老房難養(yǎng)老愁壞居民 公共部位維修仍是空白

滲入的雨水把樓道墻面抹黑了

樓頂?shù)臒焽杷挚辶耍幌掠暧晁蜁?huì)滲入居民家

排水管道全斷了

面對(duì)我省今年遭遇的大旱，家住西仲小區(qū)某樓座頂層的孫先生卻有另一種心情，因?yàn)椴幌掠?，家里不?huì)上演“水簾洞”大戲了；而多年來(lái)受肥胖困擾的市民李女士也找到了一種減肥辦法：走樓梯上下自己位于24層的家，每天至少三趟。因?yàn)殡娞菀呀?jīng)壞了，樓上樓下居民心不齊，湊不齊維修費(fèi)。

電梯老化、屋頂漏雨、天井破損……隨著房齡的不斷增長(zhǎng)，許多住宅的公共部位、共用設(shè)備設(shè)施都慢慢地開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，這些同自己生活密切相關(guān)的問(wèn)題如何解決，究竟卡在哪兒？這成了擺在每個(gè)業(yè)主、物業(yè)及相關(guān)主管部門(mén)面前的難題，昨日記者就此進(jìn)行了探訪。

■案例一 動(dòng)用維修基金屢屢擱淺

昨日記者來(lái)到市北區(qū)西仲小區(qū)，這里是一片片敞開(kāi)式居民樓，建于上世紀(jì)九十年代。在孫先生的帶領(lǐng)下記者來(lái)到樓前，“你抬頭看看，這還叫管子嗎？快擰成麻花了，中間全破了。”孫先生說(shuō)，記者注意到，安裝在墻角的雨水管子已經(jīng)烏黑一片，自上至下幾乎全部破裂。

進(jìn)入樓道內(nèi)，記者注意到，樓道墻面根本看不到當(dāng)年潔白的模樣，“全部是被雨水‘淋黑’的，我們家就不用看了，簡(jiǎn)直慘不忍睹，只要一下雨，外面下大雨，俺家下小雨，大盆小盆齊上陣，根本沒(méi)法弄，墻面幾經(jīng)折騰都酥了。幸好近期沒(méi)下雨，還能湊合著過(guò)?！睂O先生說(shuō)，說(shuō)起此事就心酸。記者繼續(xù)跟著居民上了樓頂，只見(jiàn)樓頂?shù)臒焽瓒忌P酥垮了，“一下雨雨水就會(huì)滲到室內(nèi)，我們家是頂層，最先遭殃，也最慘?！?/p>

孫先生介紹說(shuō)，房子大約建于1996年，十多年都沒(méi)啥問(wèn)題，大約三年前樓頂開(kāi)始時(shí)常出現(xiàn)漏雨情況。“我們?cè)?jīng)找過(guò)物業(yè)，但是幾次小修小補(bǔ)后問(wèn)題都沒(méi)有得到徹底解決，小區(qū)還有幾座樓也面臨這樣的情況，其他一些頂層住戶也開(kāi)始陸續(xù)反映房頂漏雨的情況。我們希望物業(yè)能夠動(dòng)用維修基金徹底修繕。”孫先生說(shuō)，本來(lái)以為動(dòng)用這筆房屋的“養(yǎng)老錢(qián)”是順理成章的事，但是在多次申請(qǐng)動(dòng)用維修基金的過(guò)程中屢屢擱淺。

非頂層業(yè)主拒絕掏錢(qián)

孫先生所在小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)槌霈F(xiàn)漏雨情況的只是頂層業(yè)主，所以部分非頂層業(yè)主不同意動(dòng)用這筆錢(qián)。這位負(fù)責(zé)人無(wú)奈地說(shuō)，“不能動(dòng)用維修基金，我們也無(wú)法徹底維修屋頂?！?/p>

