開發(fā)商在北京購地后閑置6年獲利超200億元

????開發(fā)商“捂地”6年難處罰 屢次“規(guī)劃調(diào)整”獲暴利

????——泛海建設購置4塊土地閑置6年的背后

????新華網(wǎng)深圳8月6日電(記者 武彩霞)泛海建設集團股份有限公司在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，期間5次調(diào)整建設規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元。人們質(zhì)疑，泛海建設以“規(guī)劃調(diào)整”為借口“捂地”獲取暴利，并逃避相關的監(jiān)管、查處。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來通過更改規(guī)劃后獲得暴利的房地產(chǎn)開發(fā)項目層出不窮。專家認為，這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規(guī)定幾成“一紙空文”，不僅破壞了法律法規(guī)的尊嚴，傷害了政府的信譽，也侵犯了第三方的利益和公共利益。

????“捂地”6年獲利超過200億卻稱“不會被收回”

????2004年8月，泛海建設與北京市國土局簽訂土地出讓合同，取得北京東風鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期項目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發(fā)用地，其建設用地面積30.57萬平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米。

????按照約定，泛海國際二期項目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但直至目前這4塊土地仍未開工建設，閑置期長達6年。

????據(jù)了解，泛海國際項目緊鄰北京市寸土寸金的東四環(huán)，屬于近年來北京房價升幅最大的區(qū)域。與二期工程隔一條馬路就是泛海建設開發(fā)的一期項目。二期項目原約定竣工時間是2007年5月30日，同期網(wǎng)上公布的一期項目新房銷售均價為17800元／平方米，而目前一期項目二手房的銷售均價已達到37000－38000元／平方米，新房均價估計超過45000元／平方米。按照二期項目規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米推算，這四塊地的升值額度達到237億元。

????另外，北京市規(guī)劃委員會分別于2009年11月18日和2010年5月7日在其官網(wǎng)上公示，在地上建筑控制規(guī)模不變的情況下，將泛海國際二期項目1＃地塊建筑高度從原來的100—120米，先調(diào)整到240－280米，再調(diào)整到260—338米。

????有業(yè)內(nèi)人士稱，從120米到338米，高度增加228米，每層高度約2.8米，至少多建80層樓高，拔高后每棟樓建筑面積可以增加二倍，而1＃地正是泛海建設附加值最高的項目，里面仍然有通過“更改規(guī)劃”獲得的巨大收益。

????有媒體報道，國土資源部近期向銀監(jiān)會提供了一份《有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風險排查，其中80%的閑置土地可能被收回，泛海建設購置的上述4塊土地赫然在列。

????但是，泛海建設8月3日卻發(fā)布公告稱“不存在被政府收回的風險”。

????“規(guī)劃調(diào)整”成擋箭牌 何時開工仍存疑

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“規(guī)劃調(diào)整”成了泛海建設成功“捂地”6年、規(guī)避政府查處的“擋箭牌”。

????泛海建設此次發(fā)布的澄清公告中，詳細披露了這4塊土地獲批6年來被屢次“規(guī)劃調(diào)整”的過程。

????2004年8月，泛海建設獲得北京東風鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期項目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發(fā)用地。2005年，泛海建設以北京教委“關于統(tǒng)一整合東風鄉(xiāng)項目教育配套的要求”為理由，向北京市規(guī)劃委員會提出調(diào)整規(guī)劃方案的意見。2006年經(jīng)北京市政府主管部門批準，泛海建設對這4塊土地進行整體調(diào)整，增加了辦公、商業(yè)、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設規(guī)模相應調(diào)換。

????2007年9月，北京市規(guī)委核發(fā)2＃、3＃、4＃地塊《規(guī)劃方案復函》。2007年底，泛海建設取得2＃、3＃、4＃地塊部分《建設工程規(guī)劃許可證》，2008年2月取得上述3地塊部分開工證。但泛海建設又以“受奧運會影響”為理由沒有開工建設。

????2008年12月，在維持總用地及地上建筑規(guī)模不變的前提下，北京市規(guī)委確定了1＃地塊的建設規(guī)模，增加了1＃地塊作為商業(yè)辦公用地的建設面積，相應減少了2＃、3＃住宅用地建筑規(guī)模，在此基礎上核發(fā)了2＃、3＃地塊新的《規(guī)劃方案復函》。

