炒房者因限購令急低價賣房 全國或迎房價拐點

????房價上漲過快的二三線城市也應(yīng)采取必要的限購措施。據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市房價快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪限購城市的名單。在這樣的大背景下，一些城市的市民擔心限購致使房價大幅下跌而突擊賣房，購房者持幣觀望，投資需求受到抑制，投資熱情衰減；大型房企二三線城市“糧倉”可能減產(chǎn)，中小開發(fā)商處境將更加嚴峻。

????業(yè)內(nèi)人士認為，限購政策正向著更大范圍發(fā)展，未來二三線城市樓市可能大幅降溫，并促使全國范圍內(nèi)房價“拐點”來臨。

 ???限購名單牽動樓市

????投資熱情衰減 突擊賣房頻現(xiàn)

????一些二三線城市樓市曾經(jīng)打著“不限購”招牌而風光無限，但如今投資需求開始陷入觀望，一些普通市民甚至擔心限購后房價大跌，從而使得突擊賣房的情況在一些城市頻頻出現(xiàn)。

????家在江蘇泰州的劉阿姨終于在前兩天下決心賣掉了一套小房子。因為她擔心當?shù)叵拶徶笳也坏浇颖P者，她還怕房價大幅下跌，于是急急忙忙將房子賣掉，總價較之前掛牌價下調(diào)了兩萬元。

????業(yè)內(nèi)人士認為，一旦實行限購，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫更容易破裂，一些普通市民因此擔心房價大幅下跌，不少持有多套房產(chǎn)的市民會選擇突擊賣房、落袋為安。

????而在內(nèi)蒙古鄂爾多斯，狂奔了幾年的樓市恰如“高處不勝寒”。前兩個月，當?shù)匾恍潜P出現(xiàn)滯銷，目前的滯銷情況愈發(fā)嚴重，許多樓盤開盤當天都是零成交，甚至開盤后一周只能零星地賣出幾套，過去開盤一掃而光的景象不復(fù)存在。

????山東省煙臺市此前受到眾多一線地產(chǎn)大鱷的追捧，萬科、中海、保利、中建等紛紛在煙臺跑馬圈地，房價也水漲船高。限購政策繼續(xù)加碼后，一些入駐煙臺的品牌開發(fā)商很忐忑，以投資客為主的海景房樓盤開始遇冷。由于擔心限購后房價將下滑，投資客普遍持觀望態(tài)度。

????山東當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介機構(gòu)世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江稱，國務(wù)院提到的須限購二三線城市應(yīng)該是經(jīng)濟總量較大，房地產(chǎn)市場發(fā)育相對成熟的地級城市，山東淄博、煙臺、濰坊、臨沂等符合這一標準。如果樓市限購范圍擴大，煙臺入選的可能性最大。

????在山東省濰坊市，剛需群體面對可能到來的限購仍表現(xiàn)得淡定。有80后年輕人表示，即使限購，對剛需人群也沒有什么影響。然而，當?shù)氐耐顿Y需求開始轉(zhuǎn)向，一些實力雄厚的多次置業(yè)者開始考慮商業(yè)地產(chǎn)。

????濰坊當?shù)氐拈_發(fā)商魯鴻地產(chǎn)副總經(jīng)理魯文成表示，濰坊房價上半年漲幅比較明顯，保守估計在15%左右，屬于房價上漲過快城市。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，上半年濰坊房價漲幅一直位列全國百城前列，濰坊很有可能入選限購城市名單。

????河北省秦皇島市近期房價漲勢驚人，6月新建商品房價格同比上漲的幅度居全國第二。河北當?shù)氐闹薪槿耸勘硎?，上半年秦皇島高端項目上市比較集中，很多是度假型物業(yè)，來自北京、天津的投資性購房需求較旺，拉高了當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌木鶅r。該人士綜合近半年數(shù)據(jù)后表示，河北省房價漲幅較明顯的唐山、秦皇島極有可能被列入本輪限購行列。

????自今年初一線城市和部分二三線城市出臺了“限購令”之后，樓市陷入低迷，被擠出的資金開始尋覓新的投資途徑，一些不限購城市吸引了炒樓資金。目前煙臺市新盤價格多數(shù)突破7000元/平方米，鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房價分別達到6892元/平方米、5907元/平方米、5431元/平方米，陜西省榆林市樓盤均價達到6000元/平方米，河北唐山新開的部分樓盤價格也突破萬元/平方米大關(guān)。

????在二三線城市中，是否限購、限購執(zhí)行力度強弱使不同地區(qū)的房價出現(xiàn)了明顯的差別。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，6月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環(huán)比上漲0.41%。6月住宅價格環(huán)比漲幅居前的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州，漲幅皆在2%至3%之間。環(huán)比漲幅居前的城市以未實施限購的二三線城市居多。

????兩指標或成限購參考

????限購將立竿見影 房價拐點料逼近

????業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪的限購城市很可能將從這些同比或環(huán)比漲幅較大的城市中產(chǎn)生。在新一輪限購城市名單擬定過程中，除了房價漲幅，還可能參考房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的指標。

????第一批已實施“限購令”的城市主要為直轄市、計劃單列市、省會城市和其他房價上漲較快的熱點城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)出臺限購令的城市共41個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等6個熱點城市。

