北京房租大漲難調(diào)控 租房成本普遍超月薪25%

數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)我愛(ài)我家 制圖 吳尚楠

　　最嚴(yán)“限購(gòu)令”實(shí)行半年，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但由于部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為租房需求，租金持續(xù)上漲。房租成本已占去很多人月薪的25%以上，部分租房者只得多人合租，或者到更遠(yuǎn)的地方租房，也有人開(kāi)始考慮要離開(kāi)北京。

　　中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京平均每月房租為3160元/套，相比去年均價(jià)2793元，漲幅13%。今年7月份的租金均價(jià)為3229元，與出臺(tái)限購(gòu)

　　相關(guān)管理部門(mén)出臺(tái)的一些政策表明，房租調(diào)控早已在決策范圍之內(nèi)。但北京各區(qū)縣情形不同，而且房租更依賴于市場(chǎng)調(diào)節(jié)，難以調(diào)控。

　　>>現(xiàn)狀

　　熱點(diǎn)區(qū)域租金持續(xù)高漲

　　北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年住房租金指數(shù)同比上漲12.7%，而城鎮(zhèn)人均可支配收入同比上漲10.1%。住房支出的上漲幅度大于人均收入漲幅。

　　根據(jù)多家房屋中介公司的統(tǒng)計(jì)，今年二季度以來(lái)，房租較去年同期提高了約15%，增長(zhǎng)明顯。偉業(yè)我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年7月的租金相比2月份，均價(jià)上漲161元，漲幅5.2%；1到7月北京房租均價(jià)為3160元/套，相比去年均價(jià)2793元，上漲367元，漲幅13%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)分析，今年7月份，海淀區(qū)租賃需求量比去年同期上漲了80%，租賃供需比達(dá)到了1:4.4，租金均價(jià)達(dá)到了4400元/月/套。中關(guān)村一家中介門(mén)店經(jīng)理稱(chēng)，即使過(guò)了7月的租賃旺季，目前海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域的租賃房屋仍供不應(yīng)求，業(yè)務(wù)員都在努力尋求房源。

　　此外，記者近日探訪國(guó)貿(mào)、呼家樓附近多家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，CBD區(qū)域的兩居最低租價(jià)在3500元/月左右，而此價(jià)位房源多是房齡10年以上的普通住宅。雖然租金不低，但在此上班的白領(lǐng)還是爭(zhēng)搶房源。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱(chēng)，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域房租漲幅之所以比較突出，其中一個(gè)原因就是限購(gòu)作用。據(jù)他了解，在CBD一帶工作的白領(lǐng)有60%-70%是外地戶口，這部分人中沒(méi)有買(mǎi)房資格的又占60%以上；中關(guān)村一直人口偏多，且白領(lǐng)比例也較高，這部分人房租支付能力較強(qiáng)。

　　房租直漲800

　　租戶被迫搬家

　　>>探訪

　　呼家樓附近有一家美發(fā)店，4位理發(fā)師一起租住在附近一套兩居室中。不過(guò)上個(gè)月，他們不得不搬離已經(jīng)熟悉的“家”。

　　王先生說(shuō)，去年7月租房時(shí)，這套房租金2700元，合同簽了一年。今年7月房屋到期，房主一開(kāi)口就要漲到3500元。雖然平攤下來(lái)每個(gè)人漲200元，4位理發(fā)師還是覺(jué)得承受不了。他們發(fā)現(xiàn)差不多的房屋租金都已漲到3500元，最后他們搬進(jìn)了半地下室。

　　持續(xù)上漲的房租，也成為剛畢業(yè)的大學(xué)生不能承受之重。小晶去年從北京某知名大學(xué)研究生畢業(yè)，進(jìn)入一家機(jī)關(guān)報(bào)工作，在廣安門(mén)附近租兩居室中的次臥，每月1300元。今年續(xù)租時(shí)，房東將房租上漲到1600元。考慮到每月僅有不到4000元的收入，小晶從廣安門(mén)搬到草橋附近，再找了一間1300元的次臥。

　　房租漲價(jià)成為租房客的熱點(diǎn)話題。記者隨機(jī)詢問(wèn)10名去年畢業(yè)的大學(xué)生，其中9人反映房租漲價(jià)，由于房屋戶型和地理位置不同，每人承擔(dān)的房租漲幅100元到500元不等。目前，房租支出普遍占月收入的25%以上，有人甚至占到40%。

