郊區(qū)日漸繁華 遠(yuǎn)離市區(qū)房源充足

????城陽區(qū)和開發(fā)區(qū)都屬于發(fā)展較晚但起點(diǎn)較高的片區(qū)，尤其是城陽區(qū)，依托于厚實(shí)的人口基礎(chǔ)和領(lǐng)近機(jī)場(chǎng)的商務(wù)環(huán)境，一直是商業(yè)繁榮的大商圈。近幾年一直借助橋隧飛速發(fā)展的西海岸，也開始挖掘旅游資源帶來的商機(jī)。

????市場(chǎng)現(xiàn)狀

????郊區(qū)商圈“自有一套”

????郊區(qū)不比市中心，沒有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶支持和高檔商圈撐腰，自然少了份繁華與高端。但郊區(qū)也有郊區(qū)的特色，所形成的商圈也就各有一套了。

????對(duì)外經(jīng)貿(mào)重火力區(qū)域城陽區(qū)，有豐富的外資條件來發(fā)展商業(yè)，漸漸形成了以正陽路為主干道路的中心商圈，在2007年至2009年之間爆發(fā)性地集中了大量商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)。隨著城陽房地產(chǎn)向南部蔓延，自2005年開始，城陽在308國(guó)道南段(現(xiàn)黑龍江中路)周邊建起外資企業(yè)員工、市區(qū)白領(lǐng)集中購買的大型精裝修居住社區(qū)，幾年之后濃厚的居住氛圍為城陽南部區(qū)域帶來了綜合性商業(yè)項(xiàng)目東方城購物中心。

????一直與市區(qū)隔灣相望的開發(fā)區(qū)，如今也可以響亮地喊出旅游地產(chǎn)典范區(qū)域的口號(hào)。除了開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路一帶多年形成的成熟商業(yè)商務(wù)片區(qū)之外，最具西海岸特色的當(dāng)屬度假旅游產(chǎn)品。唐島灣板塊正在如火如荼建設(shè)中的海上嘉年華項(xiàng)目，就是旅游與商業(yè)地產(chǎn)最好的代表。而這種特色的形成與西海岸的特色分不開，這里有比市區(qū)還要狹長(zhǎng)的優(yōu)美海岸線資源，但尚沒有出現(xiàn)市區(qū)海景一線地塊已被瓜分完畢的狀態(tài)，因此規(guī)劃上有著充分的發(fā)揮余地，來將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游資源合二為一。

????無論是城陽還是開發(fā)區(qū)，商圈離不開的還是交通因素，因?yàn)闆]有哪個(gè)商圈可以獨(dú)立與外界而存在，而黑龍江中路和一橋一隧正是郊區(qū)商圈得以發(fā)展的交通基礎(chǔ)。

????城陽南部商圈 宜居之地等來商業(yè)體

????城陽南部板塊一直作為青島北部的宜居住宅區(qū)建設(shè)，在居住氛圍不斷濃厚、人流量持續(xù)增加的同時(shí)，業(yè)主對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的需求日漸突出。

????商業(yè)代表：城陽南部項(xiàng)目的業(yè)主多依賴項(xiàng)目自有的社區(qū)底商的商業(yè)配套來滿足基本生活需求。后來在這個(gè)板塊建起了一個(gè)專門的商業(yè)項(xiàng)目城陽東方城購物中心，是一個(gè)集超市、百貨、電器、影院、真冰場(chǎng)、健身中心、KTV、餐飲等多種商業(yè)功能為一體的綜合體項(xiàng)目，去年下半年項(xiàng)目開盤銷售和招商。東方城的及時(shí)出現(xiàn)，填補(bǔ)了城陽南部板塊長(zhǎng)達(dá)幾年以來的商業(yè)項(xiàng)目空白，開業(yè)之后會(huì)吸納一直外流的消費(fèi)。

????宜居指數(shù)：★★★

????置業(yè)空間：大型居住社區(qū)是這個(gè)板塊住宅的基本特征，僅一個(gè)天泰城項(xiàng)目就能容納1.5萬人次的業(yè)主，這也是為了在新的板塊上形成濃厚的居住氛圍。目前天泰城和水青木華后期項(xiàng)目剩余房源已經(jīng)不多，主要供應(yīng)量集中在上半年新推出的中鐵·華胥美邦項(xiàng)目，開發(fā)體量為50多萬平方米。區(qū)域以高層住宅為主要供應(yīng)業(yè)態(tài)，戶型面積在80平方米～140平方米。該板塊內(nèi)毛坯房源的起價(jià)為6600元/平方米，均價(jià)為7200元/平方米。精裝修科技地產(chǎn)天泰美立方的均價(jià)達(dá)到了9500元/平方米的水平。

????城陽南部區(qū)域，早些年一直是外國(guó)置業(yè)者熱衷的區(qū)域，現(xiàn)在交付使用的天泰城前期項(xiàng)目中就住著來自多個(gè)國(guó)家的業(yè)主。后來由于價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)以及交通上的便利，許多在市區(qū)上班的年輕白領(lǐng)也來此置業(yè)。目前來看，這里的商住氛圍已經(jīng)基本形成，房源量尚充足，對(duì)于低收入家庭來說城陽南部商圈是個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)選擇。

