22站點貫通新老城區(qū) 地鐵串島城樓市金廊銀帶

????地鐵，離青島人越來越近了。隨著地鐵M3號線22站點的確定，地鐵物業(yè)也搭上了行情的順風(fēng)車，沿街商鋪投資價值水漲船高，寫字樓租金逐年增長，地鐵住宅身價倍增……地鐵物業(yè)隨著地鐵一期工程的逐日推進，一條以多點連線的“金廊銀帶”格局快速在島城樓市形成。

????據(jù)記者了解到，自地鐵一期規(guī)劃進入實施階段以來，地鐵效應(yīng)迅速在島城蔓延開來。以湛山、浮山所、五四廣場為點的東部輻射區(qū)，以寧夏路、南京路、遼陽路為點的CBD輻射區(qū)，以雙山、保兒、河西為點的四方東部輻射區(qū)，以萬年泉路、李村、振華路為點的李滄老城輻射區(qū)……雖然眼下這四個片區(qū)之間有一定距離，但隨著青島地鐵的正式開建，地鐵22個站點所產(chǎn)生的輻射作用，將青島的新老城區(qū)連接成一條嶄新的“金廊銀帶”。

????此外，各個地鐵站的開通也會更合理、更有效地調(diào)節(jié)我市居民的分布，拉近市內(nèi)四區(qū)與郊區(qū)之間的房價，從而進入地鐵速度帶動的青島經(jīng)濟均衡發(fā)展良性循環(huán)中。

????沿海一線

????摩天樓連接地鐵站點

????“我想在地鐵站點旁邊開店，前景如何？ ”、“鄰近湛山地鐵口附近又開建了一座綜合體，投資那里的商鋪怎么樣？ ”隨著地鐵3號線動工，近日，很多讀者撥打本報熱線電話詢問“地鐵生意經(jīng)”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地鐵工程的推進無疑為沿線區(qū)域未來發(fā)展提供了牽線搭橋的作用。該區(qū)域在建的很多摩天大樓都預(yù)留了地鐵車站。其中，正在建設(shè)中的青島中心規(guī)劃時已預(yù)留了地鐵車站，準備建成后直接與地鐵相接；除了這項工程外，位于延安三路與香港路交界處的萬邦中心亦鄰近地鐵口；在海天大酒店西側(cè)，正在建設(shè)的萬麗海景項目同樣受益；再往東，還有遠洋廣場、銀座、遠雄國際廣場、凱悅中心、彭和大廈、香港置地等項目。據(jù)介紹，目前在建的一些超高層建筑物的地下，都預(yù)留了與地鐵車站相通的空間，將來，市民下了地鐵之后，從地下就可以直接到達高樓里。前不久，島城最大的城市廣場湛山廣場的規(guī)劃與廣大市民見面，廣場中央的萬和廣場與地鐵口相連，市民購?fù)晡锖?，可以非常方便地乘坐該線路的地鐵。

????“未來在地鐵站500米范圍將出現(xiàn)大量以地鐵站口為核心的商業(yè)輻射網(wǎng)。以TOP·頤和國際為例，172平方米的辦公室在2009年全年租金是10萬元，現(xiàn)如今已經(jīng)漲到16萬元。照此下去，當(dāng)?shù)罔F站開通后，地鐵站附近的商業(yè)網(wǎng)點和辦公寫字樓的價格預(yù)計將上升20%到30%。 ”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周表示，隨著地鐵的開通，地鐵站口附近將匯聚大量的人潮，升值潛力無限。沿海一線的東部商圈，本身的價值自不必說，地鐵的加入，更是提升了該區(qū)域的區(qū)位價值。

????據(jù)了解，在本次公布的地鐵一期工程在市南CBD區(qū)域有市政府、南京路兩個站點，沿線聚集了目前青島眾多高端寫字樓及城市綜合體，除已經(jīng)入住交付的TOP·頤和國際、偉東·尚城等，青島中心、亞麥大廈、遠雄國際廣場、乾豪國際廣場、圣寶大廈等在建或待建的項目都將趕上地鐵一期工程的重大利好。另一方面，地鐵一期工程附近的家樂福購物廣場、陽光百貨以及附近的眾多酒店、商家、專賣店都將坐收利好。

????CBD板塊

????商用房屋租金將翻番

????據(jù)相關(guān)資料顯示，地鐵素有“地下錢龍”之稱，每條地鐵都能夠承載著成千上萬的客流，也承載著難以估量的商機，每個地鐵站，都聚集著無窮的商業(yè)價值。從目前規(guī)劃看，結(jié)合了地鐵、商業(yè)、居住區(qū)在內(nèi)的市北CBD很有可能在未來幾年成為市北房地產(chǎn)市場的主引擎。