　　部分人選擇離開(kāi)北京

　　>>影響

　　隨著房租的上漲，有一部分人陷入“是否借錢(qián)買(mǎi)房”的矛盾中，正考慮籌借首付購(gòu)房。而更多人則被攔在“購(gòu)房資格”外，考慮離開(kāi)北京到二三線城市發(fā)展。

　　明先生已在北京租住10年。他在通州租兩居中的一居，每月1100元。近期，由于房東要賣(mài)房，將他“攆”了出來(lái)。周?chē)瑯拥姆吭醋饨鸩粌H已經(jīng)漲到1500元，而且由于房源緊張，他“腿兒都跑細(xì)了還沒(méi)找到住處”。

　　一邊是租金上漲，一邊是丈母娘催促買(mǎi)房結(jié)婚，原本并不在乎是否買(mǎi)房的明先生，開(kāi)始考慮籌借首付買(mǎi)房。用他女朋友的話說(shuō)，“租房每個(gè)月把錢(qián)交給別人，買(mǎi)房雖然要還月供，但房子最終是自己的”。不過(guò)經(jīng)過(guò)衡量，明先生認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，最后決定離開(kāi)北京，到成都發(fā)展。

　　與明先生不同，很多白領(lǐng)雖然想買(mǎi)房，但限購(gòu)令一出，他們失去了購(gòu)房資格，于是選擇在熱點(diǎn)區(qū)域租房，繼而推高熱點(diǎn)區(qū)域房租。收入較低的人群，則被擠到更遠(yuǎn)的地方租房。胡景暉稱(chēng)，亦莊線、順義線地鐵開(kāi)通后，很多收入較低的租房客涌向郊區(qū)。

　　限購(gòu)之后，既沒(méi)有買(mǎi)房資格，又面臨租金上漲，有人干脆選擇到二線城市發(fā)展。據(jù)北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，限購(gòu)前北京每月新房加二手房交易在3—4萬(wàn)套，其中40%以上是外地戶籍，現(xiàn)在一個(gè)月交易一共1.5萬(wàn)套左右，其中不到10%是外地戶籍。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)，雖然“因限購(gòu)又漲租而離開(kāi)北京”的人數(shù)很難預(yù)計(jì)，但確實(shí)有不少人因此選擇了別的城市。

　　>>應(yīng)對(duì)

　　公租房配租增加供給

　　從多個(gè)會(huì)議及新出政策看，房租調(diào)控已進(jìn)入政府決策范疇。不過(guò)房租更依賴于市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府干預(yù)實(shí)有難度。

　　今年2月，新的《商品房租賃管理辦法》出臺(tái)，其中明確規(guī)定房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。4月份開(kāi)始施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，也加大了中介吃差價(jià)等違法行為的打擊和處罰力度。

　　7月13日，北京市政府公布實(shí)施新修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》。其中明確，在租賃市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化時(shí)，政府可采取臨時(shí)干預(yù)措施。新規(guī)還規(guī)定，租賃房屋的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋租賃合同。房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。對(duì)于居民關(guān)注的群租現(xiàn)象，此前修訂草案中擬增加的“租房人均面積不少于10平米”已被刪除，并未納入立法。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一系列舉措表明了政府調(diào)控房租的決心，不過(guò)由于沒(méi)有相應(yīng)的罰則，依然不能避免租期內(nèi)漲租金。有關(guān)人士稱(chēng)，北京所轄區(qū)縣情況各有不同，面對(duì)上漲的房租，管理部門(mén)不可能一刀切制定一個(gè)“指導(dǎo)價(jià)”，而且那么做不夠人性化，也不可能得到房東支持。由于房租的變化更依賴于市場(chǎng)供需的變化，房租調(diào)控確有難度。張大偉稱(chēng)，對(duì)于房租上漲，現(xiàn)在基本沒(méi)有直接的調(diào)控手段。

　　在當(dāng)前的情況下，公租房配租或許能消化一部分需求，因?yàn)榭勺獾姆吭丛黾恿?，能為租金上漲適當(dāng)降壓。目前北京市政府正在加快公租房建設(shè)，據(jù)市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年全市力爭(zhēng)配租公租房1萬(wàn)套以上。

