地產(chǎn)大鱷青島論劍 否認商業(yè)地產(chǎn)迎來春天(圖)

地產(chǎn)大鱷青島論劍

地產(chǎn)大鱷青島論劍

　　“轉(zhuǎn)型”成了近期地產(chǎn)市場最重要的關鍵詞。在住宅受限的背景下，商業(yè)地產(chǎn)是否真如外界所說“迎來了春天”？商業(yè)地產(chǎn)究竟經(jīng)歷幾何，又危機幾多呢？

　　昨日在我市拉開帷幕的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇·2011年會”也許能為大家揭開這些謎團，包括大連萬達集團董事長王健林、華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強、上海證大房產(chǎn)副總裁葉文斌、中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云

　　據(jù)悉，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，商務部流通產(chǎn)業(yè)促進中心、中華全國商業(yè)信息中心等單位聯(lián)合主辦。本屆年會規(guī)模大，到會人數(shù)超過了500人。

　　未必迎來春天

　　◆王健林·全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、大連萬達集團董事長

　　“在演講之前，我想闡明一個觀點，我發(fā)現(xiàn)最近好多媒體包括業(yè)內(nèi)人士都和我講‘一限購，商業(yè)地產(chǎn)就好過了’，現(xiàn)在國內(nèi)很多的大企業(yè)都要投資商業(yè)地產(chǎn)，是不是商業(yè)地產(chǎn)的春天真的來了呢，我借這個機會談一下自己的看法?！蓖踅×稚蠄鲩_篇便指出商業(yè)地產(chǎn)未必如大家所說“迎來了春天”。

　　“如果真的整個行業(yè)出現(xiàn)了下行的大趨勢，整個行業(yè)的預期發(fā)生變化，投資收縮或者是整個行業(yè)連續(xù)一兩年出現(xiàn)下行的問題，我覺得商業(yè)地產(chǎn)很難一枝獨秀?！蓖踅×株U述道，作為地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，整個行業(yè)的關聯(lián)性還是有的，“目前一兩個月、兩三個月我們確實感覺到住宅限購以后，像我們的銷售物業(yè)當中已經(jīng)有接近三分之二是非住宅類的商品了。”王健林說，“但是我相信如果半年左右整個房地產(chǎn)的調(diào)整趨勢確立以后，可能都會逐漸影響，因為整個資金的流動性會從行業(yè)撤出去，預期大家也會產(chǎn)生變化，就是買住宅不保險，買商鋪、寫字樓就保險了，我看不一定，所以我認為對這個問題要認真思考，我認為應該是一榮俱榮、一損俱損?！?/p>

　　防止供過于求

　　◆顧云昌·中國房地產(chǎn)研究會副會長

　　談及商業(yè)地產(chǎn)，顧云昌表示，我們現(xiàn)在正處在城市化、工業(yè)化快速發(fā)展過程中，總的來講商業(yè)地產(chǎn)在中國的機遇很大、挑戰(zhàn)很多。住宅是限購了，商業(yè)地產(chǎn)沒有限購，大家認為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景很大，當然這里面的確有這個因素，他著重指出，“我覺得還要注意這里面的風險”。

　　顧云昌認為，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個不同的市場，盡管是有相關性，但是兩個市場表現(xiàn)出來的市場狀態(tài)是不一樣的，不一樣在哪里？住宅地產(chǎn)是供不應求，而且是嚴重的供不應求。2010年全國的商品住宅竣工面積是6億平方米，銷售面積是9億平方米。2006年-2010年，全國的商品住宅竣工面積26億平方米，賣了36億平方米，這就是供不應求。為了解決中低收入家庭的住房問題，國家開始大力發(fā)展保障房，不僅沒有限，而是要發(fā)展3600萬套，加上過去1500萬套，有5000萬套?！耙驗槲艺J為當下我國的住房市場房地產(chǎn)不是壓的問題，而是擴張的問題。就是說房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展，必須要保證供求關系。如果限到我們差不多平衡了，限制會逐步取消的?！?/p>

