當(dāng)下房市政策是史上最純的

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?? ?大家現(xiàn)在都喜歡說現(xiàn)實(shí)太骨感，以至于不敢談理想，更別說豐滿的理想。我今天要從另外一個(gè)角度講談這件事，就是在當(dāng)前的情況下怎么做一個(gè)民營企業(yè)。有三個(gè)方面非常重要：

　　第一件事情，怎么樣堅(jiān)持正確的價(jià)值觀，追求理想，順便金錢，而不是追求金錢，順便理想。每年9月13號是萬通[簡介 最新動(dòng)態(tài)]的“反省日”。反省日就是檢討自己，我們究竟為什么能夠活下來呢？

　　我們就叫“學(xué)好”。所謂學(xué)好就是有正確的價(jià)值觀，即對是非的判斷。

　　作為一個(gè)成功的企業(yè)家，最重要的是三件事，第一是看別人看不見的，第二是算別人算不清的帳，第三是做別人不做的事。而堅(jiān)持正確的價(jià)值觀和理想，就能引導(dǎo)你做到這三件事。

　　一，引導(dǎo)你看到別人看不到的。比如說客戶投訴?？蛻艨赡懿焕硇?，有正確價(jià)值觀的企業(yè)家，對客戶負(fù)責(zé)，跟客戶解釋，滿足客戶合理的需求。但是目光短淺的、只看到錢的地產(chǎn)商，早些時(shí)候遇到這種情況就會遞紙條子嚇?；蛘吣霉髯訍灥箍蛻簟＿@就是差別。當(dāng)企業(yè)品牌價(jià)值逐步建立以后，再有客戶投訴，對我們公司內(nèi)部所有體系來說都是解決客戶問題和服務(wù)，沒有別的選擇。不是萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]的房子不漏，而是萬科能夠幫你更好的解決問題。

　　有些地產(chǎn)商想的總是怎么弄到地，怎么逐利；王石做地產(chǎn)，總在考慮怎么樣保持房價(jià)穩(wěn)定和做好客戶服務(wù)。這就是靠價(jià)值觀的引導(dǎo)。價(jià)值觀這件事在創(chuàng)業(yè)當(dāng)中，會引導(dǎo)你看見別人看不見的機(jī)會、趨勢和風(fēng)險(xiǎn)。萬科總能很好的審時(shí)度勢，因?yàn)樗匆娏藙e人沒看見的東西，在錢前面的東西，錢前面的東西就是理想。

　　先理想后賺錢的人和先賺錢后理想的人，哪一種人賺錢多？第一種人。做好主業(yè)，你就能賺到最基本的利潤；堅(jiān)持五年七年，全社會給你第二筆錢：資產(chǎn)增值。再有五年十年上市，這是第三筆錢。第一種人能順利拿到這三筆錢，第二種人往往在第二筆錢還沒拿到時(shí)就翻船了。好人的價(jià)值是多少？10%到15%。A股60%取決于宏觀經(jīng)濟(jì)，30%取決公司業(yè)績，10%—15%就取決于領(lǐng)導(dǎo)人、品牌、價(jià)值觀。所以追求理想順便賺錢，順便賺了10%—15%，更何況是持久不停的賺。

　　二，讓你算到算不清的帳。一塊地五億十億，這是算的清的；問題是算不清的帳：第一是時(shí)間。敢扛很重要，很多帳算不算的清楚，跟時(shí)間有關(guān)。所以我們每個(gè)人做決策的時(shí)候，自己心里對時(shí)間預(yù)期不一樣，你敢扛一輩子的事情都是靠信仰。正確的價(jià)值觀把時(shí)間距離拉長，會堅(jiān)持長期趨勢，把東西價(jià)值提升。第二個(gè)取決取決于跟誰做。很多事情選擇合作伙伴是第一位。一個(gè)有理想的企業(yè)，在選擇合作伙伴的時(shí)候就會去找同類，算帳的方法就跟別人不一樣。這個(gè)時(shí)候考慮的不是價(jià)格合適，而是雙方價(jià)值觀的一致。第三個(gè)取決于是否符合公眾利益。做綠色建筑成本比非綠色建筑高三百到五百塊錢。但對于我來說選擇綠色環(huán)保的價(jià)值觀，很可能在三年五年以后會得到市場的回報(bào)。美國綠色建筑平均租金和售價(jià)平均高5%—10%，人家往這方面走靠譜，我想我往這方面走也靠譜。你會發(fā)現(xiàn)算的清的人做的投資都是投資未來，差別就在這里。

