橋隧建設(shè)架交通新網(wǎng) 企業(yè)投資回流西部老城區(qū)

小港灣藍(lán)色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地效果圖

????“十一”黃金周前后，地處市北區(qū)的天幕城迎來了兩個新商家，一個是溫樂都皮革城，一個是東方好萊塢量販?zhǔn)終TV旗艦店，前者把海寧、招遠(yuǎn)等地已經(jīng)成規(guī)模的皮草批發(fā)零售模式引進(jìn)青島，讓市民實現(xiàn)家門口消費(fèi)，營業(yè)面積達(dá)20000平方米；后者則擁有70多間包廂，堪稱島城當(dāng)前規(guī)模最大的KTV，并且增添了音樂輪滑大廳等項目。

????這兩家企業(yè)本身的商業(yè)業(yè)態(tài)形式并沒有什么奇特之處，走得都是規(guī)模制勝、創(chuàng)新經(jīng)營的道路，但它們都有一個共同點(diǎn)，就是都需要龐大的客流量來填充。而缺乏龐大客流恰恰是近年來大型商家不敢落戶西部老城區(qū)的重要原因，因為受消費(fèi)能力、交通不暢等因素影響，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)投資近年來主要集中在東部，即使是已經(jīng)進(jìn)入競爭白熱化的東部商圈、臺東商圈，每年依然有大量的新商家進(jìn)入。

????相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前這次投資趨向的變化很大程度得益于海底隧道、快速路三期等重點(diǎn)交通項目對西部的影響，隨著西部地區(qū)近年來舊城改造造成的居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其在東部商業(yè)相對飽和的情況下，島城企業(yè)商業(yè)投資回流到西部老城區(qū)就不難理解了。

????西部老城投資趨熱

????8月初，市南區(qū)中山路78號改建工程建筑方案進(jìn)行批前公示，根據(jù)市南區(qū)先前發(fā)布的信息顯示，中山路78號改造項目是該區(qū)中山路未來兩年要實施的八個大項目之一，其要改造成營業(yè)面積達(dá)6000平方米的電子設(shè)備城。而與其他建設(shè)項目由單位投資建設(shè)不同，政府部門發(fā)布的通告顯示，中山路78號是由個人投資建設(shè)，投資人名字為林峰，系現(xiàn)任青島溫州商會執(zhí)行會長兼秘書長。由于溫州商人近年來在全國各地投資尤其在地產(chǎn)投資方面的敏銳視角，這一事件也讓市民對以中山路為代表的西部老城區(qū)復(fù)興之路平添了許多的期待。

????而實際上，西部老城區(qū)的復(fù)興之路并非僅僅維系在中山路這條街上，今年5月，地處新疆路4號的青島加洲國際廣場終于正式敲定了下家，青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司通過競拍摘牌的方式成為收購主體。中聯(lián)建業(yè)此前已按規(guī)定向市國資委繳納了1億元的摘牌保證金。目前，整個爛尾樓的改造還處于初級設(shè)計階段，未來將以住宅為主，還將納入SOHO的概念。新疆路4號的青島加洲國際廣場此前已經(jīng)閑置十幾年，因為債務(wù)因素和整個區(qū)域發(fā)展方面的原因，一直沒有人愿意接手，而“雙子星”開始盤活之路已經(jīng)被視為小港區(qū)域復(fù)活的濃重一筆。隨著國際郵輪碼頭等項目在小港灣地區(qū)的推進(jìn)，整個區(qū)域的商業(yè)前景不容忽視。

????相對于兩家本土企業(yè)對西部老城區(qū)投資的看重，西部老城區(qū)也同樣引起了外地投資者的關(guān)注，除了多年前就開始在小港灣進(jìn)行布局的和記黃埔，早在今年3月份，市北區(qū)政府與深圳華強(qiáng)集團(tuán)簽訂青島華強(qiáng)廣場項目合作協(xié)議，深圳華強(qiáng)集團(tuán)將在遼寧路北端建設(shè)一處集文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、數(shù)字智能娛樂、現(xiàn)代商業(yè)及星級酒店于一體的多維空間城市綜合體。整個項目總投資達(dá)100億元，今年年底將開工建設(shè)。

????交通和改造成主因

????“我們選擇到這里開旗艦店主要是因為目前青島西部老城區(qū)還沒有我們這么大規(guī)模的量販?zhǔn)終TV，隨著一些交通方面的改善，這邊的消費(fèi)也應(yīng)該更有起色。 ”青島東方好萊塢餐飲娛樂有限公式總經(jīng)理邢述江的想法更有普遍意義。