　　而商業(yè)地產(chǎn)市場，總體上是供大于求，這個時候大家加入到商業(yè)地產(chǎn)來，要看到市場競爭是非常激烈的，相對而言，誰的產(chǎn)品做得好，誰就有優(yōu)勢。

　　“搞住宅地產(chǎn)就好比在游泳池里游泳，但是商業(yè)地產(chǎn)就是在大海里游泳?！鳖櫾撇蜗蟮刂赋?，特別是現(xiàn)在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟發(fā)動機，大量的供應商業(yè)地產(chǎn)土地，這種情況下，一定會造成供大于求，這個一定要引起關注。

　　商業(yè)地產(chǎn)熱有原因

　　◆葉文斌·上海證大房產(chǎn)副總裁、青島證大大拇指商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理

　　葉文斌認為，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，住宅限購令的影響只是外因。城市經(jīng)濟發(fā)展之后，物質(zhì)生活達到某種程度，老百姓消費理念發(fā)生質(zhì)變的時候，會衍生很多精神層面上的東西。中國房地產(chǎn)有投資的功能，這個時候限購令只是個外因，資金往商業(yè)地產(chǎn)流通。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展真正內(nèi)在核心原因是中國東部隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展到了一定水平，達到質(zhì)的飛躍。

　　商品房總量會下滑

　　◆任志強·華遠地產(chǎn)公司董事長

　　任志強發(fā)表了《宏觀調(diào)控常態(tài)化下的房地產(chǎn)市場新走向》的演講。他說，國八條中特別強調(diào)各地方政府要落實房價控制的目標，根據(jù)當?shù)氐腉DP發(fā)展和人們的可支配收入的增長，“我看到大部分的城市的目標在10%-13%，太原是最高的，是13%，我一直擔心抑制的目標結(jié)果不是讓房價下去，而是讓房價上來。”任志強說，因為從城市過去的歷史看，很多的城市沒漲到這么高，以前可能只漲3%或者是5%，如果給了他們控制的目標是10%或者是15%，那么可能控制的目標就變成漲價的幅度，如果是這樣的話，一定是與結(jié)果背道而馳的。

　　去年國家三次出臺新政來調(diào)控房地產(chǎn)市場，那么今年呢？任志強表示，不斷增加銀行的準備金率，不斷地增加利率，和貨幣、財政政策都相關，“我認為房地產(chǎn)政策的調(diào)控，也許還會有新的政策出臺，還會有一些政策的變化?！比沃緩娬f。

　　影響房地產(chǎn)市場的還有能源減排等其他一些相關政策，都會對市場的預期引發(fā)一些變化，因為影響變化的因素有很多，其中2月份公布的今年已經(jīng)審批的新開工項目的投資總額下降了23%，預示著今年的投資不是一個高增長的態(tài)勢，而是一個低增長的態(tài)勢或者是持續(xù)下降的態(tài)勢。

　　我國去年建580萬套的保障性住房和今年建1000萬套保障性住房，對地方財政產(chǎn)生了巨大的壓力，因為去年還沒有全部完成，還在要求地方政府補足指標，按照建設部的估算還有13萬億，就是13萬塊錢一套房子，還要配相應的道路、醫(yī)療、市政等，所以對地方財政一定產(chǎn)生了巨大的壓力。反之，如果市場出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的下降，還有就是房價發(fā)生變化，這樣的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)了，到2月份為止，一部分城市的上漲趨勢得到了遏制，同比增幅下降的城市超過8個，絕對下降是1個，二手房、一手房同比、環(huán)比下降的城市有33個，趨勢的下降，會導致后期供應的短缺，因為開發(fā)商可能無法購買新的土地或者是增加新的產(chǎn)能。因為保障性住房占用的土地比重在增加，商品房土地在減少，后期的商品房供應總量一定會出現(xiàn)下滑的趨勢。(記者 孫靜芳 攝影報道)