　　三，引導(dǎo)你做別人不做的事。有理想的人必定有毅力。人有堅(jiān)韌不拔之志，才有堅(jiān)韌不拔之力，只要你自己心里頭充滿這樣的信念，毅力自然來了，不會覺得辛苦，反而覺得很快樂。

　　這就是我說的“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”。理想你們每個(gè)人可以自定義，自定義超越金錢的價(jià)值觀?？傊睦锩嬗羞@個(gè)東西，才能看到方向，算好帳，做好事。

　　企業(yè)與政府：離不開，靠不住

　　第二件事情，處理好政商關(guān)系。企業(yè)跟政府的關(guān)系，用六個(gè)字，離不開，靠不住。

　　第一層意思，我們跟外部的政策環(huán)境的關(guān)系。國家的政策，首先是遵守，而不是每天討論對不對。每個(gè)政策的出臺都有政府自己的考慮、自己的道理在里面，對和不對是見仁見智，但你不遵守就出狀況。每個(gè)企業(yè)必須要從，聽黨的話，按政府要求辦。還有一個(gè)辦法，能“投機(jī)取巧”，就“投機(jī)取巧”。

　　第二層意思，國有資本和民營資本之間的關(guān)系。我認(rèn)為目前來看混合經(jīng)濟(jì)是比較可取的一種方法。只有混合經(jīng)濟(jì)才能在當(dāng)下社會轉(zhuǎn)型的時(shí)候保持一個(gè)相對穩(wěn)定治理結(jié)構(gòu)：國有資本有約束，無動(dòng)力，導(dǎo)致懶惰和貪污。民營的毛病是有動(dòng)力而無約束，動(dòng)力表現(xiàn)為貪婪瘋狂，國有企業(yè)有七大繩索約束，民營企業(yè)除了法律和政策沒有其他的約束。所以這兩種極端的體制，資本形態(tài)都有缺陷，混合以后就能夠做到有動(dòng)力也有約束。這樣就能保持治理結(jié)構(gòu)的平衡和發(fā)展穩(wěn)定性。另外能做到國有資本保值增值，民營資本也保值增值，這就是意識形態(tài)上的庇護(hù)。

　　第三層意思，企業(yè)家跟政治家的關(guān)系。這個(gè)關(guān)系的確是非常藝術(shù)的關(guān)系，但是根據(jù)歷史上來看，我們能看到一點(diǎn)蛛絲馬跡，怎么樣才能做成功。政商關(guān)系建立在基本的道義、制度、根本方向上的一致，這樣才能贏得絕大多數(shù)政治家的支持，而不是把它墮落成為社會行政之間的關(guān)系。政商關(guān)系處理好了，今天的民營企業(yè)才能發(fā)展的很好。

　　第三件事情，如何做好民企，很重要的功課，就是代繼傳承。傳什么東西？這是非常重要的。是把錢傳下去，把家業(yè)傳下去，還是把榮譽(yù)、價(jià)值觀、體制傳下去？這是一個(gè)挑戰(zhàn)，我們是要把治理結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀、團(tuán)隊(duì)一代一代傳下去?，F(xiàn)在代際傳承不是簡單傳給一個(gè)人，而是要把治理結(jié)構(gòu)傳下去，這里面要做很多細(xì)節(jié)工作。把這個(gè)東西傳承好了，接下來后續(xù)的事情才能一代一代的傳下來。在過去一百年里，民營企業(yè)壽命很短，不在于自己，而在于外部的動(dòng)亂和不安。其實(shí)這需要找到一個(gè)約束偉大人物的制度。因?yàn)槲覀€(gè)人覺得，如果我們不約束這些偉大的人物，他把自己的己任還是大家的眾任就分不清楚，不是以天下為己任，而是天下以我為己任，所有人關(guān)注這個(gè)偉大的人。所以我們一百年來社會動(dòng)蕩太久，導(dǎo)致民營企業(yè)總是處于不斷的動(dòng)蕩當(dāng)中，所以社會財(cái)富不能積累。如果不能很好的傳承，有可能中國改革開放的成果又化為烏有。

