土地期滿無償收回系全國性規(guī)定 非針對住宅地

視頻截圖：上海規(guī)土局澄清“土地無償收回”條款

　　新聞回顧：

????上海首次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回

????解釋:續(xù)期未獲批的才收回|針對公共利益需要土地

????十問上海規(guī)劃和國土局：土地期滿后“家”何去何從?

????土地期滿無償收回 并非針對住宅地

????■本報記者調查發(fā)現(xiàn)，相關規(guī)定是全國規(guī)定而不是上海地方法規(guī)

????■“無償收回”的是“期滿未申請續(xù)期”地，住宅用地不用申請“自動”續(xù)期

????■但“自動續(xù)期”后要不要再交一次錢，是否受“公共利益”制約未明確

????■法律疏漏讓住宅“70年難題”仍懸著，南京最早2040年遇到

　　1月14日，上海《第一財經(jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場首拍中發(fā)現(xiàn)，在土地“預申請須知”中，出現(xiàn)了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應殘余價值”甚至“出讓人無償收回”的規(guī)定，而且收回的范疇包括“土地上的建筑物構筑物及其附屬設施”。文中記者強調，“這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬首次”。

　　文章援引房產(chǎn)分析師的話說：“這個規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢買房？誰敢投資地產(chǎn)？”

　　其實不光是房產(chǎn)“業(yè)內(nèi)人士”感到“刺激”，眾多買房人更是害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們買房子的錢到底是買了房子，還是付的租金？

　　第二天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以“上海首次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回”為題目進行轉載，這個話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權”、“挑戰(zhàn)物權法”、“消滅安全感”、“與民爭利”……

????但是，本報記者調查發(fā)現(xiàn)，這應該屬于一起新聞“烏龍”，這并非上海的“地方新規(guī)”，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實質也非“70年一滿就收回”這么簡單一刀切。但是這則“烏龍新聞”的出臺，卻真實地反映了民眾對“70年大限”的“恒產(chǎn)”焦慮和相關法律的模糊。

????真相追尋

????新聞發(fā)酵

????官方《通知》越解釋越糊涂

????1月17日，也就是這條消息見報后的第一個工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在官網(wǎng)上掛出一份《“土地期滿后的處理方法”相關內(nèi)容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對“出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式?！?/p>

　　不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了“符合社會公共利益需要可不批準續(xù)期申請”的文意，發(fā)出“因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全”的解讀。因為上海國土部門解釋得很不“給力”，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，“我省不會出臺類似辦法”、“××地國土部門表示不會跟進”的報道魚貫而出。

　　第一質疑

　　難道所有開發(fā)商都在欺瞞？

　　本報記者看到這個報道，首先感到奇怪：因為如果存在這一“70年滿后房子收回”規(guī)定的話，那么現(xiàn)在開發(fā)商賣房子就變成了“借雞生蛋”，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。最起碼，在購房者和開發(fā)商簽訂的售房合同上，應該有這個“70年后收回”的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發(fā)商都涉嫌欺瞞詐騙？

　　再度質疑

　　上海真敢“冒天下之大不韙”？

　　上海作為一個開發(fā)前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀“倒退”的規(guī)定？記者又查看了上海市國土部門的說明。上面提到，這一規(guī)定的依據(jù)是《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十七、第二十八、第二十九三條相關“土地出讓限期屆滿”的條款。那這三個條款是否是上海市的“地方條款”呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設用地使用權出讓合同》范本，發(fā)現(xiàn)都有這三個條款，文字敘述一字不差。這就說明，這個所謂“挑戰(zhàn)物權法”的規(guī)定，并非是上海一地獨有。

　　原來如此

　　不是“滬版新規(guī)”，是國土部規(guī)定

　　最終，記者找到了這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為“期限屆滿”，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七到第二十九條完全吻合。也就是說，根據(jù)國家規(guī)定，從2008年開始，所有地方的國有建設用地使用權出讓合同中，都必須有這三個條款（本報在右上角原文列出這三個條款供參考）。

　　所以，所謂上?！笆状巍碧岢觯且粭l“烏龍”新聞。確切地說，應該是上?！笆状巍卑堰@些條款寫到了“預申請須知”中，結果引起了媒體的注意。

　　法律釋疑

　　國土部08版土地出讓 合同范本相關條款

　　第二十五條使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準。

　　住宅建設地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。

　　出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

　　第二十六條土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物，構筑物及其附屬設施，按本條第　項約定履行：（一）由出讓人收回地上建筑物，構筑物及其附屬設施，并根據(jù)收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；（二）由出讓人無償收回地上建筑物構筑物及其附屬設施。