????北京中原地產(chǎn)分析認為，根據(jù)全國房地產(chǎn)新建商品住宅指數(shù)，所有限購城市同比上漲平均值為4.04%，非限購城市平均上漲4.89%，限購城市的房價漲幅低于非限購城市。限購城市的成交量都明顯萎縮，投機投資需求明顯被擠壓出市場，預(yù)計限購的城市可能新增超過一百個。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報告認為，相對于一線城市而言，二三線城市的調(diào)控壓力較小，預(yù)計未來至少有20個以上二線城市列入限購名單。

????根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月新建商品住宅同比漲幅超過5%的城市有29個，值得關(guān)注的是，這29個城市全部為二三線城市，如烏魯木齊新建商品住宅同比漲幅達到9.3%，秦皇島的同比漲幅是8.6%，南昌和蘭州同比漲幅均達到8.4%。6月新建商品住宅環(huán)比漲幅達到0.4%的城市有5個，包括沈陽、長沙、銀川、烏魯木齊、遵義。這些城市都是未限購或政策執(zhí)行并不嚴格的二三線城市。

????中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，盡管目前還沒有公布二三線城市限購的具體范圍，但新出臺限購肯定會對當?shù)貛碛绊?，會產(chǎn)生明顯的立竿見影的抑制需求效果。

????北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，一旦占據(jù)目前市場主體的二三線城市實施限購，下半年房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)明顯的下調(diào)，預(yù)計下調(diào)幅度可能超過20%。如果全面執(zhí)行，下半年的銷售面積很可能低于4億平方米，而庫存積壓將明顯上漲。如果全國性的限購調(diào)控收緊，預(yù)計市場從量跌到價跌的變化將在三季度明顯呈現(xiàn)。

????開發(fā)商銷售策略受影響

????房企“糧倉”恐減產(chǎn) 四線城市存限購可能

????二三線城市的限購已經(jīng)箭在弦上，這對于深耕二三線城市的開發(fā)商無異于一個重大利空。

????今年上半年，恒大銷售面積位列全國房企第一，主要來自在二三線城市的深耕。萬科、中海、保利、金地等大型開發(fā)商早已將戰(zhàn)略重點放在了廣闊的二三線城市。今年上半年銷售額排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)的特點是：周轉(zhuǎn)速度高于同行，全國布局較為完善，相當數(shù)量的項目位于二線甚至三四線城市。

????知名地產(chǎn)專家韓世同認為，一旦限購政策鋪開到二三線城市，會導(dǎo)致當?shù)胤康禺a(chǎn)市場成交萎靡。品牌開發(fā)商只有順應(yīng)形勢，轉(zhuǎn)而借鑒一線城市限購后的市場經(jīng)驗，更加積極地調(diào)整策略，越過觀望環(huán)節(jié)，直接進入降價促銷階段。

????中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，如果在二三線城市推行限購令，對這些城市的中小開發(fā)商將是沉重打擊，同時也對布局二三線城市的大開發(fā)商銷售帶來影響，預(yù)計這些城市至少有一半的銷售量將被抑制。

????三亞華美投資有限公司總經(jīng)理王洪宇表示，限購對于主要在二三線城市進行開發(fā)的地產(chǎn)商將是一大考驗，行業(yè)可能面臨著整體洗牌。如堅持用此種方式進行調(diào)控，存量房會繼續(xù)增加。

????不過，萬科相關(guān)人士表示，萬科不是因為在一線城市實施“限購令”才去二三線城市布局的，在二三線城市布局是公司長期以來一直實施的政策。二三線城市限購對公司影響不大，公司會根據(jù)市場合理定價。

????大舉進軍二三線城市的佳兆業(yè)集團香港高層反應(yīng)淡定。有關(guān)負責人解釋說，公司近年主要以二三線城市的大眾住宅為主，購買需求以當?shù)氐膿Q房和首次置業(yè)為主，限購令擴大對其銷售影響有限。公司不會因此而改變分散投資的策略。限購雖然會對銷售有所影響，但相信不會是決定性的，會繼續(xù)在二三線城市拓展業(yè)務(wù)。

????有專家指出，部分房價漲幅較大的四線城市更值得關(guān)注，由于當?shù)厝司杖胼^二三線城市更低，房價收入比更高。以未限購的河北省廊坊市為例，去年4月“國八條”出臺時，該地區(qū)平均房價在6000元/平方米左右，如今該地區(qū)很多樓盤單價已接近萬元/平方米，買房的主力是從北京市場擠出的消費者。四川省攀枝花市房價半年來上漲近千元/平方米，江蘇省如東縣新建商品住宅開到8500元/平方米。在福建省寧德市新開發(fā)的東僑片區(qū)，多數(shù)樓盤單價達到8000元/平方米，有的甚至高達1萬元/平方米。

????分析人士表示，四線城市整體來說泡沫并不大，但四線城市中的沿海旅游城市外地人投資性住房多，空置率高。一線城市周邊的四線城市吸納擠出的投機需求較多，一些礦產(chǎn)資源富裕城市投資性購房占比高，這些地區(qū)都可能納入下一步限購的范圍。