這名物業(yè)負(fù)責(zé)人還透露了一個(gè)更為頭疼的問(wèn)題，這片小區(qū)屋頂嚴(yán)重漏雨的有4個(gè)樓座，因?yàn)楫?dāng)年拆遷安置的性質(zhì)不一樣，有的是單位自管公房，后來(lái)被個(gè)人買(mǎi)下來(lái)變成私房，這部分房是有房屋維修基金的，還有一部分房當(dāng)年拆遷時(shí)就安置到個(gè)人頭上，成為個(gè)人的私房，這部分是沒(méi)有房屋維修基金的?！斑@下問(wèn)題就來(lái)了，暫且不談大家是否全部同意湊錢(qián)來(lái)大修屋頂，至少對(duì)有維修基金的居民來(lái)說(shuō)，可以動(dòng)用這筆維修基金來(lái)湊份子，因?yàn)橄肴〕鰜?lái)做他用也取不出來(lái)；沒(méi)有維修基金的，就要掏現(xiàn)錢(qián)來(lái)湊，這比登天還難。我們兩年前嘗試動(dòng)用了一番，但效果很差，達(dá)不成統(tǒng)一意見(jiàn)，除了住頂層的，沒(méi)人愿意主動(dòng)掏錢(qián)來(lái)修理公共部位，即便是用維修基金?！辈贿^(guò)，這名物業(yè)負(fù)責(zé)人也坦誠(chéng)地表示，大修屋頂數(shù)額不小，對(duì)一些家庭來(lái)說(shuō)確實(shí)是個(gè)負(fù)擔(dān)。2009年他們?cè)A(yù)算過(guò)維修價(jià)格，僅有2個(gè)單元的一樓座需要約4萬(wàn)元，均攤到48戶居民家每戶近千元；有5個(gè)單元的一樓座維修屋頂需約12萬(wàn)元，共106戶家庭每戶約1100元。

■案例二 電梯壞了究竟該誰(shuí)出錢(qián)？

如果說(shuō)西仲小區(qū)面臨的問(wèn)題是出現(xiàn)在老房子上，尚且能住。而諸如八大峽銀座公寓、雙星花園、新貴都小區(qū)、金祥大廈等高層住宅新小區(qū)或樓座則面臨一個(gè)更為頭疼的問(wèn)題，一旦電梯壞了就得爬高樓，究竟該誰(shuí)來(lái)掏錢(qián)修？沒(méi)人愿意掏錢(qián)的情況下，難道只能每天步行上二三十層？

住八大峽銀座公寓的李女士常被電梯困擾，“電梯不是‘嘎吱嘎吱’地響，就是困在里頭半天出不來(lái)，誰(shuí)還敢坐？”記者來(lái)到公寓D座看見(jiàn)，電梯頂層的玻璃已經(jīng)開(kāi)裂，轎廂內(nèi)看上去滿是灰塵，但按鈕卻是新的。“這是剛換的，這個(gè)電梯基本天天修，你來(lái)之前維修的人剛走?！本用裾f(shuō)，電梯部件早已老化，一部電梯每年維修費(fèi)就一萬(wàn)多。物業(yè)曾想換電梯，但由于資金較大，居民不愿意交錢(qián)。物業(yè)告訴記者，為了確保不出問(wèn)題，他們每年從物業(yè)費(fèi)中拿出錢(qián)修，還派一名維修人員蹲點(diǎn)守候，一旦出現(xiàn)問(wèn)題馬上上樓開(kāi)門(mén)救人。

記者又來(lái)到位于團(tuán)島一路的團(tuán)島公寓，觀音峽路的銀座公寓以及東海西路的金都花園等走訪探查，這些地方的高層小區(qū)都是建成比較早的小區(qū)，電梯的使用時(shí)間也近20年，有的已經(jīng)超過(guò)了電梯使用壽命。團(tuán)島公寓的6號(hào)樓因?yàn)殡娞堇匣?jīng)常出故障，在五六年前已經(jīng)進(jìn)行了更換，但其他一些老電梯仍舊運(yùn)行。“島城最早的一批電梯集中在市南區(qū)沿海一線幾座樓上，這些樓的電梯運(yùn)行了10多年了，是最早也是比較容易出現(xiàn)問(wèn)題的電梯?！睄u城某家電梯維保公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

電梯維修有了統(tǒng)一新規(guī)

“電梯出了問(wèn)題，應(yīng)該由全體業(yè)主均攤，共同出資進(jìn)行維修。物業(yè)收取電梯費(fèi)用，只夠用于平常的電梯維護(hù)。”市南東部某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人稱，但事情并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，很多業(yè)主對(duì)均攤費(fèi)用提出了不同的意見(jiàn)?！拔覀兤匠Ｒ惶炀统艘粌纱坞娞?，樓上的公司人多而且使用電梯頻繁，我們憑什么要均攤？”“我家住在2樓，和住在30樓的業(yè)主使用電梯程度不同，憑什么要均攤？”

