6540萬(wàn)空置房虛假信息持續(xù)發(fā)酵 權(quán)威部門失語(yǔ)

????雖然這一數(shù)據(jù)招來(lái)多方質(zhì)疑，且事后已被斷定為不實(shí)報(bào)道，但這場(chǎng)由空置房引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍未有停歇的跡象，關(guān)于全國(guó)具體有多少套空置房至今也沒(méi)有一個(gè)權(quán)威結(jié)論?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者向國(guó)家統(tǒng)計(jì)局求解真實(shí)的空置房數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局28日給予回復(fù)，但并未提供具體數(shù)據(jù)。當(dāng)記者向中國(guó)指數(shù)研究院、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)求解這一數(shù)據(jù)時(shí)，也未能獲得一個(gè)全面的數(shù)據(jù)。

????“雷人”的6540萬(wàn)套空置房

????對(duì)

????在媒體此前的廣泛報(bào)道中，以下幾個(gè)數(shù)字被反復(fù)引述———國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來(lái)后，國(guó)家電網(wǎng)公司進(jìn)行了辟謠。

????國(guó)家電網(wǎng)外聯(lián)部相關(guān)人士在電話中向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者證實(shí)，國(guó)家電網(wǎng)從來(lái)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過(guò)此類數(shù)據(jù)。不僅如此，這些數(shù)據(jù)也受到了業(yè)內(nèi)人士的普遍質(zhì)疑。

????經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭凱稱，6540萬(wàn)套房，以70平方米一套計(jì)算，合45億平方米，而中國(guó)2009年竣工住宅用商品房?jī)H5.77億平方米，也就是說(shuō)，除非1995年以來(lái)所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達(dá)到6540萬(wàn)套。這顯然是不可能的。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，6540萬(wàn)套空置房的數(shù)據(jù)很“雷人”，實(shí)不足信。

????他指出，以2009年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到29平方米左右來(lái)計(jì)算，則全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米；若按套均100平方米計(jì)算，則6540萬(wàn)套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%。

????另?yè)?jù)報(bào)道，北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系老師張景秋和孟斌曾經(jīng)帶領(lǐng)課題組，對(duì)北京50多個(gè)2004年至2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，其 結(jié) 論 是 ， 電 表 幾 乎 不 走 的 比 例 高 達(dá)27 .16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。

????但上述國(guó)家電網(wǎng)人士稱，由于我國(guó)用電情況比較復(fù)雜，通過(guò)電表使用情況來(lái)反映房屋空置率是不現(xiàn)實(shí)的，比如幾戶合用一表、使用插卡電表等，都無(wú)法真實(shí)反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房，輪換居住的話，兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄，更是無(wú)法貿(mào)然判斷房屋是否空置。

????“所以，通過(guò)用水、用電、用氣等能源資源消耗方式來(lái)統(tǒng)計(jì)房屋空置率是不科學(xué)的，也是不可行的?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

????張景秋也曾對(duì)媒體表示，這種空置率的計(jì)算方法只是探討的方向，其數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性。因人力和物力的限制，有效的調(diào)查樣本僅880個(gè)；用電調(diào)查只進(jìn)行了兩次，可能會(huì)造成誤差，如住戶可能外出旅游，沒(méi)有在家。另外，調(diào)查的電表都是安在樓道能直接看到數(shù)字的，沒(méi)有入戶調(diào)查，這也會(huì)存在誤差。

????在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的指標(biāo)中，房?jī)r(jià)收入比和房屋租售比通常是被引用較多的兩個(gè)。其實(shí)，房屋空置率也是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。作為市場(chǎng)供需關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)，空置率反映了市場(chǎng)有效供給與市場(chǎng)有效需求之間的缺口。

????空置率過(guò)高被認(rèn)為是一種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@說(shuō)明不合理或非理性住房投資比例過(guò)高，樓市泡沫隱現(xiàn)，而且扭曲了住房供求關(guān)系，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡矛盾，從而導(dǎo)致住房資源的浪費(fèi)。

????必須指出，空置是房地產(chǎn)市場(chǎng)的常見(jiàn)現(xiàn)象，理想的空置率并非越低越好。在美國(guó)、英國(guó)等西方國(guó)家，空置率一直有比較完善的統(tǒng)計(jì)制度和方法。有數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)的空置率約為13%，美國(guó)則為10%。

????遺憾的是，國(guó)內(nèi)的空置率統(tǒng)計(jì)一直未能與國(guó)際接軌。迄今為止，官方和民間對(duì)空置房的定義仍然存在分歧，空置率的計(jì)算方法也不盡相同，這導(dǎo)致了業(yè)界對(duì)空置率的判斷出現(xiàn)了非常矛盾的觀點(diǎn)。

????比如，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾經(jīng)公開(kāi)表示，如果按綜合空置率計(jì)算，中國(guó)住房的空置率大概不到4%，空置率高是假象。而北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水則指出，北京1個(gè)城市可以閑置50萬(wàn)套，全國(guó)600個(gè)城市閑置6000萬(wàn)套，沒(méi)什么大不了的。

????這就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的結(jié)果。拿這一次的空置率“口水戰(zhàn)”來(lái)說(shuō)，雖然媒體和民眾討論得不亦樂(lè)乎，但由于空置率的難以界定，大家各自表述，很難說(shuō)他們討論的是同一個(gè)東西。這有點(diǎn)像粵語(yǔ)俗稱的“雞同鴨講”，即雞和鴨在講話，語(yǔ)言不通，自然無(wú)法溝通。

????至今，我們沒(méi)有聽(tīng)到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住建部等有關(guān)部門出來(lái)給一個(gè)說(shuō)法。權(quán)威部門在空置率問(wèn)題上的缺位與失語(yǔ)，使得空置率的大討論最終得不到一個(gè)結(jié)論，公眾的疑惑沒(méi)有得到解釋，不滿的情緒正在累積。

????距離國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)十一條”已經(jīng)百日有余，當(dāng)前的樓市進(jìn)入了深度博弈階段，在“量跌價(jià)難降”的微妙時(shí)刻，一個(gè)準(zhǔn)確的空置率數(shù)據(jù)無(wú)疑將給下一步的樓市調(diào)控提供決策參考，比如說(shuō)出臺(tái)房產(chǎn)稅，甚至是空置稅。

????西方國(guó)家對(duì)空置房均有應(yīng)對(duì)措施。在德國(guó)，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)推倒那些無(wú)法出租的住房。在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則早在50多年前就開(kāi)始對(duì)那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。

????對(duì)癥，方能下藥。就空置率而言，我們首先需要知道國(guó)內(nèi)房屋空置的真實(shí)情況，是否嚴(yán)重以及嚴(yán)重到了何種地步。