江蘇宿遷出現(xiàn)高檔別墅區(qū) 無(wú)視國(guó)家土地規(guī)定(圖)

　　夏陽(yáng)銀湖花園：

　　已建成 每棟價(jià)值百萬(wàn)元

　　在一些網(wǎng)站上，可以看到對(duì)兩個(gè)別墅小區(qū)的介紹。由于夏陽(yáng)銀湖花園小區(qū)于2006年就已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，因此對(duì)于該小區(qū)的介紹相對(duì)比較詳細(xì)。該小區(qū)位于宿遷市湖濱新城雪松路51號(hào)，是由上海億兆投資集團(tuán)投資打造，毗鄰駱馬湖畔，距城中心15分鐘車(chē)程。夏陽(yáng)銀湖花園于2007年7月20日正式開(kāi)盤(pán)，一期推出獨(dú)立別墅38棟，并于2008年3月全部交房；隨后推

　　8月3日下午，記者來(lái)到了夏陽(yáng)銀湖花園小區(qū)。小區(qū)已經(jīng)建成，從外圍看來(lái)，小區(qū)內(nèi)幾乎都是兩至三層房屋，風(fēng)格奢華，其中部分為獨(dú)棟，部分則是兩棟聯(lián)排。小區(qū)外圍還有一排全都空著的門(mén)面房。有些店面內(nèi)散落著一些木材、水泥等施工材料，可以看出，已經(jīng)有人在對(duì)該小區(qū)外的店面進(jìn)行裝修，不久后就可能開(kāi)業(yè)。

　　在該小區(qū)門(mén)口的墻上掛了一塊牌子，上面寫(xiě)著“十佳安全文明小區(qū)”的字樣，時(shí)間為2009年。不過(guò)在記者觀察的近半小時(shí)內(nèi)，幾乎沒(méi)有車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)，甚至小區(qū)內(nèi)都很難看到一個(gè)人影。記者想進(jìn)入小區(qū)查看，卻被保安攔在了門(mén)外，這位保安稱，要看房，必須要和售樓處的工作人員一起進(jìn)入小區(qū)。

　　在小區(qū)的售樓中心，記者在大廳看到了整個(gè)小區(qū)的模型圖，每棟房子的樣式都差不多，粗略一數(shù)有兩百余棟。此時(shí)，大廳內(nèi)除了兩名接待員外，并沒(méi)有其他人出入。記者以看房為由想要進(jìn)入該小區(qū)，可當(dāng)即遭到了一位接待員的拒絕。該接待員稱，要看房必須提前一天預(yù)約才行，并且要求記者填寫(xiě)相關(guān)的個(gè)人資料。

　　記者從一些二手房網(wǎng)站上查到，夏陽(yáng)銀湖花園小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格一般每平方米在4500-5500元左右，獨(dú)棟的別墅價(jià)格在100萬(wàn)左右，個(gè)別別墅的價(jià)格超過(guò)了200萬(wàn)元。

　　御湖瀾橋：

　　第一批別墅預(yù)計(jì)明年竣工

　　御湖瀾橋小區(qū)今年才剛開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，對(duì)于該小區(qū)的介紹及宣傳，都非常少。御湖瀾橋項(xiàng)目和已建成的夏陽(yáng)銀湖花園僅一墻之隔，同江蘇著名的駱馬湖，也只相隔一條馬路，用地面積約240畝（16萬(wàn)平方米）。

　　在建的小區(qū)工地外有一塊大幅的宣傳海報(bào)，“駱馬湖畔榮耀私藏”的宣傳標(biāo)語(yǔ)，讓人看了頗為心動(dòng)。此時(shí)的工地上，有幾棟房屋已經(jīng)初具雛形，從外觀來(lái)看，同樣為歐美風(fēng)格的別墅。

　　據(jù)工地門(mén)口一位工人介紹，工地剛開(kāi)工兩三個(gè)月，建筑內(nèi)容為別墅，每棟的面積有200平方米以上，目前正在同時(shí)建造的房屋有20多棟。記者在工地內(nèi)部看到，一個(gè)個(gè)三米左右深的建筑坑分布在工地各處，每個(gè)坑的面積都在百余平方米左右，每一個(gè)坑里，都有工人正在搭建鐵架。

　　“這是別墅的地下室，建好的別墅不連地下室，還有三層，總面積有300-400平方米，小一點(diǎn)的也有200多平方米?，F(xiàn)在有幾棟已經(jīng)建得差不多了，其它樣式都和它們差不多。”隨后，一位工人指著一棟建好的別墅介紹起其結(jié)構(gòu)來(lái)，他說(shuō)：“在你之前，也有很多人來(lái)這里看過(guò)，他們也都是想買(mǎi)這些房子的，第一批別墅估計(jì)明年就可以建好了?！?/p>

