二手房中介遭遇猛烈陣痛 3個月賣不出一套房

青島二手房中介遭遇猛烈陣痛

??　興奮、遇冷、煎熬、期盼，充滿戲劇性的房地產(chǎn)市場走勢，是時下青島市民茶余飯后百談不厭的話題。然而，對于二手房中介公司而言，可謂“五味俱全”。陣痛總是有的，但這次來得更為猛烈。

　　回首今年6月、7月、8月三個月，隨著不斷加息和信貸緊縮政策“滯后效應(yīng)”的逐漸呈現(xiàn)，使得原本就是淡季的二手房交易市場在這段時日里更是雪上加霜。

　　東海路一房產(chǎn)經(jīng)紀公司置業(yè)顧問孟晨輝

??? 連續(xù)3個月沒賣出一套房子

　　上午8時30分，孟晨輝像往常那樣來到店里。打掃衛(wèi)生之后，他將寫滿各類房源信息的廣告牌張貼到店門口，接著再打開辦公桌上的電腦查閱有關(guān)二手房的行情和政策，等待著客戶上門……

　　這樣的生活持續(xù)了半年多。

　　去年最高一月業(yè)績做到13萬元

??? 今年26歲的孟晨輝雖說年紀不大，但已是房屋中介行當里的 “老人”了，他從2007年就開始做中介，如今風(fēng)風(fēng)雨雨走過了4年多的時光。“要說風(fēng)雨，我剛一入行就見識了，但今年這股沉默實在是太久了，而且政策還在不斷變……”小孟說，受2008年世界金融危機的影響，當年全國房地產(chǎn)市場陷入低迷，二手房市場也不能幸免，大量的中介離職、轉(zhuǎn)行，與小孟一同跨入同一家中介公司的20人，最后僅剩下他和另外一個小伙子?！耙驗閯?cè)胄?，我是抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)，所以沒有像其他同事那樣，市場一不好就走人?！?/p>

　　小孟的這份堅持換來了極大的收獲，2009年4月份起直至2010年年底，房地產(chǎn)市場報復(fù)性反彈，房價一路飛奔，市場從回暖直至火爆，再到癲狂，但購房者的勁頭誰也擋不住，小孟也因此忙得暈頭轉(zhuǎn)向，成交量總是穩(wěn)居前列。那時候的他，常常要忙到晚上7點多才能回家，最高的一個月光傭金就13萬元。

　　而他所在的東海路以南片區(qū)，各個小區(qū)房價也蹭蹭蹭地漲，僅僅一年時間，海悅中心從均價1.2萬元/平方米漲到了1.8萬元/平方米，銀澳花園從1.3萬元/平方米漲到了2萬元/平方米，緊貼著海岸線的如意花園從1.8萬元/平方米漲到了3.3萬元/平方米，擁有絕佳海景的海信燕島國際公寓從2萬元/平方米漲到了如今的4萬元/平方米?！皾q成這樣了，買家還是一個接一個，房東不跳價才怪。”小孟印象最深刻的就是海信燕島國際公寓一套海景房，去年年中房東報價540萬元，一個禮拜后就接到房東電話說“540萬太低了，我賣600萬元”，“他這一跳價，把我計劃都打亂了，但沒想到客戶比我淡定多了，幾乎沒多想就應(yīng)允了。眼看就要簽合同了，沒想到房東又臨門一腳，再加價20萬，最后以620萬元成交。不過僅半年時間，這套620萬元的看海豪宅已經(jīng)漲到750萬元的市值了?！比ツ甑氖袌鲈跄苡靡粋€“癲狂”形容。

　　今年年初

　　限購令一來外地客悄然退場

　　但好景不長。不滿5年的普通住房營業(yè)稅由差額變?nèi)~，一套總價200多萬元的房子交易成本憑空多出七八萬元。由于買賣雙方誰都不愿意為這突如其來的不可抗力買單，不少已快收尾的單子無奈“泡湯”。緊接著，更為嚴厲的“限購令”出臺了，曾經(jīng)是沿海豪宅最大的買主——外地客戶已如潮水般退場，大部分本地客戶也因持有多套住宅而被限，整個市場瞬間“垮塌”。

　　談到這，小孟掩飾不住無奈與傷感。要不是“限購令”，他本來有希望為一對香港夫婦實現(xiàn)在青購買17套豪宅的目標。他告訴記者，去年下半年有一對香港夫婦，在香港和美國分別擔(dān)任著名審計所高管，在短短一個月內(nèi)在市南區(qū)東海路一帶買了3套豪宅。“他們投資很有特點，都是稀缺型的多層洋房或者高層看海公寓，動輒四五百萬元一套，聲稱要在青島買17套。”但買到第4套時，“限購令”來了，而且貸款利率加息的消息接踵而至，香港夫婦沒有“戀戰(zhàn)”，也無法“再戰(zhàn)”，悄然退場。

