青島樓市年底供需兩旺 下半年成交是上半年2倍

????2010年，縱然有調(diào)控重壓，樓市不過在五六月份略顯低迷一些，開發(fā)商虛驚一場(chǎng)，一些購(gòu)房者期盼的降價(jià)再度落空，市場(chǎng)真正的跌宕起伏從五月份才開始。

????下半年供應(yīng)量與成交量均是上半年的兩倍

????2010年，第一季度開頭有個(gè)小觀望期，市場(chǎng)供應(yīng)量不足，開發(fā)商惜售，房?jī)r(jià)空漲，實(shí)際成交量并不高；第二季度，受調(diào)控影響，呈現(xiàn)出2008年底以來首個(gè)市場(chǎng)低迷的時(shí)期，但非常短暫；第三季度，開發(fā)商略降價(jià)，市場(chǎng)再度恢復(fù)活躍；第四季度，鑒于后市不明，開發(fā)商紛紛開盤，害怕手中的錢貶值，購(gòu)房者買房不手軟，市場(chǎng)供需兩旺。綜觀2010年，熱點(diǎn)樓盤從五六月份才開始登臺(tái)，降價(jià)、搶購(gòu)、漲價(jià)等懸念叢生、跌宕起伏的樓市大戲只演了半場(chǎng)。

????根據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心提供的2010年市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)的商品住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也能看出，新增供應(yīng)和成交高峰集中在下半年。從成交數(shù)據(jù)看，市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)商品住宅上半年成交約為8400套，下半年截止到12月19日約為18600多套，下半年的成交量比上半年多了一倍還多。再看供應(yīng)量，上半年市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)推向市場(chǎng)的商品住宅為10800多套，下半年截至12月19日則為22000多套，商品住宅新增供應(yīng)量下半年也是上半年的兩倍還多。

????城陽最先“回暖”

????對(duì)照2008年的那輪樓市下調(diào)，2010年不到一個(gè)季度的低迷期呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。

????2008年，青島郊區(qū)樓市最先下調(diào)，而且房?jī)r(jià)回調(diào)多在20%以上，尤以城陽區(qū)為著。在今年樓市低潮中，根據(jù)二手房中介向記者的反饋，城陽市場(chǎng)受到的影響明顯小于市區(qū)。

????5月底，城陽已有多個(gè)項(xiàng)目逆勢(shì)開盤。首次是5月28日，城陽城區(qū)項(xiàng)目中冶圣喬維斯開盤，首期小高層均價(jià)6200元／平方米，花園洋房均價(jià)8500元／平方米，推出200多套房源全部售罄。

????5月30日，與中冶圣喬維斯相距不遠(yuǎn)的萬科城市花園首批開盤，高層精裝住宅均價(jià)7200元／平方米，推出房源100多套，也是全部售罄。此外，處于膠州灣底部的城陽大盤項(xiàng)目卓越蔚藍(lán)群島二期5月30日開盤，小高層產(chǎn)品均價(jià)6300元／平方米，推出270多套房源，開盤即銷售200多套。

????據(jù)城陽一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析說，中冶圣喬維斯、萬科城市花園首期開盤時(shí)，周邊的二手房?jī)r(jià)格在5500元／平方米，但品質(zhì)、品牌等無法與新建小區(qū)相比。開盤前，中冶圣喬維斯的對(duì)外估價(jià)約在7000元，萬科城市花園對(duì)外估價(jià)約在8000元／平方米，實(shí)際開盤價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，所以促成了熱銷的局面。

????2010年，買賣兩方對(duì)市場(chǎng)的判斷也更為成熟、理性，開發(fā)商在市場(chǎng)低迷時(shí)能果斷低開，消費(fèi)者認(rèn)為性價(jià)比合適也能快速入場(chǎng)，這是今年的一個(gè)特點(diǎn)。

????浮山新區(qū)、李滄東部主沉浮

????在市區(qū)樓市，浮山新區(qū)、李滄東部可說是“腰部”，關(guān)乎市場(chǎng)的沉浮。七八月份，兩大板塊幾個(gè)項(xiàng)目低開入市，直接帶動(dòng)了市場(chǎng)回暖。

????4月份新政出臺(tái)之前，春和景明、藍(lán)山灣的加推房源已將李滄中端產(chǎn)品均價(jià)推到8500元／平方米；新政之后，竹韻山色二期開盤，將市區(qū)中端住宅的價(jià)格定格在12000元／平方米。在市場(chǎng)最低迷時(shí)，市區(qū)一些定價(jià)相對(duì)過高的樓盤，月成交量連續(xù)數(shù)月維持在個(gè)位數(shù)。

????6月27日，李滄寶龍城市廣場(chǎng)率先打破僵局，以均價(jià)8008元/平方米開盤，而周邊小區(qū)多層的價(jià)格最高已達(dá)到9000元／平方米。李滄房?jī)r(jià)止跌，還是靠區(qū)域大盤項(xiàng)目偉東幸福之城二期的開盤。7月25日，偉東幸福之城二期以均價(jià)7900元／平方米開盤，比之前周邊新盤價(jià)格水平低了約500元／平方米，而整個(gè)李滄的房?jī)r(jià)也因此踩到了底部。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前偉東幸福之城二期已銷售1800多套。

????隨后，李滄板塊中青山綠水、春和景明、藍(lán)山灣、山河城等項(xiàng)目陸續(xù)開盤，觀望氣氛漸漸煙消霧散。

????再看浮山新區(qū)，魯信含章花園的低價(jià)入市打破了區(qū)域的寂靜。 8月28日魯信含章花園正式開盤，精裝修房均價(jià)11500元/平方米，一期推出的700余套房源快速售罄。

????魯信含章花園一期熱賣，到了10月初，二期開盤，已出現(xiàn)“搶房”的熱銷局面。由魯信含章花園引領(lǐng)，慧心園、萬科藍(lán)山、萬科城、金色光園二期、城建桃源山色、中海清江華府、聯(lián)城海岸錦城、香邑暖山等中端及中高端價(jià)位項(xiàng)目遍地開花。樓市再度回到上升趨勢(shì)，縱然有9月底出臺(tái)的第三波調(diào)控，也難改這一趨勢(shì)。(張則濤）