西安投資千億重建大明宮遺址及周邊舊城改造

????在上海世博會(huì)展區(qū)內(nèi)，作為世博會(huì)唯一的大遺址保護(hù)案例，西安大明宮遺址區(qū)保護(hù)展示項(xiàng)目另類(lèi)而引人關(guān)注—復(fù)原的殿閣檐角飛揚(yáng)，弧幕電影《從宮殿到公園》及霧幕成像系統(tǒng)，讓游客們領(lǐng)略到唐朝首都西安曾經(jīng)的輝煌。

????與此同時(shí)，一個(gè)投資120億元的遺址公園正在西安北郊的唐代大明宮遺址上興建，連同公園周邊的舊城改造，總投資將達(dá)1400億元，而這正是“地產(chǎn)副市長(zhǎng)” 段先念自我復(fù)制“曲江模式”的又一個(gè)神來(lái)之筆。

????2002年，有著商人背景的段先念進(jìn)入政壇，帶著一批人在城區(qū)東南方向的曲江新區(qū)，用500萬(wàn)的家底，締造了聞名全國(guó)的“曲江模式”。僅僅6年時(shí)間，他們就運(yùn)用“講故事”、建公園的手法，以一場(chǎng)文化造勢(shì)帶動(dòng)地價(jià)升值10多倍的方式，把一片農(nóng)田打造成為了西安市民首選的居住區(qū)和國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

????在不絕于耳的爭(zhēng)議喧嘩中，完成資本原始積累的“曲江團(tuán)隊(duì)”將這種模式發(fā)揮到了極致。帶著引領(lǐng)文化旅游產(chǎn)業(yè)的霸氣，撬動(dòng)著百億、千億的資金，快速策動(dòng)一個(gè)個(gè)文化產(chǎn)業(yè)工程，他們自信而執(zhí)著，不間斷、不回頭。

????千億豪賭

????6月12日，西安市北郊的龍首原上的大明宮遺址是一片工地，夯土、打路基、在待安裝地?zé)舻膹V場(chǎng)上打孔……工人們正在這塊3.5平方公里的區(qū)域內(nèi)忙碌著。

????氣派非凡的大明宮正南門(mén)—丹鳳門(mén)已經(jīng)建成，7000多株新栽的樹(shù)木長(zhǎng)出綠葉，初見(jiàn)全貌的大明宮遺址公園將于2010年國(guó)慶正式開(kāi)園。

????大明宮遺址及周邊地區(qū)的改造和建設(shè)，將建成堪與美國(guó)紐約中央公園相媲美的“城市中央公園”，“從根本上改變西安的總體城市格局”。大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造辦公室有關(guān)人士描述了該公園的高定位。

????2006年10月，在數(shù)月前花費(fèi)500萬(wàn)元搬掉一個(gè)垃圾山的麟德殿建筑遺址旁，一臺(tái)耗資5000萬(wàn)元、由張藝謀執(zhí)導(dǎo)的《人文奧運(yùn)，盛典西安》隆重上演。這臺(tái)“再現(xiàn)大唐雄風(fēng)”的歌舞晚會(huì)中，那個(gè)用塑料泡沫搭建起來(lái)的大明宮含元殿，其壯觀令人乍舌。

????原來(lái)這是一個(gè)宏大計(jì)劃落地前有“預(yù)謀”的第一步造勢(shì)。2007年11月，成群的推土機(jī)開(kāi)了進(jìn)來(lái)，唐大明宮遺址保護(hù)改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)。外界得知，該項(xiàng)目被委托由西安曲江新區(qū)管委會(huì)承擔(dān)。

????大明宮遺址保護(hù)項(xiàng)目包括3.2平方公里的大明宮遺址公園和周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造、城市環(huán)境綜合整治。官方稱(chēng)總規(guī)劃面積19.16平方公里，總投資將達(dá)1400億元。

????曲江新區(qū)管委會(huì)是西安市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，由西安市副市長(zhǎng)段先念任管委會(huì)主任，但除了管委會(huì)高層是政府公務(wù)員外，其他行政事業(yè)人員全部實(shí)行聘任制。

????曲江新區(qū)融資平臺(tái)主體為西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資(集團(tuán))有限公司(下稱(chēng)“曲江投資”)，由段先念任CEO。

????據(jù)了解，曲江投資下屬的大明宮投資集團(tuán)注冊(cè)資本10億元，擁有包括大明宮遺址公園及周邊地區(qū)在內(nèi)的19.16平方公里土地的一級(jí)整理權(quán)、整體規(guī)劃?rùn)?quán)和整體開(kāi)發(fā)權(quán)。

????受命后，段先念和他的團(tuán)隊(duì)一邊廣攬地產(chǎn)商，通過(guò)投融資，開(kāi)始了10萬(wàn)人拆遷和前期基建，“一級(jí)開(kāi)發(fā)后，土地賣(mài)一部分，自己拿一部分?！鼻顿Y的有關(guān)人士稱(chēng)。

