西安炒房內(nèi)幕:煤老板一買一棟樓從不按揭(圖)

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樓市交易現(xiàn)場(chǎng)

????做建材生意的老板披露西安炒房群體內(nèi)幕

????那么在國家二次調(diào)控措施出臺(tái)后，西安10月漲幅仍過12.2%，除了剛需以外，是否還有其他因素呢？這里面會(huì)不會(huì)有人為的炒作呢？西安到底有哪些人在炒房，抬高房價(jià)？

????宋女士一家在東郊做了近20年的建材生意，也是有著4年炒房史的西安人。在多方溝通下，宋女士答應(yīng)約見記者

????宋女士告訴記者，其實(shí)在西安差不多有4類人在炒房，本地生意人、溫州炒房團(tuán)、房產(chǎn)商自己，還有陜北及外省的煤老板。

????本地生意人：有豐富人脈和千萬財(cái)富

????宋女士說，本地生意人其實(shí)就是像自己這樣的西安人。宋女士于上世紀(jì)90年代和丈夫做起了建材生意，由于兩人都是本地人，所以也多少積攢了些人脈，在商場(chǎng)上奮戰(zhàn)、沉浮，經(jīng)過十幾年的苦心積攢，不但自己在房產(chǎn)行業(yè)積累了豐厚的人脈，更是積攢了近千萬的財(cái)富。但隨著生意越做越大，自己漸漸不能滿足于建材市場(chǎng)微薄的利潤，于是便四處物色新的項(xiàng)目進(jìn)行投資。2006年，宋女士在北郊某處花30多萬購買了一套房產(chǎn)，但沒想到的是，僅僅一年之后，這套房產(chǎn)便升值到80多萬。這次偶然讓宋女士一家似乎找到了新的項(xiàng)目——房產(chǎn)。由于自己是開發(fā)商的供貨商，便通過以期房做為建材款的方式，用近乎成本的價(jià)格拿到房子，等建好后，再加價(jià)出賣，“我是做建材的，有這個(gè)關(guān)系拿到成本房，但其他和我一樣的人，則一次性購買幾套房子，并付全款以拿到許多一般人享受不到的優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，剩下的就是坐等地段升值，尋找買家了?！彼闻空f。

????溫州炒房團(tuán)：從北京上海撤出轉(zhuǎn)戰(zhàn)西安

????宋女士告訴記者，早在今年6月份，她與一位朋友聊天得知部分溫州人已經(jīng)到西安了，還買了20多套房子，在北京、上海以3萬元的價(jià)格賣掉房子，然后在西安以5000元買進(jìn)，到10月就已經(jīng)漲到8000元了。宋女士說，她的這個(gè)朋友從北京上海撤出1000多萬資金，在西安買了20多套房子，沒有貸款，全額付清的，在她眼里，西安即使7000元的房價(jià)，也已經(jīng)很便宜了。按照宋女士那位溫州朋友的計(jì)劃，西安房價(jià)還存在很大的上漲預(yù)期，就是以5000元買進(jìn)，幾個(gè)月后再升值到8000元賣出也絲毫沒有風(fēng)險(xiǎn)。

????是不是真如宋女士所說，西安也成為溫州炒房團(tuán)的獵物？記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)炒房團(tuán)現(xiàn)象疑似重現(xiàn)城北部分樓盤。北郊某樓盤一位置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目近期確實(shí)出現(xiàn)了團(tuán)購的現(xiàn)象，來自福建的購房者一次性團(tuán)購了項(xiàng)目15套130平方米左右的房子。

????而與此同時(shí)，另一樓盤的一位業(yè)內(nèi)銷售人士也表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)近8月至今至少有5組團(tuán)購客戶購置房子，多則十幾套、少則五六套，以至于造成一些樓盤剛開盤便被搶空的局面。

????西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)查閱相關(guān)歷史數(shù)據(jù)也顯示：8月份西安商品房銷售面積環(huán)比上月上漲34.83%，這個(gè)上漲數(shù)字意味著一棟大約30萬平方米的項(xiàng)目全部售罄?！叭绱舜蠓鹊某山涣可蠐P(yáng)，應(yīng)該不只是幾組團(tuán)購就能支撐的來的?！北苯寄硺潜P置業(yè)顧問坦言。

