全國土地財政大幅度縮水 上海賣地收入降一半

　　9月1日，廣州迎來了2011年以來最大規(guī)模的土地拍賣高潮，位于番禺、荔灣、白云、花都的9幅住宅和商業(yè)等用地進行公開拍賣。

　　此次拍賣會僅吸引4家中小房企參與競爭，總成交價僅15.47億元，成交的9宗地塊中有8宗地底價成交，另一宗要求配建40%的公租房地塊僅溢價100萬成交，這意味著廣州今年最大規(guī)模拍地以冷清收場。

　　事實上，廣州市土地市場的困境只是全國的一個縮影。

　　數(shù)據(jù)顯示，盡管土地成交面積相較去年并未出現(xiàn)太大下滑，但前8月土地成交金額大滑坡，不足去年全年一半——今年前8月上海土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。值得注意的是，雖然上海土地出讓金出現(xiàn)大幅下降，但是743.1億元的總收入還是超過了北京、天津、杭州等城市，位列全國第一。

　　從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市的土地出讓金收入情況來看，11個城市中，大半數(shù)土地出讓金收入都較去年同期出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達四成。

　　市場分析人士預(yù)計，調(diào)控政策不松反緊的背景下，土地出讓金很難在短期內(nèi)走出下降通道。

　　全國出讓金明顯下跌

　　北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同表示，廣州9月1日土地拍賣會的結(jié)果太出乎意料，此次購得土地的開發(fā)商多為不知名的小開發(fā)商，而知名的大開發(fā)商如保利等并未出手，可見目前形勢下大開發(fā)商持比較審慎的態(tài)度。

　　無疑，在各種樓市調(diào)控政策的催化下，今年以來，開發(fā)商資金回籠緩慢，市場預(yù)期悲觀，拿地?zé)崆轶E降。以至于流拍、底價成交依舊貫穿整個土地市場。曾經(jīng)撐起土地出讓金收入“半邊天”的全國住宅用地市場，其溢價率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。

　　中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，1~6月，全國130個城市土地成交溢價率僅為17%，較去年同期減少14個百分點，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）溢價率為19%，較去年同期減少18個百分點。

　　受此影響，全國不少重點城市前8月的土地出讓金都出現(xiàn)了明顯下跌。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，1~8月，北京經(jīng)營性用地土地出讓金收入合計為671.95億元，比2010年同期下調(diào)了6.74%，僅相當(dāng)于去年全年土地收入的40.9%。值得關(guān)注的是，土地出讓金的來源構(gòu)成發(fā)生了明顯的變化。住宅用地和商業(yè)用地均成交33塊，其中商辦類地塊成交額達到了417.04億，比去年同期上漲了109.9%。住宅類地塊成交額僅約204.83億元，同比下調(diào)了62%。

　　另據(jù)廣州市財政局局長張杰明在8月30日向市人大常委會會議報告今年上半年財政預(yù)算收支執(zhí)行情況時透露，上半年廣州市國有土地使用權(quán)出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元，下降17.14%。

　　《2011年廣州市財政預(yù)算報告》顯示，2011年廣州市國有土地使用權(quán)出讓金收入計劃為646.5億元，比2010年增加190.8億元。這意味著2011年上半年廣州市土地出讓金收入僅完成年初提出的全年計劃目標(biāo)的四分之一左右。

　　韓世同認為，信貸規(guī)模正在進一步收緊，且保障房建設(shè)還會吸收部分市場資金，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計劃存在很大難度。

　　相比廣州，深圳土地出讓更是捉襟見肘。深圳人大常委會8月29日審議深圳市政府預(yù)決算等報告顯示，2010年深圳供應(yīng)經(jīng)營性土地541公頃超出計劃近一半，但出讓收入234.85億元僅完成計劃的98%。但中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2011年上半年深圳土地出讓金總量同比下降超過40%。

