新房低價(jià)上市吸引眼球 二手房只賣低價(jià)小戶型

????調(diào)控四個(gè)月，房?jī)r(jià)剛輕輕“作了個(gè)揖”，已有人開始談?wù)摲磸椀氖隆！皻v史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”言猶在耳，但看跌的氛圍已嚴(yán)重不足。中介公司反饋――看房的客戶多了，房東有了底氣；售樓處說，到訪的人多了，有些擁擠。下一步房?jī)r(jià)如何走，是利空出盡，房?jī)r(jià)觸底？還是供應(yīng)量大增，房?jī)r(jià)繼續(xù)探底？

????[風(fēng)聲] 調(diào)控政策威力在削弱嗎？

????在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)面前，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的效果正受到質(zhì)疑，看空看多各種聲音頻出。

????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)顯示，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比持平，沒有延續(xù)6月份的下降趨勢(shì)。而國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，7月份全國(guó)36大主要城市房?jī)r(jià)達(dá)到8680元/平方米，環(huán)比上漲1.61%。

????風(fēng)聲一

????房貸政策不變 房?jī)r(jià)基本觸底：“市場(chǎng)數(shù)據(jù)足以說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌情緒正在消退”，國(guó)內(nèi)知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀在博客文章中認(rèn)為，如果房貸政策不變，房?jī)r(jià)基本觸底。她認(rèn)為，所謂上有政策下有對(duì)策，經(jīng)過上半年的調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)金融政策已經(jīng)有了足夠的免疫力。

????一貫的樓市唱多派，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍也認(rèn)為，現(xiàn)行調(diào)控政策的主要效果是導(dǎo)致成交量萎縮，政策打壓房?jī)r(jià)的動(dòng)能正在迅速減弱；如果沒有新的壓縮性調(diào)控政策，現(xiàn)在的全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入底部區(qū)間，即便下調(diào)也十分有限，基本上是站穩(wěn)了。

????風(fēng)聲二

????中房協(xié)建議暫緩新政策出臺(tái)： 下一步調(diào)控政策的變數(shù)再度成為影響市場(chǎng)的關(guān)鍵。此時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，中房協(xié)7月份已經(jīng)向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門建議，目前暫緩出臺(tái)新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。

????也是在博鰲房地產(chǎn)論壇上，有房地產(chǎn)商明確表示，“現(xiàn)在剛性需求很旺盛，通過半年的時(shí)間，剛性需求買房子欲望更強(qiáng)。所以房?jī)r(jià)跌不了太多了。”

????風(fēng)聲三

????央媒稱堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖：看多派的觀點(diǎn)立即收到回應(yīng)。16日，某中央級(jí)媒體發(fā)表 《堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖》的評(píng)論稱，從整體看，目前房?jī)r(jià)基本處于盤整回落態(tài)勢(shì)，但仍處于不合理的高位；從地區(qū)看，“少數(shù)重點(diǎn)城市”的房?jī)r(jià)仍在高位徘徊，部分二三線城市仍在上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民收入水平?？梢哉f，政策的預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)反彈，則未來市場(chǎng)的泡沫化程度無疑會(huì)進(jìn)一步加劇。

????風(fēng)聲四

????下跌態(tài)勢(shì)將維持：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受新華社采訪時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)，買賣雙方在價(jià)格上互不讓步。這也正是近期國(guó)家相關(guān)部委再三重申和強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的原因。不過，部分大型開發(fā)企業(yè)正在對(duì)部分普通住宅項(xiàng)目進(jìn)行促銷，預(yù)期隨著下半年供應(yīng)量的增加和企業(yè)資金漸趨緊張，將會(huì)有更多企業(yè)加入促銷陣營(yíng)。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)，預(yù)期明年一季度會(huì)觸底。

????[二手房] 看房量回升 成交量仍在低位

????漲價(jià)不能為購(gòu)房者接受

????二手房?jī)r(jià)格將跟著一手房跑

????低價(jià)位小戶型賣的多

????“從各方面的情況看青島二手房市場(chǎng)正在向好”，太平洋房屋青島總部總經(jīng)理孫杰告訴記者，據(jù)該公司統(tǒng)計(jì)，客戶看房量5月份最低，之后逐步回升，8月份前半月比7月份同期相比恢復(fù)了兩到三成。