《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》將于今年3月1日正式施行。據(jù)悉，島城目前已辦理使用登記的電梯11000余臺(tái)，而且每年以15%以上的比例大幅度增加，這其中，使用15年以上的電梯有200臺(tái)左右，對(duì)于這些“15歲以上電梯”要進(jìn)行評(píng)估，不合格的就要報(bào)廢。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全市每年有50多起電梯故障的投訴，主要是無(wú)故死機(jī)停車、運(yùn)行掉層丟號(hào)，甚至停車關(guān)人、傷人等。

面對(duì)電梯老化需要維修更換這一難題，該《辦法》規(guī)定：住宅電梯需要更新、改造、維修的，其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同承擔(dān)，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。住宅電梯更新、改造、維修需要使用房屋公共維修資金和住宅專項(xiàng)維修資金的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但市質(zhì)監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，因?yàn)槟壳拔沂羞€沒(méi)有建立商品房公共維修基金，也沒(méi)有專門(mén)的電梯維修基金，因此目前電梯大修主要靠居民每個(gè)月按每平方米0.4元交納的電梯運(yùn)行費(fèi)，然后就是每戶來(lái)均攤費(fèi)用。不過(guò)，我市有關(guān)部門(mén)正在制定有關(guān)辦法，今后維修電梯等房屋公共部位將可以使用房屋公共維修資金和住宅專項(xiàng)維修資金。

■調(diào)查 公共部位維修仍是空白

我市關(guān)于住宅公共部位維修辦法一直處于空白狀態(tài)，有關(guān)共用設(shè)備設(shè)施的維修費(fèi)用辦法一直也沒(méi)出臺(tái)。僅在2002年3月1日起實(shí)施的《青島市城市房屋共用部位和共用設(shè)施維修管理暫行辦法》規(guī)定房屋維修責(zé)任由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)，但這個(gè)規(guī)定僅僅是針對(duì)公房出售部分的房屋，這類房屋可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)維修基金，但是商品房并不統(tǒng)一，有的收維修基金，而有的沒(méi)有收取維修基金，因此大部分由房屋所在的物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，目前，商品房公用部位維修費(fèi)用的解決存在一定難度。

2007年，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部再次發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》，新文件自2008年2月1日開(kāi)始實(shí)施。2010年5月，《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布實(shí)施。我市早在兩三年前已開(kāi)始著手推動(dòng)商品房的維修基金建立，目前草案已擬定，因論證、立法等程序問(wèn)題還未正式出臺(tái)。

■相關(guān)鏈接 房屋維修基金這樣申請(qǐng)

已購(gòu)自管公房辦理程序：

1、業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)或房屋所在地居委會(huì)提出房屋維修申請(qǐng)；

2、經(jīng)居委會(huì)核實(shí)屬房屋維修范圍的，提出房屋維修預(yù)算明細(xì)、房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后，征詢業(yè)主意見(jiàn)并據(jù)此填寫(xiě)《已購(gòu)自管公房維修基金使用申請(qǐng)表》（網(wǎng)上下載及復(fù)制件均可使用）送交原售房單位；

3、原售房單位收到申請(qǐng)表后，到維修基金交存銀行打印銀行存款對(duì)賬單并填寫(xiě)《已購(gòu)自管公房維修基金使用審批表》、《已購(gòu)自管公房維修基金支取明細(xì)表》后，持相關(guān)資料到市住房保障中心辦理提取維修基金的審核手續(xù)；

4、經(jīng)批準(zhǔn)后，原售房單位持批件及相關(guān)資料到交存銀行按照居委會(huì)意見(jiàn)辦理轉(zhuǎn)賬，直接轉(zhuǎn)入居委會(huì)指定賬戶，由居委會(huì)將維修基金用于房屋的實(shí)際維修。

已購(gòu)直管公房辦理程序：

1、擬修房屋申請(qǐng)人向房屋所在地業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì) （以下簡(jiǎn)稱居委會(huì)）提出申請(qǐng)，居委會(huì)收到申請(qǐng)后，向區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)查詢擬修房屋維修基金存儲(chǔ)情況；

2、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)將維修基金查詢情況反饋給居委會(huì)，居委會(huì)征詢相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)并提出同意使用維修基金的書(shū)面意見(jiàn)；

3、由居委會(huì)負(fù)責(zé)委托房屋維修企業(yè)，提出房屋維修預(yù)算；

4、居委會(huì)持房屋維修預(yù)算書(shū)、業(yè)主明細(xì)表及同意使用維修基金的書(shū)面意見(jiàn)，提交區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)審查。區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)審查后，由居委會(huì)選聘維修企業(yè)、簽訂維修合同并組織實(shí)施；

5、居委會(huì)到區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理維修基金支取手續(xù)。