高房價蔓延二三線城市 成房價泡沫危險區(qū)(圖)

高房價指數(shù)使二、三線城市進(jìn)入“危險區(qū)”。

　　地產(chǎn)

????高房價“疫癥” 蔓延二、三線城市

????當(dāng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的板子打在重點(diǎn)一線城市的時候，二、三線城市正悄悄拾起房價上漲的接力棒，在更大范圍內(nèi)制造樓市泡沫。

????中國社科院最新發(fā)布的樓市綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析，得出結(jié)論—中國二、三線城市才是房價泡沫指數(shù)最高的“危險區(qū)”。

　　二、三線城市房價上漲快

　　根據(jù)社科院的綠皮書，全國35個大中城市平均房價泡沫達(dá)29.5% ，其中，二、三線城市的泡沫開始高于一線城市。

　　泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實(shí)際價格比例在50%以上；而泡沫成分占實(shí)際價格比例在30％-50％之間的城市有北京、深圳、武漢、長春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州、成都。

　　盡管綠皮書中披露的各城市泡沫指數(shù)的具體數(shù)據(jù)和排名遭到不少地方的質(zhì)疑，但二、三線城市樓市泡沫泛起的結(jié)論，卻并未引起太多爭議。

　　事實(shí)上，在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，因?yàn)轱w漲的房價而吸引了諸多目光并被列為重點(diǎn)調(diào)控對象時，二、三線城市的房價上漲也絲毫不遜色。

　　在國家統(tǒng)計(jì)局隨后發(fā)布的1-11月全國房地產(chǎn)信息表明， 11月，全國新建住宅成交價格同比上漲9.3%。其中普通住宅銷售價格上漲9.4%，高檔住宅銷售價格上漲14.1%，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價格上漲0.3%，高檔住宅銷售價格上漲0.7%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲0.1%。

　　綠皮書中提到的幾個城市，福州的新建住宅價格同比上漲5.9%，杭州2.5%，南寧2.4%，青島7.7%，天津9.4%，蘭州10.2%，石家莊9.6%。泡沫指數(shù)居第二梯隊(duì)的城市中，武漢11月新建住宅價格同比上漲7.3%，長春5.6%，寧波5.5%，哈爾濱7.7%，大連8.1%，貴陽5.5%，鄭州9.5%，成都3.9%。

　　北京中原地產(chǎn)提供給時代周報記者的報告就指出，在宏觀調(diào)控政策較為緊張的一線城市，房價出現(xiàn)了明顯的漲跌不一，但二、三線城市價格上漲的速度依然很大，包括大連、廈門、南昌等二線城市的新建住宅價格環(huán)比上漲甚至超過了1%，遠(yuǎn)高于全國環(huán)比上漲0.4%的平均水平。

　　泡沫樣本

　　萬科董事長王石在一年前的擔(dān)憂正在逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。去年12月，王石在接受媒體采訪時稱，“目前全國二、三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔(dān)心這種泡沫向二、三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟(jì)時代?！?/p>

　　一語成讖。中部城市武漢連續(xù)經(jīng)歷了“金九”、“銀十”、“金十一”的銷售高潮，最近四個月的成交套數(shù)均過一萬。武漢億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月武漢主城區(qū)在售樓盤350個，成交均價6861元/平方米，較上月漲了160元/平方米，環(huán)比漲幅2.39%，與去年同期相比增幅11%。

　　而克爾瑞信息機(jī)構(gòu)對典型樓盤“武漢天地”的追蹤，更勾畫出武漢樓市的瘋狂：該樓盤在2008年5月均價為14536元/平方米；2008年8月，均價為17012元/平方米；2009年9月，均價為16987元/平方米；2010年10月，均價達(dá)到29223元/平方米。而其對漢口市中心區(qū)域價格亦提供了數(shù)據(jù)：自2007年均價達(dá)到6251元/平方米之后，該區(qū)域的房價就進(jìn)入“跳漲期”，2009年該區(qū)域均價漲至8245元/平方米，今年截至10月，均價為10595元/平方米，突破萬元大關(guān)。

　　即便如此，武漢并不在全國實(shí)施“限購令”的十六個城市之列。在住房綠皮書中，武漢以48.1%的泡沫指數(shù)排行第十。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對時代周報記者表示，“一個城市的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，存在多大程度泡沫，要有一定評判標(biāo)準(zhǔn)，如居民的購買能力、投資性購房比例、家庭收入與房價比等?！?/p>

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2009年武漢人均年收入18385元，按照此平均水平初步估算，一個武漢人不吃不喝，要三十年以上，才能掙夠錢購買一套90平方米左右的住房。

　　而時代周報記者從武漢偉業(yè)顧問市場部了解到，目前武漢核心區(qū)精裝修的一居室，租金能夠達(dá)到1000元/月以上，而售價也早已突破1萬元/平方米。按照60平方米一居室計(jì)算，租售比（每平方米月租金和每平方米售價之間的比值）至少高達(dá)1∶588。

　　南京克爾瑞提供的一份統(tǒng)計(jì)信息顯示，目前南京全市11區(qū)的商品住宅均價為每平方米14746元，這是對全市200家左右在售樓盤統(tǒng)計(jì)之后的結(jié)果；如果只在江南八區(qū)買房的話，其商品住房的均價已經(jīng)達(dá)到每平方米17431元，為歷史最高位。

