樓市新一輪降價潮將來臨 上市房企恐率先降價

????萬科降價信號引業(yè)界躁動 示范效應(yīng)重現(xiàn)

????樓市新一輪降價將全面來臨？

????有人說，調(diào)控至今，房企信心的脆弱已經(jīng)開始顯現(xiàn)，市場并非固若金湯，其敏感的神經(jīng)對于政策的任何風吹草動都能迅速感知。

????房產(chǎn)稅征與不征還在揣測之中，近日，一則“萬科將于6月份全國范圍大降價”再次令整個房地產(chǎn)市場開始躁動。

????這則在萬科媒體人眼中的“假新聞”，則被諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士傳成了真消息，并再次將其看成一場降價潮來臨前的信號。

????降還是不降，房地產(chǎn)市場博弈至今，似乎就要一觸即發(fā)（分析稱全國房價下半年仍降 二手樓價或降一兩成）。

????萬科未來降價的“活口”

????萬科董事長王石下山后，房地產(chǎn)界最關(guān)心的問題開始變成萬科將何時降價。

????一則傳言牽動了房地產(chǎn)界所有的敏感神經(jīng)。該消息稱，援引未具名知情人士的話，由于成交量低迷，萬科企業(yè)股份有限公司準備本月下調(diào)住宅項目的價格。該消息并未透露萬科準備降價的幅度。

????昨日，就此消息，本報記者致電萬科相關(guān)人士，該人士反應(yīng)的第一句話就是，“這是個假新聞”。

????但盡管如此，記者在萬科集團給本報的回復中發(fā)現(xiàn)，在否認之外，萬科給自己未來可能存在的降價行為留足了空間。

????萬科董秘譚華杰稱，“去年下半年以來，各地市場的情況明顯分化，房價上漲過快的現(xiàn)象在部分熱點城市比較突出。近期國家及各地連續(xù)出臺了多項政策，抑制市場向過熱發(fā)展，這些政策調(diào)控力度之大，調(diào)控態(tài)度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產(chǎn)生顯著影響”。

????他表示，從4月下旬以來主要城市的實際成交情況看，購房者心態(tài)明顯趨于謹慎，成交量顯著回落。熱點城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場主流。

????“自住購房者更關(guān)注自身的經(jīng)濟承受能力，更看重樓盤的實際性價比，不會僅僅基于對房價走勢的判斷而購房。因此熱點城市去年下半年以來房價慣性上漲的局面將結(jié)束，價格將在供需關(guān)系的影響下，重新回歸到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間。萬科也將積極主動順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產(chǎn)品。”

????萬科的回復在一位開發(fā)商看來，卻變成了承認未來可能會降價。該人士向記者表示，雖然開發(fā)商目前對外口徑幾乎一致，但其實內(nèi)部早已準備了多套預案。

????“一般來說就是，多次刺探市場反應(yīng)，然后根據(jù)反應(yīng)做出幾個預案出來。”該人士表示。

????萬科的銷售難題

????正如華遠董事長任志強所言，開發(fā)商可能用一個季度時間完成了本年度銷售額的50%，但開發(fā)商可能用剩下三個季度都完不成剩下的50%銷售額。

????而萬科地產(chǎn)也屬于受此困擾之一的開發(fā)商。

????5月5日晚間，萬科披露了其4月份的銷售月報。當月萬科實現(xiàn)銷售面積63.3萬平方米，銷售金額78億元，分別比2009年同期增長6.3%和48%。綜合1-4月份，萬科累計銷售面積187.5萬平方米，銷售金額228.9億元。

????雖然銷售面積與銷售金額均同比上漲，但隨著調(diào)控政策對市場的影響日益明顯，萬科業(yè)績的增長已經(jīng)放緩了腳步。

????“去年底，王石提出的萬科今年800億元的銷售目標現(xiàn)在看起來也并非是簡單的任務(wù)。”業(yè)內(nèi)人士認為?！颁N售額同比下降的情形在年內(nèi)什么時點出現(xiàn)目前尚難預料，萬科若要與2009年的634億元銷售持平，都將有一定的難度?！?/p>

????一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，萬科此次傳出降價事件，可能是萬科故意而為之。因為2008年率先降價的萬科飽受了被購房者砸售樓處等品牌形象大減事件，所以萬科并不想第一個降價。但它想通過此信號讓其他房企先降。

????記者了解到，隨著調(diào)控效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，萬科的業(yè)績增長或?qū)⒎怕_步。從萬科第一季度的銷量來看，一季度萬科累計實現(xiàn)銷售面積124萬平方米已經(jīng)同比下降19%，在嚴厲調(diào)控下，萬科未來銷售形勢未見樂觀。

