上海房管副局長案涉數(shù)億元 牽官員低價(jià)購房鏈

陶校興資料圖

????上海房管局第一副局長陶校興被查一事正向縱深發(fā)展。

????本報(bào)記者獲悉，徐家匯中心商圈的帝景苑項(xiàng)目自臺(tái)商蔡青峰接手后，曾多次修改土地合同，增加建筑面積，減少土地出讓金，該項(xiàng)目僅此一項(xiàng)至少獲利2億元。陶校興都是上述合同簽署人。

????帝景苑項(xiàng)目最早由印尼商人黃進(jìn)益以旗下的香港榮福置業(yè)有限公司與上海無線電四廠自1993年起合作開發(fā)，1997年金融危機(jī)時(shí)因資金問題而導(dǎo)致項(xiàng)目擱置。后由臺(tái)商蔡青峰接手，2004年時(shí)控股53%，原大股東香港榮福持股縮為46%。

????而帝景苑項(xiàng)目這個(gè)“黑匣子”或因陶被查而徹底破譯。此前帝景苑已爆出朱文錦等多位官員涉嫌違規(guī)低價(jià)購房。本報(bào)記者獲得的資料顯示，尚有多位目前仍在位的官員涉嫌低價(jià)購房。

????帝景苑的問題還不止此。因?yàn)辄S進(jìn)益與蔡青峰產(chǎn)生利益糾紛，黃一直持續(xù)向有關(guān)方面反映帝景苑項(xiàng)目違規(guī)問題。記者獲得的資料顯示，蔡控制的榮福置業(yè)涉嫌偷逃稅款上億元。而低價(jià)購房的官員中帝景苑項(xiàng)目所在的徐匯區(qū)官員的名字也赫然在列。

????由此引發(fā)的開發(fā)商與官員低價(jià)購房鏈條逐漸明晰，本報(bào)將持續(xù)關(guān)注事件進(jìn)展。

????四改土地合同獲利超2億

????命途多舛的帝景苑項(xiàng)目所在地塊，在開發(fā)過程曾先后四次遭遇土地使用權(quán)出讓合同的變更。而每次變更都由陶校興簽名落實(shí)，也造就了陶校興與帝景苑項(xiàng)目的“不解之緣”。

????1999年，陶校興初由松江縣縣長轉(zhuǎn)戰(zhàn)市房屋土地管理局之時(shí)，帝景苑項(xiàng)目也迎來了其發(fā)展的轉(zhuǎn)機(jī)。

????1999年，臺(tái)商蔡青峰與黃進(jìn)益等簽署《合作開發(fā)協(xié)議》，重啟帝景苑開發(fā)，并成為帝景苑項(xiàng)目的實(shí)際控制人。

????蔡氏入主之后的一大動(dòng)作，便是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑由外銷改為內(nèi)銷，盤回巨額土地出讓金。

????當(dāng)年6月，市房管局與榮福置業(yè)有限公司等三方股東重新簽署了國有土地使用權(quán)出讓合同，土地出讓金額由原來的1396.6萬美元，下調(diào)到了1683.3萬元人民幣，蔡氏輕松從房管局拿回近億元資金，能量之大可見一斑。

????根據(jù)公開資料，并沒有證據(jù)證實(shí)當(dāng)時(shí)陶校興已經(jīng)開始分管土地工作，而他卻是這份“外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的土地出讓合同的簽署人。

????2002年，國土部開始推行經(jīng)營性用地通過招拍掛方式出讓，當(dāng)時(shí)已經(jīng)開始分管土地工作的陶也開始參與上海的土地出讓程序規(guī)范化。而恰在此時(shí)，陶又代表上海市房屋土地與資源管理局，與榮福地產(chǎn)等簽訂了一份補(bǔ)充合同，上調(diào)帝景苑項(xiàng)目的總建筑面積為不得超過82778平方米，而1999年合同約定的建筑面積是64124平方米。由此補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金200余萬元。

????帝景苑所在的肇嘉浜路1001號(hào)地塊總面積為1.6萬平方米，此次上調(diào)建筑面積后，該項(xiàng)目的容積率達(dá)到了5。而在1994年10月至2003年11月期間施行的《上海城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確要求，位于內(nèi)環(huán)的居住建筑的容積率應(yīng)控制在4以內(nèi)。

????隨后的2004年1月及6月，陶繼續(xù)代表上海市房屋土地與資源管理局與榮福地產(chǎn)簽訂了兩份補(bǔ)充合同，使得項(xiàng)目的最終建筑面積超過了9萬平方米，容積率也接近6。

????這完全突破了相關(guān)規(guī)定的上限。早在2003年，新版《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已開始生效，其對(duì)內(nèi)環(huán)高層居住建筑的容積率要求為不大于2.5。