????從大明宮遺址保護(hù)項(xiàng)目的規(guī)劃展示看，除了兩三個(gè)是博物館類(lèi)的項(xiàng)目外，其余全是已經(jīng)規(guī)劃好的商務(wù)樓、賓館、住宅等。據(jù)悉，中國(guó)建筑、中海地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭都已介入了大明宮地塊的開(kāi)發(fā)。

????上述曲江投資的相關(guān)人士介紹了房地產(chǎn)商們的獲利模式：投資參與遺址公園建設(shè)項(xiàng)目，遺址公園建成后周邊土地和城市資產(chǎn)價(jià)值將大幅升值，他們按成本價(jià)獲得一定區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)權(quán)?！斑@樣，收益會(huì)遠(yuǎn)高于一般的項(xiàng)目?！?/p>

????締造“曲江模式”

????段先念說(shuō)，2011年，大明宮國(guó)家遺址公園建成后，世界上的游人，都會(huì)被它所震撼。

????段先念是個(gè)農(nóng)家孩子，西安交通大學(xué)的碩士研究生，1982年參加工作，曾任西安理工大學(xué)管理教研室主任，后經(jīng)商進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。

????2002年，段先念調(diào)任曲江新區(qū)管委會(huì)主任。之前，段為西安高科集團(tuán)總經(jīng)理，麾下?lián)碛凶限钡禺a(chǎn)等四家地產(chǎn)公司，連續(xù)三年，段與王石、潘石屹等人并列為“中國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。

????“曲江要開(kāi)發(fā)，政府又沒(méi)錢(qián)，說(shuō)我是空手道專(zhuān)家，說(shuō)干脆這塊地就給我，叫我去做空手道去?！倍蜗饶詈髞?lái)在做客央視《對(duì)話》節(jié)目時(shí)解釋這次調(diào)任的原因。

????“做曲江的開(kāi)發(fā)比純粹做房地產(chǎn)更有意思，”但曲江新區(qū)管委會(huì)的賬上幾乎沒(méi)錢(qián)。2003年春節(jié)前夕，段先念找到他的地產(chǎn)商朋友們，“30萬(wàn)一畝地給你，我們好發(fā)獎(jiǎng)金過(guò)年。”對(duì)方搖搖頭說(shuō)：“20萬(wàn)一畝還可以考慮?！?/p>

????曲江新區(qū)的大片土地不值錢(qián)，但這塊曾經(jīng)做過(guò)漢、唐兩代皇家園林的地方埋藏著豐富文化資源和故事，困頓的段先念終于悟出了門(mén)道。

????段先念開(kāi)始講起了故事，他講的第一個(gè)故事是大雁塔。他的團(tuán)隊(duì)通過(guò)傳媒宣講：大雁塔是玄奘法師為供奉從印度取回的梵文經(jīng)典、佛像、舍利而建，這些珍寶極可能埋藏在大雁塔底下。

????為吸引大眾眼球，段先念決定在大雁塔前興建一個(gè)大廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上建起號(hào)稱(chēng)亞洲最大的音樂(lè)噴泉。但他只有500萬(wàn)元，巨額投資從何而來(lái)？

????“在廣場(chǎng)兩側(cè)會(huì)有2萬(wàn)多平方米的仿唐商業(yè)鋪面，”段和他的團(tuán)隊(duì)接著宣傳，在產(chǎn)品還在圖紙上時(shí)，就賣(mài)出一萬(wàn)平方米的商鋪。

????2003年12月31日，大雁塔北廣場(chǎng)開(kāi)放當(dāng)天涌進(jìn)10萬(wàn)人，而2萬(wàn)多平方米的仿唐商業(yè)鋪面也已售空。更令人驚奇的是，在廣場(chǎng)開(kāi)放前三天，段先念緊急召集屬下開(kāi)會(huì)，宣布曲江新區(qū)的土地每畝在原有基礎(chǔ)上一律加價(jià)50萬(wàn)元。

????只用了500萬(wàn)元的投入，玩“空手道”換來(lái)了5個(gè)億的城市建設(shè)項(xiàng)目。曲江新區(qū)的地價(jià)也“十分爭(zhēng)氣”地節(jié)節(jié)飆升。據(jù)公開(kāi)資料，曲江新區(qū)的土地2003年還只是30萬(wàn)元到50萬(wàn)元一畝，而到2009年，最低出讓價(jià)格是300萬(wàn)元一畝，最高的600萬(wàn)元一畝。6年間，增值了10多倍。

????段先念也因此一戰(zhàn)成名。

????此后，段先念通過(guò)曲江新區(qū)融資平臺(tái)，用一些土地儲(chǔ)備項(xiàng)目從國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行陜西分行貸款，還用地產(chǎn)商墊資等手段籌資，啟動(dòng)了總投資13億元的大唐芙蓉園和耗資20億元的大唐不夜城項(xiàng)目。不久，耗資巨大的唐城墻遺址公園、曲江池遺址公園、寒窯遺址公園也相繼開(kāi)建。