????此外，還據(jù)了解，萬科的融資渠道目前也顯得并不順暢。有消息稱，萬科的112億元公開增發(fā)似乎并不在國土部“給予支持”的融資方案之列。雖然國土部目前僅對首批25家地產(chǎn)企業(yè)的融資申請發(fā)表了意見，仍將有第二批16家等待國土部意見，但目前并未有較為明確的信息顯示，萬科的增發(fā)方案能通過審核。

????上市房企恐將率先降價

????不僅僅是萬科，記者了解到，近期多家房企融資增發(fā)方案被緊急叫停。

????港資開發(fā)商太古地產(chǎn)的逾200億元IPO，招商地產(chǎn)50億元原計劃的增發(fā)均告停止。受新政影響，股市中地產(chǎn)板塊預期不斷下調(diào)，亦影響房企股權(quán)融資。鑒于A股融資中增加了國土資源部對土地儲備的審查環(huán)節(jié)，招商地產(chǎn)亦可能無法通過再融資。日前，國土資源部通過了8家地產(chǎn)公司再融資審批，這些均為土地儲備量小的房企。

????“招商地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀可謂內(nèi)地大型房企融資之風向標，萬科、保利等房企與其背景相似，也極有可能同樣停止增發(fā)。而海外上市房企雖然目前仍在融資，但曾經(jīng)的‘限外’政策是否會再度降臨，亦成為上述公司不得不考慮的問題?！敝性瘓F研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，內(nèi)地房企一旦融資受限，勢必影響銷售市場，各房企后續(xù)發(fā)展策略亦將面臨重新部署，而價格調(diào)整可能是最早考慮的策略。

????中國房地產(chǎn)測評中心最近發(fā)布的報告其中一項內(nèi)容就是闡釋了這一點。2009年年報顯示上市房企銷售和預售規(guī)模大增，50強企業(yè)銷售額和預售額達到7500億元，持有現(xiàn)金總額達到3000億元，表明資金充裕。但2010年4月強力宏觀調(diào)控政策出臺，部分2009年拿地企業(yè)資金壓力陡增，其中資產(chǎn)負債率超過70%的13家50強房企未來可能陷入資金困境。

????部分企業(yè)目前已經(jīng)發(fā)行高息債券，顯示2009年資金寬裕局面已經(jīng)結(jié)束。

????日前，在香港上市的恒盛地產(chǎn)宣布暫停海外高息發(fā)債計劃，而花樣年原本計劃發(fā)債2.5億美元，最終只完成1.25億美元，而且債息達到14%的歷史最高水平。有分析師認為，樓市調(diào)控令投資者對內(nèi)地房企前景擔憂加深，此外，房企扎堆融資也令市場飽和。

????此外，擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的另外一個難題是，隨著市場持續(xù)僵持，房企面臨著資金周轉(zhuǎn)速度的放緩。而這種問題在大房企身上表現(xiàn)得則更為嚴重。

????“在過去幾年中，每一次房地產(chǎn)企業(yè)大量買地后，都會出現(xiàn)一次宏觀調(diào)控，而在調(diào)控期，他們又往往只能低價賣房。這使得他們的凈資產(chǎn)收益率始終偏低?！苯鹑诜治黾叶披惡缯J為，這種規(guī)模擴張的公司是典型的“順周期企業(yè)”，高峰期的高價大肆購地和低谷期的快速去存貨勾勒出這些企業(yè)的成長曲線。如果這些企業(yè)能夠保持對行業(yè)周期的敏感度和靈活性，則足以維持財務(wù)安全，但是卻必定難以創(chuàng)造高回報率。萬科僅僅要求自己的投入資本回報率在12％以上，金地集團近年來的凈資產(chǎn)收益率一直處于15％以下，其投入資本回報率則更加糟糕，僅有6.49％。對于和海外基金以及國內(nèi)信托公司大規(guī)模合作的金地集團而言，“地產(chǎn)＋金融”的模式本應(yīng)該要求較高的回報率，但金地集團個位數(shù)的投入資本回報率卻難以悅眾。

????“在宏觀調(diào)控之下，銷售速度放緩顯然嚴重影響這些大房企的凈資產(chǎn)收益率?，F(xiàn)在上市房企面臨的主要問題就應(yīng)該是降價銷售以追求資金周轉(zhuǎn)速度加快，彌補因為降價所帶來的損失，以此來追求高于行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，就目前形勢而言，房企不降價，調(diào)控顯然不會停止。

