地鐵挖出黃金線 中央商務(wù)區(qū)打造16萬平地下城

????與先前單一的傳統(tǒng)超市不同，在新一輪的人防工程利用熱潮中，多業(yè)態(tài)綜合體的模式漸受追捧，且投資者無一例外選擇時尚路線

????地鐵站點正在形成的 “漏斗效應(yīng)”，再度擴大了大眾消費心理半徑，地上地下雙層消費的新型模式前景誘人，眾多投資者目光齊刷刷地向下

????在鉆地掘金的熱潮中，如何實現(xiàn)地下開發(fā)“一盤棋”？這一課題正擺在城市規(guī)劃者的面前

????今年5月，市北區(qū)投資建設(shè)的4萬平方米地景大

????地景大道只是青島布局“地下經(jīng)濟”的一個片段。據(jù)了解，青島地下空間布局將以規(guī)劃的地鐵和城市主干道網(wǎng)絡(luò)為骨架，以中心廣場、山體、商業(yè)中心、地鐵車站、主干道交叉點以及大型公共設(shè)施為節(jié)點，形成網(wǎng)絡(luò)狀的地下空間開發(fā)利用體系，尤其是隨著地鐵線路陸續(xù)開工，未來幾年內(nèi)青島將有數(shù)個地下項目相繼啟動。

????據(jù)青島各區(qū)（市）透露的信息，以新舊商圈為核心的地下空間布局將作為“首發(fā)陣容”在幾年內(nèi)迅速擴張，大致集中在老城區(qū)原有人防工程、東部商圈、青島中央商務(wù)區(qū)、李村商圈、嶗山金融聚集區(qū)、棧橋奧特萊斯廣場、湛山廣場地下及其它地鐵沿線區(qū)域。

??? 地下空間開發(fā)告別舊模式

????記者從有關(guān)部門了解到，改革開放后，我市一大批平戰(zhàn)結(jié)合的地下空間得到開發(fā)利用，或改為商場（如龍山地下商業(yè)街、中山商城、即墨路小商品市場等），或改用倉儲。此外，結(jié)合城市重要的交通人流疏散中心開發(fā)建設(shè)項目，如火車站廣場下的益群地下商城；結(jié)合城市廣場開發(fā)建設(shè)地下空間項目，如李滄廣場下的維客地下商場、匯泉廣場地下商業(yè)賣場，而獨立建設(shè)的地下公共設(shè)施以海底世界為代表。

????“地下開發(fā)利用的主體是商場。而從那些老牌地下商場的分布看，青島地下經(jīng)濟呈現(xiàn)出‘南冷北熱’的現(xiàn)象——目前，位于城區(qū)南部的龍山地下商城、中山商城、益群地下商城等生意比較冷清，客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北部城區(qū)的利群海琴廣場、利客來公園超市、維客廣場超市等?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，這些“老地下”已漸顯疲態(tài)，即使生意尚好的地下商場，其主體業(yè)態(tài)也僅停留在顧客自選、家庭日用品較全的超市模式。隨著城市商業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)超市已不具備明顯的競爭優(yōu)勢，單一商業(yè)業(yè)態(tài)已無法滿足消費者的需求。因此，在新一輪的人防工程利用熱潮中，多業(yè)態(tài)綜合體的模式漸受追捧，且投資者無一例外選擇時尚路線。

????跳出龍山地下商城、中山商城等傳統(tǒng)地下商業(yè)模式，除購物、飲食的定位之外，市北區(qū)對地景大道還添加了全省首次亮相的4D體驗等科技元素，通過引進深圳華強等科技企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，志在開辟一種全新的人防工程再利用模式。此前，對人防工程升級利用，市北區(qū)曾有所突破——“變身”為8800平方米的青島葡萄酒博物館，系國內(nèi)首座以葡萄酒為主題的地下博物館。

????而在新開發(fā)的地下空間中，青島開始試水地下交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，從規(guī)劃看涉及地下交通環(huán)廊系統(tǒng)等相關(guān)內(nèi)容。以青島中央商務(wù)區(qū)為例，今年將開工建設(shè)一個近16萬平方米的“地下城”。其中，最為引人注意的是，地下地上規(guī)劃布局將對應(yīng)實施開發(fā)，包括地下停車系統(tǒng)、地下步行系統(tǒng)、地下公共服務(wù)設(shè)施、地下市政設(shè)施。從一期的規(guī)劃設(shè)計看，整個地下空間沿中心廣場、敦化路、連云港路展開，以敦化路、連云港路交叉路口為核心區(qū)域沿東西向、南北向連接三條地下商業(yè)街區(qū)，并與經(jīng)過商務(wù)區(qū)的地鐵站點、主要地下道路以及萬達廣場綜合體、卓越等正在建設(shè)布局的綜合體項目實現(xiàn)互聯(lián)互通，形成地上地下“雙城”式立體網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。而位于嶗山金融聚集區(qū)內(nèi)的青島國際啤酒城改造工程中，規(guī)劃設(shè)計擁有7500個停車位的地下車庫，以及與之相配套的地下交通環(huán)廊，將致力解決未來交通和停車難題。