　　對(duì)話

　　住建部政策研究中心副主任 王玨林

　　限購(gòu)政策暫不會(huì)放松

　　京華時(shí)報(bào)：限購(gòu)令也影響了北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，除GDP外，還會(huì)有哪些影響？

　　王玨林：限購(gòu)屬于排除辦法，是在市場(chǎng)求大于供矛盾非常突出情況下，采取的非市場(chǎng)管理措施。好處是可以降低市場(chǎng)過(guò)熱帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善和調(diào)整分配關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)和諧；不好的地方是影響經(jīng)濟(jì)、影響消費(fèi)。但從大局或長(zhǎng)期發(fā)展的角度看，保持穩(wěn)定和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展更有好處。采取限購(gòu)措施和增加保障房比例對(duì)解決低收入家庭和外來(lái)人員的住房會(huì)更有好處。

　　京華時(shí)報(bào)：限購(gòu)已初見(jiàn)成效，限購(gòu)令是否存在“放閘”或微調(diào)的可能性？

　　王玨林：北京限購(gòu)措施較嚴(yán)，確實(shí)已經(jīng)取得一定效果，通州區(qū)房?jī)r(jià)下降最明顯。但現(xiàn)在還不能說(shuō)達(dá)到了市政府制定的穩(wěn)中有降的目標(biāo)，不能僅僅從階段看、局部看，要觀察更長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)的變化情況，要重點(diǎn)觀察商品房?jī)r(jià)格的變化，三環(huán)到四環(huán)區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況。我認(rèn)為現(xiàn)在北京限購(gòu)還不具備放寬的條件，需要繼續(xù)觀察。

　　京華時(shí)報(bào)：美國(guó)信用降級(jí)，引發(fā)專(zhuān)家對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)憂，這次危機(jī)會(huì)不會(huì)影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)，從而動(dòng)搖限購(gòu)令？

　　王玨林：這次美國(guó)信用降低對(duì)我國(guó)有一定影響，主要體現(xiàn)在我國(guó)在美國(guó)投資較大，對(duì)我國(guó)外貿(mào)也有一定的影響，但影響是有限的。并且這次美國(guó)危機(jī)的風(fēng)暴遠(yuǎn)沒(méi)有2008年那么嚴(yán)重，研究好應(yīng)對(duì)措施，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展應(yīng)當(dāng)沒(méi)有什么問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)的限購(gòu)政策也暫時(shí)不會(huì)受到影響。

　　京華時(shí)報(bào)：限購(gòu)后加上通脹的影響，北京房租成本飛速上漲，有沒(méi)有好的辦法調(diào)控？

　　王玨林：房屋租賃市場(chǎng)目前最大的問(wèn)題就是沒(méi)有很好規(guī)范起來(lái)，屬于比較混亂的市場(chǎng)。應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理加上稅收手段，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)將存量房源拿出來(lái)，鼓勵(lì)長(zhǎng)期租戶，鼓勵(lì)有房的業(yè)主積極參與保障房租賃供應(yīng)，可以從政策上給予支持。貴州目前就采取從市場(chǎng)上收集租賃房源，政府補(bǔ)貼供給具備條件的家庭。

　　京華時(shí)報(bào)：加快建設(shè)保障房和限購(gòu)是房?jī)r(jià)調(diào)控的兩種并行方式。住建部如何保證保障房的開(kāi)工進(jìn)度和質(zhì)量？

　　王玨林：各地保障房建設(shè)如期進(jìn)行，到7月份已經(jīng)開(kāi)工全年任務(wù)的72%，完成分配的任務(wù)不會(huì)存在問(wèn)題，畢竟要求開(kāi)工不是竣工。至于保障性住房的質(zhì)量問(wèn)題，大家比較關(guān)注，實(shí)際上不管是保障房和商品房，都必須按照國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證房屋質(zhì)量，建筑質(zhì)量方面不能有絲毫含糊。

　　京華時(shí)報(bào)：有人質(zhì)疑保障房上報(bào)數(shù)量存在水分，如把去年開(kāi)工的算到今年，是否存在這樣的情況？

　　王玨林：我相信各地會(huì)按照分配的任務(wù)很好去完成，不會(huì)因?yàn)楸Ｕ戏看嬖谒謫?wèn)題，被曝光、被問(wèn)責(zé)，不會(huì)在政治上開(kāi)這樣的玩笑。（記者 孫雪梅）