曾經(jīng)是沿海豪宅最大的買主——外地客戶已如潮水般退場(chǎng)，大部分本地客戶也因持有多套住宅而被限，整個(gè)市場(chǎng)瞬間“垮塌”。

　　談到這，小孟掩飾不住無(wú)奈與傷感。要不是“限購(gòu)令”，他本來(lái)有希望為一對(duì)香港夫婦實(shí)現(xiàn)在青購(gòu)買17套豪宅的目標(biāo)。他告訴記者，去年下半年有一對(duì)香港夫婦，在香港和美國(guó)分別擔(dān)任著名審計(jì)所高管，在短短一個(gè)月內(nèi)在市南區(qū)東海路一帶買了3套豪宅。“他們投資很有特點(diǎn)，都是稀缺型的多層洋房或者高層看海公寓，動(dòng)輒四五百萬(wàn)元一套，聲稱要在青島買17套。”但買到第4套時(shí)，“限購(gòu)令”來(lái)了，而且貸款利率加息的消息接踵而至，香港夫婦沒有“戀戰(zhàn)”，也無(wú)法“再戰(zhàn)”，悄然退場(chǎng)。

　　現(xiàn)在

　　一次詢價(jià)就讓大伙興奮

　　進(jìn)入2011年，這一切歸于平靜。

　　小孟已經(jīng)3個(gè)月沒賣出一套房了，而他身邊不少同事和同行半年沒開“和”也大有人在，僅靠租賃度日，期望能抵御寒冬。做一筆租賃的傭金，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上完成一套二手房成交的傭金，最好的一個(gè)月傭金業(yè)績(jī)量才剛過(guò)一萬(wàn)元。不要說(shuō)多拿提成，就是每月1580元的基本工資也常常拿不到全額。

　　為了全額拿到1580元的基本工資，他必須每月完成20個(gè)房源開發(fā)指標(biāo)、20個(gè)客源新增指標(biāo)、10個(gè)房源實(shí)地勘察指標(biāo)、30個(gè)帶客戶看房指標(biāo)?！斑@些指標(biāo)是我們公司多年來(lái)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的硬性考核指標(biāo)，市場(chǎng)好的時(shí)候，完成起來(lái)很輕松，就算沒完成，光拿傭金提成就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了基本工資，所以大家也不在意?！毙∶险f(shuō)，現(xiàn)在不但買房子的意愿低迷，與去年相比，現(xiàn)在放盤的業(yè)主也很少，一方面是由于長(zhǎng)時(shí)間沒有成交，另一方面價(jià)格低于業(yè)主的心理底線，他們干脆不賣了。為了完成一個(gè)指標(biāo)，要費(fèi)很大功夫。沒有人敢大意，哪怕是一個(gè)電話、一次詢價(jià)，都會(huì)讓大伙兒興奮好一陣。

　　未來(lái)

　　長(zhǎng)期看好二手房市場(chǎng)

??? “聽說(shuō)遲些時(shí)候，公司的店面都要做調(diào)整，我們店?yáng)|面的一家中介公司已經(jīng)關(guān)了?！甭燥@消沉的小孟說(shuō)，“干我們這行，心理素質(zhì)要好。未來(lái)市場(chǎng)總歸會(huì)有一個(gè)新的起點(diǎn)，短期看淡，長(zhǎng)期看好。市場(chǎng)總是有起有落，如果真的退出，哪天樓市回暖，再回來(lái)就來(lái)不及了。青島的城市幸福指數(shù)在提高，剛性需求、改善性需求仍處于歷史高位，這都是房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動(dòng)力和源泉，房產(chǎn)中介仍有很大的發(fā)展空間?！睂?duì)于青島樓市的未來(lái)，小孟仍持樂(lè)觀態(tài)度。

　　寧夏路附近一房屋中介門店店長(zhǎng) 劉子玉

　　同行競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

　　劉子玉是我市一大型房屋中介公司一門店店長(zhǎng)，其負(fù)責(zé)的中介門店位于寧夏路與山東路附近，上周四下午2時(shí)記者如約來(lái)到了她的店內(nèi)。走進(jìn)二樓的簽約室，見記者臉上的汗珠子，劉子玉趕緊說(shuō)：“這個(gè)屋空調(diào)現(xiàn)在一般不大開，你來(lái)之前我剛收拾了一下，空調(diào)也剛打開，實(shí)在不好意思?！?/p>

