偽別墅層出不窮 低密度住宅聯(lián)排洋房竟變別墅

青島別墅樓盤宣傳廣告層出不窮

　　“國(guó)家不是禁批別墅用地了嗎？為啥現(xiàn)在樓市里還有這么多的別墅在賣？ ”昨天，青島市民張先生陪著外地的親戚到城陽(yáng)和即墨看了幾處新樓盤，發(fā)現(xiàn)這些樓盤的售樓員在推銷時(shí)，都說(shuō)自己賣的是“別墅”，引起了張先生的質(zhì)疑。市民陸先生這兩天分別接到了嶗山區(qū)和李滄區(qū)兩個(gè)樓盤的推銷電話，售樓員在電話中均稱他們銷售的是別墅。

　　記者調(diào)查了解到，自從2003年以來(lái)，我市沒(méi)有出讓一

　　為啥“別墅”越來(lái)越多

　　張先生對(duì)記者說(shuō)，由于外地的親戚想在青島買房子，因此這兩年他對(duì)樓市比較關(guān)注，經(jīng)常翻閱報(bào)紙上的樓盤廣告，總體感覺(jué)是，房子越蓋越漂亮，當(dāng)然價(jià)格也是越來(lái)越高了。 “令我感到奇怪的是，在郊區(qū)，越來(lái)越多的樓盤號(hào)稱自己賣的是別墅。 ”

　　在城陽(yáng)區(qū)的一處樓盤售樓處，銷售人員對(duì)張先生說(shuō)，他們目前在建的一期工程為別墅項(xiàng)目，但價(jià)格還沒(méi)有確定。沙盤上，呈現(xiàn)的則是三四層的聯(lián)排洋房。張先生說(shuō)，自己曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)，國(guó)家早在2003年就禁止出讓別墅類用地，但不知道這些“別墅”是怎樣規(guī)避政策的。他說(shuō)，特別是在一些新興的地區(qū)，這類高端產(chǎn)品不少，“這些別墅是真正的別墅嗎？買了以后會(huì)不會(huì)有問(wèn)題？能不能辦下房產(chǎn)證？”他表示了自己的擔(dān)心。

　　不少樓盤爭(zhēng)打“別墅”牌

　　接到張先生電話后，記者做了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前不少樓盤在其宣傳廣告中打出了“別墅”的招牌。

　　在一家位于城陽(yáng)的項(xiàng)目的宣傳資料中，“提前十年住別墅”的宣傳語(yǔ)特別誘人，“0.67低密度城市別墅區(qū)”令人眼熱。仔細(xì)研讀了其宣傳材料，才知道其建設(shè)的是一種聯(lián)排洋房，為了推廣銷售，開(kāi)發(fā)商還造了一些新名詞，聯(lián)排洋房中間的一戶稱為臺(tái)地別墅，聯(lián)排洋房的邊戶稱為聯(lián)院別墅。不過(guò)，該項(xiàng)目的容積率確實(shí)很低，僅為0.67。

　　還有不少樓盤聲稱自己也在賣“別墅”，位于李滄的一樓盤在其宣傳資料中標(biāo)出了“別墅、洋房、高層、公寓”等產(chǎn)品類型，號(hào)稱230至320平方米都市別墅贈(zèng)送六重面積空間。位于城陽(yáng)的一項(xiàng)目稱其項(xiàng)目一期的容積率僅有0.35，包括四合院9棟、類獨(dú)棟別墅56棟、中國(guó)疊拼別墅8棟。還有的樓盤為了規(guī)避 “別墅”這個(gè)敏感的字眼，生生造出了“墅質(zhì)洋房”這樣的新詞。

　　別墅這個(gè)概念太模糊

　　記者從市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，根據(jù)國(guó)家的要求，我市近幾年出讓的土地中，有住宅用地、商業(yè)和服務(wù)業(yè)用地、金融業(yè)用地或工業(yè)用地等，但沒(méi)有出讓一處別墅用地。那么，市場(chǎng)上為什么會(huì)出現(xiàn)如此多的“別墅”呢？國(guó)土局建議記者詢問(wèn)規(guī)劃部門。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，這些并不是真正意義上的別墅，最多只能算是類別墅，也就是一種偽別墅。以往國(guó)土部對(duì)于別墅的定義是 “獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層”，這就意味著除獨(dú)棟形式的別墅外，包括聯(lián)排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅僅是高檔住宅。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前對(duì)“別墅”的定義非常模糊，國(guó)土部雖然多次下文禁止出讓別墅用地，但對(duì)什么是別墅卻沒(méi)有明確的說(shuō)法。正因?yàn)槿绱?，一些開(kāi)發(fā)商的聯(lián)排別墅等項(xiàng)目能夠通過(guò)審批。

　　高層“長(zhǎng)高”攤掉容積率

　　我市在土地出讓時(shí)，都有容積率的要求，但為啥還會(huì)出現(xiàn)這些低密度住宅呢？ “開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高部分容積率高的高層住宅的面積來(lái)平衡低密度住宅的低容積率。這也是不少項(xiàng)目一期推出的是類別墅，而二期或三期推出的是高層住宅的原因。 ”有關(guān)方面解釋說(shuō)。