????房產(chǎn)商：找人演戲營造緊張熱銷場(chǎng)面

????宋女士說，一些房產(chǎn)商也會(huì)組織一批看房團(tuán)，在開盤當(dāng)天將人拉到售樓處，排起長隊(duì)，故意圍著置業(yè)顧問問這問那的，“這樣緊張氣氛就營造出來了”。你要是直接問老板或代理，他們一定說基本已賣完，然后做出非常為難的樣子幫你搞一套。這些受雇的“業(yè)主”當(dāng)然還要演戲，比如一個(gè)小姑娘跟代理聊一會(huì)兒，然后大聲說我買五套，接著就簽合同，當(dāng)然這個(gè)合同不會(huì)當(dāng)真。但旁邊真想買房的人就急了，“幾個(gè)月前我就親眼看到一個(gè)男的當(dāng)場(chǎng)要了3套，當(dāng)時(shí)我以為他是富二代，現(xiàn)在想想有些懷疑。我還看到一個(gè)代理跟想買房的人說：‘明天再答復(fù)我？那就不用麻煩了，根本留不到明天’?！彼闻空f：“這些看起來很扎勢(shì)，但你仔細(xì)想想，為什么在售樓處大量買樓的不是小年輕就是婦女。這么大的投資，老板真的不來看就拍板？你再想想，有多少個(gè)一口氣買數(shù)套房子的會(huì)坐著大巴來？”

????陜北煤老板：出沒北郊，一買一棟樓

????在北郊龍首村、方新村、大明宮以及北二環(huán)以北的經(jīng)開區(qū)的區(qū)域內(nèi)，幾乎每個(gè)小區(qū)都可以聽到陜北話，而來自延安、榆林兩地掛著“陜K”、“陜J”牌照的車輛，不時(shí)出入于小區(qū)內(nèi)。北郊某樓盤銷售主管問告訴記者，相比而言，來自陜北的煤老板更偏向于在北郊買房。在年前的一次小型房展會(huì)上，來自陜北的購房團(tuán)一次性團(tuán)購了30多套住宅，將某小區(qū)的一棟樓整體買下。這位銷售主管說，陜北人來西安買房有兩個(gè)特點(diǎn)，一是盡量不按揭，選擇一次性付款；二是都喜歡在西安的同一個(gè)小區(qū)內(nèi)擁有多套房產(chǎn)。

????談起陜北煤老板買房，西郊某售樓員給記者講了一個(gè)在業(yè)內(nèi)廣為流傳的故事，西安某高檔樓盤開盤后，一位陜北消費(fèi)者正在售樓部的沙盤前看戶型，這個(gè)時(shí)候電話響了，是他在陜北老家的鄰居打來的。對(duì)方問他干啥呢，他如實(shí)告之。對(duì)方說：“那是這，你幫我捎著買一套吧！”

????上周西安34樓盤提價(jià)，最高漲1200元

????國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站日前公布了10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格。其中，西安10月份房屋銷售價(jià)格同比上漲11.6%，增幅在全國70個(gè)大中城市中排在第五位。

????國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份西安新建住宅銷售價(jià)格同比上漲12.2%。90平方米及以下新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲12%。

????而據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月的第一周（44周），西安34家樓盤就進(jìn)行了提價(jià)，和第43周相比，提價(jià)最高1500元，其余也大多在200元到1000元不等。

????西安住宅土地價(jià)格有多少呢？就此，本報(bào)記者查閱了西安市國土資源局網(wǎng)站公布的西安市國有土地使用權(quán)掛牌出讓結(jié)果。而需要說明的是，根據(jù)西安市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓結(jié)果，公示土地的掛牌時(shí)間與開工的時(shí)間差為1年，也就是說，今年開工的樓盤，其土地至少是1年以前就已經(jīng)交易成功的。

????城西區(qū)：土地均價(jià)3500元/㎡左右

????數(shù)據(jù)顯示，城西某樓盤上漲800元，已經(jīng)賣到了7400元/㎡，而國土局公布的城西土地均價(jià)在3500元左右，以團(tuán)結(jié)路一塊30678.8平方米的土地為例，其成交價(jià)為11190萬元，土地均價(jià)為3647元/㎡。

????城南區(qū)：芙蓉路一地塊均價(jià)4056元/㎡

????記者在數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，城南區(qū)的總房價(jià)被曲江整體抬升，曲江某樓盤已經(jīng)開出了17000元/㎡的價(jià)格，那么曲江及城南的地價(jià)又是多少呢？

