鏈家地產(chǎn)提醒租戶：租房需謹(jǐn)慎

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號(hào)），將于2011年2月1日起施行，1995年發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》同時(shí)廢止。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，該辦法強(qiáng)化了政府的租賃管理職能，從房屋租賃安全出發(fā)，對(duì)于租賃合同包括地內(nèi)容以及不得出租的房屋做了詳細(xì)的規(guī)定，但是由于實(shí)際的租賃市場(chǎng)是供不應(yīng)求，可能導(dǎo)致《商品房屋租賃管理辦法》中部分細(xì)則難于落實(shí)，也讓消費(fèi)者和業(yè)主在租賃過程中有所疑慮，這主要體現(xiàn)在以下三個(gè)大方面：

一，全市超20人被迫合租，人均承租面積設(shè)上限執(zhí)行或?qū)⑹茏?/span>

《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，北京目前的房屋租賃市場(chǎng)主要的焦點(diǎn)是租金上漲，11月份北京市普通住宅平均租金為3179元，從4月份到目前漲幅已超過15%，租金漲幅過快讓大多數(shù)承租人首次感到租賃壓力變大。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京房屋存量大約450萬套，2009年常住人口大約1500萬，這樣大致可以推算出套均居住人數(shù)最少在3.3人左右，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示戶籍家庭人數(shù)為2.54人，二者相差大約有140萬人左右。而統(tǒng)計(jì)局顯示北京租賃容量大約在90~120萬左右。這樣估計(jì)大約有20~50萬人被迫選擇“合租”。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，至少有20萬人要被迫選擇合租甚至群租才能租得到房，未來隨著公租房及廉租房供應(yīng)力度變大，這種狀況或?qū)⒂兴徑狻?/span>

二、違約成本小，租期內(nèi)不能漲租金規(guī)定不能根本制約房主

《商品房屋租賃管理辦法》第九條第二款規(guī)定：房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，出租人可能會(huì)選擇別的方式規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，通常租賃期限一般為一年，但如租金上漲處于過快階段，業(yè)主如想租期內(nèi)提高租金，將會(huì)產(chǎn)生多種折中辦法。

鏈家地產(chǎn)舉了一個(gè)例子：劉小姐年初在棗園小區(qū)租了一套兩室一廳，月租金為1400元，在距離合同到期還有半年時(shí)間，房主已經(jīng)通知她要將租金要漲到2200，并告知愿意承擔(dān)一個(gè)月的房屋租金的違約責(zé)任。劉小姐協(xié)商未果，無奈搬出。因?yàn)榧词狗恐鞒袚?dān)1400元的違約責(zé)任，半年的時(shí)間也能多獲利3400元，房主實(shí)際并沒有承擔(dān)違約后果。另外，縮短租期比如改為半年，或者房?jī)r(jià)上漲由租轉(zhuǎn)售等都是客觀條件上出租違約成本變得微不足道。

三、租賃登記備案消費(fèi)者通道尚不完備且缺乏引導(dǎo)

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條第一款規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前，超過六成的租賃業(yè)務(wù)是自行成交，政府部門并沒有出臺(tái)相關(guān)的租賃登記備案指導(dǎo)性的說明，租賃當(dāng)事人對(duì)于備案程序并不熟知。另外，如果備案，出租人或?qū)⒁U納財(cái)產(chǎn)租賃所得稅，甚至一些房主保守的人為私人財(cái)產(chǎn)要被公布，因此備案意愿并不高，而政府對(duì)于租賃當(dāng)事人積極主動(dòng)備案的益處目前缺乏換位引導(dǎo)。硬性處罰措施也容易遭受無法明確判斷租賃行為的尷尬。

 “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，該辦法會(huì)抑制部分在房屋租賃期內(nèi)擅自提高租金行為，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)供需嚴(yán)重不足，后期租金上漲壓力依然較大，“鏈家地產(chǎn)”分析通常春節(jié)前后是房屋租賃高峰期，“鏈家地產(chǎn)”預(yù)計(jì)春節(jié)后可能成為近幾年節(jié)后租金上漲最多的時(shí)期，從現(xiàn)在的租金趨勢(shì)來看，單月漲幅可能突破6%。