當(dāng)下房市政策是史上最純的

???

?? ?大家現(xiàn)在都喜歡說現(xiàn)實(shí)太骨感，以至于不敢談理想，更別說豐滿的理想。我今天要從另外一個(gè)角度講談這件事，就是在當(dāng)前的情況下怎么做一個(gè)民營(yíng)企業(yè)。有三個(gè)方面非常重要：

　　第一件事情，怎么樣堅(jiān)持正確的價(jià)值觀，追求理想，順便金錢，而不是追求金錢，順便理想。每年9月13號(hào)是萬通[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的“反省日”。反省日就是檢討自己，我們究竟為什么能夠活下來呢？

　　我們就叫“學(xué)好”。所謂學(xué)好就是有正確的價(jià)值觀，即對(duì)是非的判斷。

　　作為一個(gè)成功的企業(yè)家，最重要的是三件事，第一是看別人看不見的，第二是算別人算不清的帳，第三是做別人不做的事。而堅(jiān)持正確的價(jià)值觀和理想，就能引導(dǎo)你做到這三件事。

　　一，引導(dǎo)你看到別人看不到的。比如說客戶投訴?？蛻艨赡懿焕硇?，有正確價(jià)值觀的企業(yè)家，對(duì)客戶負(fù)責(zé)，跟客戶解釋，滿足客戶合理的需求。但是目光短淺的、只看到錢的地產(chǎn)商，早些時(shí)候遇到這種情況就會(huì)遞紙條子嚇?；蛘吣霉髯訍灥箍蛻?。這就是差別。當(dāng)企業(yè)品牌價(jià)值逐步建立以后，再有客戶投訴，對(duì)我們公司內(nèi)部所有體系來說都是解決客戶問題和服務(wù)，沒有別的選擇。不是萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的房子不漏，而是萬科能夠幫你更好的解決問題。

　　有些地產(chǎn)商想的總是怎么弄到地，怎么逐利；王石做地產(chǎn)，總在考慮怎么樣保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定和做好客戶服務(wù)。這就是靠?jī)r(jià)值觀的引導(dǎo)。價(jià)值觀這件事在創(chuàng)業(yè)當(dāng)中，會(huì)引導(dǎo)你看見別人看不見的機(jī)會(huì)、趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。萬科總能很好的審時(shí)度勢(shì)，因?yàn)樗匆娏藙e人沒看見的東西，在錢前面的東西，錢前面的東西就是理想。

　　先理想后賺錢的人和先賺錢后理想的人，哪一種人賺錢多？第一種人。做好主業(yè)，你就能賺到最基本的利潤(rùn)；堅(jiān)持五年七年，全社會(huì)給你第二筆錢：資產(chǎn)增值。再有五年十年上市，這是第三筆錢。第一種人能順利拿到這三筆錢，第二種人往往在第二筆錢還沒拿到時(shí)就翻船了。好人的價(jià)值是多少？10%到15%。A股60%取決于宏觀經(jīng)濟(jì)，30%取決公司業(yè)績(jī)，10%—15%就取決于領(lǐng)導(dǎo)人、品牌、價(jià)值觀。所以追求理想順便賺錢，順便賺了10%—15%，更何況是持久不停的賺。

　　二，讓你算到算不清的帳。一塊地五億十億，這是算的清的；問題是算不清的帳：第一是時(shí)間。敢扛很重要，很多帳算不算的清楚，跟時(shí)間有關(guān)。所以我們每個(gè)人做決策的時(shí)候，自己心里對(duì)時(shí)間預(yù)期不一樣，你敢扛一輩子的事情都是靠信仰。正確的價(jià)值觀把時(shí)間距離拉長(zhǎng)，會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)期趨勢(shì)，把東西價(jià)值提升。第二個(gè)取決取決于跟誰(shuí)做。很多事情選擇合作伙伴是第一位。一個(gè)有理想的企業(yè)，在選擇合作伙伴的時(shí)候就會(huì)去找同類，算帳的方法就跟別人不一樣。這個(gè)時(shí)候考慮的不是價(jià)格合適，而是雙方價(jià)值觀的一致。第三個(gè)取決于是否符合公眾利益。做綠色建筑成本比非綠色建筑高三百到五百塊錢。但對(duì)于我來說選擇綠色環(huán)保的價(jià)值觀，很可能在三年五年以后會(huì)得到市場(chǎng)的回報(bào)。美國(guó)綠色建筑平均租金和售價(jià)平均高5%—10%，人家往這方面走靠譜，我想我往這方面走也靠譜。你會(huì)發(fā)現(xiàn)算的清的人做的投資都是投資未來，差別就在這里。

