房屋租賃熱催生中介當(dāng)二房東 可多賺15%至40%

????隨著外來工的返粵和樓市調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)，廣東房屋租賃市場在2011年春天強勁回暖。

????記者在廣州、深圳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩地今年1至2月租金平均普漲超過一成，在業(yè)主惜售造成的房屋買賣萎縮的情況下，有的中介轉(zhuǎn)炒租價，當(dāng)起了“二房東”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠在全國兩會期間指出，“租金的調(diào)控應(yīng)該也是房價調(diào)控的一部分”。

????房租，突然成了鎂光燈下的一個焦點。

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????高先生，50歲開外，香港人，自稱投資者，相識的中介都知道他是炒家。他的炒樓生涯始于2003年，那一年，他瞄準(zhǔn)了“后非典低迷”。

????首個獵物是位于廣州市龍口西路的“伊頓18”，雖然當(dāng)時還只是“樓花”，高先生一口氣入手10套，每套60平方米，買價42萬元。

????“當(dāng)時每套月租2500元，大約到2008年就漲到了3300元左右。”2008年底，留下5套房子一邊出租，一邊等待更高的價位再拋出。

????2010年，嚴(yán)厲的限購政策相繼出臺，高先生索性把房子交給中介。

????外企白領(lǐng)許先生和另外一位同事，因要參加一個項目開發(fā)而從上海來到廣州，并從網(wǎng)上看中了中介放租的高先生的房子。

????“離天河北的辦公室只要5分鐘路程，房租每月4000元，每人攤分2000元，不算貴?！痹S先生說，他和同事花了兩天時間就辦好了各種手續(xù)，并預(yù)付了一個月的租金作為中介費。

????許先生入住不久，在一次與隔壁“師奶”聊天時，才知道原房東才收租金3600元。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)歷新年過后，受樓宇買賣成交量急跌的影響，廣州、深圳的物業(yè)出租市場熱鬧了起來。不僅租金行情見漲，而原本主要靠吃傭金的地產(chǎn)中介公司也轉(zhuǎn)吃租金，而且有的中介費和租金差價通吃，當(dāng)起“二房東”，每簽約一套房，每年能多賺15%—40%。

????中原地產(chǎn)廣州天河北路店的一位資深中介說，2011年以來很多小中介的買賣成交率都很低。在巨大的壓力下，有的中介可能會偷偷地經(jīng)營轉(zhuǎn)租。“比如直接從業(yè)主收一套100平方米的房子，商定租金為4000元，但當(dāng)其出租時則私下提高至4300元?！彼e例說，“如果租客和業(yè)主最終都不知情，那么中介除了首月房租作傭金外，還能從這一套房子每年多賺3600元?！?/p>

????受限購政策擠壓 租房市場客驟增

????記者在廣州越秀、天河、番禺等區(qū)，深圳關(guān)內(nèi)、關(guān)外調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，大部分地區(qū)的房租都在上漲，漲幅最低的為3%左右，最高超過15%。

????有的租客是因為“限購”而擠入了租賃市場。林先生原本打算在廣州天河南買一套“學(xué)位房”時，卻遇上了限購政策，結(jié)果只能租房?！叭ツ晗胭I房的時候留意到，這里五六十平米的租金大約是1800元左右，現(xiàn)在才過了幾個月，就普遍要價在2000元以上，朝向好一點、樓齡短一點的甚至要2500元。”

????番禺區(qū)房租價格也是一片“漲聲”。記者在星河灣了解到，該盤一期123平米的房租，已從1月底的3500元上升到目前的4000至4200元；三期140多平米的則從原來的4300元上升到目前約5000元。“一期88平米的基本是有價無市，即使租金開到了3000元，房源還是十分緊缺?！睗M堂紅一位經(jīng)紀(jì)說。

????在深圳，房租上漲的幅度更大。中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)透露，今年春節(jié)的房租同比上漲了接近兩成，環(huán)比則接近10%。比如原本月租2000元的房子，今年到期后業(yè)主基本上提價300元。

????滿堂紅廣州番禺一分店店長告訴記者，由于現(xiàn)在國家調(diào)控樓市組合拳的相繼出臺，房價去向未明，所以不僅投機、投資客止步，連剛性需求者也陷入觀望，轉(zhuǎn)而進入租賃市場，直接增大了租房需求，成為推高租金的一個誘因。

????過高租價調(diào)控 要靠足夠房源

????根據(jù)滿堂紅的成交數(shù)據(jù)，2010年廣州二手住宅平均租金為32.4元/平方米·月，同比上漲13.3%。不細分區(qū)域的話，這意味著在廣州租一套100平方米的三房一廳，每月要支付3240元的租金。按3人分?jǐn)倎硭?，每人月租也?000多元。

????大部分租賃客戶對價格調(diào)整都相當(dāng)敏感。滿堂紅分店店長舉例說，一個剛畢業(yè)的大學(xué)生、一對供學(xué)的雙職工夫婦，每個月多出幾百元的房租，確實是陡增的壓力?！耙虼?，租賃市場更涉及到民生問題。”

????“租金的調(diào)控應(yīng)該也是房價調(diào)控的一部分?！睂ψ》亢统青l(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠的這句話，幾乎所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都未能給出房租如何調(diào)控的答案。

????有房地產(chǎn)公司認(rèn)為，目前房租的上漲會隨著4月初租賃旺季的結(jié)束而趨于穩(wěn)定，但由于租賃體系多分散于個人業(yè)主，如何將他們?nèi)考{入到調(diào)控體系中來，操作很困難?！爸灰幸粋€個體能達成交易，這樣的租價就會在同一區(qū)域維持一個上下浮動不大的整體價格?！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)租金上漲至“租售比”相對合理的水平，租金的上漲才能有所緩和。

????21世紀(jì)不動產(chǎn)首席分析師常智指出，在通脹壓力持續(xù)存在的環(huán)境下，調(diào)控租金上漲趨勢，可能會帶來房主利潤空間下降，導(dǎo)致其轉(zhuǎn)租為售，租賃房源將進一步減少，“如果可供出租的房源沒有其他途徑進行補充，或?qū)⑦M一步加劇供需矛盾。”

????全國兩會期間，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向南方日報記者表示，租金有明顯的季節(jié)性壓力，比如春節(jié)之后由于返城人流增多，市場需求旺盛，租金隨之上漲；另外，在一些關(guān)鍵節(jié)點，比如廣州城中村改造后，周邊地區(qū)租金也會水漲船高。“要保證租金平穩(wěn)，最主要的是要保證供應(yīng)足夠，要有足夠多的可供出租房源。今年廣州將加大力度推出公租房，相信經(jīng)過一系列調(diào)控，租金會相對穩(wěn)定?！?/p>

????常智也認(rèn)為，“對于中低收入人群，要形成以公租房為主、社會中低檔房源租賃為輔的租賃體系，另外，允許高端租賃市場的價格浮動，這樣將有利于租賃市場形成一個多層次的良性互補局面?！?/p>

????據(jù)介紹，今年廣州將投入89億元用于保障房的建設(shè)和供給，將有20多個新項目開工，建設(shè)4.3萬套，其中60%為公租房，其余為廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房。

????調(diào)控房租顯然不容易，但政府加大公租房的建設(shè)力度還是為人們所期待。（謝苗楓　胡良光）