????青島地鐵一期工程經(jīng)過南京路等市南區(qū)中部片區(qū)和市北區(qū)的青島中央商務(wù)區(qū)，主要的站點包括江西路站、寧夏路站、敦化路站、遼陽西部站和錯埠嶺站。記者看到，在敦化路車站附近，就是中央商務(wù)區(qū)，在這里已新建了不少項目，包括已經(jīng)銷售了大部分的萬達39克拉項目、錦繡華城二期以及諾德廣場等項目，有關(guān)人士預(yù)測，中央商務(wù)區(qū)未來的居住和商務(wù)活動，將與地鐵發(fā)生更為密切的關(guān)系。在遼陽路附近，也有一些正在建設(shè)的樓盤，如陽光新城市廣場，依托地鐵一期所帶來的輻射能力，也將受益匪淺。

????“隨著未來地鐵站的相繼開通，預(yù)計CBD片區(qū)的商用房屋的租金將會有翻番的漲幅。 ”據(jù)21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理劉剛介紹，與島城沿海一線的繁華商業(yè)區(qū)相比，目前CBD區(qū)域以新建網(wǎng)點、辦公樓居多，隨著地鐵的開通，這一片區(qū)商用房屋的租金將會有翻番的漲幅。屆時，地鐵站附近的二手房住宅也必將受到熱捧。

????四方東部

????新房價沖破萬元大關(guān)

????由未來的黃金大道南京路，青島地鐵一期工程繼續(xù)向北延伸。在黑龍江路上，相繼設(shè)立了雙山站、保兒站、河西站等多個站點。根據(jù)城市規(guī)劃，地鐵將經(jīng)過位于此處的四方東部商務(wù)區(qū)，黑龍江路將成為一條服務(wù)業(yè)發(fā)展軸線。目前四方區(qū)東部的舊村改造正在全力推進，未來這里將成為青島中央文化區(qū)的一個組團。與其他板塊相比，四方東部新建的一大批住宅項目可謂沾足了“地鐵光”，新房售價從六七千元一度打破萬元大關(guān)，直接改寫了四方區(qū)在整個樓市中的地位與價值。

????在這個板塊新建住宅項目，既有萬科、中海等一線城市的地產(chǎn)大鱷，亦不乏本土房企旗下樓盤。隨著地鐵項目時間表的陸續(xù)確定，這一片區(qū)的新建樓盤紛紛轉(zhuǎn)變營銷思路，開始主打“地鐵牌”。在一系列利好因素的影響下，區(qū)域房價一路走高，據(jù)記者調(diào)查，目前萬科城已向準客戶透露的銷售價格，將以10800元/平方米起價的售價于“十一”期間面市銷售；同樣是大牌房企的中海，旗下的清江華府的對外報價亦突破萬元。

????地鐵建設(shè)所帶來的輻射效應(yīng)不止于房產(chǎn)，地鐵站周邊商服業(yè)也將受益。根據(jù)地鐵一期站點規(guī)劃，河西站附近分布著青島果品批發(fā)市場以及汽車銷售公司等，這片區(qū)域的商家也期盼著能夠從地鐵所帶動的市場蛋糕上分得一塊。在水果市場里從事批發(fā)生意的趙先生告訴記者，地鐵開通后，這里的人流會更大了，生意當(dāng)然會更好做。據(jù)了解，在這里，地鐵車站兩側(cè)200米范圍內(nèi)的用地將被用于建設(shè)商業(yè)設(shè)施，重點發(fā)展服務(wù)業(yè)。

????李滄板塊

????地鐵讓老商圈火上加火

????隨著地鐵一期工程的開建，一系列大型商業(yè)項目在李滄迅速崛起，一時間，使得李村商圈火上加火。據(jù)了解，在地鐵萬年泉路車站附近，分布著眾多的居住小區(qū)，包括百通花園、瑞康花園、建安小區(qū)、福林苑小區(qū)、福臨萬家等，其中百通花園里居住的居民數(shù)量已超過了萬人。沿著萬年泉路前行，經(jīng)過李村大集所在的李村河，便到達地鐵李村站——維客廣場車站。令人感到驚奇的不僅是李村街頭的人流量之多，還有維客廣場四周一片火熱的建設(shè)場景。偉東·樂客城、蘇寧電器廣場、百通大廈、銀座中心……其中，青島蘇寧電器廣場地下即是地鐵M2、M3號線交匯處，原規(guī)劃中的地鐵李村站，M2、M3號線的換乘站；在西側(cè)京口路上，是在建的百通大廈工程，這個項目的總建筑面積約5.7萬平方米，據(jù)相關(guān)負責(zé)人介紹說，大廈商業(yè)區(qū)的地下將來亦要和地鐵線路相連。

????走過繁華熱鬧的李村中心地帶，繼續(xù)西行，地鐵延伸至李滄老城區(qū)。在這里，大棗園、文昌閣、灣頭社區(qū)以及南嶺社區(qū)等李滄中西部舊村已經(jīng)開工或即將開工改造，幾代人世代相守、院落內(nèi)雞犬聲相聞的村落生活就要被400多萬平方米的現(xiàn)代化住宅取代。據(jù)悉，在文昌閣社區(qū)地塊上崛起的新樓盤自去年開盤以來，目前平均售價已超過8000元/平方米。

