房產(chǎn)稅試點滿三月效果不明顯 滬渝房價仍堅挺

　　今年1月28日，上海、重慶正式推出房產(chǎn)稅試點，到4月28日已經(jīng)運行滿3個月。在房產(chǎn)稅及一系列調(diào)控措施影響下，上海、重慶兩個城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到?jīng)_擊較大，但目前這些城市的房價仍然堅挺，并未出現(xiàn)明顯下跌，甚至還有微漲，房產(chǎn)稅對于樓市調(diào)控并未產(chǎn)生立竿見影的效果。

　　上海重慶房價并未出現(xiàn)明顯下降

　　2011年1月27日晚，上海、重慶分別宣布自28日起正式啟動對部分個人住房征

　　4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會成交量暴跌。為期4天的房交會上，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元。成交套數(shù)只占去年秋交會的40%，更不到去年春交會的兩成。

　　而4月18日，國家統(tǒng)計局公布3月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，和2月份相比，3月重慶新建商品住宅大、中、小戶型價格無論同比還是環(huán)比均在漲，其中90平方米以下的價格漲幅最大，環(huán)比漲幅達到0.9%，較2月份提高了0.5個百分點，同比漲幅則達到6.4%，較2月份放緩了0.4個百分點；90~144平方米的同比上漲5.9%，環(huán)比上漲0.7%；144平方米以上的大戶型價格同比上漲4.5%，環(huán)比小漲0.1%。

　　同樣，上海市統(tǒng)計局25日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，其中，140平方米以上住宅銷售面積下降超過了30%。

　　價格方面，據(jù)報道，今年第一季度，上海商品住宅成交均價為每平方米22237元，環(huán)比上季度的每平方米22914元下跌3%，同比去年第一季度的每平方米19826元則上漲12%。

　　另外，中國證券報的文章稱，上周(4月18日—24日)上海商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米，環(huán)比大幅上漲58.4%。其中，豪宅市場交易火熱，成交面積第一名的一個別墅樓盤成交均價突破10萬元。

　　近四成網(wǎng)友：房產(chǎn)稅可遏制房價過快上漲

　　房產(chǎn)稅能否成為遏制房價飆升的“利器”也成為了業(yè)內(nèi)及購房者廣泛熱議的焦點。調(diào)查顯示，僅有約37%的人認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以抑制投資投機，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制房價上漲。

　　與此同時，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅靠單純的征收房產(chǎn)稅，并不能夠有效地遏制房價。中國社科院財貿(mào)所所長高培勇表示，成本、利潤和稅金構(gòu)成了住房價格，房產(chǎn)稅改革只是對稅金進行調(diào)整，不足以對房價造成巨大影響。

　　不過，重慶市市長黃奇帆曾對記者表示，重慶不是為了殺高房價而出臺房產(chǎn)稅，是為了今后五年、十年重慶當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場更加健全。

　　房產(chǎn)稅是否“擴圍”未見明確日程表

　　4月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會議指出，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。媒體分析稱，從政策層面上釋放出的信號顯示，作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一條重要措施，房產(chǎn)稅的試點將會繼續(xù)走下去。

　　今年兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，目前正密切跟蹤上海市和重慶市這兩個城市房產(chǎn)稅試點的開展情況。下一步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合財政部和稅務(wù)總局，在試點的基礎(chǔ)上推進這項工作。

　　國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部在3月份發(fā)布報告建議，未來需要進一步增加房產(chǎn)稅試點城市數(shù)量，建立健全等級劃分、稅率設(shè)定、征收程序、價格評估等一系列配套政策。

　　不過，房產(chǎn)稅是否會擴大試點范圍，尚不得而知。北京、深圳、杭州、昆明等城市也都先后表示，暫無征收房產(chǎn)稅計劃。

　　綜合

　　新聞觀察

　　樓市“暴利時代”能否終結(jié)

　　4月26日,國家發(fā)展改革委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示,發(fā)展改革委正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院中貿(mào)研究部梅新育博士表示,北京西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房銷售利潤率大概為34.7%,投資收益率高達138.8%。

　　“人們大都認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)的成本僅僅包括土地成本和建房成本,但事實上還包括企業(yè)購買土地的融資成本、建安成本、規(guī)劃費、銷售費用、流轉(zhuǎn)稅、營業(yè)稅等成本?！比珖康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院副院長陳寶存說,目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也就在15%~20%之間。

　　盡管房地產(chǎn)商對于暴利的說法存有異議,但是根據(jù)剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)上市公司的一季報,高額的利潤率卻是不爭的事實。許多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在樓市調(diào)控政策不斷加碼的情況下,照樣賺得盆滿缽滿。

　　作為基本的民生產(chǎn)品,商品住房中存在的暴利無疑將影響到普通人的生活,反暴利是房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢。

　　首先要解決的就是暴利如何界定。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于各個項目的具體地價、融資風(fēng)險程度不一樣,各個項目和企業(yè)使用開發(fā)資金的來源不同,房地產(chǎn)市場很難存在一個統(tǒng)一的銷售利潤水平,因此需要設(shè)立一個合理的機制來對暴利進行認(rèn)定。

　　治理暴利的關(guān)鍵還在于成本的核算,土地價格是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)暴利化的重要因素。另外,由于在對房地產(chǎn)成本地核算中,很多灰色成本沒有入賬,房地產(chǎn)商很容易推高成本,從而使得反暴利政策落空。

　　除此之外,二手房市場同樣需要“政府之手”進行反暴利調(diào)控。新華社記者 羅宇凡 歐甸丘

　　猜想

　　反暴利方式

　　方式一：限價

　　對房地產(chǎn)項目實行限價，高于政府制定的價格不予批準(zhǔn)預(yù)售許可證。

　　效果：目前各地已出臺房價控制目標(biāo)，但開發(fā)商有新的對策，比如從精裝房改為毛坯房，以達到政府制定的降價標(biāo)準(zhǔn)。

　　方式二：征暴利稅

　　一種辦法就是直接用稅，另一種辦法就是像當(dāng)年征收石油特別收益金的辦法。

　　效果：征收暴利稅，以此解決開發(fā)商故意拖延開發(fā)周期，囤地帶來的暴利問題。但跟房產(chǎn)稅之間怎么協(xié)調(diào)又是個問題。

　　方式三：罰款

　　價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品的市場平均價格的合理幅度，違者處違法所得5倍以下的罰款。

　　效果：如何界定同種商品的同一檔次是關(guān)鍵。