　　記者看到，這兩片相連的別墅區(qū)周邊大部分是未開(kāi)墾的綠地，不過(guò)在御湖瀾橋的西側(cè)有一個(gè)“湖濱浴場(chǎng)”，這里毗鄰駱馬湖畔，里面已經(jīng)設(shè)置了不少娛樂(lè)設(shè)施，記者采訪當(dāng)天下午，看到有上百市民在此游玩。

　　家住湖濱浴場(chǎng)附近的村民楊老伯介紹說(shuō)，原來(lái)這片別墅區(qū)名為湖濱村，村子拆遷后，村民都已經(jīng)遷移到全市各個(gè)地方去了?！艾F(xiàn)在，我們住的那個(gè)村子也要開(kāi)始拆遷了，這里一片地方，原來(lái)好像都是以園區(qū)用地的名義來(lái)征地的，誰(shuí)知道后來(lái)卻建成了別墅?！?/p>

　　宿遷市國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃局

　　建議記者采訪湖濱新城

　　在了解到相關(guān)情況后，快報(bào)記者分別向宿遷市國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局提出了采訪要求，可讓人意外的是，三個(gè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人均稱對(duì)此事并不了解，他們都建議記者采訪宿遷市湖濱新城管委會(huì)的相關(guān)部門(mén)。

　　8月4日上午，記者首先來(lái)到了宿遷市國(guó)土局辦公室，見(jiàn)到了一位程姓負(fù)責(zé)人，記者向其提出了幾點(diǎn)采訪要求，“夏陽(yáng)銀湖花園”“御湖瀾橋”建造土地是否經(jīng)過(guò)審批？如果經(jīng)過(guò)審批，批的到底是哪塊地、具體位置在哪里？目前“夏陽(yáng)銀湖花園”“御湖瀾橋”所使用的土地是什么性質(zhì)？然而這位負(fù)責(zé)人卻說(shuō)：“領(lǐng)導(dǎo)都出去開(kāi)會(huì)了，我們對(duì)這個(gè)事情也不太清楚。”他建議記者去采訪湖濱新城管委會(huì)的有關(guān)部門(mén)。

　　之后，記者來(lái)到宿遷市建設(shè)局，“夏日銀湖花園是2005年批準(zhǔn)建設(shè)的，御湖瀾橋小區(qū)的批準(zhǔn)建設(shè)時(shí)間就不清楚了，具體的內(nèi)容要問(wèn)湖濱新城管委會(huì)，他們那里都知道的?！币晃槐R姓辦公室主任稱，他對(duì)該小區(qū)也不是很了解，不過(guò)他也提出了一些看法，“有一些小區(qū)對(duì)外宣稱是別墅，其實(shí)就是普通住宅，這個(gè)小區(qū)也可能是這樣?！?/p>

　　在宿遷市規(guī)劃局，一位徐姓辦公室主任翻看了湖濱新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，上面顯示，夏日銀湖花園和御湖瀾橋所在的地段規(guī)劃為“一類(lèi)住宅用地”。“一類(lèi)住宅用地是指三層以下的居民住宅，我們一般只看這塊區(qū)域是否是真正用在了住宅用地上，對(duì)容積率等問(wèn)題并不做具體要求。一些具體細(xì)節(jié)還要問(wèn)湖濱新城管委會(huì)。”

　　兩個(gè)小區(qū)建的不是“別墅”

　　而是“低層住宅”？

　　8月4日，在湖濱新城管委會(huì)黨工委，快報(bào)記者見(jiàn)到了負(fù)責(zé)人莊磊，他負(fù)責(zé)湖濱新城管委會(huì)相關(guān)媒體的接待工作。在他的協(xié)助下，記者采訪了宿遷市規(guī)劃局湖濱新城

