????“規(guī)劃調(diào)整”成擋箭牌 何時開工仍存疑
????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),所謂的“規(guī)劃調(diào)整”成了泛海建設成功“捂地”6年、規(guī)避政府查處的“擋箭牌”。
????泛海建設此次發(fā)布的澄清公告中,詳細披露了這4塊土地獲批6年來被屢次“規(guī)劃調(diào)整”的過程。
????2004年8月,泛海建設獲得北京東風鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期項目1#、2#、3#、4#地塊開發(fā)用地。2005年,泛海建設以北京教委“關(guān)于統(tǒng)一整合東風鄉(xiāng)項目教育配套的要求”為理由,向北京市規(guī)劃委員會提出調(diào)整規(guī)劃方案的意見。2006年經(jīng)北京市政府主管部門批準,泛海建設對這4塊土地進行整體調(diào)整,增加了辦公、商業(yè)、酒店等功能,減少了住宅用地面積,各地塊之間建設規(guī)模相應調(diào)換。
????2007年9月,北京市規(guī)委核發(fā)2#、3#、4#地塊《規(guī)劃方案復函》。2007年底,泛海建設取得2#、3#、4#地塊部分《建設工程規(guī)劃許可證》,2008年2月取得上述3地塊部分開工證。但泛海建設又以“受奧運會影響”為理由沒有開工建設。
????2008年12月,在維持總用地及地上建筑規(guī)模不變的前提下,北京市規(guī)委確定了1#地塊的建設規(guī)模,增加了1#地塊作為商業(yè)辦公用地的建設面積,相應減少了2#、3#住宅用地建筑規(guī)模,在此基礎(chǔ)上核發(fā)了2#、3#地塊新的《規(guī)劃方案復函》。
????2009年,根據(jù)新的《規(guī)劃方案復函》,泛海建設重新辦理1#、2#、3#、4#地塊的前期手續(xù),再一次取得了2#、3#、4#地塊部分《建設工程規(guī)劃許可證》。在此期間,泛海建設又以“按照朝陽區(qū)衛(wèi)生局的要求”為理由,局部調(diào)整了東風鄉(xiāng)項目配套門診部的規(guī)劃位置,對2#地塊、4#地塊規(guī)劃做了微調(diào),并取得《規(guī)劃意見復函》。
????就是這樣,泛海建設沒費吹灰之力就通過“規(guī)劃調(diào)整”留下了一只“下金蛋的母雞”。
????雖然這個公司稱這一項目計劃在2010年年底前陸續(xù)開工建設。但在當前土地價格和樓市價格已上漲3倍的情況下,以泛海建設之前調(diào)整規(guī)劃的先例,難保其不會再次申請調(diào)整,具體何時能夠開工建設仍然是未知數(shù)。
????“兩年大限”成“空文” 責任追究難落實
????正是憑借屢次的“規(guī)劃調(diào)整”,讓泛海建設“捂地”成功,也就是公司公告聲稱的“不存在被政府收回的風險”。這讓被稱為政府“利劍”的土地閑置“兩年大限”規(guī)定成一紙空文。
????按國土資源部相關(guān)規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地,超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。
????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),通過更改規(guī)劃獲取暴利的房地產(chǎn)開發(fā)項目比比皆是,雖然國家相關(guān)部門屢次針對規(guī)劃問題開展整治和規(guī)范行動,卻屢禁不止。此前北京廣渠路15號地等修改規(guī)劃事件就曾受到廣泛質(zhì)疑。而泛海建設在武漢開發(fā)的泛海城市廣場項目,2009年6月就已動工,武漢市國土資源和規(guī)劃局2009年11月17日卻發(fā)布《規(guī)劃方案批前公示》,稱正在審批其一期項目規(guī)劃方案。
????中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會理事桑圣元接受記者采訪時表示,開發(fā)商通過不斷調(diào)整規(guī)劃,逃避“兩年大限”。這種危害后果十分嚴重。首先,破壞了法律的尊嚴、政府的信譽,助長了貪瀆行為。桑圣元說:“個別調(diào)整的背后可能是權(quán)錢交易,眾多規(guī)劃官員倒下就從側(cè)面印證了這一點?!?/p>
????專家建議,“規(guī)劃”在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中非常重要,決定著社會和經(jīng)濟效益,也事關(guān)百姓利益。要想從根本上減少和杜絕開發(fā)商通過隨意變更“規(guī)劃”牟利的頑癥,必須從以下四個方面下功夫。
????一是要嚴格執(zhí)法。對確因城市建設需要而調(diào)整規(guī)劃的,應嚴格變更程序,進行公示,接受社會監(jiān)督;對因其他原因變更規(guī)劃的,要按失職、瀆職追究規(guī)劃主管部門的責任,使其不敢為、不能為。
????二是建議有關(guān)部門加大執(zhí)法檢查力度。現(xiàn)在對規(guī)劃部門和開發(fā)商隨意變更規(guī)劃的追究基本處于無序狀態(tài)。目前沒有發(fā)現(xiàn)一個因規(guī)劃變更而被追究的官員,往往是因為相關(guān)官員貪污受賄被查處以后,牽扯發(fā)現(xiàn)的更改規(guī)劃、獲取暴利和侵犯他人利益的案件。
????三是從技術(shù)層面應該引進第三方介入機制,改變目前規(guī)劃主管部門即當運動員又當裁判員角色。對一些開發(fā)商提出的申請,應該引入中介或者權(quán)威機構(gòu),評估考核變更是不是符合法律公眾利益,是否侵犯到第三方利益等,以求公平公正。
????四是發(fā)動全社會力量監(jiān)督作用。近期包括北京、廣州都發(fā)生多起因為社會監(jiān)督力量龐大,開發(fā)商被迫中止變更規(guī)劃的實例,說明在現(xiàn)在立法和執(zhí)法都不到位的情況,社會輿論監(jiān)督會起到一定作用。