濟(jì)南調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià) 明確商業(yè)中心樓層高度增加

????昨天，濟(jì)南市城區(qū)及建制鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新聽證會(huì)召開，來自市發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、市財(cái)政局、各區(qū)政府、小清河等投融資平臺(tái)單位、房地產(chǎn)公司、土地評(píng)估公司等的22名聽證代表對(duì)聽證稿發(fā)表了自己的意見。記者從現(xiàn)場(chǎng)獲悉，本次調(diào)整范圍相比2007年的調(diào)整，增加了59平方公里的面積，大片北部和東部地區(qū)被列入范圍，同時(shí)按照新擬定的城區(qū)用地平均容積率，濟(jì)南城市會(huì)大大“長(zhǎng)高”。

????新增59平方

????據(jù)聽證稿，根據(jù)濟(jì)南市城區(qū)土地利用整體規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，確定本輪基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)范圍為1105平方公里，覆蓋了土地利用總體規(guī)劃及城市總體規(guī)劃確定的中心城規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)用地，比上一輪評(píng)價(jià)范圍增加了59平方公里。

????這些增加的區(qū)域主要分布在西北、北部和東部區(qū)域。濟(jì)南市國(guó)土資源局土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，增加的這些區(qū)域原本都是荒地，這些年隨著濟(jì)南城市的發(fā)展，這些區(qū)域也出現(xiàn)了較大規(guī)模的建筑群等，因此此次調(diào)整將其納入了范圍，這順應(yīng)了城市發(fā)展的大趨勢(shì)。

????根據(jù)聽證稿，增加的西北區(qū)域的具體范圍是玉清湖水庫東岸至北繞城高速與黃河大堤區(qū)域；新列入的北部區(qū)域具體范圍是北繞城高速與黃河大堤區(qū)域。在北部區(qū)域，還有一個(gè)新增加區(qū)域?yàn)闅v城區(qū)華山鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)；在東部區(qū)域新列入的區(qū)域具體范圍為城市規(guī)劃線(歷城區(qū)與章丘市的行政分界線)以西，規(guī)劃中的青銀高速以東區(qū)域。

????我市商業(yè)中心地位得到加強(qiáng)

????本次聽證會(huì)，除對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)擬調(diào)整進(jìn)行聽證外，對(duì)于新的土地級(jí)別的調(diào)整也進(jìn)行了相關(guān)聽證。

????根據(jù)聽證稿，濟(jì)南市的商業(yè)一級(jí)地范圍明顯縮小，但進(jìn)一步明確了泉城路、黑虎泉北路、泉城廣場(chǎng)、濼源大街區(qū)域?yàn)槿泻诵纳虡I(yè)中心的地位?！巴ㄟ^對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金水平的調(diào)查來看，也能驗(yàn)證其獨(dú)特的商業(yè)核心地位，是市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域所無法替代的區(qū)域?！奔夹g(shù)支持單位山東正衡土地房地產(chǎn)有限公司匯報(bào)說。

????匯報(bào)人指出，商業(yè)用地級(jí)別劃分進(jìn)一步突出了與城市規(guī)劃相銜接的特點(diǎn)，對(duì)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)和近期內(nèi)將要建設(shè)的新興商業(yè)區(qū)重點(diǎn)考慮，體現(xiàn)在奧體文博片區(qū)、高新區(qū)、燕山立交文化東路延長(zhǎng)線區(qū)域、小清河穿過中心城區(qū)區(qū)域、京滬高鐵站前廣場(chǎng)區(qū)域、濟(jì)鋼王舍人區(qū)域、空港組團(tuán)核心區(qū)域、唐冶新城進(jìn)出口加工區(qū)區(qū)域、孫村開發(fā)區(qū)區(qū)域、長(zhǎng)清大學(xué)城區(qū)域等，使土地級(jí)別的劃分與現(xiàn)狀的商業(yè)分布及規(guī)劃中的商業(yè)分布能夠有機(jī)地結(jié)合，即考慮到現(xiàn)狀的商業(yè)繁華程度又對(duì)近幾年內(nèi)新興的商業(yè)中心有所考慮。

????濟(jì)南要“長(zhǎng)高”了

????此外，記者注意到，按照聽證稿，城區(qū)商業(yè)、住宅用地平均容積率在2007年基礎(chǔ)上也有望進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，住宅、商業(yè)用地平均容積率均由2007年的1.3提高到1.7。市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，容積率大小代表著土地上可建建筑物的體量大小，平均容積率提高，意味著一些區(qū)域內(nèi)的住宅樓和商業(yè)樓要進(jìn)一步向空中發(fā)展，新建樓宇將以高層為主，“這也符合將來城市‘長(zhǎng)高’、‘長(zhǎng)胖’的要求?！?/p>

????據(jù)介紹，根據(jù)國(guó)土部有關(guān)規(guī)定，土地基準(zhǔn)價(jià)格最長(zhǎng)三年調(diào)整一次，各地可根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。濟(jì)南現(xiàn)行的國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2007年制訂，根據(jù)濟(jì)南市政府相關(guān)文件，目前我市商業(yè)用地分為10個(gè)級(jí)別，住宅用地與工業(yè)用地分別為9個(gè)級(jí)別和 8個(gè)級(jí)別。其中，一、二、三級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格每平方米分別為4500元、3245元和2230元；一、二、三級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格每平方米分別為3120元、2120元和1690元。在此之前，濟(jì)南市分別在1999年、2004年、2006年調(diào)整了國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)。 (記者劉研波)

????■相關(guān)鏈接基準(zhǔn)地價(jià)與招拍掛價(jià)格是啥關(guān)系？

????據(jù)國(guó)土專業(yè)人士介紹，基準(zhǔn)地價(jià)是指對(duì)不同地域或不同級(jí)別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

????“基準(zhǔn)地價(jià)是土地出讓價(jià)格的基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，考慮到土地具體情況，由專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)土地再進(jìn)行評(píng)估形成評(píng)估價(jià)，進(jìn)而形成出讓底價(jià)，然后在土地市場(chǎng)上經(jīng)過招拍掛形成最終的出讓價(jià)格。”現(xiàn)場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士解釋說，從基準(zhǔn)地價(jià)到拍賣成交價(jià)格，其中還要經(jīng)歷評(píng)估價(jià)、底價(jià)等兩個(gè)階段。