????城陽中心商圈 絕對(duì)繁華的北部商圈

????城陽中心區(qū)商圈也有著悠久的歷史，以對(duì)外貿(mào)易為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城陽中心區(qū)域依托外來人口的強(qiáng)大消費(fèi)支撐，商圈一直在向前發(fā)展著。城陽區(qū)主干道正陽中路周邊已形成了繁華的商業(yè)氛圍。

????商業(yè)代表：城陽中心商圈最早的一站式商業(yè)體，是家佳源城陽購物中心。之后利群集團(tuán)、寶龍城市廣場(chǎng)等各種大項(xiàng)目集中啟動(dòng)，令城陽中心區(qū)域在短短的兩三年內(nèi)升級(jí)為新商圈。去年10月份，正陽中路上又新開盤了一個(gè)新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——時(shí)代中心，規(guī)劃了一條200米長(zhǎng)、15米寬的步行街區(qū)，以及商業(yè)中心、酒店、高端公寓等多種業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)了正陽路沒有專門休閑購物的步行街這一缺憾，從此正陽路商圈的形態(tài)更加飽滿。

????宜居指數(shù)：★★★★

????置業(yè)空間：齊備完善的商業(yè)配套，再加上本地強(qiáng)大的消化能力，城陽中心區(qū)域一直具有濃厚的居住氛圍，新項(xiàng)目眾多。目前在售項(xiàng)目不少為大鱷作品，如萬科城市花園、中冶圣喬維斯，另有金日紫都、易佳和府等住宅項(xiàng)目。城陽中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足，這里的項(xiàng)目發(fā)揮余地比較大，分布著多層洋房、別墅、高層小高層住宅等多種業(yè)態(tài)，戶型面積也從50平方米到200平方米不等。相比于城陽南部區(qū)域，中心商圈的新房?jī)r(jià)格較低，在售項(xiàng)目的均價(jià)在6500元/平方米～7500元/平方米之間。

????城陽區(qū)的新盤主要集中在中心區(qū)域供應(yīng)，這里目前集結(jié)了接近20個(gè)在售與待售樓盤，預(yù)計(jì)今年供應(yīng)總體量可達(dá)150萬平方米。城陽中心區(qū)域一直是當(dāng)?shù)厝速I房的首選，在當(dāng)?shù)貜?qiáng)大的消化能力之下，城陽的銷售量也一直名列島城成交榜前列。

????長(zhǎng)江中路商圈 別具一格的“商業(yè)+旅游地產(chǎn)”

????開發(fā)區(qū)有青島市最為狹長(zhǎng)的優(yōu)美海岸線，這里是發(fā)展會(huì)展地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等商業(yè)項(xiàng)目的理想之地，但首先需要解決的問題就是交通。如今，橋隧已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn)通車，這將對(duì)開發(fā)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目具有極大的促進(jìn)作用。

????商業(yè)代表：開發(fā)區(qū)目前能夠稱得上是商業(yè)中心的區(qū)域，可能只有開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路片區(qū)了，這里集結(jié)了利群、佳世客等大型購物中心，以及地下商業(yè)街部分，每天來往人群絡(luò)繹不絕。長(zhǎng)江中路沿線的商務(wù)氛圍也非常明朗，高檔寫字樓、星級(jí)酒店已成為這片區(qū)域的典型建筑群。目前這股商業(yè)風(fēng)正逐漸向西向南吹去，如西邊在建的商業(yè)項(xiàng)目康大鳳凰廣場(chǎng)集中了商業(yè)、步行街、酒店和寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)；南邊的海上嘉年華項(xiàng)目依托唐島灣的度假資源，規(guī)劃了水上游樂、步行街、星級(jí)酒店等，運(yùn)作起旅游地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目。

????宜居指數(shù)：★★★★

????置業(yè)空間：在開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路商業(yè)帶的輻射之下，加上隧道成功通車，開發(fā)區(qū)的安子碼頭和唐島灣兩個(gè)居住板塊成為公認(rèn)的品質(zhì)住宅區(qū)。這兩個(gè)板塊均以多層或高層住宅為主，產(chǎn)品業(yè)態(tài)相對(duì)比較單一，且最近兩三年內(nèi)出現(xiàn)了大量住宅集中放量的現(xiàn)象。但好在不同項(xiàng)目提供了多樣化靈活性的戶型選擇，戶型面積從40平方米～120平方米不等。安子碼頭片區(qū)的住宅均價(jià)在1萬元/平方米左右，唐島灣片區(qū)的價(jià)格略高，普通項(xiàng)目均價(jià)在1.3萬元/平方米左右，而高檔項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至達(dá)到1.6萬元/平方米～1.8萬元/平方米。

????安子碼頭和唐島灣片區(qū)集結(jié)了包括海爾·山海灣、中冶·愛彼岸、海信·鳳凰金岸、恩馬·雙城匯等多個(gè)樓盤項(xiàng)目，且多數(shù)是高層剛需盤，可想而知這里的供應(yīng)量非常之足。

????本專題撰文/記者 王曉美子