李滄商圈擴容呈現(xiàn)爆炸式發(fā)展 升級成半島商都

????利群、萬達等商業(yè)資本商將于今日簽訂框架性協(xié)議，正式“落戶”李滄中心商圈。至此，加上已經(jīng)開工的樂客城、寶龍等城市綜合體項目，未來幾年內(nèi)，李滄區(qū)將新增商業(yè)面積逾80萬平方米。連同現(xiàn)有的40萬平方米的商業(yè)面積，到2015年，李滄中心商圈內(nèi)的商業(yè)項目總面積將超過120萬平方米。

????寸土寸金的李滄中心商圈固然是消費熱點所在，但為何會在未來幾年內(nèi)呈現(xiàn)出爆炸式發(fā)展？李滄區(qū)委常委、副區(qū)長管成密的一席話揭開了謎底：地鐵、輕軌等交通設施拉近了李滄與青島各區(qū)市及山東半島地區(qū)的距離，眾多知名商貿(mào)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)商正是看到了李滄良好的商業(yè)氛圍及未來可能成為“半島商都”的前景，才紛紛到李滄“落戶”。

????看數(shù)字 新增80萬平米商業(yè)面積

????站在書院路、京口路路口往北望去，一個20多層的商務樓正在緊鑼密鼓施工中。該項目被稱為蘇寧半島總部項目，按照投資方的規(guī)劃，項目的下部是一個有3萬平方米的家電類旗艦店，也將是蘇寧電器在北方最大的一個賣場，而上部的高層塔樓將完全用于商務辦公。

????蘇寧半島總部項目往東約500米是樂客城項目，往西南約1000米，則是寶龍城市廣場項目，往北300米左右，是已經(jīng)可以看出雛形的百通商務樓項目……“樂客城項目是一個城市綜合體，總建筑面積達到16萬平方米，其中地上10萬平方米，里面既有超市、特色街、主力店、折扣店等購物場所，也有影院、餐飲、KTV等娛樂項目，目前央企零售巨頭華潤萬家、世界頂級院線奧維爾國際影院已確定入駐樂客城。寶龍城市廣場項目同樣是一個城市綜合體，建筑面積也達到了16萬平方米，其中超市有1.6萬平方米。 ”管成密介紹說，寶龍城市廣場內(nèi)超市的入住主體已基本確定為華潤萬家，整個項目將于明年9月試營業(yè)，10月1日正式開業(yè)。

????日前，利群集團確認將“落戶”李滄中心商圈，其選擇的“落腳點”正是備受商貿(mào)企業(yè)關注的東興村地塊。目前，該地塊已經(jīng)拆遷完畢，根據(jù)規(guī)劃，這里將建設商住項目，底部為一個6萬平方米的主力店，上部為商住高層樓。與利群“空降”李滄中心商圈黃金地段不同，萬達首次“試水”李滄選擇了商圈邊緣的黑龍江中路。在黑龍江中路東李社區(qū)段，沿路原有新華錦專業(yè)批發(fā)市場、貨運配載市場等公司，目前，這一700畝的地塊已經(jīng)拆遷完畢，靜待萬達入駐。根據(jù)萬達方面的構想，這一地塊上將建設商業(yè)、商務、娛樂等設施，總建筑面積達到119萬平方米，其中商業(yè)面積有50萬平方米。

????“銀座項目近期將開工，是一個7萬平方米的城市綜合體，而占地40畝的風機廠地塊的開發(fā)主體也基本確定，將建一個6萬平方米的城市綜合體。 ”李滄區(qū)委常委、副區(qū)長管成密告訴記者，上述已經(jīng)開工和確定了投資主體的項目中，商業(yè)面積超過了80萬平方米，并且，這80萬平方米新增商業(yè)面積有一個顯著特征，就是絕大多數(shù)為城市綜合體，不僅能大大改善李滄中心商圈的業(yè)態(tài)結構，也可以使居民、游客在休閑中購物，在購物中休閑。

