老房難養(yǎng)老愁壞居民 公共維修仍是空白(圖)

　　面對我省今年遭遇的大旱，家住西仲小區(qū)某樓座頂層的孫先生卻有另一種心情，因為不下雨，家里不會上演“水簾洞”大戲了；而多年來受肥胖困擾的市民李女士也找到了一種減肥辦法：走樓梯上下自己位于24層的家，每天至少三趟。因為電梯已經(jīng)壞了，樓上樓下居民心不齊，湊不齊維修費。

　　電梯老化、屋頂漏雨、天井破損……隨著房齡的不斷增長，許多住宅的公共部位、共用設(shè)備設(shè)施都慢慢地開始出現(xiàn)問題，這些同自己生活密切相關(guān)的問題如何解決，究竟卡在哪兒？這成了擺在每個業(yè)主、物業(yè)及相關(guān)主管部門面前的難題，昨日記者就此進(jìn)行了探訪。

　　■案例一

　　動用維修基金屢屢擱淺

　　昨日記者來到市北區(qū)西仲小區(qū)，這里是一片片敞開式居民樓，建于上世紀(jì)九十年代。在孫先生的帶領(lǐng)下記者來到樓前，“你抬頭看看，這還叫管子嗎？快擰成麻花了，中間全破了?！睂O先生說，記者注意到，安裝在墻角的雨水管子已經(jīng)烏黑一片，自上至下幾乎全部破裂。

　　進(jìn)入樓道內(nèi)，記者注意到，樓道墻面根本看不到當(dāng)年潔白的模樣，“全部是被雨水‘淋黑’的，我們家就不用看了，簡直慘不忍睹，只要一下雨，外面下大雨，俺家下小雨，大盆小盆齊上陣，根本沒法弄，墻面幾經(jīng)折騰都酥了。幸好近期沒下雨，還能湊合著過?！睂O先生說，說起此事就心酸。記者繼續(xù)跟著居民上了樓頂，只見樓頂?shù)臒焽瓒忌P酥垮了，“一下雨雨水就會滲到室內(nèi)，我們家是頂層，最先遭殃，也最慘。”

　　孫先生介紹說，房子大約建于1996年，十多年都沒啥問題，大約三年前樓頂開始時常出現(xiàn)漏雨情況?！拔覀冊?jīng)找過物業(yè)，但是幾次小修小補后問題都沒有得到徹底解決，小區(qū)還有幾座樓也面臨這樣的情況，其他一些頂層住戶也開始陸續(xù)反映房頂漏雨的情況。我們希望物業(yè)能夠動用維修基金徹底修繕。”孫先生說，本來以為動用這筆房屋的“養(yǎng)老錢”是順理成章的事，但是在多次申請動用維修基金的過程中屢屢擱淺。

　　非頂層業(yè)主拒絕掏錢

　　孫先生所在小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，因為出現(xiàn)漏雨情況的只是頂層業(yè)主，所以部分非頂層業(yè)主不同意動用這筆錢。這位負(fù)責(zé)人無奈地說，“不能動用維修基金，我們也無法徹底維修屋頂。”

　　這名物業(yè)負(fù)責(zé)人還透露了一個更為頭疼的問題，這片小區(qū)屋頂嚴(yán)重漏雨的有4個樓座，因為當(dāng)年拆遷安置的性質(zhì)不一樣，有的是單位自管公房，后來被個人買下來變成私房，這部分房是有房屋維修基金的，還有一部分房當(dāng)年拆遷時就安置到個人頭上，成為個人的私房，這部分是沒有房屋維修基金的?！斑@下問題就來了，暫且不談大家是否全部同意湊錢來大修屋頂，至少對有維修基金的居民來說，可以動用這筆維修基金來湊份子，因為想取出來做他用也取不出來；沒有維修基金的，就要掏現(xiàn)錢來湊，這比登天還難。我們兩年前嘗試動用了一番，但效果很差，達(dá)不成統(tǒng)一意見，除了住頂層的，沒人愿意主動掏錢來修理公共部位，即便是用維修基金?！辈贿^，這名物業(yè)負(fù)責(zé)人也坦誠地表示，大修屋頂數(shù)額不小，對一些家庭來說確實是個負(fù)擔(dān)。2009年他們曾預(yù)算過維修價格，僅有2個單元的一樓座需要約4萬元，均攤到48戶居民家每戶近千元；有5個單元的一樓座維修屋頂需約12萬元，共106戶家庭每戶約1100元。

　　■案例二

　　電梯壞了究竟該誰出錢？

　　如果說西仲小區(qū)面臨的問題是出現(xiàn)在老房子上，尚且能住。而諸如八大峽銀座公寓、雙星花園、新貴都小區(qū)、金祥大廈等高層住宅新小區(qū)或樓座則面臨一個更為頭疼的問題，一旦電梯壞了就得爬高樓，究竟該誰來掏錢修？沒人愿意掏錢的情況下，難道只能每天步行上二三十層？

　　住八大峽銀座公寓的李女士常被電梯困擾，“電梯不是‘嘎吱嘎吱’地響，就是困在里頭半天出不來，誰還敢坐？”記者來到公寓D座看見，電梯頂層的玻璃已經(jīng)開裂，轎廂內(nèi)看上去滿是灰塵，但按鈕卻是新的?！斑@是剛換的，這個電梯基本天天修，你來之前維修的人剛走?！本用裾f，電梯部件早已老化，一部電梯每年維修費就一萬多。物業(yè)曾想換電梯，但由于資金較大，居民不愿意交錢。物業(yè)告訴記者，為了確保不出問題，他們每年從物業(yè)費中拿出錢修，還派一名維修人員蹲點守候，一旦出現(xiàn)問題馬上上樓開門救人。