????在地鐵商機的帶動下，活躍的不僅是商業(yè)地產(chǎn)與新建住宅，二手房的價格也是水漲船高，有的房源不到一年竟?jié)q了近一倍，一些房東甚至喊出了1萬元/平方米的天價。家住百通花園小區(qū)的崔女士告訴記者，她是2002年在這里買的房子，當(dāng)時房價只有2000多元，現(xiàn)在房價已經(jīng)漲到每平方米9000多元了。

????地鐵的開建給李滄帶來了全新的商機。據(jù)介紹，目前李滄區(qū)政府已將最新招商項目劃分成了5大板塊，即交通物流板塊、商貿(mào)餐飲板塊、賓館旅游板塊、房地產(chǎn)板塊、先進制造板塊。隨著地鐵工程的推進，這些項目有望快速搭上地鐵商機的順風(fēng)車。（本報記者 李雯 葛均艷 侯佳奇）

????■新聞觀察

????“地鐵效應(yīng)”之投資論道

????商鋪：黃金出入口的誘惑

????地鐵出口在我家附近嗎？在地鐵口開個便利店如何？在不少急于尋找商機者的眼中，守住一個地鐵出口可能意味著守住一個“流金淌銀”的黃金通道，地鐵出入口會變成一個“黃金出入口”。目前，我市地鐵規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)浮出水面，一期工程已確定在湛山、寧夏路、遼陽路、雙山、河西、李村等處均設(shè)有站點。地鐵口附近的商鋪具有近水樓臺的優(yōu)勢，但這種優(yōu)勢究竟有多大呢？優(yōu)勢如何轉(zhuǎn)化為鈔票？

????曾在上海生活多年，現(xiàn)在某金融投資機構(gòu)任職的市民鄒先生告訴記者，和地鐵的快速便捷相吻合，地鐵口周邊商鋪的經(jīng)營內(nèi)容將以快速便利消費為主，“買電器去家電連鎖賣場，購物去大商場，地鐵商鋪的主要賣點應(yīng)該是方便快捷，一般以小件物品和快速消費品為主”。

????鄒先生說，上海地鐵周邊的商鋪經(jīng)營的多是一些生活必需品和日常消費品，且單件商品體積不大。因為地鐵商鋪的多數(shù)顧客都是乘客，商品體積過大攜帶不方便。據(jù)介紹，以購物為主的地鐵商鋪經(jīng)營定位可以是家居飾品、服飾、運動用品、文化用品、書刊、健身、美食、咖啡、飲品及冰激凌等。

????不過，鄒先生提醒，投資地鐵商鋪不能絕對認為沾上出口就身價倍增，應(yīng)該重點考察商鋪周邊的商業(yè)氛圍是否正在或已經(jīng)形成，以及商鋪的規(guī)劃布局是否合理。投資者要想取得理想的回報，首先要注重大環(huán)境，即應(yīng)挑選地段好、人流量集中和商業(yè)氣氛濃的地方或者某些目前條件一般但發(fā)展?jié)摿Υ蟮恼军c。 “如果現(xiàn)在的地鐵口附近是一片荒蕪，通車了也未必有商機；如果某地段本身就是繁華區(qū)域，通車將會呈現(xiàn)‘錦上添花’效果。 ”鄒先生說。

????樞紐：把握換乘站的商機

????不少業(yè)內(nèi)人士表示，要想把握地鐵商機，選擇不同地鐵線路交匯的樞紐處是比較保險的做法。例如目前規(guī)劃的地鐵1、2、3期線路中，火車站、中山路、臺東、市政府、李村等站點是多條地鐵線的交叉站點，因交通便利、換乘者眾而升值潛力自然較大。據(jù)介紹，由于地段不同，客流層次會有所區(qū)別，因而投資地鐵商鋪時，經(jīng)營者要做好市場調(diào)查、細分目標顧客等工作，以求貼近市場需求。此外，租賃商鋪不可急功近利，因為考慮到建設(shè)周期，商鋪投資的回報有一定的時段。

????據(jù)介紹，地鐵開通后，將在一定程度上分擔(dān)地面公交的壓力，緩解城市道路擁堵的尷尬。但是，地鐵要有穩(wěn)定的客流就必須依靠地面公交的輸送，由“網(wǎng)”狀分布的公交線路多方向地把乘客送來“喂”給地鐵站，地鐵的運營效益才能達到最大化。這時候，地鐵樞紐站的獨特優(yōu)勢就顯現(xiàn)了。

????采訪中，業(yè)內(nèi)人士還提醒欲捕捉地鐵商機的人注意投資風(fēng)險。據(jù)介紹，地鐵周圍居住者不一定是高端人群，地鐵其實對中低收入者更為有利；地鐵對不同區(qū)域的影響也不同，以青島為例，地鐵對基礎(chǔ)設(shè)施較好的市南區(qū)利好影響要小于四方、李滄區(qū)，因為四方、李滄區(qū)域的自然優(yōu)勢與基礎(chǔ)設(shè)施相對滯后，隨著地鐵工程建設(shè)的持續(xù)推進，島城南北差距的癥結(jié)有望由此破解。 （本報記者 李雯）