　　談到2011年的樓市行情時(shí)，一貫?zāi)苎缘乃齾s顯得有點(diǎn)訥言。“忙忙碌碌了大半年，回過(guò)頭看，手上成交的只有去年的零頭?！睆臉I(yè)7年的劉子玉告訴記者，今年買賣雙方都變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，一手房不斷打折優(yōu)惠也不好賣，更何況二手房交易涉及較多的費(fèi)用?！百u家不急著往外賣，要么放著，要么出租，買家呢到處詢價(jià)、探價(jià)，但就是不出手。去年錦繡華城小區(qū)出一套房就賣一套，今年共有八九套往外賣，吆喝半天沒賣出去，房東干脆放著不賣了。”劉子玉說(shuō)，夏天因?yàn)樘鞜?，本?lái)就是二手房交易的淡季，但今年不僅僅是“淡”，而是“寒”。

　　“現(xiàn)在一個(gè)經(jīng)紀(jì)人一個(gè)星期帶客戶看房的量趕不上去年一天，去年我們店干得最好的經(jīng)紀(jì)人一個(gè)月帶看量達(dá)到三四十組，也就是說(shuō)平均一天不止帶看一組客戶，到了周末甚至帶看三四組客戶，如此高的帶看量也就意味著成交量大增。而現(xiàn)在，很多潛在的買房者，光是詢價(jià)，真正去看房的沒幾個(gè)，連看房都懶得看哪能談得上成交？”劉子玉頗為無(wú)奈地說(shuō)，兩個(gè)月前有一位買家看中了一套房子，該買家到不同的中介報(bào)出了不同的價(jià)格，讓多個(gè)房產(chǎn)中介幫他去賣家那兒議價(jià)，這給賣家造成了有很多人搶購(gòu)其房子的 “錯(cuò)覺”，實(shí)際上這只是買家的“試盤”行為，最后買家還是沒出手。這要放在前兩年，只有賣家“跳價(jià)”的份兒。

　　在這般冷淡的行情下，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就更為激烈?！吧蟼€(gè)月，眼看我們店做的一單交易就要成了，但是賣家突然說(shuō)有人要出更高的價(jià)格，不愿意賣了?！眲⒆佑裾f(shuō)，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，相隔兩條街的一個(gè)同行故意從中作梗，給賣家電話說(shuō)有出價(jià)更高的買家，導(dǎo)致賣家“動(dòng)搖”。劉子玉說(shuō)，越是市場(chǎng)不景氣，一些不規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作就會(huì)越猖獗，走私單、不良競(jìng)爭(zhēng)等都成為很多中介正常過(guò)冬的一大困擾。

　　二手房房東 楊明

　　寧愿空著也不愿降價(jià)賣

　　“房子能賣就賣，不能賣就放著吧，也省心。”楊明說(shuō)這話時(shí)，滿身輕松，盡管5個(gè)月前他還在為如何賣掉手頭的小房子以換套大房子發(fā)愁。

　　楊明家住在市南區(qū)金環(huán)廣場(chǎng)，房子不大，67平方米，剛結(jié)婚時(shí)覺得房子還夠住，但現(xiàn)在眼看孩子都快上小學(xué)了，越看越覺得房子小?！扒皟赡旰⒆由嫌變簣@，我和對(duì)象工作忙，多數(shù)時(shí)候孩子是放到他奶奶家或是姥姥家，房子就還湊合住。今年孩子都上一年級(jí)了，戶口在我爸那兒。我們想給他提供一個(gè)更好的壞境讓他安心讀書，就計(jì)劃賣掉小房子，換個(gè)稍大的，離我爸媽近點(diǎn)，在錯(cuò)埠齡那兒。”楊明說(shuō)，今年3月份，他就把房子掛出去了，要價(jià)85萬(wàn)元?！皠傞_始看房的還挺多的，但看中的不多。有看得還滿意的，就問(wèn)能不能降降價(jià)。我這房子因?yàn)閼粜推飨?，不算很好，所以一開始我也沒‘獅子大開口’，報(bào)了個(gè)實(shí)在價(jià)，單價(jià)不到1萬(wàn)3，比其他的低了將近2000元。一聽到客戶說(shuō)能不能降降，我干脆不理，怎么說(shuō)房子的地角擺在那兒，市南中心地段，還愁賣？”楊明反問(wèn)道。