????今年8月位于芙蓉路一塊125751.9平方米的地塊成交價(jià)為51000萬元，均價(jià)僅為4056元。而按照數(shù)據(jù)公布的價(jià)格，曲江區(qū)樓盤最低售價(jià)為7200元。位于寒窯路以南、新開門南路以西的另一塊土地均價(jià)為9333元，而明確標(biāo)示出位于曲江的某樓盤則開到了17000元的價(jià)格。

????高新區(qū)：科技二路地價(jià)4822元/㎡

????高新區(qū)某樓盤漲幅達(dá)到了1000元，售價(jià)在18000元~19000元，而位于西安市高新區(qū)星源路一塊6674.4平方米的土地在2009年9月的成交價(jià)為1710萬元，均價(jià)為2562元。而位于丈八路的另一接近高新區(qū)的地塊均價(jià)則為3696元/㎡。高新路東側(cè)、科技二路北側(cè)4551.4平方米的均價(jià)為4822元。

????城北區(qū)：玄武路土地均價(jià)3298元/㎡

????記者計(jì)算了一下，北郊最高成本的玄武路于6月掛牌成交的面積為3032.1平方米的土地價(jià)格為1000萬元，均價(jià)為3298元。自強(qiáng)東路于2009年成交的一塊土地均價(jià)為1725元。北二環(huán)立交橋東南角一塊28025.9平方米的均價(jià)為3300元。

????西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)認(rèn)為，城南區(qū)與城北區(qū)作為西安樓市的兩個(gè)領(lǐng)頭羊，占據(jù)著全市在售樓盤數(shù)量的大半壁江山，其總體價(jià)格的漲落對(duì)于全市銷售價(jià)格有著巨大的帶動(dòng)作用，同時(shí)這也是44周西安樓市價(jià)格指數(shù)大幅上揚(yáng)的主要原因。

????炒房者自曝炒房操作流程內(nèi)幕：房子升值后，賺取按揭差價(jià)

????房子是怎樣炒高的？像炒扁豆一樣，在自己鍋里來回翻就熟了

????炒房原理：賺取按揭差價(jià)

????宋女士告訴記者，炒房有個(gè)前提，就是房價(jià)必須要有上升空間，然后你要有幾十萬的資金，最后，還要炒房的地區(qū)沒有購房限制?！芭e個(gè)例子解釋炒房的原理，比如一個(gè)人買了一套100平米的商品房，開盤價(jià)5000元/平米，房屋總價(jià)50萬元。貸款70%(35萬），首付15萬。幾個(gè)月后，等房價(jià)炒到了8000元/平米。但他根本沒打算賣！他將房子賣給自己（是以另一個(gè)人的名義）。這時(shí)房子總價(jià)是80萬，貸款70%（56萬），首付24萬，通過轉(zhuǎn)按揭（或提前還貸方式），他將房子賣給了自己。這時(shí)侯，他賺得房屋差價(jià)31萬，減去第二次的首付24萬，已經(jīng)干拿了7萬，而房子還在他名下！他現(xiàn)在唯一的負(fù)擔(dān)是要還56萬的貸款，加上利息，雖然是一筆不小的數(shù)目，“但也沒關(guān)系，大不了還不起貸款銀行把房子收回去唄”，他還是干賺7萬。如果他還能找到買主，即使以第二次的成交價(jià)賣，那他至少又拿回了第二次的首付24萬。那么這一輪下來他就凈賺超過30萬。

????組團(tuán)炒房：我賣給你你賣給我，炒熱地段

????宋女士說，理論上炒房很簡單，但并不是每個(gè)人都能操作的。

????首先，要炒房就必須要幾個(gè)人，而且還要有一定的資金，一人一二百萬元。

????然后就是選地段，選還沒怎么被其他炒房團(tuán)炒過的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。

????首先，選好地段后，就將此地段附近的房子一次性吃進(jìn)。以每平方米7000元為例，一套一百平方總價(jià)70萬，首付40%為28萬，加上所有的稅收和3個(gè)月的貸款利息總共花了35萬，那么10個(gè)人每人200萬總共2000萬的錢可以買60套，這60套分布在10個(gè)人的名下。

????房子買完了，接下來就是炒了。本來均價(jià)7000的房子慢慢來，一個(gè)星期漲200，那么一個(gè)月大概可以漲1000，這邊你在漲，那些手上正好有這個(gè)地段的房子的人也自然將自己手上的房子漲價(jià)了，“不可能你賣8000了其他人還賣7000，即使沒人買也不用害怕，只要地段有升值空間，肯定能賣出去的，這樣就把這個(gè)地段的房價(jià)炒起來了。”