　　規(guī)劃分局一位工作人員李松。

　　李松介紹說(shuō)，夏陽(yáng)銀湖花園、御湖瀾橋掛牌時(shí)的容積率均為0.5，至今容積率并未發(fā)生改變。兩個(gè)小區(qū)的用地性質(zhì)均為一類(lèi)住宅用地，國(guó)家相關(guān)部門(mén)雖然對(duì)用地進(jìn)行劃分，但是對(duì)于居住用地，具體怎么建、容積率等問(wèn)題并沒(méi)有定出相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　“別墅和一類(lèi)住宅用地沒(méi)關(guān)系?！碑?dāng)記者提及“別墅”這個(gè)字眼時(shí)，李松這樣回答記者。兩個(gè)小區(qū)的用地是一類(lèi)住宅用地，建的房子屬于“低層住宅”?！安还苁欠诸?lèi)用地還是房屋分類(lèi)中，都沒(méi)有‘別墅’這個(gè)定義，國(guó)家層面也沒(méi)有人給別墅下定義?！崩钏烧f(shuō)：“我們也想找關(guān)于‘別墅’的定義，來(lái)作為我們平時(shí)工作的依據(jù)，但是國(guó)土資源部、建設(shè)部，包括宿遷地方上，對(duì)此都沒(méi)有一個(gè)明確的定義標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　記者提出是否可以查看夏陽(yáng)銀湖花園、御湖瀾橋兩個(gè)小區(qū)的規(guī)劃圖及相關(guān)的掛牌、審批時(shí)間。李松說(shuō)：“這些我們不清楚，這些東西需要到宿遷市規(guī)劃局進(jìn)行查閱?！?/p>

　　在采訪中，李松曾多次提到：“有些東西我也不太好說(shuō)，我們局長(zhǎng)不在家，分管局長(zhǎng)也不在家，我只能把我了解到的情況簡(jiǎn)單和你說(shuō)說(shuō)?！薄拔覀冎皇秦?fù)責(zé)業(yè)務(wù)上的一些事情，大的事情我們也做不了主?！睂?duì)于記者提出的一些問(wèn)題，李松并沒(méi)有正面回答。

　　不過(guò)李松坦言，盡管以前發(fā)出了很多關(guān)于禁止建“別墅”的《通知》《規(guī)定》《用地標(biāo)準(zhǔn)》等文，但都沒(méi)有詳細(xì)的劃分。直至去年12月份，國(guó)家國(guó)土資源部發(fā)出通知，居住用地容積率低于1.0以下的，不得進(jìn)行掛牌。

　　記者查詢得知，根據(jù)國(guó)土資源部2010年12月19日晚發(fā)布的《通知》，國(guó)土資源部要求嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛出讓制度和操作程序，規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓行為。對(duì)存在超面積出讓、捆綁出讓、“毛地”出讓、住宅用地容積率小于1.0、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告要及時(shí)撤銷(xiāo)。一旦發(fā)現(xiàn)存在住宅用地容積率小于1.0等違反政策規(guī)定的出讓公告，應(yīng)及時(shí)責(zé)令市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)撤銷(xiāo)公告，重新擬定出讓方案。違反規(guī)定出讓的，應(yīng)責(zé)令立即終止出讓行為，并依法追究責(zé)任。

　　“御湖瀾橋的容積率是0.5，是不是意味著在去年12月國(guó)土資源部發(fā)出通知之前，這個(gè)小區(qū)就已經(jīng)通過(guò)了審批？”面對(duì)記者疑問(wèn)，李松回答說(shuō)：“應(yīng)該是的?！?/p>

　　然而直至今年1月26日，宿遷市規(guī)劃局才將御湖瀾橋的規(guī)劃方案通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向市民公示，方案批前公示中貼出了御湖瀾橋的設(shè)計(jì)方案效果圖，從效果圖可以看出，小區(qū)住宅分為“低密度住宅Ⅰ型”“低密度住宅Ⅱ型”及“公寓”三大類(lèi)，其中還包括了一部分“商業(yè)”規(guī)劃內(nèi)容。公示時(shí)間為10個(gè)工作日，從2011年1月26日至2月16日。既然國(guó)土資源部在此之前已經(jīng)有明確容積率不得低于1.0，可在此之后，宿遷當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門(mén)還是在繼續(xù)御湖瀾橋的審批工作。

　　之后記者向莊磊提出，需要向新城管委會(huì)相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況，莊磊稱已經(jīng)和有關(guān)的部門(mén)取得了聯(lián)系，很快會(huì)派人過(guò)來(lái)，可在記者等待了約一個(gè)半小時(shí)之后，國(guó)土部門(mén)的人依舊沒(méi)有出現(xiàn)。無(wú)奈下，記者留下了相關(guān)問(wèn)題，請(qǐng)給予答復(fù)，莊磊表示，會(huì)盡快回應(yīng)。