????容積率不斷增加，但要求補(bǔ)繳的土地出讓金卻一降再降。在上述兩次補(bǔ)充合同簽訂過程中，上海市房管局要求榮福地產(chǎn)方面補(bǔ)繳的出讓金數(shù)字也一再下降，由第一次的200余萬元，下降到178萬，到最后一次補(bǔ)充合同時(shí)，只要求補(bǔ)繳土地出讓金70余萬元。而當(dāng)時(shí)的上海房價(jià)已進(jìn)入上漲通道。

????通過三次提高容積率，帝景苑項(xiàng)目實(shí)際增加建筑面積2.6萬余平方米。而根據(jù)帝景苑銷售資料顯示，帝景苑的銷售底價(jià)平均約1.1萬元/平方米，則僅依靠此項(xiàng)，帝景苑項(xiàng)目獲利逾2億。

????官員低價(jià)買房鏈條

????更令人吃驚的是，這個(gè)由陶校興一路綠燈放行的帝景苑項(xiàng)目，其背后還深藏著開發(fā)商與官員互相勾結(jié)牟利的隱秘鏈條。

????這個(gè)鏈條最主要的一環(huán)，是相關(guān)官員低價(jià)享受帝景苑的高折扣房。

????此前被查處的朱文錦事發(fā)之前，曾以妻女之名在帝景苑買入一套157.89平方米的住房，合同價(jià)357萬元，無銀行按揭，有傳言他并未付購房款。與朱相比，更多在帝景苑購房的官員則享受到了最高達(dá)七成的折扣。

????更多享受折扣房的官員名單外泄，緣于帝景苑項(xiàng)目股東間的糾紛爆發(fā)。

????2009年2月，帝景苑項(xiàng)目股東方之一的黃進(jìn)益因利益糾紛，起訴合伙股東蔡青峰。該案第一次開庭后，黃進(jìn)益方面又提交了一份追加被告的起訴狀，追加八位在買房時(shí)獲得較大折扣的干部或其家屬為被告，由此揭開了多位在職官員在帝景苑低價(jià)買房的內(nèi)幕。

????訴狀顯示，現(xiàn)任上海市公安局特警總隊(duì)負(fù)責(zé)人李某在2005年1月以其子的名義，在帝景苑購買了一套154.26平方米的住宅，每平方米的價(jià)格為7000元，而當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為23000元，折扣率為69.57%，而當(dāng)時(shí)其子仍在大學(xué)就讀。

????黃進(jìn)益方代理律師宋濂溥提供給本報(bào)記者一封2009年公開信，該公開信稱：“作為‘回報(bào)’，李某動(dòng)用警力跨區(qū)為蔡青峰辦私案”。

????訴狀還顯示，而現(xiàn)任上海工商局總經(jīng)濟(jì)師杜某也在2002年12月以其妻韓敏芳的名義在帝景苑購房，當(dāng)時(shí)的銷售單價(jià)是9350元/平方米，韓敏芳的實(shí)際購買單價(jià)為6450元/平方米，折扣率31.2%。杜某此前曾擔(dān)任上海市工商局外資處處長，上海榮福房產(chǎn)公司正是其當(dāng)時(shí)的監(jiān)管對(duì)象。

????除此之外，錦江國際實(shí)業(yè)投資股份有限公司首席執(zhí)行官楊某2005年1月在帝景苑購得的住房價(jià)格僅每平方米5000元，當(dāng)時(shí)的銷售單價(jià)為23000元/平方米，折扣率高達(dá)78.26%。

????2005年時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率約在35%左右，超過70%的折扣率，房子等于是開發(fā)商“倒貼”。

????這些低價(jià)折扣房到底由誰埋單？

????黃方代理律師宋濂溥給本報(bào)記者提供了榮福房產(chǎn)2002年的一次股東會(huì)記錄，該記錄顯示：“公司在開發(fā)該項(xiàng)目過程中，受到各政府及協(xié)作單位有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等的關(guān)心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經(jīng)理對(duì)于本項(xiàng)目銷售中持有726.75萬元的特別優(yōu)惠處理權(quán)?！?/p>

????除了這一筆700多萬的特別優(yōu)惠處理權(quán)，蔡青峰治理下的榮福地產(chǎn)還劃撥了其它專項(xiàng)資金專門用于“打點(diǎn)關(guān)系”。如榮福房產(chǎn)曾與上海鑫尊建筑工程有限公司簽署《委托包干合同》和《管理合同》，榮福房產(chǎn)通過支付給鑫尊公司3030萬元，鑫尊公司則“保證須上繳政府的公建配套面積從原有總建筑面積的7%調(diào)整至4%，并通過項(xiàng)目驗(yàn)收工作”。而一般建筑的公建配套面積至少在5%。

????帝景苑400多套房全部的買賣合同至今仍未能完整曝光，黃進(jìn)益等曾在給中共上海市委組織部的信中建議對(duì)所有買賣合同進(jìn)行核查匯總，查明低價(jià)買房的事實(shí)和性質(zhì)。

