新興地下商業(yè)掘金之道 地鐵觸動(dòng)井噴神經(jīng)(圖)

在西部某地下商場(chǎng)，偌大的走廊空無一人。記者 張海杰 攝??

????老牌地下商城落寞蕭條 新興“地下金街”火爆開挖

????青島地下商業(yè)如何“掘金”

????曾幾何時(shí)，龍山地下商城等老牌地下商場(chǎng)開辟了島城地下商場(chǎng)的先河，風(fēng)光無限；曾幾何時(shí)，人防工程甚至過街通道成為投資客的淘金地。然而今天，龍山、益群等老牌地下商城卻失去昔日的輝煌，偌大的商場(chǎng)內(nèi)，依稀可見的幾個(gè)背影，讓百余米長(zhǎng)的走廊透著

????盡管部分老牌地下商場(chǎng)生意凄涼，但是自去年開始，隨著金街、太古百貨、米蘭道、地景大道等地下商業(yè)設(shè)施陸續(xù)開建，“地下商業(yè)”再次成為人們熱議的話題。根據(jù)青島市網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，今年，青島地下商業(yè)街的建設(shè)規(guī)模和速度創(chuàng)下了青島地下街建設(shè)的最高紀(jì)錄。青島地下“商業(yè)風(fēng)暴”席卷島城。

????一邊是部分地下商場(chǎng)落寞蕭條，一邊是新興地下商場(chǎng)火爆開挖。地下商業(yè)到底前景如何？地下商場(chǎng)如何“掘金”？

????西部地下商場(chǎng)落寞非偶然

????記者在采訪中了解到，龍山地下商城、中山商城等西部地下商圈失去以往的輝煌是由多個(gè)原因?qū)е碌?，并非偶然?/p>

????首先，西部老城區(qū)區(qū)域環(huán)境跟不上時(shí)代步伐。在東部大開發(fā)以前，以中山路為核心的中山路商圈擁有高漲的人氣和商氣，是大多數(shù)人購物的首選去處，幾乎成為青島商業(yè)的代表。東部大開發(fā)之后，隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的日益豐富和配套設(shè)施的逐步完善，越來越多的市民開始向往東部高檔的消費(fèi)環(huán)境，島城消費(fèi)流開始東移?！半S著城市不斷地發(fā)展，人們的購物半徑越來越小，購物地點(diǎn)由唯一性向區(qū)域性轉(zhuǎn)變，區(qū)域環(huán)境是西部地下商圈不再輝煌的主要原因?！碧虐儇浬虉?chǎng)投資管理有限公司市場(chǎng)總監(jiān)宋惠波分析。

????其次，西部老字號(hào)地下商場(chǎng)由于建設(shè)年代較早，經(jīng)營(yíng)、管理理念和配套設(shè)施相對(duì)陳舊，已經(jīng)無法滿足消費(fèi)主力日益提升的消費(fèi)需求。據(jù)青島金街購物廣場(chǎng)投資發(fā)展有限公司營(yíng)銷總監(jiān)孔維廣介紹，年代久遠(yuǎn)的地下商場(chǎng)大多采取“散租式”的租賃形式，對(duì)租出去的店鋪缺乏統(tǒng)一管理，任其自生自滅。這種方式在20年前是可行的，當(dāng)時(shí)新鮮事物對(duì)人們的刺激較少，只要店鋪經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品夠新穎，便能吸引人們的眼球。但隨著交通和通訊的不斷發(fā)展，人們現(xiàn)在接受新事物的渠道非常廣，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之發(fā)生變化，若商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念不在本質(zhì)上作出調(diào)整，將被淘汰。

????地鐵觸動(dòng)地下商場(chǎng)井噴神經(jīng)