　　直至8月5日，宿遷市宣傳部一位張姓負(fù)責(zé)人聯(lián)系到了記者，她表明會(huì)在當(dāng)天下午給記者答復(fù)。當(dāng)天下午，記者又多次聯(lián)系這位負(fù)責(zé)人，她表示，湖濱新城管委會(huì)的相關(guān)部門(mén)還沒(méi)有國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃的審批文件，工作人員已經(jīng)到宿遷市國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局尋找文件，一旦找到會(huì)立刻給出答復(fù)。

　　當(dāng)天下午，宿遷市宣傳部另一位名叫張莉的負(fù)責(zé)人再次聯(lián)系到快報(bào)，她希望快報(bào)將采訪中的疑問(wèn)提供給宿遷市宣傳部。然而令人意外的是，記者隨后撥通了張莉的電話，電話聯(lián)通了，但對(duì)方并沒(méi)有接聽(tīng)。再次撥打，電話已經(jīng)處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。

　　昨天下午，記者再次聯(lián)系到了張莉，“夏陽(yáng)銀湖花園是2003年政策出來(lái)之前批下來(lái)的，有獨(dú)棟和聯(lián)排。在建的御湖瀾橋小區(qū)是在前兩年批的，其中都是聯(lián)排，并沒(méi)有獨(dú)棟別墅?！睆埨蛘f(shuō)。隨后，記者向她提出要看一下兩個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)的審批以及規(guī)劃等文件，張莉稱她人在新疆，要先跟宣傳部的另一位負(fù)責(zé)人聯(lián)系一下，并讓他盡快跟記者聯(lián)系。截至記者發(fā)稿，記者仍未收到回復(fù)。

　　政府網(wǎng)站說(shuō)它是“別墅”

　　小區(qū)占地面積是個(gè)謎

　　那規(guī)劃部門(mén)口中的“一類(lèi)住宅用地”到底是指哪些用地？在國(guó)家建設(shè)部1991年3月1日頒布的建標(biāo)字第322號(hào)文件《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中顯示，城市用地分類(lèi)采用大類(lèi)、中類(lèi)和小類(lèi)三個(gè)層次的分類(lèi)體系，共分10大類(lèi)，46中類(lèi)，73小類(lèi)。城市用地應(yīng)按土地使用的主要性質(zhì)進(jìn)行劃分和歸類(lèi)，其中居住用地是指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類(lèi)型的成片或零星的用地。

　　居住用地共分四類(lèi)，一類(lèi)居住用地則是指以低層住宅為主，市政公用設(shè)施齊全，布局完善，建筑密度較低，綠地率較高且環(huán)境良好的用地。在國(guó)家建委印發(fā)的另一份《對(duì)職工住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的幾項(xiàng)補(bǔ)充規(guī)定》的通知中也提到，第一類(lèi)住宅，每戶平均建筑面積42至45平方米，適用于新建廠礦企業(yè)的職工對(duì)在邊遠(yuǎn)地區(qū)和偏僻地區(qū)的職工住宅，每戶平均建筑面積可高于此數(shù)，但最多不得超過(guò)50平方米。

　　在宿遷湖濱新城的政府網(wǎng)站上，有一個(gè)欄目名為“新城房產(chǎn)”，在這個(gè)欄目中有關(guān)于夏陽(yáng)銀湖花園的簡(jiǎn)介，然而在此簡(jiǎn)介的正文中則是多次提到“別墅”這一字眼。

　　文中提到：夏陽(yáng)銀湖花園是由上海億兆投資集團(tuán)投資，宿遷億兆房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的夏陽(yáng)銀湖花園，位于宿遷市湖濱新城雪松路51號(hào)，總占地173672平方米，總建筑面積5萬(wàn)多平方米，分二期開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)208席，以獨(dú)棟花園別墅為主。2008年12月19日208席別墅封頂，2009年9月小區(qū)正式竣工。據(jù)此計(jì)算該樓盤(pán)容積率不足0.3。

　　在上海億兆投資集團(tuán)的官方網(wǎng)站上，也有關(guān)于夏陽(yáng)銀湖小區(qū)的簡(jiǎn)介，這份簡(jiǎn)介中，也同樣使用了“別墅”這一字眼，只是關(guān)于小區(qū)的占地面積及建筑面積和政府網(wǎng)站上公布的數(shù)字有些不同。簡(jiǎn)介中寫(xiě)到：項(xiàng)目占地500畝，總建筑面積163610.5平方米，共設(shè)計(jì)建造400多棟獨(dú)立歐式別墅，每棟別墅有各自的私家花園，設(shè)計(jì)新穎，房型多樣，具有私密性，配有現(xiàn)代化的標(biāo)志性會(huì)所，功能齊全。