 ?? 地鐵引發(fā)“漏斗效應(yīng)”

????地下購物對于青島人來說并非新鮮事兒，但在當(dāng)下青島商貿(mào)大軍百舸爭流的氛圍中，地下商圈仍是“被遺忘的角落”。地鐵的開建以及地鐵站點形成的“漏斗效應(yīng)”，再度擴大了消費心理半徑，加速了人們向地下商場轉(zhuǎn)移的速度，地上地下雙層消費的新型模式前景誘人，眾多投資者目光齊刷刷地向下。

????綜觀青島的新老商圈，在地上商業(yè)遍地開花的同時，以商業(yè)體量擴容為目標(biāo)的擴張行動借力地鐵項目，已是箭在弦上。

????堪稱青島商業(yè)旺角的東部商圈因地鐵M2線和地鐵M3線的機遇，正以金街購物廣場為領(lǐng)軍，打造全市規(guī)模最大、檔次最高的地下商業(yè)核心區(qū)，試圖形成地上地下聯(lián)通的“地鐵商圈”。粗略統(tǒng)計，金街購物廣場、米蘭道、太古百貨等地下項目總面積近9萬平方米，目前都已展開招商工作，金街購物廣場有望今年5月亮相。市南區(qū)“十二五”規(guī)劃提出，將統(tǒng)籌規(guī)劃新建工程地上空間與地下空間的綜合利用，重點完成東海路和湛山廣場等地下工程建設(shè)，新增地下空間面積10萬平方米。

????在北部城區(qū)，李村商圈同樣計劃搭乘地鐵這輛“財富列車”，借助那些“潛伏”地下的商業(yè)項目，實現(xiàn)商圈從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的升級。目前，正在建設(shè)的書院路商業(yè)街人防工程呼之欲出，這里將為空間狹窄的李村商圈在地下拓出15000余平方米的商業(yè)面積。另有消息稱，與其距離不遠(yuǎn)的李滄廣場也將向地下要空間，目前正在加緊規(guī)劃中，預(yù)計將與在此經(jīng)過的兩條地鐵線形成互動互通，切實解決李村商圈面臨的擁堵問題。

????而在開發(fā)區(qū)商圈，總投資2.3億元、23366平方米的地下商城——香江路地一城“先發(fā)制人”，已于年前正式建成啟用。

????接踵而至的 “地下商業(yè)行動”顯示，即將駛來的地鐵將改變青島“地下經(jīng)濟”南冷北熱現(xiàn)象，并加速商業(yè)循環(huán)，從而提升城市整體的商業(yè)力量。

??? 向下開發(fā)期待“一盤棋”

????地下“錢景”助推島城地下商業(yè)升級，已是眾多業(yè)內(nèi)人士的期待。但在鉆地掘金的熱潮中，能否實現(xiàn)地下開發(fā)“一盤棋”，這一課題正擺在城市規(guī)劃者的面前。

????據(jù)有關(guān)數(shù)字顯示，目前青島人防工程利用面積已達120余萬平方米，涉及地下商場、停車場、工廠、倉儲、養(yǎng)殖、供熱等多個領(lǐng)域。不過，青島地下空間開發(fā)多是獨立存在，缺乏相互銜接，地下空間開發(fā)功能的單一性影響了其使用功能的發(fā)揮。

????從青島城市格局看，城區(qū)空間有限，無論是交通組織還是停車場都面臨著很大約束，單靠利用地面已很難解決，地下空間被廣泛認(rèn)為是緩解上述問題的出口。而且，從國內(nèi)外經(jīng)驗看，地下空間商業(yè)開發(fā)是對傳統(tǒng)地面商業(yè)的一個有效補充，同時，也是探尋經(jīng)濟發(fā)展的新“出口”。

????不過，有專家指出，地下空間開發(fā)主要體現(xiàn)在兩個方面：一是承擔(dān)公共交通職能，二是商業(yè)功能開發(fā)。目前，青島在建和規(guī)劃的地下項目激發(fā)了大小商業(yè)資本的足夠熱情，地下空間也成為一種熱門的投資形態(tài)。如何在實際操作中實現(xiàn)商業(yè)開發(fā)主體互相交叉，實現(xiàn)設(shè)想中的貫通便捷的“地下城”網(wǎng)絡(luò)，都需要地下空間開發(fā)建設(shè)“一盤棋”，否則將留下遺憾。另外，“地下空間開發(fā)的成本是地上的3倍甚至更高”，而且具有建成難改的特性，因此，在地下商業(yè)功能開發(fā)尚未建立法則的背景下，在開發(fā)的起步階段，更應(yīng)該組織社會學(xué)、地質(zhì)學(xué)、歷史學(xué)等相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜页浞终撟C，讓地下開發(fā)真正成為解決人口增加、資源緊缺、環(huán)境污染、交通擁堵等“城市綜合征”的一劑良藥。