　　三，引導(dǎo)你做別人不做的事。有理想的人必定有毅力。人有堅(jiān)韌不拔之志，才有堅(jiān)韌不拔之力，只要你自己心里頭充滿這樣的信念，毅力自然來了，不會(huì)覺得辛苦，反而覺得很快樂。

　　這就是我說的“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”。理想你們每個(gè)人可以自定義，自定義超越金錢的價(jià)值觀?？傊睦锩嬗羞@個(gè)東西，才能看到方向，算好帳，做好事。

　　企業(yè)與政府：離不開，靠不住

　　第二件事情，處理好政商關(guān)系。企業(yè)跟政府的關(guān)系，用六個(gè)字，離不開，靠不住。

　　第一層意思，我們跟外部的政策環(huán)境的關(guān)系。國(guó)家的政策，首先是遵守，而不是每天討論對(duì)不對(duì)。每個(gè)政策的出臺(tái)都有政府自己的考慮、自己的道理在里面，對(duì)和不對(duì)是見仁見智，但你不遵守就出狀況。每個(gè)企業(yè)必須要從，聽黨的話，按政府要求辦。還有一個(gè)辦法，能“投機(jī)取巧”，就“投機(jī)取巧”。

　　第二層意思，國(guó)有資本和民營(yíng)資本之間的關(guān)系。我認(rèn)為目前來看混合經(jīng)濟(jì)是比較可取的一種方法。只有混合經(jīng)濟(jì)才能在當(dāng)下社會(huì)轉(zhuǎn)型的時(shí)候保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定治理結(jié)構(gòu)：國(guó)有資本有約束，無動(dòng)力，導(dǎo)致懶惰和貪污。民營(yíng)的毛病是有動(dòng)力而無約束，動(dòng)力表現(xiàn)為貪婪瘋狂，國(guó)有企業(yè)有七大繩索約束，民營(yíng)企業(yè)除了法律和政策沒有其他的約束。所以這兩種極端的體制，資本形態(tài)都有缺陷，混合以后就能夠做到有動(dòng)力也有約束。這樣就能保持治理結(jié)構(gòu)的平衡和發(fā)展穩(wěn)定性。另外能做到國(guó)有資本保值增值，民營(yíng)資本也保值增值，這就是意識(shí)形態(tài)上的庇護(hù)。

　　第三層意思，企業(yè)家跟政治家的關(guān)系。這個(gè)關(guān)系的確是非常藝術(shù)的關(guān)系，但是根據(jù)歷史上來看，我們能看到一點(diǎn)蛛絲馬跡，怎么樣才能做成功。政商關(guān)系建立在基本的道義、制度、根本方向上的一致，這樣才能贏得絕大多數(shù)政治家的支持，而不是把它墮落成為社會(huì)行政之間的關(guān)系。政商關(guān)系處理好了，今天的民營(yíng)企業(yè)才能發(fā)展的很好。

　　第三件事情，如何做好民企，很重要的功課，就是代繼傳承。傳什么東西？這是非常重要的。是把錢傳下去，把家業(yè)傳下去，還是把榮譽(yù)、價(jià)值觀、體制傳下去？這是一個(gè)挑戰(zhàn)，我們是要把治理結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀、團(tuán)隊(duì)一代一代傳下去?，F(xiàn)在代際傳承不是簡(jiǎn)單傳給一個(gè)人，而是要把治理結(jié)構(gòu)傳下去，這里面要做很多細(xì)節(jié)工作。把這個(gè)東西傳承好了，接下來后續(xù)的事情才能一代一代的傳下來。在過去一百年里，民營(yíng)企業(yè)壽命很短，不在于自己，而在于外部的動(dòng)亂和不安。其實(shí)這需要找到一個(gè)約束偉大人物的制度。因?yàn)槲覀€(gè)人覺得，如果我們不約束這些偉大的人物，他把自己的己任還是大家的眾任就分不清楚，不是以天下為己任，而是天下以我為己任，所有人關(guān)注這個(gè)偉大的人。所以我們一百年來社會(huì)動(dòng)蕩太久，導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)總是處于不斷的動(dòng)蕩當(dāng)中，所以社會(huì)財(cái)富不能積累。如果不能很好的傳承，有可能中國(guó)改革開放的成果又化為烏有。

