拆遷補償糾紛不斷 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)官司猛增四成

????“五年前，家住開發(fā)區(qū)的李女士購買了一處商品房，因開發(fā)商逾期交房，經(jīng)過多次協(xié)商，開發(fā)商仍無法確定房屋的交付時間，李女士遂與其對簿公堂。近日，黃島區(qū)人民法院對此案作出一審判決：被告某置業(yè)公司返還李女士購房款及賠償差價損失共計356069元。 ”在當(dāng)前的高房價時代，房屋日益成為居民家庭財產(chǎn)的重中之重，居民對房屋及其相關(guān)財產(chǎn)權(quán)的維權(quán)意識日益強烈。 2008年以來，該院共受理各類房地產(chǎn)糾紛案件553件，其中2008年170件，2009年上升至236件，今年僅上半年就收案147件，同比上升36.5%。業(yè)內(nèi)人士提醒消費者，在買房時應(yīng)仔細(xì)審查開發(fā)商各項手續(xù)是否齊全、合同是否嚴(yán)謹(jǐn)，是否存在不平等條款。在發(fā)生糾紛后，應(yīng)注意保存證據(jù)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

????房屋買賣糾紛案居首位“跳價違約”案大幅飆升

????記者了解到，近年來，隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、“舊村改造”工作的深入推進(jìn)，特別是黃島海底隧道的貫通和跨海大橋的建設(shè)，該轄區(qū)房地產(chǎn)糾紛案件呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。 “房屋買賣糾紛案件數(shù)量一直處于上升趨勢，穩(wěn)居各類型房產(chǎn)案件首位。 ”該院相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)區(qū)的房價日益攀高，直接導(dǎo)致賣方受高房價、高差額、高收益的誘惑而“跳價違約”的案件大幅飆升，約占同期受理的二手房買賣合同糾紛案件的75%以上。 2008年，該院受理商品房預(yù)售合同糾紛僅23件，去年暴漲至79件，今年僅上半年就已收案44件。該類案件往往以集團(tuán)訴訟的方式出現(xiàn)，約占房地產(chǎn)案件群體性糾紛的80%。這類案件的矛盾主要集中在小區(qū)業(yè)主因開發(fā)商逾期交房或逾期辦證出現(xiàn)糾紛；開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間因房屋質(zhì)量、小區(qū)公共部位的建造不符合合同約定等引發(fā)糾紛；個別開發(fā)商與施工單位之間的“頂賬房”產(chǎn)權(quán)不明，導(dǎo)致一房多售引發(fā)糾紛。

????拆遷補償糾紛不斷增加 房屋中介案件有所上升

????與此同時，開發(fā)區(qū)“舊村改造”工作如火如荼地進(jìn)行，也引發(fā)了房屋拆遷安置補償糾紛的不斷增加。“房屋產(chǎn)權(quán)登記所有人取得拆遷利益后，其他房屋所有權(quán)的利害關(guān)系人，如實際居住使用者、房屋繼承人、出資建房者等，又開始主張分配拆遷利益；非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村集體土地上的房屋，對于房屋所有權(quán)的歸屬及拆遷利益的分配出現(xiàn)了糾紛；家庭代表與社區(qū)簽訂拆遷協(xié)議后，因家庭內(nèi)部在拆遷利益分配上出現(xiàn)分歧而引發(fā)訴訟，這些都成為引發(fā)房屋拆遷類案件的原因。 ”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為。此外，由于我國目前對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范尚不完善，中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作及中介協(xié)議格式條款的個別不當(dāng)約定，也成為房屋中介類案件數(shù)量迅速上升的誘因。據(jù)介紹，在中介機(jī)構(gòu)力促買賣雙方交易成功的過程中，出現(xiàn)其利用熟知工作流程、熟悉辦事人員等便利，為交易雙方違規(guī)操作，簽訂“陰陽合同”，即 在實際成交合同和成交價格的基礎(chǔ)上，為多套取銀行貸款或少交相關(guān)稅費，而委托價格評估機(jī)構(gòu)對房屋價格進(jìn)行“高評”或“低評”，由此導(dǎo)致出現(xiàn)成交合同和備案合同不一致的情況，一旦雙方發(fā)生糾紛，消費者將遭遇維權(quán)難。??

????買房五年卻拿不到鑰匙業(yè)主解合約獲賠36萬元

????2005年9月9日，李女士購買了位于保稅區(qū)的一處商品房，她與開發(fā)商某置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，約定2005年12月31日前交付房屋。到期后，開發(fā)商卻遲遲不能交付。在多次協(xié)商未果的情況下，李女士將開發(fā)商告上法庭。 2008年4月16日，經(jīng)過訴前調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由開發(fā)商補償因延期交房給李女士造成的損失共計68985元，并于2008年12月31日前交付房屋，逾期則承擔(dān)違約責(zé)任。時至今日，開發(fā)商既未能交房，也無法確定房屋交付的確切時間。無奈之下，李女士又將開發(fā)商告上法庭，要求解除其購房合同、返還購房款并賠償損失。庭審中，開發(fā)商辯稱，根據(jù)商品房買賣合同的約定，該房屋應(yīng)于2005年12月31日前交房，逾期交房180天，李女士應(yīng)在2006年6月30日前要求解除合同。

????法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告李女士與被告某置業(yè)公司經(jīng)協(xié)商一致，自愿簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。原告交付房款共計229802元，被告一直未按約定交付房屋，亦無法確定房屋具備交付條件的確切日期，致使原告合同目的無法實現(xiàn)，原告請求解除商品房買賣合同于法有據(jù)，法院予以支持。因被告的過錯致使原告無法實現(xiàn)合同目的，被告應(yīng)賠償原告因此造成的房屋差價損失，應(yīng)按照原告實際交付的房款比例進(jìn)行計算，被告應(yīng)賠償原告房屋差價損失為126267元。

????驗明各類證件再買房 消費者應(yīng)保存好證據(jù)

????“買房是很多消費者一生中最重要的消費，因此在房產(chǎn)維權(quán)上應(yīng)特別注意。買房前，消費者應(yīng)當(dāng)確認(rèn)開發(fā)商是否具有相關(guān)合法手續(xù)，查驗其《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及 《商品房預(yù)售許可證》等‘五證’是否齊全。不要輕信廣告宣傳，對開發(fā)商所給的承諾應(yīng)以書面形式確認(rèn)，同時，仔細(xì)審查購房合同內(nèi)容是否完備，是否有不平等條款。在驗收房屋時，業(yè)主應(yīng)著重審查 ‘一表兩書’，即《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》，對照合同嚴(yán)格檢查建筑質(zhì)量，并慎簽物業(yè)服務(wù)合同?！鄙綎|天頤臨律師事務(wù)所律師陳希仁提醒消費者，在購房過程中，消費者應(yīng)注意保存證據(jù)以備日后維權(quán)。記者 章立莎 見習(xí)記者 高峰