　　記者又來到位于團(tuán)島一路的團(tuán)島公寓，觀音峽路的銀座公寓以及東海西路的金都花園等走訪探查，這些地方的高層小區(qū)都是建成比較早的小區(qū)，電梯的使用時間也近20年，有的已經(jīng)超過了電梯使用壽命。團(tuán)島公寓的6號樓因為電梯老化經(jīng)常出故障，在五六年前已經(jīng)進(jìn)行了更換，但其他一些老電梯仍舊運行?！皪u城最早的一批電梯集中在市南區(qū)沿海一線幾座樓上，這些樓的電梯運行了10多年了，是最早也是比較容易出現(xiàn)問題的電梯。”島城某家電梯維保公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　電梯維修有了統(tǒng)一新規(guī)

　　“電梯出了問題，應(yīng)該由全體業(yè)主均攤，共同出資進(jìn)行維修。物業(yè)收取電梯費用，只夠用于平常的電梯維護(hù)。”市南東部某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人稱，但事情并沒有那么簡單，很多業(yè)主對均攤費用提出了不同的意見?！拔覀兤匠Ｒ惶炀统艘粌纱坞娞?，樓上的公司人多而且使用電梯頻繁，我們憑什么要均攤？”“我家住在2樓，和住在30樓的業(yè)主使用電梯程度不同，憑什么要均攤？”

　　《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》將于今年3月1日正式施行。據(jù)悉，島城目前已辦理使用登記的電梯11000余臺，而且每年以15%以上的比例大幅度增加，這其中，使用15年以上的電梯有200臺左右，對于這些“15歲以上電梯”要進(jìn)行評估，不合格的就要報廢。據(jù)初步統(tǒng)計，全市每年有50多起電梯故障的投訴，主要是無故死機停車、運行掉層丟號，甚至停車關(guān)人、傷人等。

　　面對電梯老化需要維修更換這一難題，該《辦法》規(guī)定：住宅電梯需要更新、改造、維修的，其費用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同承擔(dān)，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。住宅電梯更新、改造、維修需要使用房屋公共維修資金和住宅專項維修資金的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但市質(zhì)監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，因為目前我市還沒有建立商品房公共維修基金，也沒有專門的電梯維修基金，因此目前電梯大修主要靠居民每個月按每平方米0.4元交納的電梯運行費，然后就是每戶來均攤費用。不過，我市有關(guān)部門正在制定有關(guān)辦法，今后維修電梯等房屋公共部位將可以使用房屋公共維修資金和住宅專項維修資金。

　　■調(diào)查

　　公共部位維修仍是空白

　　我市關(guān)于住宅公共部位維修辦法一直處于空白狀態(tài)，有關(guān)共用設(shè)備設(shè)施的維修費用辦法一直也沒出臺。僅在2002年3月1日起實施的《青島市城市房屋共用部位和共用設(shè)施維修管理暫行辦法》規(guī)定房屋維修責(zé)任由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)，但這個規(guī)定僅僅是針對公房出售部分的房屋，這類房屋可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定申請維修基金，但是商品房并不統(tǒng)一，有的收維修基金，而有的沒有收取維修基金，因此大部分由房屋所在的物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，目前，商品房公用部位維修費用的解決存在一定難度。

　　2007年，當(dāng)時的建設(shè)部再次發(fā)布了《住宅專項維修基金管理辦法》，新文件自2008年2月1日開始實施。2010年5月，《山東省住宅專項維修資金管理辦法》頒布實施。我市早在兩三年前已開始著手推動商品房的維修基金建立，目前草案已擬定，因論證、立法等程序問題還未正式出臺。

　　■相關(guān)鏈接

　　房屋維修基金這樣申請

　　已購自管公房辦理程序：

　　1、業(yè)主向業(yè)主委員會或房屋所在地居委會提出房屋維修申請；

　　2、經(jīng)居委會核實屬房屋維修范圍的，提出房屋維修預(yù)算明細(xì)、房屋維修費用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后，征詢業(yè)主意見并據(jù)此填寫《已購自管公房維修基金使用申請表》（網(wǎng)上下載及復(fù)制件均可使用）送交原售房單位；

　　3、原售房單位收到申請表后，到維修基金交存銀行打印銀行存款對賬單并填寫《已購自管公房維修基金使用審批表》、《已購自管公房維修基金支取明細(xì)表》后，持相關(guān)資料到市住房保障中心辦理提取維修基金的審核手續(xù)；

　　4、經(jīng)批準(zhǔn)后，原售房單位持批件及相關(guān)資料到交存銀行按照居委會意見辦理轉(zhuǎn)賬，直接轉(zhuǎn)入居委會指定賬戶，由居委會將維修基金用于房屋的實際維修。

　　已購直管公房辦理程序：

　　1、擬修房屋申請人向房屋所在地業(yè)主委員會或居委會（以下簡稱居委會）提出申請，居委會收到申請后，向區(qū)房產(chǎn)管理部門查詢擬修房屋維修基金存儲情況；

　　2、區(qū)房產(chǎn)管理部門將維修基金查詢情況反饋給居委會，居委會征詢相關(guān)業(yè)主意見并提出同意使用維修基金的書面意見；

　　3、由居委會負(fù)責(zé)委托房屋維修企業(yè)，提出房屋維修預(yù)算；

　　4、居委會持房屋維修預(yù)算書、業(yè)主明細(xì)表及同意使用維修基金的書面意見，提交區(qū)房產(chǎn)管理部門審查。區(qū)房產(chǎn)管理部門審查后，由居委會選聘維修企業(yè)、簽訂維修合同并組織實施；

　　5、居委會到區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理維修基金支取手續(xù)。(記者 孫靜芳)