　　現(xiàn)在

　　一次詢價就讓大伙興奮

　　進入2011年，這一切歸于平靜。

　　小孟已經(jīng)3個月沒賣出一套房了，而他身邊不少同事和同行半年沒開“和”也大有人在，僅靠租賃度日，期望能抵御寒冬。做一筆租賃的傭金，顯然遠遠比不上完成一套二手房成交的傭金，最好的一個月傭金業(yè)績量才剛過一萬元。不要說多拿提成，就是每月1580元的基本工資也常常拿不到全額。

　　為了全額拿到1580元的基本工資，他必須每月完成20個房源開發(fā)指標、20個客源新增指標、10個房源實地勘察指標、30個帶客戶看房指標?！斑@些指標是我們公司多年來對經(jīng)紀人的硬性考核指標，市場好的時候，完成起來很輕松，就算沒完成，光拿傭金提成就遠遠超過了基本工資，所以大家也不在意?！毙∶险f，現(xiàn)在不但買房子的意愿低迷，與去年相比，現(xiàn)在放盤的業(yè)主也很少，一方面是由于長時間沒有成交，另一方面價格低于業(yè)主的心理底線，他們干脆不賣了。為了完成一個指標，要費很大功夫。沒有人敢大意，哪怕是一個電話、一次詢價，都會讓大伙兒興奮好一陣。

　　未來

　　長期看好二手房市場

??? “聽說遲些時候，公司的店面都要做調(diào)整，我們店東面的一家中介公司已經(jīng)關(guān)了?！甭燥@消沉的小孟說，“干我們這行，心理素質(zhì)要好。未來市場總歸會有一個新的起點，短期看淡，長期看好。市場總是有起有落，如果真的退出，哪天樓市回暖，再回來就來不及了。青島的城市幸福指數(shù)在提高，剛性需求、改善性需求仍處于歷史高位，這都是房產(chǎn)中介行業(yè)進一步發(fā)展的動力和源泉，房產(chǎn)中介仍有很大的發(fā)展空間?！睂τ谇鄭u樓市的未來，小孟仍持樂觀態(tài)度。

　　寧夏路附近一房屋中介門店店長 劉子玉

　　同行競爭日趨激烈

　　劉子玉是我市一大型房屋中介公司一門店店長，其負責(zé)的中介門店位于寧夏路與山東路附近，上周四下午2時記者如約來到了她的店內(nèi)。走進二樓的簽約室，見記者臉上的汗珠子，劉子玉趕緊說：“這個屋空調(diào)現(xiàn)在一般不大開，你來之前我剛收拾了一下，空調(diào)也剛打開，實在不好意思?！?/p>

　　談到2011年的樓市行情時，一貫?zāi)苎缘乃齾s顯得有點訥言。“忙忙碌碌了大半年，回過頭看，手上成交的只有去年的零頭?！睆臉I(yè)7年的劉子玉告訴記者，今年買賣雙方都變得越來越謹慎，一手房不斷打折優(yōu)惠也不好賣，更何況二手房交易涉及較多的費用。“賣家不急著往外賣，要么放著，要么出租，買家呢到處詢價、探價，但就是不出手。去年錦繡華城小區(qū)出一套房就賣一套，今年共有八九套往外賣，吆喝半天沒賣出去，房東干脆放著不賣了。”劉子玉說，夏天因為天熱，本來就是二手房交易的淡季，但今年不僅僅是“淡”，而是“寒”。

　　“現(xiàn)在一個經(jīng)紀人一個星期帶客戶看房的量趕不上去年一天，去年我們店干得最好的經(jīng)紀人一個月帶看量達到三四十組，也就是說平均一天不止帶看一組客戶，到了周末甚至帶看三四組客戶，如此高的帶看量也就意味著成交量大增。而現(xiàn)在，很多潛在的買房者，光是詢價，真正去看房的沒幾個，連看房都懶得看哪能談得上成交？”劉子玉頗為無奈地說，兩個月前有一位買家看中了一套房子，該買家到不同的中介報出了不同的價格，讓多個房產(chǎn)中介幫他去賣家那兒議價，這給賣家造成了有很多人搶購其房子的 “錯覺”，實際上這只是買家的“試盤”行為，最后買家還是沒出手。這要放在前兩年，只有賣家“跳價”的份兒。

　　在這般冷淡的行情下，行業(yè)之間的競爭就更為激烈。“上個月，眼看我們店做的一單交易就要成了，但是賣家突然說有人要出更高的價格，不愿意賣了。”劉子玉說，后來才發(fā)現(xiàn)，相隔兩條街的一個同行故意從中作梗，給賣家電話說有出價更高的買家，導(dǎo)致賣家“動搖”。劉子玉說，越是市場不景氣，一些不規(guī)范的市場運作就會越猖獗，走私單、不良競爭等都成為很多中介正常過冬的一大困擾。