　　集中推地難挽頹勢

　　為了挽回頹勢，上半年各地政府都在勒緊褲腰帶，明顯減少了土地的供應(yīng)。但這一試圖通過改變市場供求關(guān)系來拯救土地市場的舉措并未奏效。

　　直至6月，地方政府終于在與市場的僵持中敗下陣來，開始積極供地，大批優(yōu)質(zhì)地塊入市，以調(diào)動開發(fā)商的積極性。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月，個別城市集中大量推地，供地達到高潮，成為今年供應(yīng)量最大的單月。10個重點城市中除廣州外均有住宅用地入市，其中4城市供應(yīng)量過百萬平方米，分別為重慶、天津、武漢、成都。上半年，深圳、廣州、南京、上海4城市住宅用地累計供應(yīng)量超過去年同期，環(huán)比漲幅分別為279%、219%、51%、19%；天津為10個城市中1~6月累計供應(yīng)量最大的城市，供應(yīng)面積達622萬平方米。

　　為扭轉(zhuǎn)被動局勢，廣州市政府甚至在6月份曾在當(dāng)?shù)匚逍羌壘频暝O(shè)宴，邀請了200多家開發(fā)商及企業(yè)的500多名嘉賓出席，目的是向外界發(fā)布今年的土地供應(yīng)計劃和供地表，2011年廣州市轄10區(qū)計劃出讓土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出讓計劃的完成。

　　只是，地方政府傾力推出的高量土地供應(yīng)，并沒有一如既往得到開發(fā)商的熱烈響應(yīng)。

　　剛剛過去的8月，土地流拍現(xiàn)象依然在持續(xù)，土地市場未改慘淡局面，成交量持續(xù)下滑。來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，今年全國133個城市單月住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交量在8月達到最低，成交面積1918萬平方米，較去年同期減少19%。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉以北京土地市場為例分析認為，在住宅限購的背景下，企業(yè)對住宅用地的追捧熱情依舊不足，大部分住宅地塊都以接近底價成交，即使是部分城區(qū)的熱點住宅地塊也均以低溢價率簽約。此外，北京33塊包含居住屬性的地塊中，只有6塊位于城八區(qū)，其余均在郊區(qū)。與此同時，超過六成的住宅用地為保障性住房用地或需要配建保障房，這也一定程度上影響了住宅地塊的成交價格。而在數(shù)次提高的存款準備金率及信托渠道收緊的情況下，銷售速度同時放緩導(dǎo)致回款難，這些都使得開發(fā)商資金壓力加大，影響了他們的拿地能力。

　　賣地議價空間增加

　　無疑，北京、上海、廣州以及深圳等一線城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭轉(zhuǎn)今年以來土地市場的整體低迷行情。但業(yè)內(nèi)人士認為，相關(guān)教育、城市建設(shè)費用均需要土地收入來支撐，地方政府并不會因此放棄土地財政，預(yù)計未來4個月全國范圍內(nèi)還將出現(xiàn)集中供地的盛況。

　　據(jù)悉，從9月開始，北京土地市場就將再度迎來一輪供應(yīng)高潮。目前，在北京市土地整理儲備中心掛出的經(jīng)營性用地共26宗，總建筑面積約461.3萬平方米。其中10宗住宅用地將于9月投標(biāo)或者競價出讓，規(guī)劃建筑面積超百萬平方米，且多數(shù)地塊位于順義、朝陽、通州等熱點區(qū)域。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同時預(yù)計，接下去4個月，上海也可能會通過大量推地來加快土地收入的進賬。

　　但張大偉預(yù)計，雖然9月以后土地市場可能因供應(yīng)上漲而出現(xiàn)一定程度的成交升溫，但是預(yù)計很難再達到2010年的水平。“樓市調(diào)控在下半年的力度只會加強，這將使得土地市場依然維持今年前8個月的冷清?！?/p>

　　但廣州要完成年初既定的土地供應(yīng)指標(biāo)仍存有一定難度。刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓表示，在調(diào)控嚴厲和開發(fā)商拿地謹慎及市場蕭條的背景下，廣州市今年要完成12.72平方公里的巨大任務(wù)幾乎不太可能，剩余4個月時間，意味著每月要完成3平方公里左右的供應(yīng)量。

　　謝逸楓預(yù)測，隨后幾個月的土地交易市場依然會延續(xù)底價成交、流拍的情況，主要是因為房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預(yù)期，將會傳導(dǎo)到土地市場；高庫存、融資難將助推土地市場降溫。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商亦向本報記者指出，為了保證土地出讓金收入，地方政府將會主動降低心理價位，和開發(fā)商進行談判。

　　謝逸楓表示，在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。多年來土地財政廣受詬病，不管是土地流拍還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成沖擊。而地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，預(yù)示著房價將進一步調(diào)整。