新政強勢房主退縮 島城二手房入由賣轉(zhuǎn)租時代

????自4月中旬島城樓市新政發(fā)布以來，青島市一二手房買賣市場不斷降溫，房屋買賣雙方觀望情緒濃郁，市內(nèi)四區(qū)房屋成交量略有萎縮。隨著買賣市場轉(zhuǎn)冷，很多出售二手房的房東開始轉(zhuǎn)換思想由賣變租，雖然出租房源增多帶來房屋租賃“熱潮”，但租房價格依然保持平穩(wěn)趨勢發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著大學生畢業(yè)留青找工作將把房屋租賃市場推向高潮。

????遭新政“壓價”房東由賣變租

????記者在我市部分中小型房產(chǎn)中介公司了解到，新政出臺后，我市二手房市場一直彌漫在觀望和萎靡之中。市民王女士擁有三套房產(chǎn)，原本非常有信心將手中房屋高價賣出。但面對新政的到來，手中房屋的報價也不斷下跌，眼看空置快一個月了，其中的損失讓王女士非常著急，最終只好請中介改為往外出租?！安豢辖祪r的房主又不想房屋空置，由賣變租的情況在近期經(jīng)常出現(xiàn)?！焙品宸慨a(chǎn)中介公司的老板秦女士表示，目前想買二手房的人其實并不少，但大多都想利用新政來向賣主壓價。房主無奈，不少原本準備賣房的房主不甘心減價賣房，只得將原來準備出售的房子轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎狻?/p>

????租賃房價保持平穩(wěn)

????自4月我市房產(chǎn)新政出臺，客戶對買賣市場持觀望態(tài)度，買賣市場迅速降溫，成交量下降了三至五成，這刺激了租賃市場。 “轉(zhuǎn)購為租”的購房人和“轉(zhuǎn)售為租”的業(yè)主短期內(nèi)大量增加，從而促進了近兩個月以來租賃需求的旺盛，“買賣冷”轉(zhuǎn)為了“租賃熱”，而往年四五月份是租賃市場的季節(jié)性淡季。

????21世紀不動產(chǎn)工作人員孫小姐表示，近一月租賃市場成交持續(xù)活躍，租賃房源充足。換房和“轉(zhuǎn)售為租”的情況帶動了房源的增加。此外，部分準購房者，在新政出臺之后，對市場產(chǎn)生觀望，期待房價下調(diào)，不著急買房便轉(zhuǎn)向租賃市場。在供需兩旺的情況下，租賃市場成交持續(xù)活躍，與前三個月相比5月份的房屋出租成交量提高了20%。此外，租賃價格并沒有“抬頭”的跡象，依然延續(xù)自前幾個月價格平緩的態(tài)勢。

????7月租賃市場迎高潮

????“隨著7月份我市大學生畢業(yè)的熱潮，很多剛剛畢業(yè)的大學生希望繼續(xù)在青島打拼。相信屆時這些大學生們將會把我市的房屋租賃市場推向一個小高潮?！卑蔡┬偶瘓F市場研究總監(jiān)張百忍表示，從目前來看，二手房出租房價雖然略有松動，但與前幾個月相比并無太大差距。張百忍說：“就目前情況來看，一旦國家實行‘房產(chǎn)稅’，對外出租住房的房東必然將‘房產(chǎn)稅’的稅金轉(zhuǎn)嫁入租客的租金當中，這無形中加重了租客們的租房負擔。這將會對房屋租賃市場帶來前所未有的沖擊，今后的房屋租賃前景堪憂。 ” 本報記者 侯佳奇

????北京房價租售比已超曼哈頓 或?qū)⒈破葻o房者離開城市 房租占收入比已近40%

????一直以來，人們對房地產(chǎn)市場價格的關注，主要集中在房產(chǎn)的售價上，對住房租金的波動不太在意。

????在去年乃至今年初，提到租金更多是與租售比相聯(lián)系，專家學者們每每用高倍率的租售比數(shù)據(jù)諸如“北京房價租售比已超曼哈頓”來表明房價之高。