　　兩份宣傳資料中，顯示的占地面積、總建筑面積均有出入，并且?guī)讉€(gè)數(shù)據(jù)的差距非常之大，到底哪一份才是正確的？

　　記者隨后又查詢了宿遷當(dāng)?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站，其中大部分網(wǎng)站在對(duì)夏陽(yáng)銀湖小區(qū)進(jìn)行宣傳時(shí)，對(duì)小區(qū)房屋的稱呼均為“別墅”或者“獨(dú)棟別墅”。

　　什么樣的住宅

　　才稱得上“別墅”？

　　李松在采訪中說(shuō)，國(guó)家對(duì)“別墅”沒(méi)有明確的定義，那到底什么樣的住宅才稱得上是“別墅”？為此，快報(bào)記者咨詢了房地產(chǎn)方面的專家。

　　據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，目前無(wú)論是市場(chǎng)還是官方，對(duì)別墅都沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義。比如說(shuō)，有人認(rèn)為別墅是獨(dú)門(mén)獨(dú)院、占地面積大的獨(dú)棟建筑，也有人認(rèn)為別墅是容積率低的高檔住宅，如聯(lián)排別墅、疊加別墅等。從2003年國(guó)家嚴(yán)禁向別墅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供地，這條政策出臺(tái)已近8年，讓人不解的是，迄今為止，仍沒(méi)有任何一份官方文件來(lái)明確界定，究竟什么是別墅？

　　在2006年中國(guó)地交會(huì)上，有關(guān)部門(mén)一官員曾這樣向媒體解釋自己對(duì)別墅的理解：“別墅現(xiàn)在還是指獨(dú)門(mén)獨(dú)院、兩至三層樓形式?！绷硪还賳T這樣定義別墅：“獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院的那種，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低的那種?！?/p>

　　在字典內(nèi)解釋別墅，即別業(yè)，是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。在網(wǎng)絡(luò)上，對(duì)于別墅的定義也是五花八門(mén)、層出不窮。有人認(rèn)為別墅是一種莊園式的居所，有些人則是認(rèn)為獨(dú)棟獨(dú)院，占地面積大的居所，更甚者認(rèn)為在三層以內(nèi)的低層住宅，均屬于別墅。

　　2008年1月9日，深圳一家媒體曾對(duì)“別墅”進(jìn)行過(guò)解釋，別墅是指獨(dú)立的、規(guī)模較大的花園住宅。建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)。從建筑形態(tài)上來(lái)分可分為：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅；從功能上分可分為：生活型經(jīng)濟(jì)別墅、度假型別墅、出租型別墅、經(jīng)營(yíng)型別墅、商住型別墅。在文中，這家媒體又分別對(duì)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅做出了定義和特征介紹。只是這些并非政府部門(mén)官方公布的定義。

　　律師：

　　開(kāi)發(fā)商和政府有串通的可能

　　記者將了解到的情況向江蘇一家大型律師事務(wù)所進(jìn)行了介紹，一位不愿透露姓名的律師說(shuō)，從政府層面上講，每個(gè)樓盤(pán)在建設(shè)前都是有規(guī)劃的，掛牌時(shí)確定的該樓盤(pán)的容積率，從而可以基本確定這塊地的使用方式。夏陽(yáng)銀湖花園和御湖瀾橋兩個(gè)小區(qū)的容積率僅有0.5，要么建高檔別墅，要么就建很稀松的普通商品房，結(jié)合拿地的價(jià)格，后者很有可能是虧損的，開(kāi)發(fā)商都是趨利的，拿到地肯定是選擇前者。

　　土地在掛牌時(shí)的條件（確定的使用方式、容積率等）都是有導(dǎo)向性的，政府不可能沒(méi)有考慮，開(kāi)發(fā)商也不可能沒(méi)有考慮，建別墅是雙方心照不宣的。因此，這里面也不乏開(kāi)發(fā)商和政府互相串通的可能性。

　　這位律師認(rèn)為，這個(gè)不單純是政府監(jiān)管的問(wèn)題，因?yàn)楸O(jiān)管是置后的；政府在前期開(kāi)發(fā)這塊地的時(shí)候已經(jīng)默認(rèn)了其后的開(kāi)發(fā)模式。先是通過(guò)一系列有導(dǎo)向性的條件為建別墅創(chuàng)造理由，然后在建設(shè)過(guò)程中又睜眼閉眼地縱容，這個(gè)結(jié)果是政府和開(kāi)發(fā)商共同催生的。