????看優(yōu)勢 商家看好便利交通

????目前，李滄中心商圈投入使用的商業(yè)設施總面積約為40萬平方米，加上上述80萬平方米面積，幾年后，該商圈內(nèi)的商業(yè)面積有望達到令人吃驚的120萬平方米。按照李滄區(qū)常住人口50萬計算，該區(qū)人均商業(yè)面積屆時會達到2.4平方米，這一數(shù)字即便可能超越不了商貿(mào)業(yè)最繁華的上海市，但在全國范圍內(nèi)也是名列前茅的。

????李滄中心商圈素以火爆著稱，同行間的競爭異常激烈，由此帶來的是商鋪租金、地價“比肩”臺東商圈。但即便是這樣，無數(shù)外來商貿(mào)大鱷仍想在李滄中心商圈占有一席之地，這其中最典型的當屬魯商集團，經(jīng)過多年堅持不懈的努力，該集團終于成功“奪得”位于黃金位置的青島面粉七廠地塊。 “魯商進軍李滄中心商圈的曲折經(jīng)歷可以反映出很多現(xiàn)象和問題。 ”有業(yè)內(nèi)人士分析說，第一，反映出外來商業(yè)資本對李滄商業(yè)的青睞和對前景的信心；第二，折射出外來商業(yè)資本在李滄的競爭異常激烈和李滄中心商圈商業(yè)用地的珍貴；第三，表明李滄區(qū)政府對新入駐的商業(yè)企業(yè)要求非常高。 “魯商原來擬投資的業(yè)態(tài)與李滄中心商圈現(xiàn)有的幾大商場有同質(zhì)嫌疑，檔次沒有明顯提升，而同期李滄區(qū)引進的都是些比較高端的商業(yè)項目，所以很難得到政府決策層的支持，后來其修改了投資計劃，將銀座項目定位為城市綜合體，才引起了各方面的關注。 ”該人士解釋說。

????經(jīng)歷了幾年“緩慢增長”后，李滄中心商圈在今年重新發(fā)力，相繼有萬達、利群等確定在此投資開店。但青島作為一個副省級城市，李滄作為青島的北部城區(qū)，否能承載得了這么多的商業(yè)呢？管成密信心十足地告訴記者，地鐵、輕軌等交通設施拉近了李滄與青島各區(qū)市及山東半島地區(qū)的距離，眾多知名商貿(mào)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)商正是看到了李滄良好的商業(yè)氛圍及未來可能成為“半島商都”的前景，才紛紛到李滄“落戶”。

????看發(fā)展 幾年后將成“半島商都”

????據(jù)悉，隨著海灣大橋、鐵路青島北客站、城際客運專線的修建，省內(nèi)居民到青島將更加快捷，而李滄會是他們到青的第一站。此外，地鐵、重慶路高架橋、金水路打通拓寬工程也將把整個大青島緊緊聯(lián)系在一起。這些便利的交通設施，在幾年之后，必定會將大量的客流帶到作為交通樞紐的李滄，這無疑是眾多正在進軍李滄中心商圈的商業(yè)資本商看重的，也正是李滄打造“半島商都”的動力所在。

????隨著青島市委、市政府“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，李滄區(qū)抓住機遇確立了 “擁灣樞紐、生態(tài)商都”的定位，提出要借助現(xiàn)有的良好的商業(yè)氛圍，打造市民、外地游客的購物天堂，而眾多商業(yè)資本大鱷對李滄的關注和青睞，無疑提振了李滄打造輻射山東半島“商都”的信心。