　　第二十七條土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。

　　暫時定心

　　這個規(guī)定不針對“住宅用地”

　　看這三個條款，通俗解釋應該是這樣的：1、非住宅用地應當在期限屆滿前一年向政府提出續(xù)期申請，住宅用地既然“自動續(xù)期”就沒有“申請批準”的問題。如果續(xù)期申請無傷“社會公共利益需要”，則政府必須批準續(xù)期，但批準后要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續(xù)期申請，則到期后政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續(xù)期因“公共利益”未獲批準的，政府收回土地并給予補償，如果有約在先不補償?shù)膭t無償收回。

　　可見，“無償收回”的情況必須同時滿足以下兩個條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續(xù)期申請，或者申請未獲批準且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉讓期限未到，不得收回”的條款。

　　憂心再起

　　“自動續(xù)期”后仍有三大隱憂

　　可以看出，“土地期滿無償收回”報道的來源就在這里。而這個表述因為過濾了眾多的先決條件（如沒有申請續(xù)期，不適用住宅用地等），所以引發(fā)了全面的擔憂。事實上，第一財經(jīng)日報的原始報道中，就已經(jīng)提出了“不含住宅用地”的意思，在許多轉載中該說法被有意無意忽視了。

　　不過，在澄清了上海的“冤枉”后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個條款中，關于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個關鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動續(xù)期”后，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動續(xù)期”是否會受到“社會公共利益需要”的影響而不成功？三是，“轉讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價補償。

　　顯然，這些沒有解釋清楚的三個關鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關心的地方。

　　法律回溯

　　確實不是“挑戰(zhàn)物權法”

　　就這三大疑問，本報記者詢問了眾多相關部門和專家，得到的答復都是“很復雜，目前還說不清楚”。甚至有人私下對記者表示，這個問題“超出了我們現(xiàn)在的智慧，還是幾十年后后人來解決?！?/p>

　　不過記者查閱到，2008年這個新版合同出臺后，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發(fā)表過《以規(guī)矩成就方圓——國有建設用地使用權出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進行了一定的解釋。按照這篇權威文章的解釋，出臺這個新版合同，本來目的就是去適應《物權法》的。

　　根據(jù)該文章的法律回溯，最初關于“屆滿收回”的法規(guī)，是1990年實施的國務院55號令第40條規(guī)定：“（土地）出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”，由于當時商品房制度還沒實施，房子都是公家的，所以這個規(guī)定簡單規(guī)定“全收回”。

　　而隨著商品房制度的建立，經(jīng)過歷次修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了55號令“連房帶地全收回”規(guī)定，做出了“必須提前一年申請續(xù)期”的規(guī)定。但這一規(guī)定沒有區(qū)分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且對“未申請續(xù)期”或申請續(xù)期未獲批準的情況下如何補償，沒有任何提及。

　　2007年10月1日起實施的《物權法》對此作了進一步明確：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

　　所以，這相關屆滿后土地如何續(xù)期的“三條款”，恰恰是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權法》，結合《合同法》的基本原理作出的，雖然說確實還留了漏洞，但說它“挑戰(zhàn)物權法”，并非事實。

　　法律漏洞明顯“70年難題”仍未解

　　這條有些“烏龍”的新聞能夠持續(xù)發(fā)酵，除了被媒體解讀為“繼續(xù)調控樓市，銜接房產(chǎn)稅出臺”的政策意義外，更重要的是觸到了老百姓心頭的痛處：辛辛苦苦攢了多年的錢買來的房子，真的不能是自己的永久財產(chǎn)，只能住70年就要無償上交？正如南京市長季建業(yè)前幾天接受本報專訪時所說，“無恒產(chǎn)則無恒心”，“無償收回”四個字，是對“恒心”的打擊。

　　現(xiàn)在雖然可以基本確認，所謂“期滿后無償收回”的規(guī)定，并不適用于“住宅用地”，但是，“自動續(xù)期”的條款后面，卻沒有提及是否要和“政府批準續(xù)期”一樣再交一次土地出讓金，這是個很可能到時候被“靈活操作”的法律漏洞。同時，《物權法》面臨的老問題還是沒解決：“社會公共利益需要”這個沒有明確界定的概念，還是時刻懸在頭上，讓“自動續(xù)期”看起來似乎并非“無條件”，也讓無論期限屆滿與否的房子，都沒法徹底避免“被征收”的陰影。

　　難道，這個難題真的如業(yè)內(nèi)所說，要“留給后人”來解決？