????據(jù)孫杰介紹，下一步成交量的回升已可以預(yù)見，預(yù)計(jì)能恢復(fù)到三月份高峰期的七到八成?？捶康娜酥饾u多了，房東此前在市場(chǎng)低迷時(shí)降價(jià)掛牌出售，現(xiàn)在價(jià)格又漲回來。

????孫杰在分析一些購(gòu)房者心態(tài)時(shí)說，在經(jīng)過新政調(diào)控之后，部分客戶看到市場(chǎng)沒有變化，等不下去，又出來買房。

????21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理劉剛則對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)表示出謹(jǐn)慎的態(tài)度。他說，目前客戶看房量在增加，但買賣雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期沒有達(dá)成一致。8月份市內(nèi)四區(qū)二手房最高日成交也就80－100套，成交量仍在低位徘徊。

????他說，成交量小幅回升，價(jià)格企穩(wěn)才是青島當(dāng)前二手房市場(chǎng)的狀態(tài)，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，漲價(jià)不能為購(gòu)房者接受。

????目前市場(chǎng)在搏弈當(dāng)中，最終二手房?jī)r(jià)格還要看一手房定價(jià)，劉剛說，領(lǐng)跑價(jià)格的將是一手房，二手房反應(yīng)滯后，但會(huì)是市場(chǎng)的真實(shí)情況。

????另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)晟業(yè)興威海路加盟店店長(zhǎng)王統(tǒng)領(lǐng)介紹，近期成交主要為低價(jià)位小戶型，九成集中在40－70萬元之間的房源，其中賣得最火的是五六十萬元的房子，多為海爾小區(qū)等2000年之前的小區(qū)，每平方米價(jià)格在萬元左右，面積在五六十平方米。

????王統(tǒng)領(lǐng)說，周邊如和平花園、城市花園等封閉小區(qū)，總房款動(dòng)輒上百萬元，現(xiàn)在市場(chǎng)情況下，已少有人問津。而多數(shù)房東知道當(dāng)前市場(chǎng)情況不好，漲價(jià)現(xiàn)象極少出現(xiàn)。張則濤

????[一手房]

????售樓處人多了，難道已開始復(fù)蘇？

????2010年以來，青島市區(qū)的一手房供應(yīng)一直處在非正常狀態(tài)。先有房?jī)r(jià)飆升，開發(fā)商捂盤惜售；后有調(diào)控來襲，各樓盤高懸免戰(zhàn)牌。如今，調(diào)控已四個(gè)月有余，個(gè)別樓盤略以低價(jià)開盤示好，買房的人就多了。近期，幾個(gè)新項(xiàng)目跟進(jìn)，開放售樓處，訪客盈門，市場(chǎng)竟有了復(fù)蘇的跡象。

????看房的人多起來

????7月下旬，偉東幸福之城二期開盤，據(jù)稱所推首期房源已基本售罄。案場(chǎng)銷售經(jīng)理劉峰介紹，二期項(xiàng)目老客戶帶新客戶占30％，之前以李村當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，現(xiàn)在一期已實(shí)景呈現(xiàn)，逐漸受到越來越多的四方、市南、市北客戶關(guān)注。開盤后，到訪客戶明顯增多，開盤之前一天約接待10組客戶，目前每天接待的客戶數(shù)約在15組，周末會(huì)達(dá)到80－100組。

????據(jù)了解，偉東幸福之城二期的后繼房源即將推出，約為400多套。劉峰透露，意向客戶數(shù)量至少達(dá)到房源的1.5倍。

????近期，市區(qū)幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目魯信含章花園、萬科城、萬科藍(lán)山售樓處相繼開放，本周一下午記者到上述幾個(gè)項(xiàng)目探盤發(fā)現(xiàn)，看房的市民絡(luò)繹不絕，每個(gè)售樓處的銷售人員都應(yīng)接不暇，有售樓處不得不規(guī)定客戶必須提前預(yù)約，以減少客戶數(shù)量。