　　就這么斷斷續(xù)續(xù)地，“金三銀四”過(guò)去了，轉(zhuǎn)眼進(jìn)入5月，房子還是沒賣掉，有嫌戶型不好的，有希望能平攤稅費(fèi)的，更多的是希望能降降價(jià)，但都沒能談成。眼看離孩子上小學(xué)的日子越來(lái)越近，楊明被搞得心煩意亂，小的賣不了，大的就沒法買，但他就是在房?jī)r(jià)這一點(diǎn)上沒松口。

　　如今孩子上學(xué)了，楊明一家搬到父母家住，小房子已基本騰空了，就等著買主，為了省去租房的麻煩，楊明一直空著。“二手房交易的稅費(fèi)確實(shí)漲了不少，貸款也難了，但好地段的好房子也越來(lái)越少，我沒有降價(jià)的必要。等限購(gòu)一取消，這房?jī)r(jià)還不知要漲到什么地步呢?！睏蠲飨窠^大多數(shù)二手房房東一樣，寧愿房子空著，也不愿降價(jià)賣房。

　　說(shuō)法

　　二手房中介如何“過(guò)冬”？

　　房產(chǎn)調(diào)控方興未艾，樓市走向還不清晰，房?jī)r(jià)堅(jiān)冰還未融化，樓市一片“倒春寒”。但一場(chǎng)從中介行業(yè)悄然開始的洗牌已經(jīng)開始，二手房市場(chǎng)正在從 “夫妻店”的粗放式發(fā)展，向?qū)I(yè)方向發(fā)展。在一個(gè)個(gè)中介小門頭倒下的同時(shí)，具有品牌優(yōu)勢(shì)的大中介卻在不斷開疆拓土逆市求發(fā)展。以往只集中在市南、市北繁華地段的大中介，正在重新繪制中介版圖，將觸角伸向具有潛力的膠南、城陽(yáng)、嶗山等區(qū)域，并將業(yè)務(wù)范圍從純住宅向商業(yè)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變。

　　惠百家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人告訴記者，今年他們計(jì)劃新開設(shè)30個(gè)門店，由現(xiàn)在的50個(gè)增加到80個(gè)，向李滄區(qū)綠城、偉東等新興居住區(qū)擴(kuò)張。在目前這樣一個(gè)行情下謀求擴(kuò)張不是盲目的，首先他們有充分的資金實(shí)力，人才儲(chǔ)備也很充足。通過(guò)這幾個(gè)月的市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)、租賃業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快，這將是他們一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！半S著中介行業(yè)日趨規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，通過(guò)精細(xì)化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)招徠客戶的競(jìng)爭(zhēng)方式開始受到大型中介公司的重視。他們公司率先在青島中介行業(yè)推出特色服務(wù)，針對(duì)中高端客戶的需求為其量身制定房產(chǎn)解決方案，贏取高端住宅市場(chǎng)?！?/p>

　　無(wú)獨(dú)有偶，青島另一家大型中介——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)從3月以來(lái)，連續(xù)在膠南、李滄、嶗山、城陽(yáng)等地開設(shè)了6家分店。他們?cè)诶顪娴男碌晡挥趥|幸福之城旁邊，在城陽(yáng)的店則直接開在城陽(yáng)區(qū)核心地段正陽(yáng)路上，嶗山區(qū)的店位于深圳路，是嶗山區(qū)新房比較集中的區(qū)域，這幾家店都將眼光瞄向了新“領(lǐng)土”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理劉剛告訴記者，他們將拓展新的業(yè)務(wù)。

　　我市青房置換負(fù)責(zé)人秦彥告訴記者，在樓市行情好時(shí)，房子不愁賣，在好的地段，只要一張桌子、一個(gè)電話，一兩個(gè)人就可以開起中介。但是，現(xiàn)在樓市處于低迷期，市場(chǎng)需要細(xì)化、需要精耕細(xì)作，這時(shí)品牌中介的機(jī)會(huì)來(lái)了，他們可以充分發(fā)揮自己的資金優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)，為客戶提供更專業(yè)的服務(wù)，將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到更多領(lǐng)域。住宅市場(chǎng)的限購(gòu)，也給中介行業(yè)帶來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)，擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作、資源豐富的企業(yè)就可以在這一方面專業(yè)發(fā)展。此外，4月1日，首部規(guī)范房介市場(chǎng)的行業(yè)法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也開始實(shí)施，賺取差價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)、隨意要價(jià)等現(xiàn)象都將逐漸被清理。不規(guī)范的小中介將面臨更大的壓力，而大中介卻迎來(lái)一個(gè)新的機(jī)遇。（記者 孫靜芳)