????2009年，根據(jù)新的《規(guī)劃方案復函》，泛海建設重新辦理1＃、2＃、3＃、4＃地塊的前期手續(xù)，再一次取得了2＃、3＃、4＃地塊部分《建設工程規(guī)劃許可證》。在此期間，泛海建設又以“按照朝陽區(qū)衛(wèi)生局的要求”為理由，局部調(diào)整了東風鄉(xiāng)項目配套門診部的規(guī)劃位置，對2＃地塊、4＃地塊規(guī)劃做了微調(diào)，并取得《規(guī)劃意見復函》。

????就是這樣，泛海建設沒費吹灰之力就通過“規(guī)劃調(diào)整”留下了一只“下金蛋的母雞”。

????雖然這個公司稱這一項目計劃在2010年年底前陸續(xù)開工建設。但在當前土地價格和樓市價格已上漲3倍的情況下，以泛海建設之前調(diào)整規(guī)劃的先例，難保其不會再次申請調(diào)整，具體何時能夠開工建設仍然是未知數(shù)。

????“兩年大限”成“空文” 責任追究難落實

????正是憑借屢次的“規(guī)劃調(diào)整”，讓泛海建設“捂地”成功，也就是公司公告聲稱的“不存在被政府收回的風險”。這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規(guī)定成一紙空文。

????按國土資源部相關規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，通過更改規(guī)劃獲取暴利的房地產(chǎn)開發(fā)項目比比皆是，雖然國家相關部門屢次針對規(guī)劃問題開展整治和規(guī)范行動，卻屢禁不止。此前北京廣渠路15號地等修改規(guī)劃事件就曾受到廣泛質(zhì)疑。而泛海建設在武漢開發(fā)的泛海城市廣場項目，2009年6月就已動工，武漢市國土資源和規(guī)劃局2009年11月17日卻發(fā)布《規(guī)劃方案批前公示》，稱正在審批其一期項目規(guī)劃方案。

????中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會理事桑圣元接受記者采訪時表示，開發(fā)商通過不斷調(diào)整規(guī)劃，逃避“兩年大限”。這種危害后果十分嚴重。首先，破壞了法律的尊嚴、政府的信譽，助長了貪瀆行為。桑圣元說：“個別調(diào)整的背后可能是權錢交易，眾多規(guī)劃官員倒下就從側面印證了這一點。”

????專家建議，“規(guī)劃”在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中非常重要，決定著社會和經(jīng)濟效益，也事關百姓利益。要想從根本上減少和杜絕開發(fā)商通過隨意變更“規(guī)劃”牟利的頑癥，必須從以下四個方面下功夫。

????一是要嚴格執(zhí)法。對確因城市建設需要而調(diào)整規(guī)劃的，應嚴格變更程序，進行公示，接受社會監(jiān)督；對因其他原因變更規(guī)劃的，要按失職、瀆職追究規(guī)劃主管部門的責任，使其不敢為、不能為。

????二是建議有關部門加大執(zhí)法檢查力度?，F(xiàn)在對規(guī)劃部門和開發(fā)商隨意變更規(guī)劃的追究基本處于無序狀態(tài)。目前沒有發(fā)現(xiàn)一個因規(guī)劃變更而被追究的官員，往往是因為相關官員貪污受賄被查處以后，牽扯發(fā)現(xiàn)的更改規(guī)劃、獲取暴利和侵犯他人利益的案件。

????三是從技術層面應該引進第三方介入機制，改變目前規(guī)劃主管部門即當運動員又當裁判員角色。對一些開發(fā)商提出的申請，應該引入中介或者權威機構，評估考核變更是不是符合法律公眾利益，是否侵犯到第三方利益等，以求公平公正。

????四是發(fā)動全社會力量監(jiān)督作用。近期包括北京、廣州都發(fā)生多起因為社會監(jiān)督力量龐大，開發(fā)商被迫中止變更規(guī)劃的實例，說明在現(xiàn)在立法和執(zhí)法都不到位的情況，社會輿論監(jiān)督會起到一定作用。