　　二手房房東 楊明

　　寧愿空著也不愿降價賣

　　“房子能賣就賣，不能賣就放著吧，也省心?！睏蠲髡f這話時，滿身輕松，盡管5個月前他還在為如何賣掉手頭的小房子以換套大房子發(fā)愁。

　　楊明家住在市南區(qū)金環(huán)廣場，房子不大，67平方米，剛結(jié)婚時覺得房子還夠住，但現(xiàn)在眼看孩子都快上小學(xué)了，越看越覺得房子小?！扒皟赡旰⒆由嫌變簣@，我和對象工作忙，多數(shù)時候孩子是放到他奶奶家或是姥姥家，房子就還湊合住。今年孩子都上一年級了，戶口在我爸那兒。我們想給他提供一個更好的壞境讓他安心讀書，就計劃賣掉小房子，換個稍大的，離我爸媽近點，在錯埠齡那兒?！睏蠲髡f，今年3月份，他就把房子掛出去了，要價85萬元?！皠傞_始看房的還挺多的，但看中的不多。有看得還滿意的，就問能不能降降價。我這房子因為戶型偏西向，不算很好，所以一開始我也沒‘獅子大開口’，報了個實在價，單價不到1萬3，比其他的低了將近2000元。一聽到客戶說能不能降降，我干脆不理，怎么說房子的地角擺在那兒，市南中心地段，還愁賣？”楊明反問道。

　　就這么斷斷續(xù)續(xù)地，“金三銀四”過去了，轉(zhuǎn)眼進入5月，房子還是沒賣掉，有嫌戶型不好的，有希望能平攤稅費的，更多的是希望能降降價，但都沒能談成。眼看離孩子上小學(xué)的日子越來越近，楊明被搞得心煩意亂，小的賣不了，大的就沒法買，但他就是在房價這一點上沒松口。

　　如今孩子上學(xué)了，楊明一家搬到父母家住，小房子已基本騰空了，就等著買主，為了省去租房的麻煩，楊明一直空著?！岸址拷灰椎亩愘M確實漲了不少，貸款也難了，但好地段的好房子也越來越少，我沒有降價的必要。等限購一取消，這房價還不知要漲到什么地步呢?！睏蠲飨窠^大多數(shù)二手房房東一樣，寧愿房子空著，也不愿降價賣房。

　　說法

　　二手房中介如何“過冬”？

　　房產(chǎn)調(diào)控方興未艾，樓市走向還不清晰，房價堅冰還未融化，樓市一片“倒春寒”。但一場從中介行業(yè)悄然開始的洗牌已經(jīng)開始，二手房市場正在從 “夫妻店”的粗放式發(fā)展，向?qū)I(yè)方向發(fā)展。在一個個中介小門頭倒下的同時，具有品牌優(yōu)勢的大中介卻在不斷開疆拓土逆市求發(fā)展。以往只集中在市南、市北繁華地段的大中介，正在重新繪制中介版圖，將觸角伸向具有潛力的膠南、城陽、嶗山等區(qū)域，并將業(yè)務(wù)范圍從純住宅向商業(yè)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變。

　　惠百家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負責(zé)人告訴記者，今年他們計劃新開設(shè)30個門店，由現(xiàn)在的50個增加到80個，向李滄區(qū)綠城、偉東等新興居住區(qū)擴張。在目前這樣一個行情下謀求擴張不是盲目的，首先他們有充分的資金實力，人才儲備也很充足。通過這幾個月的市場來看，商業(yè)地產(chǎn)、租賃業(yè)務(wù)增長快，這將是他們一個新的增長點?！半S著中介行業(yè)日趨規(guī)范，競爭日趨激烈，通過精細化服務(wù)和個性化服務(wù)招徠客戶的競爭方式開始受到大型中介公司的重視。他們公司率先在青島中介行業(yè)推出特色服務(wù)，針對中高端客戶的需求為其量身制定房產(chǎn)解決方案，贏取高端住宅市場?！?/p>

　　無獨有偶，青島另一家大型中介——21世紀不動產(chǎn)從3月以來，連續(xù)在膠南、李滄、嶗山、城陽等地開設(shè)了6家分店。他們在李滄的新店位于偉東幸福之城旁邊，在城陽的店則直接開在城陽區(qū)核心地段正陽路上，嶗山區(qū)的店位于深圳路，是嶗山區(qū)新房比較集中的區(qū)域，這幾家店都將眼光瞄向了新“領(lǐng)土”。21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理劉剛告訴記者，他們將拓展新的業(yè)務(wù)。

　　我市青房置換負責(zé)人秦彥告訴記者，在樓市行情好時，房子不愁賣，在好的地段，只要一張桌子、一個電話，一兩個人就可以開起中介。但是，現(xiàn)在樓市處于低迷期，市場需要細化、需要精耕細作，這時品牌中介的機會來了，他們可以充分發(fā)揮自己的資金優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，為客戶提供更專業(yè)的服務(wù)，將業(yè)務(wù)擴展到更多領(lǐng)域。住宅市場的限購，也給中介行業(yè)帶來一個新的發(fā)展機會，擅長商業(yè)地產(chǎn)運作、資源豐富的企業(yè)就可以在這一方面專業(yè)發(fā)展。此外，4月1日，首部規(guī)范房介市場的行業(yè)法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》也開始實施，賺取差價、哄抬房價、隨意要價等現(xiàn)象都將逐漸被清理。不規(guī)范的小中介將面臨更大的壓力，而大中介卻迎來一個新的機遇。（記者 孫靜芳)