????等房價(jià)漲了超過15%的時(shí)候，也就已經(jīng)超過8000一平方，炒房團(tuán)的房子要開始轉(zhuǎn)手了?！捌鋵?shí)轉(zhuǎn)手（炒），就是你賣給我我賣給你。本來炒房團(tuán)買的一套房子花了35萬，銀行貸款42萬，那么當(dāng)均價(jià)8000的時(shí)候這套房子就值80萬了，團(tuán)里的其他人買這套房子，首付40%就是32萬，也就是說可以從銀行貸款80—32=48萬。也就是說房子還是房子，但是一轉(zhuǎn)手就賺了13萬。再減去其他的費(fèi)用，這套房子就賺了10萬?！?/p>

????在這期間，炒房團(tuán)里的房子就自己賣給自己，現(xiàn)金卻因?yàn)槌捶孔訒r(shí)可以向銀行貸款而變得越來越多，在這個(gè)時(shí)候，那些想買房投資的個(gè)人就會(huì)因?yàn)檫@個(gè)地段升值速度較客觀而青睞這些房子，這個(gè)地段買房子的人自然會(huì)越來越多，房價(jià)也就越來越高。炒房團(tuán)的房子依然轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，轉(zhuǎn)一次現(xiàn)金就多一點(diǎn)，再用這些多出的現(xiàn)金繼續(xù)買進(jìn)周邊的房子。

????接著，炒房團(tuán)因?yàn)槭稚弦呀?jīng)有了不少房子，為了避免風(fēng)險(xiǎn)必須馬上將房子出手。在出手的定價(jià)時(shí)，他們的房價(jià)總是會(huì)比市價(jià)低那么一點(diǎn)點(diǎn)。那些只低了一點(diǎn)的房子馬上就會(huì)被房產(chǎn)投資者和剛性需求買房者買走。

????“一些只買了半年或一年就出賣的房子，大多都是這樣的?！彼闻空f。

????開發(fā)商：內(nèi)部認(rèn)購害慘真正買主

????而在某房產(chǎn)公司從事策劃工作的高先生告訴記者，炒房之所以能得逞，根本原因在于開發(fā)商自己主力參與。一般而言，開發(fā)商在正式開盤之前會(huì)有一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購，通過這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購，開發(fā)商了解大致有多少真正的購房者。根據(jù)一套計(jì)算方法，他們知道房價(jià)炒到多少還有真正的買主，并以此決定可以留下多少套房子來進(jìn)行安全炒作。在大多數(shù)情況下，他們至少可以賺到賣給自己的那一輪炒作的金額而不露出馬腳，這是因?yàn)橛姓鎸?shí)的交易將這種假交易掩蓋掉了。在這一輪中，直接的受害者有兩個(gè)，一是后續(xù)購房者，一是貸款銀行；前者要以比先期認(rèn)購者高得多的價(jià)格來獲得一套房子；而后者（銀行）將承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)：如果炒房者沒有能力再次將房子轉(zhuǎn)手給真實(shí)購房者，那么這就造成了一筆爛賬——炒家已經(jīng)從銀行拿走了大筆現(xiàn)金，留下無法轉(zhuǎn)手的房子，更重要的是沒有任何辦法去追回這筆現(xiàn)金，因?yàn)檫@個(gè)過程是看起來合法的。只要開發(fā)商把炒出來資金的一部分用于這個(gè)樓盤完工，這場(chǎng)炒作就會(huì)安全地被屏蔽，成為房價(jià)攀升的又一只看不見的黑手。

????業(yè)內(nèi)人士透露：政府干預(yù)很難影響市場(chǎng)需求 房價(jià)下降并不容易

????自從國慶節(jié)過后，國家出臺(tái)了一系列政策，加息、提高首付，征收房產(chǎn)稅等，可是西安的房價(jià)并沒有因此而下降，10月西安的房價(jià)同比漲幅名列全國第五。很多市民對(duì)此不解，為什么國家的重拳出擊，對(duì)房價(jià)卻沒有絲毫影響。昨日記者采訪了一位從事了8年房地產(chǎn)銷售的李小姐，或許她的回答能解除市民心中的疑惑。

