開發(fā)商在北京購(gòu)地后閑置6年獲利超200億元

????開發(fā)商“捂地”6年難處罰 屢次“規(guī)劃調(diào)整”獲暴利

????——泛海建設(shè)購(gòu)置4塊土地閑置6年的背后

????新華網(wǎng)深圳8月6日電(記者 武彩霞)泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司在北京繁華地帶購(gòu)置的4塊土地閑置6年，期間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元。人們質(zhì)疑，泛海建設(shè)以“規(guī)劃調(diào)整”為借口“捂地”獲取暴利，并逃避相關(guān)的監(jiān)管、查處。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)通過(guò)更改規(guī)劃后獲得暴利的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目層出不窮。專家認(rèn)為，這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規(guī)定幾成“一紙空文”，不僅破壞了法律法規(guī)的尊嚴(yán)，傷害了政府的信譽(yù)，也侵犯了第三方的利益和公共利益。

????“捂地”6年獲利超過(guò)200億卻稱“不會(huì)被收回”

????2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國(guó)土局簽訂土地出讓合同，取得北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發(fā)用地，其建設(shè)用地面積30.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬(wàn)平方米。

????按照約定，泛海國(guó)際二期項(xiàng)目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但直至目前這4塊土地仍未開工建設(shè)，閑置期長(zhǎng)達(dá)6年。

????據(jù)了解，泛海國(guó)際項(xiàng)目緊鄰北京市寸土寸金的東四環(huán)，屬于近年來(lái)北京房?jī)r(jià)升幅最大的區(qū)域。與二期工程隔一條馬路就是泛海建設(shè)開發(fā)的一期項(xiàng)目。二期項(xiàng)目原約定竣工時(shí)間是2007年5月30日，同期網(wǎng)上公布的一期項(xiàng)目新房銷售均價(jià)為17800元／平方米，而目前一期項(xiàng)目二手房的銷售均價(jià)已達(dá)到37000－38000元／平方米，新房均價(jià)估計(jì)超過(guò)45000元／平方米。按照二期項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積87.31萬(wàn)平方米推算，這四塊地的升值額度達(dá)到237億元。

????另外，北京市規(guī)劃委員會(huì)分別于2009年11月18日和2010年5月7日在其官網(wǎng)上公示，在地上建筑控制規(guī)模不變的情況下，將泛海國(guó)際二期項(xiàng)目1＃地塊建筑高度從原來(lái)的100—120米，先調(diào)整到240－280米，再調(diào)整到260—338米。

????有業(yè)內(nèi)人士稱，從120米到338米，高度增加228米，每層高度約2.8米，至少多建80層樓高，拔高后每棟樓建筑面積可以增加二倍，而1＃地正是泛海建設(shè)附加值最高的項(xiàng)目，里面仍然有通過(guò)“更改規(guī)劃”獲得的巨大收益。

????有媒體報(bào)道，國(guó)土資源部近期向銀監(jiān)會(huì)提供了一份《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查，其中80%的閑置土地可能被收回，泛海建設(shè)購(gòu)置的上述4塊土地赫然在列。

????但是，泛海建設(shè)8月3日卻發(fā)布公告稱“不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)”。

????“規(guī)劃調(diào)整”成擋箭牌 何時(shí)開工仍存疑

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“規(guī)劃調(diào)整”成了泛海建設(shè)成功“捂地”6年、規(guī)避政府查處的“擋箭牌”。

????泛海建設(shè)此次發(fā)布的澄清公告中，詳細(xì)披露了這4塊土地獲批6年來(lái)被屢次“規(guī)劃調(diào)整”的過(guò)程。

????2004年8月，泛海建設(shè)獲得北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發(fā)用地。2005年，泛海建設(shè)以北京教委“關(guān)于統(tǒng)一整合東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目教育配套的要求”為理由，向北京市規(guī)劃委員會(huì)提出調(diào)整規(guī)劃方案的意見。2006年經(jīng)北京市政府主管部門批準(zhǔn)，泛海建設(shè)對(duì)這4塊土地進(jìn)行整體調(diào)整，增加了辦公、商業(yè)、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設(shè)規(guī)模相應(yīng)調(diào)換。

????2007年9月，北京市規(guī)委核發(fā)2＃、3＃、4＃地塊《規(guī)劃方案復(fù)函》。2007年底，泛海建設(shè)取得2＃、3＃、4＃地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2008年2月取得上述3地塊部分開工證。但泛海建設(shè)又以“受奧運(yùn)會(huì)影響”為理由沒(méi)有開工建設(shè)。

????2008年12月，在維持總用地及地上建筑規(guī)模不變的前提下，北京市規(guī)委確定了1＃地塊的建設(shè)規(guī)模，增加了1＃地塊作為商業(yè)辦公用地的建設(shè)面積，相應(yīng)減少了2＃、3＃住宅用地建筑規(guī)模，在此基礎(chǔ)上核發(fā)了2＃、3＃地塊新的《規(guī)劃方案復(fù)函》。