????新一輪的地下商場(chǎng)開發(fā)熱潮大多集中在2008年北京奧運(yùn)會(huì)之后，奧運(yùn)會(huì)的承辦緣何能觸到地下商場(chǎng)開發(fā)的“井噴”神經(jīng)？記者近日在走訪中了解到，2008年，青島聚焦了全球的目光，青島以優(yōu)美的城市形象和快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到世人的認(rèn)可。新的交通工具——地鐵鉆進(jìn)了島城的地下。地鐵的開工，意味著青島將有大批的人氣由地表轉(zhuǎn)入地下，隨之而來的地鐵商機(jī)刺激了眾商業(yè)地產(chǎn)大亨的神經(jīng)，從而導(dǎo)致了2008年以后青島地下商業(yè)“井噴式”發(fā)展的一幕。

????至于地下商業(yè)的未來，孔維廣分析，青島的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀遠(yuǎn)沒有滿足人們的消費(fèi)需求，但由于地表空間的有限，在黃金地段鉆地掘金為上策。但與西部傳統(tǒng)地下商場(chǎng)有所不同，傳統(tǒng)地下商場(chǎng)是適應(yīng)已經(jīng)存在的人防工程發(fā)展商業(yè)，而金街、太古百貨等新興地下商場(chǎng)則是打造人防工程。因此新興地下商場(chǎng)在商場(chǎng)定位、經(jīng)理理念、貨源特色、購物環(huán)境等方面具有較大的發(fā)揮空間。加之與地鐵的貫通，使人氣量得到了保障。

????在本輪地下商場(chǎng)熱潮中，最熱鬧的地方當(dāng)屬香港中路沿線，除了黃金地段、地鐵站口、繁華的交通流等因素外，香港中路需要地下特色商業(yè)街出現(xiàn)。據(jù)宋惠波分析，俯瞰香港中路商圈，陽光百貨、海信廣場(chǎng)等均為高檔百貨、麥凱樂為中高檔百貨、佳世客為綜合性購物中心，而漳州路沿線為特色小店，如此繁華的商圈需要主營(yíng)中端特色商品的商業(yè)街出現(xiàn)。

????金街：打造首家五星級(jí)地下商業(yè)廣場(chǎng)

????從金街的對(duì)外宣傳中就能看出，地鐵經(jīng)濟(jì)一貫是其重要的賣點(diǎn)之一。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃處和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一致認(rèn)為，從地下商業(yè)發(fā)展成熟的國內(nèi)外多個(gè)城市來看，地鐵商業(yè)是地下商業(yè)中發(fā)展最好的，也是地下商業(yè)將來的發(fā)展趨勢(shì)。金街與地鐵地下貫通，地鐵載來的客流不用出地鐵口便能直接進(jìn)入金街，“經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，在地鐵商業(yè)發(fā)展成熟的城市，上下地鐵的人大多喜歡從繁華的商區(qū)進(jìn)出。”孔維廣說。加之香港中路繁華的路面交通，兩流合一將為金街帶來源源不斷的商流。

????在青島商界，佳世客被視為商業(yè)地產(chǎn)成功的案例，金街的另一優(yōu)勢(shì)便是與佳世客抱團(tuán)發(fā)展。據(jù)孔維廣介紹，佳世客在集團(tuán)化消費(fèi)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，與佳世客的深層次合作，可以有效地分享佳世客集團(tuán)化消費(fèi)的資源。待佳世客進(jìn)駐金街后，佳世客的消費(fèi)卡可在金街使用。

????金街的高檔裝修在青島地下商場(chǎng)中可為首屈一指，2000元/平方米的裝修費(fèi)用，打造出青島首家五星級(jí)地下購物廣場(chǎng)。據(jù)了解，金街入口處的店鋪概不出售，實(shí)行租賃或聯(lián)營(yíng)的形式，營(yíng)造出高檔、品位的高層次感，此外，金街還將引進(jìn)無土栽培等日本先進(jìn)造景技術(shù)和景觀，讓人進(jìn)入金街便為之高檔的消費(fèi)環(huán)境所震撼；在地上，金街非常重視地表景觀的設(shè)計(jì)，要將金街地表景觀區(qū)打造為青島特色旅游區(qū)。“經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)最講究的是氣場(chǎng)，而氣場(chǎng)主要靠消費(fèi)環(huán)境的打造，讓顧客進(jìn)入商場(chǎng)的那一刻便感受到與眾不同，這是商場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的思路。”孔維廣說

