樓市二次調(diào)控滿月 全國成交量成交價(jià)普遍下跌

????未來一段時(shí)間房價(jià)回調(diào)可能性加大

????樓市新政出臺(tái)時(shí)值滿月，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。記者昨天了解到，新一輪調(diào)控下各地樓市成交的回暖態(tài)勢(shì)戛然而止，成交量明顯下降。其中北京商品房成交量下降超過三成，價(jià)格整體下降6.6%。雖然一些城市如上海，房價(jià)尚未出現(xiàn)明顯下調(diào)，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策疊加效應(yīng)的影響下，未來一段時(shí)間房價(jià)回調(diào)的可能性在加大。

????各地成交量普遍下跌

????中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周(10月18日-10月24日)監(jiān)測的35個(gè)城市中，20個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過10%。而10個(gè)重點(diǎn)城市(北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都)中，廣州位居跌幅之首，跌幅達(dá)69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲，其中深圳環(huán)比漲幅近40%。這是由于在最嚴(yán)厲的“限購令”出臺(tái)后，迫使深圳成交銳減并持續(xù)低迷約10天，上周略見起色。

????另外，記者從北京中原地產(chǎn)等研究機(jī)構(gòu)了解到，房地產(chǎn)二次調(diào)控以來，北京商品房成交量下降超過三成，低價(jià)房成交占比上漲也致商品房價(jià)格整體下降6.6%。北京中原地產(chǎn)張大偉表示，第四季度房價(jià)再度下跌可能性越來越大。

????土地市場供求平穩(wěn)

????在二手房市場，各地在觀望情緒的籠罩下，成交量亦急速萎縮。記者從上海一家旗下?lián)碛?00余家門店的大型房產(chǎn)中介處了解到，9月底新政出臺(tái)后，該公司成交量銳減超過一半，部門門店10月僅有零星成交。這種現(xiàn)象亦在京深等多地出現(xiàn)，“之前許多想買房的客戶，現(xiàn)在連約看房都約不出?！敝薪槿藛T紛紛嘆道。

????而在土地市場，近期各地土地市場供求平穩(wěn)，拍賣過程都較為理性。據(jù)中原監(jiān)測12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場數(shù)據(jù)顯示，目前各地土地供應(yīng)仍處于放量狀態(tài)。上海、天津、杭州3城市拉高了總體溢價(jià)水平，優(yōu)質(zhì)地塊依舊以高溢價(jià)成交。但總體來看，開發(fā)商報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎。近期商辦用地供求逐漸增多，但因商辦物業(yè)運(yùn)營模式復(fù)雜，資金周轉(zhuǎn)率低，故在土地拍賣中商業(yè)地塊競爭比不上住宅地塊激烈。

????開發(fā)商短期無慮長期堪憂

????在中央“二次調(diào)控”政策指向下，各地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，有關(guān)部委也不斷有相應(yīng)舉措跟進(jìn)。10月20日央行又一次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，該舉措雖非專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但限貸及加息效應(yīng)疊加必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)。加上近日證監(jiān)會(huì)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組將進(jìn)一步申請(qǐng)征求國土資源部意見，房企借殼上市渠道嚴(yán)重受阻，融資環(huán)境再度收緊。而北京率先出臺(tái)的開發(fā)商新房預(yù)售款的監(jiān)管制度，被認(rèn)為有可能向全國推廣，這也被認(rèn)為掐到了開發(fā)商的資金“命門”。

????不過，從近期陸續(xù)公布的上市房企3季報(bào)情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家標(biāo)桿房企所擁有的資金情況尚好，短時(shí)期內(nèi)因資金壓力而急于降價(jià)拋貨的可能性并不大。據(jù)中原監(jiān)測的10家標(biāo)桿房企數(shù)據(jù)，萬科、保利、中海、富力、復(fù)地等5家銷售額已完成年度計(jì)劃四分之三；金地、雅居樂已完成70%以上。

????中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，在國家嚴(yán)厲調(diào)控形勢(shì)下，各家房企目前面臨供應(yīng)放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴(yán)厲執(zhí)行和共同作用的話，開發(fā)商壓力將越來越大。

????有券商分析報(bào)告認(rèn)為，利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼，對(duì)此前的調(diào)控措施起到放大加乘作用，成為市場調(diào)整的真正決定力量。(朱楠 于祥明)