　　我市在出讓土地時(shí)，先要由規(guī)劃部門確定該地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，包括整個(gè)地塊的容積率、90平方米以下住宅所占的比例等，規(guī)劃部門在審批相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃時(shí)，也是從整體地塊上來(lái)把握容積率等指標(biāo)。但具體建成什么樣的住宅，開(kāi)發(fā)商有一定的自由度，只要滿足了相關(guān)的指標(biāo)，其建筑類型有一定的選擇空間，這樣，便出現(xiàn)了類別墅的住宅。不過(guò)，出于建筑多樣性的考慮，這些住宅在一定程度上提高了社區(qū)的景觀質(zhì)量。以城陽(yáng)區(qū)一項(xiàng)目為例，土地出讓時(shí)規(guī)定的容積率為1.64，而其一期的類別墅的容積率只有0.67，為了達(dá)到規(guī)定的容積率，其二期或三期開(kāi)發(fā)的高層容積率將會(huì)提高。

　　外地別墅頻被曝光

　　由于開(kāi)發(fā)商在宣傳中將低密度住宅稱為別墅，在外地，這些項(xiàng)目頻頻被曝光。

　　新華社曾曝光廣州保利地產(chǎn)違建85棟別墅經(jīng)過(guò) “低成本處罰”走向“合法”的事件，引起各界關(guān)注。廣州市規(guī)劃局正式回應(yīng)稱：這不是“別墅”而是兩層或者三層的 “低層住宅”，而且違建主體 “符合規(guī)劃要求”。 “回應(yīng)”引發(fā)輿論一片嘩然，究竟啥叫“別墅”，再次引發(fā)各方爭(zhēng)論。

　　媒體還曝光了宿遷市的兩個(gè)別墅項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐膰?guó)土、規(guī)劃等相關(guān)部門官員們?yōu)檫@些別墅戴上了“低層住宅”的帽子。而記者從湖濱新城的政府網(wǎng)站、夏陽(yáng)銀湖花園小區(qū)的宣傳廣告中多次發(fā)現(xiàn)，他們?cè)趯?duì)小區(qū)進(jìn)行宣傳時(shí)，使用的均是“別墅”這一詞語(yǔ)。

　　“禁墅令”歷程

　　●2003年2月，國(guó)土資源部曾出臺(tái)通知，要求清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。

　　●2006年5月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，再次重申在全國(guó)范圍內(nèi)停止別墅供地，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。

　　●2006年12月份，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）》的通知（國(guó)土資發(fā)〔2006〕296號(hào)）文規(guī)定，別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目列入《禁止項(xiàng)目目錄（2006年本）》。凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，各級(jí)國(guó)土資源部門和投資管理部門一律不得辦理相關(guān)手續(xù)。違反本通知規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的，要依法追究有關(guān)部門和有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

　　●2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)”；去年，國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，具體提出19條調(diào)控措施，第一條中就提到了“要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地”。

　　容積率

　　“容積率”是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率是表述地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在合理的空間環(huán)境條件下，容積率愈大，表示地塊建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度愈高，土地利用率也愈高；反之，容積率愈小，地塊建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度愈低，土地利用率也愈低。在一塊有指定的范圍內(nèi)，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然想建越多越高的房子，賺更多的錢，但這樣容積率高，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率高了，各樓房間距小，采光不佳，空氣流動(dòng)不暢等，舒適度就無(wú)從談起了。因此容積率是考察住房舒適度的一個(gè)關(guān)鍵因素。

　　相關(guān)新聞

　　住建部布網(wǎng)40城市查異地購(gòu)房青島將在今年10月底前達(dá)要求

　　近日有媒體報(bào)道，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部正在推進(jìn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的異地聯(lián)網(wǎng)工作。首批40個(gè)重點(diǎn)城市的房屋登記系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通”，同一權(quán)屬擁有人名下在40余個(gè)不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購(gòu)房的資金流向、程度、走勢(shì)將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”，異地炒房行為也有望得到遏制。

　　記者從市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，青島是全國(guó)建立首批個(gè)人住房信息系統(tǒng)的40個(gè)重點(diǎn)城市之一。我市正在進(jìn)一步整合市場(chǎng)信息系統(tǒng)和住房保障信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，全面提升我市的房地產(chǎn)信息化水平。各區(qū)市政府將加快住房調(diào)查和住房項(xiàng)目歷史登記數(shù)據(jù)整合工作，確保在10月底前達(dá)到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于全國(guó)40個(gè)大中城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的要求。

　　此前，除銀行個(gè)人信貸征信系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)外，房屋權(quán)屬信息在各城市間并不聯(lián)網(wǎng)，房屋權(quán)屬信息均采用屬地管理原則。 40個(gè)城市住房系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，本地人在外地買房的情況，也可明明白白查到。外地人在青購(gòu)房同樣可以查到。（記者 蘆智峰）