????接近曲江新區(qū)管委會(huì)的一位不愿具名的人士說(shuō)，段先念締造的“曲江模式”，就是政府不拿一分錢(qián)去建文化項(xiàng)目，玩“空手道”。具體說(shuō)來(lái)，即通過(guò)影視、演藝、旅游等各種文化產(chǎn)業(yè)“講故事，炒概念”，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地的增值，通過(guò)出讓土地獲得資金，然后建主題公園，再帶動(dòng)地產(chǎn)升值，再繼續(xù)“講故事”。

????至于，前文中提到的“大明宮”故事的“被”講述，地產(chǎn)商們將其視為段先念導(dǎo)演的又一個(gè)超級(jí)地產(chǎn)神話。在大明宮遺址公園的建設(shè)中，被潛在利益吸引的眾多地產(chǎn)商紛紛墊資進(jìn)場(chǎng)。據(jù)悉，丹鳳門(mén)便是中國(guó)建筑總公司墊資修建的，該公司墊資數(shù)十億元參加開(kāi)發(fā)。

????尷尬盈利能力

????2007年8月11日，曲江新區(qū)與深圳華僑城同時(shí)獲批首批“國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。但一直以來(lái)，曲江新區(qū)始終甩不開(kāi)打著文化的幌子搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)疑。

????一位曲江新區(qū)管委會(huì)的人士私下承認(rèn)，“曲江模式”雖然名義上是在運(yùn)作文化產(chǎn)業(yè)，但核心的資產(chǎn)還是土地。

????資料顯示，曲江投資2002年的總資產(chǎn)為600萬(wàn)元，而到2009年底，其資產(chǎn)總額達(dá)163.59億元。2009年實(shí)現(xiàn)收入20.8億元，利潤(rùn)總額1.32億元。

????段先念的“曲江模式”制造了土地增值暴利，但是體現(xiàn)在曲江投資方面，卻呈現(xiàn)出總資產(chǎn)超速增長(zhǎng)、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢的尷尬。有分析者指出了關(guān)鍵所在：大部分“講故事”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入大、盈利能力并不樂(lè)觀。

????但這并不妨礙“曲江模式”被倚重。陜西省、西安市政府已經(jīng)明確：“要以曲江模式為藍(lán)本，以曲江文化產(chǎn)業(yè)板塊為核心，整合省市優(yōu)勢(shì)資源，促進(jìn)陜西文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展?！?/p>

????2009年6月，注冊(cè)資本22億元的陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司成立，曲江文投集團(tuán)出資11.4億元，持股51%。公司宣布，依托曲江團(tuán)隊(duì)，復(fù)制曲江模式。

????陜西文投和曲江團(tuán)隊(duì)立即成了省內(nèi)各級(jí)地方政府的座上賓。4月21日，由曲江新區(qū)和西安市臨潼區(qū)擬共同投資930億元打造的西安臨潼國(guó)家旅游休閑度假區(qū)正式開(kāi)建。之后，投資30億元的西安樓觀中國(guó)道文化展示區(qū)建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段。另?yè)?jù)介紹，陜西文投和曲江投資正在運(yùn)作，將在延安打造紅色文化旅游基地，在陜西的10個(gè)地級(jí)城市建設(shè)市民文化廣場(chǎng)。

????種種舉措表明，“以文化之名炒熱地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商和地方政府共同獲益”的曲江模式已經(jīng)得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。

????但地方政府、地產(chǎn)商和曲江團(tuán)隊(duì)各方共贏的格局已存隱憂，“因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)新政里，以土地收益推動(dòng)城市發(fā)展和完成產(chǎn)業(yè)布局的模式將面臨極大挑戰(zhàn)。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分析說(shuō)，段先念在曲江的成功，是因?yàn)榍o鄰西安市區(qū)，有炒作房地產(chǎn)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。如果是在離城很遠(yuǎn)的地方，買(mǎi)房的人少，文化地產(chǎn)的增值鏈條就很難實(shí)現(xiàn)，巨額前期投入就可能打水漂。

????據(jù)透露，目前曲江平臺(tái)資產(chǎn)負(fù)債率64%，風(fēng)險(xiǎn)尚可控，但已經(jīng)到了較高區(qū)域范圍。

????“在國(guó)家對(duì)地方融資平臺(tái)信貸突然收緊的現(xiàn)實(shí)下，融資平臺(tái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露，對(duì)于正大舉融資和全力投資的曲江來(lái)說(shuō)應(yīng)需謹(jǐn)慎財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)?！标兾魇∩鐣?huì)科學(xué)院區(qū)域發(fā)展咨詢中心主任張寶通說(shuō)。(杜光利)