青島二手房市場(chǎng)低迷不樂(lè)觀 價(jià)格調(diào)整迫在眉睫

????隨著樓市調(diào)控不斷加碼，島城二手房市場(chǎng)一直處于疲軟狀態(tài)。在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼?、?jiān)挺的房?jī)r(jià)面前，越來(lái)越多的市民對(duì)買房失去信心。成交量低迷、房源充足、買房人稀少是當(dāng)前島城二手房市場(chǎng)的寫照。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前島城實(shí)行“一房一價(jià)”政策，但未來(lái)二手房市場(chǎng)仍將繼續(xù)艱難下去，二手房房?jī)r(jià)的下調(diào)將不可避免。

????成交量低落區(qū)域成交不均衡

????自今年樓市多番調(diào)控后，島城二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，四

????而在低落的成交量下，島城不同區(qū)域的二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)著冷熱不均的現(xiàn)象。據(jù)青島太平洋房屋的工作人員介紹，市北、四方、李滄、城陽(yáng)等區(qū)域，由于總價(jià)較低，多數(shù)購(gòu)房者比較關(guān)注這些區(qū)域，所以成交量相對(duì)而言保持均衡，但是在市南和嶗山等地，房?jī)r(jià)本身已經(jīng)達(dá)到一定高度，繼續(xù)上漲缺乏動(dòng)力，總價(jià)偏高，限購(gòu)的影響讓這些區(qū)域的房源目前滯銷。基本上，在市南區(qū)域，每六、七套房源，才會(huì)有一個(gè)購(gòu)房者與之對(duì)應(yīng)。

????剛需買房不簡(jiǎn)單市場(chǎng)前景不樂(lè)觀

????調(diào)控政策威力對(duì)島城二手房市場(chǎng)影響依然強(qiáng)勁，目前剛性需求貸款難、投資需求受限購(gòu)阻擋，各層面的購(gòu)買力都被削弱。據(jù)專家推算，目前首次置業(yè)的剛需客戶占了七成，這是一個(gè)非常高的比例，改善性需求占兩成，投資需求僅占一成。

????作為市場(chǎng)絕對(duì)主力的剛性需求客戶，申請(qǐng)貸款手續(xù)上受到更為嚴(yán)格的審查。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在確定還款能力方面，購(gòu)房者要提供工資對(duì)賬單，以前虛報(bào)收入的現(xiàn)象已被堵死。此外，受存款準(zhǔn)備金提高影響，銀行也“無(wú)錢可借”，以前等一個(gè)星期就能放貸款，現(xiàn)在要一個(gè)月。而在各項(xiàng)調(diào)控政策中，對(duì)剛需客戶影響最大的還是稅費(fèi)的調(diào)整，據(jù)島城一家房產(chǎn)中介的工作人員介紹，首次置業(yè)者買房要繳納的營(yíng)業(yè)稅約四五萬(wàn)元，而且這部分錢不能貸款，資金門檻的提高將許多置業(yè)者擋在門外。

????由于政策面的態(tài)度仍舊強(qiáng)硬，尤其是多次提高準(zhǔn)備金，使信貸資金緊張，成為購(gòu)房的一大障礙。稅費(fèi)和基準(zhǔn)價(jià)的提高，也是購(gòu)房成本增加不少。部分高端房產(chǎn)和次新房產(chǎn)有 “滯漲”現(xiàn)象，個(gè)別出現(xiàn)主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)的情況。加息的預(yù)期和首付提高的傳言，讓一度變淡的觀望情緒抬頭，也延緩了市場(chǎng)回暖的腳步。 “即便到陳目前實(shí)行‘一房一價(jià)’的新規(guī)定，但首套房貸利率上調(diào)、銀行加息以及稅費(fèi)的調(diào)整等關(guān)鍵性政策仍將大部分擁有‘買房夢(mèng)’的剛需族們擋在了門外，可以說(shuō)有相當(dāng)一部分剛需族已經(jīng)退出了購(gòu)房者的行列。 ”業(yè)內(nèi)人士指出，隨著調(diào)控逐步加壓和落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間被大幅壓縮，真正需要房子的剛需購(gòu)房者也擠掉了不少。面對(duì)現(xiàn)在剛性需求貸款難，改善需求稅費(fèi)高，投資需求受限購(gòu)，各層面的購(gòu)買力都被削弱，島城二手房市場(chǎng)的未來(lái)不容樂(lè)觀。

????優(yōu)質(zhì)房源有出手機(jī)會(huì)價(jià)格下調(diào)就在眼前

????目前島城二手房市場(chǎng)雖存在冷熱不均的現(xiàn)象，但仍然有一些值得出手的房源等待銷售。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大堯附近區(qū)域，包括逍遙路小區(qū)、海?；▓@、天山小區(qū)等地，有一些小戶型，總價(jià)仍然不高，并且周邊區(qū)域生活方便，未來(lái)仍然存在升值空間，值得首次置業(yè)的人群關(guān)注。目前進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)房者，相對(duì)以前更加具有明確的圈定范圍，因此也有更強(qiáng)的購(gòu)買欲望。

????“總體來(lái)說(shuō)年后島城二手房?jī)r(jià)格變化并不大，雖然有如此眾多的政策擠壓，但市場(chǎng)上報(bào)價(jià)下降的房源數(shù)不超過(guò)5%，降價(jià)的主要是大戶型產(chǎn)品和一部分貸款比較困難的老房子，在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，可以快速銷售，現(xiàn)在就要調(diào)整一下價(jià)格?！鼻鄭u太平洋房屋的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前市場(chǎng)房源多，買房的人少，部分買房者甚至提出比報(bào)價(jià)下降20%的還價(jià)。以目前情況，如果賣房者降價(jià)三五萬(wàn)元，就會(huì)促進(jìn)成交。如果半年多價(jià)格不漲，多數(shù)房東資金會(huì)非常緊張，迫于還貸等方面壓力，房東們不得不降價(jià)銷售，而這種現(xiàn)象會(huì)逐漸明顯。此外，島城多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，對(duì)于目前的買賣雙方的博弈，市場(chǎng)更加有利于買方，只要賣房肯折讓部分房?jī)r(jià)，成交將會(huì)非常順利。（侯佳奇）