　　公益與慈善：我們做的比巴菲特好

　　第四件事情，我要講的民營企業(yè)今天堅(jiān)持理想的同時(shí)，跟社會之間的關(guān)系。簡單的說就是企業(yè)公益與慈善，企業(yè)如何推動(dòng)促進(jìn)社會公平正義。大家都知道最近巴菲特和比爾蓋茨要與中國一些人討論公益慈善的事。我在這兒簡單說一下我的看法：

　　第一，在慈善和公益這個(gè)問題上，中國的民營企業(yè)做的比巴非特、比爾蓋茨要好， 為什么？我們行善比他們早。比爾蓋茨75年辦公司，2005年才辦公益基金會，中間有30年。巴非特更是做公司賺錢賺了50年才想起這個(gè)事。中國企業(yè)家有的才15年、10年就成立公益基金。我們掙的錢比他們少，掙的錢比他們晚，覺悟卻比他們早，我們在道德上完全優(yōu)越于巴非特和蓋茨。

　　第二，我們要高度關(guān)注這種行為不能傷害到自由企業(yè)制度。1956年中國民營企業(yè)家統(tǒng)統(tǒng)都裸捐了——從這一點(diǎn)來說又比巴非特、蓋茨做的好，中國民營企業(yè)在56年都裸捐了——但我們得到了什么？得到了餓死幾千萬人，得到了文化大革命，得到了必須要走上改革開放的道路。也就是說我們?nèi)绻皇菃为?dú)片面強(qiáng)調(diào)裸捐裸捐再裸捐，如果沒有充分保證私有財(cái)產(chǎn)，創(chuàng)造財(cái)富的動(dòng)力就會枯竭，財(cái)富就會消失。今天要保證良好的開端，比比爾蓋茨和巴非特還早的行善的同時(shí)更重要的是建立獨(dú)立的公益基金會，成為一個(gè)財(cái)團(tuán)法人和社會的NGO，這些基金會不可能被政府征用，而我們現(xiàn)在這800多個(gè)基金會絕大多數(shù)都是政府的。所以這件事情是需要關(guān)注的。

　　我在這里介紹一下中國企業(yè)家在公民社會建設(shè)這方面做出的努力。6年前，中國開始可以建立私人發(fā)起的私募公益基金會。我們建立了一個(gè)華夏心臟基金會，現(xiàn)在這個(gè)基金會成為全球最大的心臟基金會，另外發(fā)起了阿拉善環(huán)保基金，170個(gè)企業(yè)家募捐，組成國內(nèi)最大的環(huán)?；穑酥紊骋酝?，還植草；再后來我們成立了萬通[簡介 最新動(dòng)態(tài)]企業(yè)公益基金，現(xiàn)在幫助李連杰壹基金成為一個(gè)公募基金，來幫助他盡快把公募基金建立起來，以進(jìn)一步推動(dòng)公募基金在中國的發(fā)展。所有的美國創(chuàng)業(yè)者都是二代三代才開始做這個(gè)事，我們現(xiàn)在才半世，一世還沒有完事，才開始創(chuàng)業(yè)就要忙這個(gè)事，不僅是我，很多企業(yè)家都在做這樣的事。我們企業(yè)時(shí)間很短，所以現(xiàn)在中國企業(yè)家不斷的投身到制度建設(shè)層面更重要，我們更注重在公益慈善當(dāng)中建立一個(gè)獨(dú)立的公益基金會和科學(xué)治理、透明誠信的公益制度，這樣才能保證我們不斷的捐獻(xiàn)，不斷推動(dòng)社會公平正義，不斷的推動(dòng)社會進(jìn)步，而不是不斷的推動(dòng)公權(quán)力持續(xù)往前走，毀壞我們公平競爭的良好的市場經(jīng)濟(jì)體制。

　　Q：大家知道您是房地產(chǎn)行業(yè)里很有分量的企業(yè)家，如何看待當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控問題，以及對未來的房地產(chǎn)市場走勢？