????政府干預(yù)很難影響市場(chǎng)需求

????家住東郊的李小姐從事了8年的房地產(chǎn)銷售，對(duì)于國家政策對(duì)西安房價(jià)的影響，李小姐告訴記者：“政策出來其實(shí)本不太會(huì)影響市場(chǎng)的剛性需求，還是有大量無房者需求買房，那么第一次買房的客戶群體，這項(xiàng)政策對(duì)它們是沒有很大影響的。再者，能買第二套、第三套的肯定是有錢人，有實(shí)力的人如果真的看好好幾處房產(chǎn)，就有購買能力，那么他們可以一次性付款，不用貸款，所以國家政策對(duì)這些有錢人來說沒什么影響。還有就是開發(fā)商從國家手里拿地，是要錢的，土地的成本本身就高，再加上開發(fā)商從開發(fā)到預(yù)售，到交房這一系列環(huán)節(jié)都是要錢的，他要收回他的成本的同時(shí)還要有利潤，所以房價(jià)下降很難?！?/p>

????在觀望的多數(shù)是想投資的

????對(duì)于現(xiàn)在的購房者，李小姐說，現(xiàn)在觀望的多數(shù)是要投資的，手里有閑錢的，才會(huì)觀望，因?yàn)椴恢弊》浚彝顿Y肯定是希望拿個(gè)最低價(jià)，然后以高價(jià)賣出嘛，拋房的多數(shù)是炒房的，投資的，少數(shù)也有急需用錢的或者想換個(gè)更好的房子。

????炒房時(shí)代終結(jié)為時(shí)不遠(yuǎn)了

????連日來，樓市調(diào)控重拳頻出，且目標(biāo)直指投機(jī)型購房。自2003年以來，中央出臺(tái)了多少樓市調(diào)控政策，數(shù)都數(shù)不清了。但歷年的調(diào)控政策，基本上對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)沒有起到實(shí)質(zhì)性的效果。這一次仍會(huì)如此嗎？回答這個(gè)問題，首先需要弄清楚推動(dòng)房價(jià)暴漲的原因是什么。如果說前些年房價(jià)上漲主要還是有自住型的剛性需求在起作用的話，那么最近的房價(jià)走勢(shì)極大程度是由炒房所導(dǎo)致的。理由很簡單，在目前的高房價(jià)之下，租金收益和房價(jià)早已不成比例，買得起房且用于自住的購房者應(yīng)該差不多都已經(jīng)買房了，敢于搏擊目前高房價(jià)的，大多數(shù)是投機(jī)客。此外，寬松的銀行信貸政策也是炒房盛行的助推器。這是立足于市場(chǎng)本身的兩點(diǎn)基本判斷。由此反觀目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以認(rèn)為是針對(duì)炒房的精確打擊行動(dòng)。

????政策效果能否很快顯現(xiàn)，取決于三個(gè)因素：第一，遏制炒房的政策是否會(huì)得到有效執(zhí)行；第二，中央政府如何判斷房價(jià)下跌對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的影響；第三，地方政府是否會(huì)有消解性的政策出臺(tái)。先看第一點(diǎn)，目前的政策是國務(wù)院繞過相關(guān)部委和地方政策直接出臺(tái)的一刀切政策，短期內(nèi)對(duì)這些政策的執(zhí)行是剛性的，銀行和地方政府沒有回旋的余地；第二，在住房成為一個(gè)炒作工具的事實(shí)之下，房價(jià)下跌，不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有太大的實(shí)質(zhì)性影響。而房價(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)暴漲，長期內(nèi)則必定會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性后果，相信在這一點(diǎn)上，中央政府的判斷是清晰的，不會(huì)為利益集團(tuán)種種聳人聽聞的言論所左右；第三，地方政府不愿意房價(jià)下跌，這會(huì)影響地方政府的賣地收入，但地方政府可打的牌并不多，無非是減少土地供應(yīng)而已，可是被炒家囤積的房源在完成充分換手之前，減少土地供應(yīng)是不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見影的效果的。即便這些政策效果不明顯，對(duì)中央政府來說，打擊炒房還有住房保有稅、住房轉(zhuǎn)讓的高額所得稅、加大土地供應(yīng)等三類政策工具可供選擇。

????對(duì)于市場(chǎng)上的炒家來說，不應(yīng)該抱怨目前的政策太過無情。在長期內(nèi)，市場(chǎng)是有效的，脫離了基本面的房價(jià)暴漲態(tài)勢(shì)不可能持續(xù)。事實(shí)上，盡管前一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是烈火烹油一般，但地產(chǎn)股的走勢(shì)在四月初已經(jīng)開始小幅下調(diào)，這表明市場(chǎng)本身已經(jīng)有自我調(diào)整的需求了。這一點(diǎn)，廣大的炒家們就沒有注意到嗎？