????某知名地產(chǎn)公司副總經(jīng)理溫立偉也認為，“在目前房地產(chǎn)市場，70%的市場份額掌握在上市公司手中，這些上市公司均有業(yè)績、利潤以及成長性的考核。比起看到資本市場不斷大跌，這些上市公司將不得不選擇放棄高房價所帶來的利潤”。

????降價潮將一觸即發(fā)？

????在更多的業(yè)內(nèi)人士看來，降價如果放在萬科身上就具備了無限放大的示范效應(yīng)。

????據(jù)了解，2007年，王石發(fā)表房地產(chǎn)拐點論之后，萬科隨即發(fā)起全國范圍大降價。盡管當時王石與萬科飽受業(yè)界抨擊，但事實證明，萬科跑贏了。

????而這一次，從4月中旬開始的國家宏觀調(diào)控，卻使得房地產(chǎn)市場陷入深度觀望中。此前，中弘北京像素一位相關(guān)人士多次向記者表示，開發(fā)商目前的主要態(tài)度就是互相觀望，看看別人怎么做。

????但觀望給房地產(chǎn)市場帶來的是成交量的極度低迷。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月無論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅均出現(xiàn)了較大幅度的下跌。從日均成交情況來看，自5月13日之后，日均成交量跌破了百套大關(guān)，而2009年5月，日均成交套數(shù)均在400多套的水平，與往昔的“紅五月”相比差距相當大。

????在溫立偉看來，如果萬科真帶頭降價，這是好事。萬科降價最具示范效應(yīng)，有助于幫助房地產(chǎn)市場提前打破僵局。即便萬科不降價，萬科也“聰明”地給市場釋放出一個降價的信號。

????“目前的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)在開發(fā)商看來很低迷，其實經(jīng)歷一段市場博弈，現(xiàn)在購房人回訪量已經(jīng)開始慢慢回升，但基本都在觀望，不肯出手，如果開發(fā)商再降價，市場回溫速度就會很快，”溫立偉認為，北京房地產(chǎn)市場下半年將進入走量階段，降價潮將不可避免地來臨。現(xiàn)在對于開發(fā)商來說，降價都是心里毫無疑問的底牌，問題就是降幅是多少。

????事實上，盡管大幅度、大范圍的降價潮沒有來臨，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始斷斷續(xù)續(xù)出現(xiàn)“小打小鬧”的降價。

????亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周4個項目的開盤均價為18975元/平方米，環(huán)比之前一周每平方米下挫了13985元，跌幅達42.43%。

????協(xié)成機構(gòu)監(jiān)測報告顯示，從價格方面來看，上周北京商品房的市場價格雖仍未現(xiàn)松動，但四環(huán)內(nèi)新開盤的項目已經(jīng)普遍停漲，整體均價未出現(xiàn)上調(diào)。

????“這表明開發(fā)商對房價的預期已經(jīng)松動，降價的時刻或?qū)⒌絹?。”協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁認為。

????另據(jù)記者了解，目前北京出現(xiàn)了多家由民間發(fā)起的“抄底團”，而這些抄底團的參加人數(shù)都超過了主辦方的想象。

????市場博弈的結(jié)果，似乎馬上就要出現(xiàn)。

????而在萬科給媒體的謹慎措辭中也可以看出這一端倪?！叭f科一貫堅持穩(wěn)健經(jīng)營，2009年部分核心城市出現(xiàn)過熱跡象時，公司已經(jīng)關(guān)注到這一現(xiàn)象并保持了充分的謹慎。公司旗下各項目的定價會因地制宜，由各地子公司根據(jù)當?shù)厥袌龅木唧w環(huán)境制定?！?/p>

????萬科降價動作回放

????●2007年10月20日 深圳萬科金域東郡降價促銷，開盤當天售罄，拉開了萬科降價的序幕。

????●2007年12月9日 廣州萬科金色康苑開盤，開盤定價13000元/平方米，遠遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格。

????●2007年12月13日 在一次北京的新聞發(fā)布會上，王石被記者問及“樓市拐點是否真的出現(xiàn)了？房價真的要降了”？王石對此表示：“我承認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了?！?/p>

????隨后，萬科全國性的大幅降價行動依次在成都、北京、上海、杭州、南京等地開展。

????●2008年3月 萬科首度回應(yīng)稱降價是最符合萬科利益的選擇。

????●2008年8月6日 王石對媒體表示萬科已做最壞打算。

????●2008年9月 萬科杭州因降價被老業(yè)主打砸。?（記者 王營/文 焦劍/漫畫）