　　馮侖：今天其實(shí)應(yīng)該少談房市，多談創(chuàng)業(yè)，多談理想。我就說幾句。 首先，我們房地產(chǎn)是一個(gè)住宅為主的市場，我們房地產(chǎn)大概六萬億的市場，2/3是住宅。我國的房市政策經(jīng)過了三個(gè)階段。最早我們剛剛結(jié)束文化大革命的時(shí)候，住房是福利分配制的；到99年以后出現(xiàn)一個(gè)根本轉(zhuǎn)變，就是住宅逐步市場解決，取消福利制度。近三四年以來開始另外一個(gè)轉(zhuǎn)折，把市場化解決不了的問題，比如公平的問題交給政府來管，所以政策漸趨完善、思路漸趨清楚。當(dāng)下政策是史上最純的政策，關(guān)于保障、關(guān)于商品房，這回是說的最清楚的，從這個(gè)角度來看，政策是清晰了，接下來就是往下持續(xù)、穩(wěn)定的貫徹。應(yīng)該說最近這一段來看政策調(diào)控的效率是開始顯現(xiàn)出來，保障供應(yīng)越來越多，另外市場這邊的房價(jià)的穩(wěn)定也達(dá)到了。也就是說過快上漲的勢頭被抑制了。

　　我得問你們一個(gè)問題，咱們國家首次置業(yè)年齡27歲，你們認(rèn)為27歲或者這個(gè)上下，政府應(yīng)該把你們的房都保障起來嗎？如果我告訴你保障了以后可能失去更多就業(yè)機(jī)會，你們選哪個(gè)？為什么這樣講？所謂市場化改革方向，資本要素包括人力資本，人的要素的流動(dòng)，一旦給你們保障了住房，因?yàn)榉抠J的問題解決了而不去創(chuàng)業(yè)，市場活力就沒了，就業(yè)機(jī)會就減少，就業(yè)機(jī)會減少，你們可能在貧困的環(huán)境里終老一生，而且這個(gè)產(chǎn)權(quán)還不完備。事實(shí)上如果過分的保障，過分的保障，最后有可能是勞動(dòng)力要素窒息，所以這也是市場經(jīng)濟(jì)國家很少有說二十多歲就進(jìn)入保障的原因。

　　我們現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)28平米，接近日本。自由產(chǎn)權(quán)房超過80%，所以總起來看，在改革開放30年之后這個(gè)問題基本上得到了解決，但是并不是所有的人都滿意。我認(rèn)為這不是問題。房價(jià)就是青春期的痘痘，理性的家長就是安慰和等待，過了青春期就好了；不理性的家長認(rèn)為是腫瘤，帶到醫(yī)院做手術(shù)，割了留下傷疤，長大以后留下傷痛。大家想想再過十年二十年，上一代的老人沒有了，多出來好幾套房，所以十年以后，房價(jià)必然降下來。我相信政府已經(jīng)有了史上最純的政策，只要堅(jiān)持這個(gè)方向，這個(gè)問題逐步的不成問題。

　　Q：關(guān)于大家比較關(guān)注的國美之爭，假如你是黃光裕的話你怎么做？

　　馮侖：國美之爭有一個(gè)角度大家沒有研究，關(guān)乎民營企業(yè)的生存狀態(tài)。十年以前，民營企業(yè)出現(xiàn)了黃光裕的挫折，基本上機(jī)毀人亡模式，飛機(jī)掉下來，企業(yè)出事了，人進(jìn)去了，企業(yè)也沒了。大概五年以前，出現(xiàn)了新情況，叫做人機(jī)分離模式：企業(yè)可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，人可以坐牢，但民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利不被剝奪，他的權(quán)利還可以被保護(hù)。這件事情對民營企業(yè)的發(fā)展是積極的信號，刑事責(zé)任和民事權(quán)利兩件事情不能等同，當(dāng)面對刑事責(zé)任坐牢的時(shí)候，你的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍然得到保護(hù)和很好的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這一次更進(jìn)一步，不僅人機(jī)分離，而且民事權(quán)利還能夠跟在外面一樣積極的行使，不僅是保護(hù)，還要爭取，還有行為。今天民營企業(yè)發(fā)展的環(huán)境從這個(gè)角度看得到了很好的優(yōu)化，這樣很多民營企業(yè)面對一些挫折和刑事責(zé)任的時(shí)候，企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、家人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是得到保護(hù)的。從這個(gè)意義上來說，通過國美這件事情，我看到了這方面的進(jìn)步，所以我更愿意說，這件事情與其說兩個(gè)當(dāng)事人的輸贏，應(yīng)該看成民營企業(yè)在發(fā)展道路上爭取到民事權(quán)利與刑事責(zé)任分開的環(huán)境，這個(gè)環(huán)境對于民營企業(yè)未來的發(fā)展和財(cái)產(chǎn)制度的保護(hù)和傳承更有利。