　　公益與慈善：我們做的比巴菲特好

　　第四件事情，我要講的民營(yíng)企業(yè)今天堅(jiān)持理想的同時(shí)，跟社會(huì)之間的關(guān)系。簡(jiǎn)單的說就是企業(yè)公益與慈善，企業(yè)如何推動(dòng)促進(jìn)社會(huì)公平正義。大家都知道最近巴菲特和比爾蓋茨要與中國(guó)一些人討論公益慈善的事。我在這兒簡(jiǎn)單說一下我的看法：

　　第一，在慈善和公益這個(gè)問題上，中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)做的比巴非特、比爾蓋茨要好， 為什么？我們行善比他們?cè)?。比爾蓋茨75年辦公司，2005年才辦公益基金會(huì)，中間有30年。巴非特更是做公司賺錢賺了50年才想起這個(gè)事。中國(guó)企業(yè)家有的才15年、10年就成立公益基金。我們掙的錢比他們少，掙的錢比他們晚，覺悟卻比他們?cè)?，我們?cè)诘赖律贤耆珒?yōu)越于巴非特和蓋茨。

　　第二，我們要高度關(guān)注這種行為不能傷害到自由企業(yè)制度。1956年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家統(tǒng)統(tǒng)都裸捐了——從這一點(diǎn)來說又比巴非特、蓋茨做的好，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)在56年都裸捐了——但我們得到了什么？得到了餓死幾千萬人，得到了文化大革命，得到了必須要走上改革開放的道路。也就是說我們?nèi)绻皇菃为?dú)片面強(qiáng)調(diào)裸捐裸捐再裸捐，如果沒有充分保證私有財(cái)產(chǎn)，創(chuàng)造財(cái)富的動(dòng)力就會(huì)枯竭，財(cái)富就會(huì)消失。今天要保證良好的開端，比比爾蓋茨和巴非特還早的行善的同時(shí)更重要的是建立獨(dú)立的公益基金會(huì)，成為一個(gè)財(cái)團(tuán)法人和社會(huì)的NGO，這些基金會(huì)不可能被政府征用，而我們現(xiàn)在這800多個(gè)基金會(huì)絕大多數(shù)都是政府的。所以這件事情是需要關(guān)注的。

　　我在這里介紹一下中國(guó)企業(yè)家在公民社會(huì)建設(shè)這方面做出的努力。6年前，中國(guó)開始可以建立私人發(fā)起的私募公益基金會(huì)。我們建立了一個(gè)華夏心臟基金會(huì)，現(xiàn)在這個(gè)基金會(huì)成為全球最大的心臟基金會(huì)，另外發(fā)起了阿拉善環(huán)保基金，170個(gè)企業(yè)家募捐，組成國(guó)內(nèi)最大的環(huán)?；穑酥紊骋酝?，還植草；再后來我們成立了萬通[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]企業(yè)公益基金，現(xiàn)在幫助李連杰壹基金成為一個(gè)公募基金，來幫助他盡快把公募基金建立起來，以進(jìn)一步推動(dòng)公募基金在中國(guó)的發(fā)展。所有的美國(guó)創(chuàng)業(yè)者都是二代三代才開始做這個(gè)事，我們現(xiàn)在才半世，一世還沒有完事，才開始創(chuàng)業(yè)就要忙這個(gè)事，不僅是我，很多企業(yè)家都在做這樣的事。我們企業(yè)時(shí)間很短，所以現(xiàn)在中國(guó)企業(yè)家不斷的投身到制度建設(shè)層面更重要，我們更注重在公益慈善當(dāng)中建立一個(gè)獨(dú)立的公益基金會(huì)和科學(xué)治理、透明誠(chéng)信的公益制度，這樣才能保證我們不斷的捐獻(xiàn)，不斷推動(dòng)社會(huì)公平正義，不斷的推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步，而不是不斷的推動(dòng)公權(quán)力持續(xù)往前走，毀壞我們公平競(jìng)爭(zhēng)的良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。

　　Q：大家知道您是房地產(chǎn)行業(yè)里很有分量的企業(yè)家，如何看待當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問題，以及對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？