????黃進(jìn)益訴蔡青峰等損害榮福地產(chǎn)公司利益案本應(yīng)于今年7月7日開庭，但不知何故，上海市第一中級(jí)人民法院一再推遲開庭時(shí)間，截至目前仍未確定此案開庭時(shí)間。本報(bào)記者未能聯(lián)系到此案審判長劉軍華就此置評(píng)。

????涉嫌拖逃上億稅收

????帝景苑項(xiàng)目還存在涉嫌偷稅問題。

????前述律師提供給本報(bào)記者一份徐匯區(qū)稅務(wù)局今年3月發(fā)出的稅收繳款書，至今榮福地產(chǎn)還結(jié)欠土地增值稅、外商投資企業(yè)所得稅等逾1億元未交(未計(jì)滯納金)，離奇的是，該稅款所屬時(shí)期為2002年12月至2007年11月。

????本報(bào)記者看到的2003年11月一份內(nèi)部文件顯示，蔡青峰提到請(qǐng)專業(yè)財(cái)務(wù)公司代理，“幫公司節(jié)稅，預(yù)估所得稅的33%可下降至23%，總體節(jié)省幾千萬元人民幣，”代價(jià)是需要約250萬元的手續(xù)費(fèi)用。該費(fèi)用具體去向不得而知。

????2004年帝景苑一期項(xiàng)目建成，2005年榮福地產(chǎn)上報(bào)主營業(yè)務(wù)收入共計(jì)逾11億，但總體利潤僅2000多萬。以此計(jì)算，整個(gè)帝景苑一期項(xiàng)目毛利率僅1.8%。而在前期投入中，三方股東總計(jì)投入成本約人民幣4億元，之后主要負(fù)責(zé)運(yùn)營的蔡青峰也沒有再向股東提出增資要求。

????對(duì)此，股東之一的黃進(jìn)益曾在2006年寫信到市財(cái)稅局舉報(bào)榮福房產(chǎn)蔡青峰偷逃稅收，2007年1月，上海市國稅局第六稽查局首次出具書面信訪回復(fù)函，稱黃進(jìn)益方面“提供的部分證據(jù)與核實(shí)情況有差異，故目前仍在查處中，并將延期”。

????一直到2010年3月份，具體征稅單才下達(dá)，稅單顯示榮福房產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅及所得稅等共計(jì)1.346億元，截至目前蔡青峰方面尚未繳清稅款。

????據(jù)記者掌握的2007年1月至6月的榮福房地產(chǎn)公司企業(yè)月度會(huì)計(jì)報(bào)表，榮福地產(chǎn)在2007年4月新增了一筆5827.6萬的應(yīng)收賬款，同時(shí)在流動(dòng)負(fù)債方面又增加了一筆5465.8萬元的預(yù)收賬款。而該公司會(huì)計(jì)報(bào)表顯示，2007年3月榮福房產(chǎn)的貨幣資金是617417.40元，4月是507060.39元，5月是592545.18元，數(shù)額遠(yuǎn)小于上述應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款。

????據(jù)專業(yè)財(cái)務(wù)人員介紹，雖然一般房地產(chǎn)企業(yè)也都有一部分應(yīng)收，但是一般不會(huì)占銷售很大比例。而應(yīng)收和預(yù)收同時(shí)增加差不多金額，卻沒有影響銀行存款，存在疑點(diǎn)。

????蹊蹺的是，前述被起訴的8名官員被告中，其中一名被告為徐匯區(qū)前副區(qū)長費(fèi)濱海之妻徐炎，費(fèi)曾在上海稅務(wù)局徐匯分局任副局長之職。徐炎在帝景苑內(nèi)購買了一個(gè)單位，當(dāng)時(shí)的銷售單價(jià)為23000元/平方米，徐炎的實(shí)際購買單價(jià)為6550元/平方米，折扣率71.53%。

????而徐炎當(dāng)時(shí)的商品房預(yù)購合同上提供的地址為漢口路300號(hào)23樓，即榮福地產(chǎn)主要股東之一蔡青峰的辦公室所在地，與上海市公安局治安總隊(duì)提供的其家庭現(xiàn)住址、前住址均不符。

????2010年6月，黃進(jìn)益代表榮福置業(yè)有限公司向徐匯區(qū)國家稅務(wù)局提起行政起訴，要求徐匯區(qū)國稅局告知納稅額核定及其他稅務(wù)行政處理決定的法律依據(jù)、事實(shí)依據(jù)和計(jì)算方法，此案至今未被受理。

????記者致電蔡青峰求證上述事宜，接電話者告知對(duì)方已經(jīng)不再使用此手機(jī)號(hào)碼，也不方便透露新的電話號(hào)碼給記者。