????如今，租售比比率正有縮小之勢，但令人遺憾的是，這種縮小不是以房價下跌為導因，至少在目前是在以房租的“飚升”而引發(fā)。

????日前，北京某媒體一篇“5月北京房租同比大漲500元3成租客 ‘被郊區(qū)’”的文章會令很多人特別是住宅承租人高興不起來。這篇文章說，據(jù)某地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月份北京租賃市場平均租賃增加20%，相當于租金整體上漲接近500元。為此，約有30%左右的租客因為租金的上漲不得不選擇偏遠的地區(qū)，或是房屋品質(zhì)稍差的房源進行租住。另有消息稱，2010年5月以來，多個重點城市的住房租金明顯上漲，北京、天津、大連、沈陽等城市的房租漲幅超過10%。

????說到房租大漲的原因，各有說辭。整體物價上漲對房租上升有帶動作用是原因之一；房價上漲導致的成本推動可能是房租上漲背后的重要推手；高房價下越來越多的居民選擇“轉(zhuǎn)購為租”，也促使近期租賃市場需求日趨旺盛。

????盡管樓市調(diào)控政策本身不是導致這種現(xiàn)象的直接原因，但毫無疑問，政策效應或多或少波及到了房屋租賃市場。于是有人又試圖從政策面找根源，認為正是新政對市場結構進行實質(zhì)改造的預期效果，保障性住房率先禁止出租；隨后因限購令的條款會使二手房源在一定時期內(nèi)流向純自住需求，外掛出租房源不會增加而是減少；再往后會因二套房貸成本大幅提高的影響而使購房需求轉(zhuǎn)成租房需求；加上50年產(chǎn)權公寓項目禁發(fā)獨戶產(chǎn)權證等政策普及后，無法有更多個人私有投資產(chǎn)品投向出租領域。通過市場供應減少、需求增加的分析，就不難做出房租水平會大幅提高的結論。

????以往相對于房主保值升值的預期，房產(chǎn)升值遠在房租收入之上，所以房租多少并不是房產(chǎn)持有者的首要追求目標，這時房租偏低可以理解。如今房產(chǎn)新政屢屢出臺，房價的升值空間壓縮甚至會出現(xiàn)降價的可能，再加上有對房產(chǎn)稅開征的預期，那些短期內(nèi)不想將房產(chǎn)出售的業(yè)主，首先想到的是增加租金以“攤薄成本”。真是眾說紛紜。

????對于房租漲價會否成為一種持續(xù)的趨勢，是值得關注的。樂觀地看，隨著市場對新政的不斷消化，由買轉(zhuǎn)租以及由賣轉(zhuǎn)租的人群逐漸被市場所消耗。同時，隨著房價的降溫，由租轉(zhuǎn)買的將陸續(xù)增加，租價漲幅將會趨于平和。也有觀點則相反，剛性住房需求并未因調(diào)控而減少，相反還在膨脹。也就是說，租金漲價將成為長期趨勢。中心城區(qū)的租賃需求也逐漸向周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，中低收入者或是接受更高的租金或是降低生活質(zhì)量去租賃更小更差的房子。就是說，無力承受高房價的人群可以通過租房來解決住房問題，而無力承受高房租的人群，將不得不選擇惡劣的居住環(huán)境，或者被迫離開城市。

????由于存在太多的不確定性，對未來做出正確的判斷是艱難的，但一點是顯而易見的，如果高房價依然維持，而房租進一步上升，最受傷的是那些租房者，他們往往是那些中低收入者。對于原先就已買不起房的他們，不得不接受房租增加的現(xiàn)實。問題是，這種現(xiàn)實會不會成為今后的長期趨勢，又將會怎樣影響他們的生活。有分析說，隨著租金的上漲，房租在租房人群收入的比重不斷提高。在北京城區(qū)，以目前的租金水平看，人均租金負擔也達到每月1000元。今年1月至4月，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10069元，月均可支配收入為2500元左右。這意味著，房租占收入的比重已接近40%！

????當前的房產(chǎn)調(diào)控政策正在解決“買不起”的問題，但與此同時，政策也要關注本身已是或即將成為“租不起”的人群，這樣我們的調(diào)控才更有意義。要有更好的政策和措施，保護那些中低收入者的利益不受傷害，而大力推進公租房、廉租房制度，是使他們活得更有尊嚴的保障之一。 據(jù)《金融時報》