????2009年，根據(jù)新的《規(guī)劃方案復(fù)函》，泛海建設(shè)重新辦理1＃、2＃、3＃、4＃地塊的前期手續(xù)，再一次取得了2＃、3＃、4＃地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。在此期間，泛海建設(shè)又以“按照朝陽(yáng)區(qū)衛(wèi)生局的要求”為理由，局部調(diào)整了東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目配套門診部的規(guī)劃位置，對(duì)2＃地塊、4＃地塊規(guī)劃做了微調(diào)，并取得《規(guī)劃意見復(fù)函》。

????就是這樣，泛海建設(shè)沒(méi)費(fèi)吹灰之力就通過(guò)“規(guī)劃調(diào)整”留下了一只“下金蛋的母雞”。

????雖然這個(gè)公司稱這一項(xiàng)目計(jì)劃在2010年年底前陸續(xù)開工建設(shè)。但在當(dāng)前土地價(jià)格和樓市價(jià)格已上漲3倍的情況下，以泛海建設(shè)之前調(diào)整規(guī)劃的先例，難保其不會(huì)再次申請(qǐng)調(diào)整，具體何時(shí)能夠開工建設(shè)仍然是未知數(shù)。

????“兩年大限”成“空文” 責(zé)任追究難落實(shí)

????正是憑借屢次的“規(guī)劃調(diào)整”，讓泛海建設(shè)“捂地”成功，也就是公司公告聲稱的“不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)”。這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規(guī)定成一紙空文。

????按國(guó)土資源部相關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，通過(guò)更改規(guī)劃獲取暴利的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比比皆是，雖然國(guó)家相關(guān)部門屢次針對(duì)規(guī)劃問(wèn)題開展整治和規(guī)范行動(dòng)，卻屢禁不止。此前北京廣渠路15號(hào)地等修改規(guī)劃事件就曾受到廣泛質(zhì)疑。而泛海建設(shè)在武漢開發(fā)的泛海城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，2009年6月就已動(dòng)工，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局2009年11月17日卻發(fā)布《規(guī)劃方案批前公示》，稱正在審批其一期項(xiàng)目規(guī)劃方案。

????中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)理事桑圣元接受記者采訪時(shí)表示，開發(fā)商通過(guò)不斷調(diào)整規(guī)劃，逃避“兩年大限”。這種危害后果十分嚴(yán)重。首先，破壞了法律的尊嚴(yán)、政府的信譽(yù)，助長(zhǎng)了貪瀆行為。桑圣元說(shuō)：“個(gè)別調(diào)整的背后可能是權(quán)錢交易，眾多規(guī)劃官員倒下就從側(cè)面印證了這一點(diǎn)。”

????專家建議，“規(guī)劃”在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中非常重要，決定著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，也事關(guān)百姓利益。要想從根本上減少和杜絕開發(fā)商通過(guò)隨意變更“規(guī)劃”牟利的頑癥，必須從以下四個(gè)方面下功夫。

????一是要嚴(yán)格執(zhí)法。對(duì)確因城市建設(shè)需要而調(diào)整規(guī)劃的，應(yīng)嚴(yán)格變更程序，進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督；對(duì)因其他原因變更規(guī)劃的，要按失職、瀆職追究規(guī)劃主管部門的責(zé)任，使其不敢為、不能為。

????二是建議有關(guān)部門加大執(zhí)法檢查力度。現(xiàn)在對(duì)規(guī)劃部門和開發(fā)商隨意變更規(guī)劃的追究基本處于無(wú)序狀態(tài)。目前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)因規(guī)劃變更而被追究的官員，往往是因?yàn)橄嚓P(guān)官員貪污受賄被查處以后，牽扯發(fā)現(xiàn)的更改規(guī)劃、獲取暴利和侵犯他人利益的案件。

????三是從技術(shù)層面應(yīng)該引進(jìn)第三方介入機(jī)制，改變目前規(guī)劃主管部門即當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員角色。對(duì)一些開發(fā)商提出的申請(qǐng)，應(yīng)該引入中介或者權(quán)威機(jī)構(gòu)，評(píng)估考核變更是不是符合法律公眾利益，是否侵犯到第三方利益等，以求公平公正。

????四是發(fā)動(dòng)全社會(huì)力量監(jiān)督作用。近期包括北京、廣州都發(fā)生多起因?yàn)樯鐣?huì)監(jiān)督力量龐大，開發(fā)商被迫中止變更規(guī)劃的實(shí)例，說(shuō)明在現(xiàn)在立法和執(zhí)法都不到位的情況，社會(huì)輿論監(jiān)督會(huì)起到一定作用。