70城市住宅用地均價(jià)跌 開發(fā)商拿地受政策影響

????《2010年4月中國70個(gè)城市土地市場交易情報(bào)》日前發(fā)布，該報(bào)告顯示，4月，全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為1793元/平方米，土地價(jià)格繼2月、3月出現(xiàn)回落后，這是連續(xù)第三個(gè)月下跌。

????面對(duì)2009年下半年以來房價(jià)急劇攀升，土地市場“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，中央政府密集出臺(tái)了一系列政策“組合拳”。

????從2009年12月11日的“國四條”到201

????該報(bào)告由中國指數(shù)研究院發(fā)布。

????數(shù)據(jù)

????樓面地價(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌

????該報(bào)告顯示，4月全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1793元/平方米。

????根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，1月全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)2666元/平方米，2月小幅回落，3月降至1858元/平方米。這表明4月城市住宅用地平均樓面地價(jià)繼2月、3月出現(xiàn)回落后，繼續(xù)回落，是連續(xù)第三個(gè)月下跌。

????報(bào)告還顯示，20家重點(diǎn)監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)月度新增土地儲(chǔ)備數(shù)量出現(xiàn)大幅度下降，新增土地儲(chǔ)備面積以及土地出讓金總額環(huán)比3月分別下降19.11%和32.66%，平均樓面地價(jià)下降16.76%，且4月全月一線城市20家重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)僅在上海有一塊新增土地。

????70城市住宅用地平均樓面地價(jià)

????1月　2666元/平方米

????2月　2343元/平方米

????3月　1858元/平方米

????4月　1793元/平方米

????北京住宅用地平均樓面地價(jià)

????1月 13305元/平方米

????2月 7999元/平方米

????3月 15094元/平方米

????4月 無成交記錄

????分析

????“土地暫停出讓”影響了拿地

????房地產(chǎn)企業(yè)爭相高價(jià)拿地的態(tài)勢已經(jīng)有所放緩，企業(yè)拿地?zé)崆槊黠@降低?？梢灶A(yù)期在企業(yè)資金來源受到限制且政策限制加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)向2、3線城市理性擴(kuò)張，高價(jià)拿地現(xiàn)象將會(huì)得到遏制。

????今年3月22日，國土資源部副部長贠小蘇在國土資源系統(tǒng)視頻會(huì)議上說，各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，不得出讓住房用地。原本安排在4月10日發(fā)布的該計(jì)劃卻一直拖到4月15日才發(fā)布。

????受“計(jì)劃出臺(tái)之前暫停土地出讓”的政策影響，4月土地供應(yīng)有所回落，據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，4月全國70個(gè)重點(diǎn)城市推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）249宗，環(huán)比減少40%，同比減少7%。

????瀚森國際管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)地產(chǎn)分析師李洪敏說，國務(wù)院出臺(tái)的“新國十條”，也產(chǎn)生了較大的連鎖反應(yīng)，開發(fā)企業(yè)拿地的心理預(yù)期受到影響。

????預(yù)測

????樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)不大可能

????平均樓面地價(jià)連續(xù)三個(gè)月下跌，是否意味著5月份繼續(xù)下跌呢？

????國家出臺(tái)調(diào)控措施后，青島、北京、海南都相繼出臺(tái)遏制房價(jià)過快上漲的措施。

????瀚森國際管理咨詢高級(jí)地產(chǎn)分析師李洪敏認(rèn)為，此次調(diào)控政策是近年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

????李洪敏說：“不再像以往那樣，單一以信貸為調(diào)控主要手段，而是以提高土地出讓金的首付比例、增加住宅用地供應(yīng)、打擊囤地等多種手段進(jìn)行。而且，接下來說不定還有稅收政策等方面的調(diào)控手段。”

????李洪敏認(rèn)為，此次調(diào)控，中央的決心非常大。房價(jià)是不可能像2009年那樣一路高歌猛進(jìn)的，但是說樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)為時(shí)尚早。此次調(diào)控措施，主要針對(duì)的就是投資、投機(jī)性購房，房價(jià)迅速下跌不大可能。

????“此次調(diào)控是意在抑制目前全國部分城市房價(jià)的過快上漲。而且，在投資渠道沒有增加的情況下，房價(jià)短期內(nèi)未必會(huì)降。另外若新政之后房價(jià)繼續(xù)飆升，未來可能就將有更具力度的政策出臺(tái)，比如增收物業(yè)稅等?！?/p>

????北京落點(diǎn)

????4月份無成交前仨月波動(dòng)大

????今年4月份北京沒有住宅用地成交，這主要是受“暫停土地出讓”政策的影響，以及北京改革土地出讓方式。

????4月26日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)一宗住宅用地因報(bào)價(jià)“超限”宣告流拍。這一事件標(biāo)志著傳統(tǒng)的價(jià)高者得的招拍掛方式從此開始得到改變。

????從1-3月的住宅用地平均樓面地價(jià)的數(shù)據(jù)來看，這三個(gè)月的價(jià)格波動(dòng)很大，因此，李洪敏認(rèn)為平均樓面地價(jià)并不能完全說明樓面地價(jià)真正下降。

????李洪敏解釋，平均樓面地價(jià)是個(gè)均數(shù)，不具有實(shí)際的說服力。比如，3月份北京可能出讓城八區(qū)的土地，而4月可能是城八區(qū)外，和3月同樣的數(shù)量的郊區(qū)用地，而郊區(qū)的樓面地價(jià)肯定比城八區(qū)的低，這樣就導(dǎo)致了4月的平均樓面地價(jià)降低了。

????此外，從全國的角度來看，一線城市的土地出讓較多，二、三線城市土地出讓較多，也能影響到平均樓面地價(jià)。

????土地供應(yīng)無實(shí)質(zhì)變化房價(jià)不易降

????中國指數(shù)研究院分析師何田接受法晚記者采訪時(shí)說，取消協(xié)議出讓土地之后，招拍掛的出讓方式一直是土地市場的主流?！皟r(jià)高者得”的規(guī)則被認(rèn)為是土地價(jià)格高企的主要原因。

????何田解釋，以北京為例，“2004-2010年（2010年1-4月）7年間，采用招標(biāo)出讓方式較多的年份，地價(jià)增長率相對(duì)較慢，反之，增長較快。2009年，北京僅4宗住宅用地采用招標(biāo)的方式出讓，平均樓面地價(jià)同比增長51%。

????李洪敏則認(rèn)為，雖然招標(biāo)方式對(duì)樓面產(chǎn)生一些影響，可能使得房價(jià)下降，但是土地由地方政府壟斷供應(yīng)，新政策只提探索新的轉(zhuǎn)讓方式，沒提改變土地供應(yīng)主體。因此，房價(jià)大降的可能性不大。

????從4月北京的銷售來看，無論是新盤還是二手房，前兩周每周末均出現(xiàn)一次銷售高峰，新政以后，銷售高峰消失，每天銷售持續(xù)低迷。

????但是專家稱，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的結(jié)論為時(shí)尚早。因?yàn)榇舜握{(diào)控措施，主要針對(duì)的就是投資、投機(jī)性購房，房價(jià)迅速下跌不大可能，這和社科院做出的結(jié)論是相一致的。