　　相比高企的房價，南京居民2009年人均可支配收入為25504.12元，也是杯水車薪。

　　而根據(jù)蘭州當(dāng)?shù)孛襟w的報道，甘肅省住建廳副廳長郭明卿日前在公開場合承認(rèn)蘭州房價存在泡沫。該媒體還稱，蘭州市房管局向省建設(shè)廳上報的今年前3個月蘭州房屋空置率的通報顯示：前3個月蘭州商品房空置面積達(dá)到86.25萬平方米，同比增長23.2%，商品住宅空置面積增長幅度更是高達(dá)60.54%。

　　對于各地泡沫的嚴(yán)重程度，各界說法不一。雖然受制于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平，二、三線城市的房地產(chǎn)價格絕對水平，同北京、上海、深圳等一線城市相比仍有距離。但從數(shù)據(jù)上看，這些城市都存在房價嚴(yán)重脫離收入水平、房屋銷售價格嚴(yán)重脫離租金水平的共同點(diǎn)。

　　“綠皮書中‘二、三線城市泡沫甚至超過一線’的觀點(diǎn)并不是空穴來風(fēng)。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對時代周報記者稱，“根據(jù)上海中原對國內(nèi)多個城市房價租金水平的跟蹤監(jiān)測，眼下，泡沫已經(jīng)不再是從一線城市向二、三線蔓延的問題，而是已經(jīng)全面鋪開的局面。”

　　泡沫邏輯

　　毋庸置疑，與一線城市越來越高的土地門檻和越來越重的購房負(fù)擔(dān)相比，二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展還大有可為。一方面，未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二、三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移；另一方面，在如今的政策環(huán)境下，一線城市受到的政策打壓會比二、三線城市更為緊張。在此背景下，開發(fā)商和購房者圍剿二、三線城市，亦屬順理成章。

　　12月7日，武昌濱江商務(wù)區(qū)一宗地樓面地價再創(chuàng)新高，高達(dá)8754.6元/平方米，使得武漢單價地王一個星期內(nèi)三次易主。

　　這種場面，在今年的二、三線城市并不鮮見。11月25日，杭州土地出讓市場再掀“火爆”行情，4宗地塊共拍出48.82億元。楊家牌樓地塊和之江旅游度假區(qū)地塊雙雙創(chuàng)下了杭州住宅用地和商業(yè)用地單價之最，分別以25735元/平方米和37069元/平方米成就杭州住宅和商業(yè)兩個“新地王”。其中，之江度假區(qū)的成交價格是起拍價的7倍多。

　　二、三線城市儼然已經(jīng)成為開發(fā)商的另一個主戰(zhàn)場。萬科、保利、恒大等全國性的開發(fā)商在今年遭遇史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下，仍能夠捷報頻傳，與其在二、三線城市的深入布局緊密相關(guān)。

　　開發(fā)商的掘金路線，正迎合二、三線城市政府的口味。就在武漢土地市場火爆的同時，有消息稱，宜都、黃梅、蘄春和鐘祥等城市的市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，攜當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)地塊組團(tuán)前往武漢招商。

　　開發(fā)商和地方政府的一拍即合，鼓勵了更多開發(fā)商蜂擁而入。在提高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平的同時，也提高了當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u的價格，從而進(jìn)一步提高了房價。

　　房價的上漲預(yù)期引發(fā)了剛需者的恐慌和投資投機(jī)者的追漲心態(tài)。在通脹和流動性泛濫的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，“到二、三線城市去”，成為更多投資客突破地緣界限的選擇。11月27日，長沙十家房地產(chǎn)企業(yè)旗下樓盤在深圳以“回家”的名義舉辦了一次巡展，就吸引了1200批次深圳居民參觀了這次展覽，其中200多位還有了明確意向。

　　“受到外來投資客群的引導(dǎo)，二、三線城市的居民對房地產(chǎn)投資投機(jī)完成概念啟蒙，閑置或流動資金被大量吸引追漲房地產(chǎn)價格?！彼螘簩r代周報記者分析道，“地產(chǎn)泡沫的泛起，其背后是社會流動性的泛濫，以及民眾投機(jī)熱情的調(diào)動，通貨膨脹和地方政府對調(diào)控的掌控不力是繼續(xù)追漲房價的直觀理由。這種景象折射出的是，民眾對管理層調(diào)控國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和樓市的信心不足，因此多方出擊，力求自保?！?/p>

　　“近兩年我國許多城市的住房價格增幅比較大，超過了正常市場發(fā)展規(guī)律，說明市場中存在的問題過多、過于嚴(yán)重；再有就是出現(xiàn)了過多、比例過大的投資性購房，這都給市場泡沫增加提供了基礎(chǔ)?！蓖醌k林對時代周報記者表示。

　　渣打銀行在最新一期的中國房地產(chǎn)調(diào)研報告中就分析道，中國房地產(chǎn)市場的泡沫，成因復(fù)雜，諸如存款利率實(shí)際為負(fù)，居民缺乏多樣化投資渠道，同時還有土地的壟斷、幣值低估等。如果上述根本問題不能解決，房地產(chǎn)市場的長期預(yù)期就不會改變，而一旦貨幣政策再次放松，房地產(chǎn)泡沫將重新顯現(xiàn)。

　　“由于二、三線城市基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及居民收入水平在日前都還有待提高。相比一線城市也更缺乏承接購買力，投資性房產(chǎn)找誰來接手會是一個更嚴(yán)峻的問題。”深圳資深房產(chǎn)投資人士鄒建民對時代周報記者稱，“因此，樓市泡沫在二、三線城市的泛濫，會更加危險?！?/p>