????據(jù)了解，隨著快速路三期工程的加快建設(shè)和海底隧道明年建成通車日子的臨近，在不遠(yuǎn)的將來，有望在西部地區(qū)架起了一個新的交通網(wǎng)，一方面，北部的客流可以通過環(huán)灣大道直接進(jìn)入老城區(qū)，城陽、膠州的客流也可以一并直接進(jìn)入，另一方，開發(fā)區(qū)和膠南的客流更是可以通過海底隧道和老城區(qū)實現(xiàn)高效的貫通，昔日的西部交通“死胡同”變成了一個四通八達(dá)的中心地段，這成為西部老城區(qū)能夠引起眾多商家共識的原因。

????當(dāng)然也有商家負(fù)責(zé)人指出，在這一過程中，火車站這個穩(wěn)定的客流資源更值得商家去重視，隨著交通大提速的完成，火車站的客流量一直保持高位增長，而且青島的火車站乘客中，觀光客又占據(jù)很高的比例，游客的消費(fèi)能力和欲望都相對旺盛。

????在這種背景下，火車站以及海底隧道這兩大客流來源集于一身的青島西部老城區(qū)將獲得更多的商業(yè)投資機(jī)會。為此，那些商家重新投資西部老城區(qū)就不難理解了。

????此外，另外一個因素也不得不引起我們的注意，就是西部人口結(jié)構(gòu)的變化。近年來，小港灣、云南路、快速路兩側(cè)都進(jìn)行了大規(guī)模的拆遷改造，這在給城市創(chuàng)造良好環(huán)境的同時，人口的結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生著變化，更多的具有消費(fèi)欲望的中青年市民選擇在西部居住，這讓商家對西部地區(qū)本身的商業(yè)環(huán)境青睞有加。此前，青島本土零售業(yè)老大利群集團(tuán)就在這里實現(xiàn)了戰(zhàn)略布局。

????相關(guān)專家指出，假如說前一次西部價值的提升是源于云南路和小港灣大規(guī)模拆遷造成的區(qū)域環(huán)境大提升的話，那么本次西部價值的提升很大程度依賴于交通大項目的竣工，后者對商業(yè)投資的影響更大、更長遠(yuǎn)。

????商業(yè)底蘊(yùn)依舊完整

????記者通過對中山路、遼寧路、即墨路等商圈以及西鎮(zhèn)等大型居民區(qū)的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，雖然近年來西部老城區(qū)的商業(yè)相對蕭條，但整體的商業(yè)底蘊(yùn)依舊存在。以中山路為例，高端百貨業(yè)的代表百盛依舊在這里堅守，并且通過自己的定位贏得了相對固定的顧客，這成為它能夠堅守住的原因。

????同時，相對于當(dāng)年百麗等品牌店鋪的退出，一些需要靠時間和精力維系下來的青島本土小店都沒有放棄中山路，以高密路、河南路為例，外貿(mào)服裝、圖書、美容用品、零售等眾多的特色小店都選擇了堅守，而這些多數(shù)經(jīng)營超過十年的小店既是衡量一個商業(yè)街人文氛圍的重要標(biāo)準(zhǔn)，也往往是一個商業(yè)街最堅實的擁護(hù)者。

????更何況，以中山路為例，已經(jīng)出現(xiàn)了局部復(fù)興的局面，以劈柴院為代表的成功升級區(qū)域已經(jīng)讓中山路北段基本恢復(fù)了以往的人氣。在過去的幾年時間里，蘇寧、星程等全國連鎖企業(yè)都在中山路周邊實現(xiàn)了自己的布局。

????而遼寧路以電子信息業(yè)積累起來的大量客流已經(jīng)成為西部地區(qū)復(fù)興的另類代表，目前市北區(qū)正在對西部的商業(yè)資源進(jìn)行精耕細(xì)作，目前修建的地景大道將把遼寧路和即墨路兩大商圈實現(xiàn)地下商業(yè)走廊的鏈接，可以把客流疏導(dǎo)到即墨路。

????“我們現(xiàn)在最大的工作壓力，就是客流量太大造成的城市管理。 ”此前科技街管委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)向記者抱怨，而從未來來看，隨著西部其他類型商業(yè)資源的復(fù)蘇，科技街將更好地發(fā)揮客流集散地的作用，通過自己來帶動周邊的發(fā)展。

????記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，雖然西部老城區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了近十年的低迷，這里面有城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移的問題，也有老城區(qū)自身發(fā)展的問題，但一個不可忽略的事實，就是西部老城區(qū)的諸如教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢一直沒有改變，這導(dǎo)致一旦西部環(huán)境發(fā)生提升，其自身吸引力將繼續(xù)加強(qiáng)。(記者 門國鋒)