????據(jù)萬科城售樓處介紹，自上周六該樓盤對(duì)萬科老客戶內(nèi)部開放以來，每天到客戶都在100多組。

????市區(qū)成交仍低迷

????一方面售樓處人氣增加，另一方面成交量仍差強(qiáng)人意，據(jù)青島新聞網(wǎng)房地產(chǎn)頻道統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入8月份，青島新房周成交已連續(xù)兩周下挫。

????據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心青島7月份成交分析，萬元以上物業(yè)成交量出現(xiàn)連續(xù)下滑，7月份萬元以上住宅僅成交365套，這也在一定程度上反映出青島普通百姓的真實(shí)購(gòu)買力水平的極限所在。

????另?yè)?jù)分析，4月份成為高端住宅簽約情況的“分水嶺”。4月份之前沿海一線豪宅簽約量呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著4月中旬各項(xiàng)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，沿海豪宅的簽約量在5月份出現(xiàn)過山車式的直降，7月份僅成交8190平方米，比去年同期下降了89.5%。

????目前，市區(qū)幾個(gè)中高價(jià)位的在售樓盤成交依然低迷。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)8月17日數(shù)據(jù)顯示，新海園品閣此前曾推出特價(jià)房源，7月份成交了19套，8月份只成交了5套；城建竹韻山色二期8月份成交了8套。

????青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍認(rèn)為，過去一年漲幅達(dá)到70％的“高燒盤”，后期成交量不振價(jià)格也許會(huì)調(diào)整。

????此前，城建竹韻山色二期精裝房起價(jià)約12000元／平方米，本周一記者到售樓處探盤發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目銷售策略已進(jìn)行微調(diào)，推出幾個(gè)毛坯房樓座，起價(jià)約為10050元／平方米。記者在售樓處期間，約有三四撥到訪客戶，關(guān)注度已有回升。

????樓市處在平臺(tái)期

????青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東分析，目前市場(chǎng)處在平臺(tái)期，亦步亦趨，看效果，7月份成交量略有回升，是在樓盤低開情況下取得的業(yè)績(jī)。下一步調(diào)控策主要是完成一些補(bǔ)位，比如明晰第三套房房貸等一些政策細(xì)節(jié)，目前尚沒有新調(diào)控政策出臺(tái)的跡象，有關(guān)部門也沒有新的表態(tài)，各方期待開發(fā)商將房源推出來，讓老百姓都有房子可買。

????雖然市場(chǎng)有諸多復(fù)蘇的表現(xiàn)，但張百忍認(rèn)為，下半年開發(fā)商的壓力仍然很大。因?yàn)樯习肽晔苷{(diào)控政策影響銷售量少，全年業(yè)績(jī)完成將主要集中在9月到11月。

????張百忍預(yù)測(cè)，現(xiàn)在不能說價(jià)格已經(jīng)到底，金九銀十供應(yīng)量加大，情況才會(huì)明朗。如果競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商缺錢，就會(huì)有價(jià)格攪局者出現(xiàn)。

????低開吸引眼球

????張繼東進(jìn)一步分析，整個(gè)市場(chǎng)已處在下行通道的前期，目前只是個(gè)開始，開發(fā)企業(yè)不會(huì)放過金九銀十，這期間預(yù)計(jì)會(huì)有各種促銷活動(dòng)。

????對(duì)于上周以來李滄某項(xiàng)目大張旗鼓推出特價(jià)房的營(yíng)銷手段，有李滄房地產(chǎn)人士認(rèn)為，這說明除區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目外，市場(chǎng)上眾多樓盤關(guān)注度并不高，看盤的人少，也是不得已而為之。

????同時(shí)，這位李滄房地產(chǎn)人士預(yù)測(cè)，下一步李滄各項(xiàng)目開盤起價(jià)也許會(huì)一個(gè)比一個(gè)低，以此吸引市場(chǎng)眼球，開發(fā)商會(huì)選擇這種小幅降價(jià)的形式，少賺點(diǎn)錢實(shí)現(xiàn)快速銷售。

????不過，張繼東認(rèn)為，如果市場(chǎng)下行，市南、市北、嶗山等中心城區(qū)受影響會(huì)較小，而城陽與李滄相比，價(jià)格會(huì)最先下挫，一旦降價(jià)對(duì)四方、李滄將是一個(gè)打擊。