????“李滄是城鄉(xiāng)結合部，面積大，常住人口少，各類設施落后，這些都成為了政府前幾年‘造城’的內(nèi)在動力。 ”管成密說，近幾年來，李滄轄區(qū)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展比較快，是“造城”的直接表現(xiàn)。通過“造城”運動，大量的高檔小區(qū)在李滄拔地而起，吸納了大量外來居民來此居住、興業(yè)，由此帶來了李滄區(qū)人口持續(xù)增加，高素質(zhì)居民逐年增多的良好局面，而大量的、高素質(zhì)的居民又有良好的消費欲望和能力，由此直接帶動了李滄中心商圈發(fā)展與業(yè)態(tài)不斷升級。管成密告訴記者，在大力倡導“轉方式、調(diào)結構”中，李滄區(qū)首要的任務是積極扭轉第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中過高的比率，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，目前，李滄區(qū)的二三產(chǎn)業(yè)比例已由2005年的75：25調(diào)整到2009年的56：44，到2015年計劃調(diào)整到45：55。 “在‘造城’運動中，我們充分做好規(guī)劃，預留了大量的發(fā)展用地，當城區(qū)的的經(jīng)濟發(fā)展、人口結構發(fā)展到一定時期時，這些土地就可以用來發(fā)展更高級的經(jīng)濟形態(tài)，商貿(mào)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展正是如此。 ”他說道。

????■記者觀察 沖出“圈”外，不只是擴容

????一提起李滄中心商圈，人們首先想到的是向陽路步行街，以此路段為中心集中了三大購物中心及數(shù)百家各類專業(yè)店和專賣店，商貿(mào)交易火爆。此外，具有百年歷史的李村大集也吸引了不少消費者。 “李滄區(qū)距離老市區(qū)其他商業(yè)中心較遠，居民消費購物具有相對的獨立性，大中型零售商業(yè)網(wǎng)點聚集程度較高，經(jīng)營門類較為齊全?！睒I(yè)內(nèi)人士點評說，李滄區(qū)大部分大中型商業(yè)網(wǎng)點均聚集在李滄中心商圈，并以向陽路步行街為中心形成了以經(jīng)營服裝百貨、鞋帽、電子產(chǎn)品、機電產(chǎn)品、家具等為主、門類較為齊全的市級商業(yè)中心。

????由于李滄中心商圈地域狹小商業(yè)密集，不利于現(xiàn)代服務業(yè)態(tài)的升級換代，從幾年前開始，李滄本土商貿(mào)企業(yè)就開始往“圈”外走，把超市開到了夏莊路上。此外，一些進軍李滄的餐飲企業(yè)也將店開到了大嶗路、濱河路、浮山路等傳統(tǒng)商圈的周邊區(qū)域。

????按照李滄區(qū)政府有關商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，李滄中心商圈正有條不紊地擴建至李村河兩岸、重慶路以東、黑龍江中路以西、大村河以南區(qū)域，并被賦予了購物、餐飲娛樂、文化休閑、商務辦公四大功能。

????從幾年前開始，李滄區(qū)委、區(qū)政府在李滄中心商圈實施了一些列的 “騰籠換鳥”策略，將一批不符合商圈發(fā)展定位的政府機關、企事業(yè)單位外遷，以此來換取商貿(mào)業(yè)發(fā)展的寶貴用地。公檢法機關搬遷后，原地塊已拔地而起百通商務樓；青島監(jiān)獄外遷至城陽后，偉東樂客城項目正如火如荼建設中……大量的“新生”土地資源為李滄引進新的高端商業(yè)奠定了堅實的基礎，寶龍、利群、銀座、萬達等具體城市綜合體性質(zhì)的全新商業(yè)業(yè)態(tài)“空降”李滄中心商圈，不僅豐富了李滄區(qū)的商業(yè)結構，提升了商貿(mào)業(yè)品質(zhì)，還為今后發(fā)展商務辦公、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)奠定了良好的基礎。

????萬達項目、寶龍城市廣場項目分別位于黑龍江路東側和九水路北側，均屬于李滄中心商圈的邊緣地帶，但這兩個“應有盡有”的城市綜合體項目無疑進一步增強了李滄中心商圈的輻射力。單從李滄轄區(qū)內(nèi)居民的需求方面考量，萬達項目未來將直接輻射李滄東部的青島生態(tài)商住區(qū)約35萬人口，而寶龍城市廣場項目則可以直接服務于未來的青島交通商務區(qū)。可以預計，幾年之后，李滄中心商圈不僅將擴展到整個李滄中部，還將以城市綜合體、大賣場、專賣店、超市等高低差異、結構合理的業(yè)態(tài)出現(xiàn)。(楊志堅)