　　馮侖：今天其實(shí)應(yīng)該少談房市，多談創(chuàng)業(yè)，多談理想。我就說幾句。 首先，我們房地產(chǎn)是一個(gè)住宅為主的市場(chǎng)，我們房地產(chǎn)大概六萬億的市場(chǎng)，2/3是住宅。我國(guó)的房市政策經(jīng)過了三個(gè)階段。最早我們剛剛結(jié)束文化大革命的時(shí)候，住房是福利分配制的；到99年以后出現(xiàn)一個(gè)根本轉(zhuǎn)變，就是住宅逐步市場(chǎng)解決，取消福利制度。近三四年以來開始另外一個(gè)轉(zhuǎn)折，把市場(chǎng)化解決不了的問題，比如公平的問題交給政府來管，所以政策漸趨完善、思路漸趨清楚。當(dāng)下政策是史上最純的政策，關(guān)于保障、關(guān)于商品房，這回是說的最清楚的，從這個(gè)角度來看，政策是清晰了，接下來就是往下持續(xù)、穩(wěn)定的貫徹。應(yīng)該說最近這一段來看政策調(diào)控的效率是開始顯現(xiàn)出來，保障供應(yīng)越來越多，另外市場(chǎng)這邊的房?jī)r(jià)的穩(wěn)定也達(dá)到了。也就是說過快上漲的勢(shì)頭被抑制了。

　　我得問你們一個(gè)問題，咱們國(guó)家首次置業(yè)年齡27歲，你們認(rèn)為27歲或者這個(gè)上下，政府應(yīng)該把你們的房都保障起來嗎？如果我告訴你保障了以后可能失去更多就業(yè)機(jī)會(huì)，你們選哪個(gè)？為什么這樣講？所謂市場(chǎng)化改革方向，資本要素包括人力資本，人的要素的流動(dòng)，一旦給你們保障了住房，因?yàn)榉抠J的問題解決了而不去創(chuàng)業(yè)，市場(chǎng)活力就沒了，就業(yè)機(jī)會(huì)就減少，就業(yè)機(jī)會(huì)減少，你們可能在貧困的環(huán)境里終老一生，而且這個(gè)產(chǎn)權(quán)還不完備。事實(shí)上如果過分的保障，過分的保障，最后有可能是勞動(dòng)力要素窒息，所以這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家很少有說二十多歲就進(jìn)入保障的原因。

　　我們現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)28平米，接近日本。自由產(chǎn)權(quán)房超過80%，所以總起來看，在改革開放30年之后這個(gè)問題基本上得到了解決，但是并不是所有的人都滿意。我認(rèn)為這不是問題。房?jī)r(jià)就是青春期的痘痘，理性的家長(zhǎng)就是安慰和等待，過了青春期就好了；不理性的家長(zhǎng)認(rèn)為是腫瘤，帶到醫(yī)院做手術(shù)，割了留下傷疤，長(zhǎng)大以后留下傷痛。大家想想再過十年二十年，上一代的老人沒有了，多出來好幾套房，所以十年以后，房?jī)r(jià)必然降下來。我相信政府已經(jīng)有了史上最純的政策，只要堅(jiān)持這個(gè)方向，這個(gè)問題逐步的不成問題。

　　Q：關(guān)于大家比較關(guān)注的國(guó)美之爭(zhēng)，假如你是黃光裕的話你怎么做？

　　馮侖：國(guó)美之爭(zhēng)有一個(gè)角度大家沒有研究，關(guān)乎民營(yíng)企業(yè)的生存狀態(tài)。十年以前，民營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)了黃光裕的挫折，基本上機(jī)毀人亡模式，飛機(jī)掉下來，企業(yè)出事了，人進(jìn)去了，企業(yè)也沒了。大概五年以前，出現(xiàn)了新情況，叫做人機(jī)分離模式：企業(yè)可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，人可以坐牢，但民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利不被剝奪，他的權(quán)利還可以被保護(hù)。這件事情對(duì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展是積極的信號(hào)，刑事責(zé)任和民事權(quán)利兩件事情不能等同，當(dāng)面對(duì)刑事責(zé)任坐牢的時(shí)候，你的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍然得到保護(hù)和很好的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這一次更進(jìn)一步，不僅人機(jī)分離，而且民事權(quán)利還能夠跟在外面一樣積極的行使，不僅是保護(hù)，還要爭(zhēng)取，還有行為。今天民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的環(huán)境從這個(gè)角度看得到了很好的優(yōu)化，這樣很多民營(yíng)企業(yè)面對(duì)一些挫折和刑事責(zé)任的時(shí)候，企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、家人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是得到保護(hù)的。從這個(gè)意義上來說，通過國(guó)美這件事情，我看到了這方面的進(jìn)步，所以我更愿意說，這件事情與其說兩個(gè)當(dāng)事人的輸贏，應(yīng)該看成民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展道路上爭(zhēng)取到民事權(quán)利與刑事責(zé)任分開的環(huán)境，這個(gè)環(huán)境對(duì)于民營(yíng)企業(yè)未來的發(fā)展和財(cái)產(chǎn)制度的保護(hù)和傳承更有利。