????記者點(diǎn)評(píng)：無論與佳世客的抱團(tuán)發(fā)展還是高檔消費(fèi)環(huán)境的營(yíng)造等，金街的目的均為氣場(chǎng)的營(yíng)造和前瞻性的商場(chǎng)定位。青島雖然剛剛爆發(fā)地下商場(chǎng)熱，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的今天，地下商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)指日可待，只有前瞻性的商場(chǎng)定位和長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，地下商場(chǎng)才能走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)。

????太古百貨：精確目標(biāo)定位 精心培育市場(chǎng)

????太古百貨將以時(shí)尚女性為主要消費(fèi)群體。這一點(diǎn)從太古百貨的區(qū)域劃分便不難看出，所招商的店鋪大多以經(jīng)營(yíng)女性消費(fèi)品為主；為了方便攜帶兒童的女性消費(fèi)者，與餐飲區(qū)相連的是占地3000平方米的兒童樂園。

????太古百貨之所以將目標(biāo)消費(fèi)群定位于18~35歲的女性，緣自于科學(xué)的市場(chǎng)分析。據(jù)宋惠波介紹，地下商場(chǎng)的天然屬性決定了其不能像地上商場(chǎng)那樣經(jīng)營(yíng)高端品牌，只能以中端品牌甚至低端產(chǎn)品為主，而這樣的產(chǎn)品所面對(duì)的主要消費(fèi)群體正是18~35歲的時(shí)尚女性。

????區(qū)域購買力決定了該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的生命力，同樣，能充分發(fā)掘區(qū)域購買力是尋找市場(chǎng)空隙的基礎(chǔ)。太古百貨制定消費(fèi)群體定位的依據(jù)還有一點(diǎn)便是其捕捉到了香港中路區(qū)域購買力的核心——上班族?！皩懽謽抢锏纳习嘧鍝碛幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，擁有前衛(wèi)的信息接受能力和超前的消費(fèi)欲望，他們?cè)絹碓匠蔀橄M(fèi)主力。即便有的員工流失了，仍然會(huì)有新的員工進(jìn)入，因此寫字樓輸出了源源不斷的購買力?！彼位莶ㄕf道。

????記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，太古百貨對(duì)所有售出的店鋪均實(shí)行兩年內(nèi)統(tǒng)一管理。原因在于任何商場(chǎng)在2~3年內(nèi)是市場(chǎng)培育期，只有科學(xué)的規(guī)劃、管理和運(yùn)作，才能使商場(chǎng)在市場(chǎng)培育期順利成長(zhǎng)，也有利于商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。此外，太古百貨還專門成立“太古匯”并推出一些永久性的優(yōu)惠活動(dòng)，如其他商場(chǎng)的會(huì)員持會(huì)員卡直接享受太古百貨的會(huì)員待遇等。

????記者點(diǎn)評(píng)：無論什么樣的策略和措施，太古百貨的目的是凝聚人氣，只有人氣旺，商場(chǎng)才能旺。太古百貨有著經(jīng)過科學(xué)、細(xì)致的調(diào)研分析后作出的精準(zhǔn)定位，無論是商場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，還是消費(fèi)者定位等，充分發(fā)掘了該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿ΑＧ鄭u的地下商業(yè)井噴式發(fā)展的今天，若都存有如此精準(zhǔn)的定位，勢(shì)必讓人們更加堅(jiān)信地下商業(yè)的未來。

????米蘭道：業(yè)內(nèi)招商 只租不售 統(tǒng)一管理

????在本輪的地下商場(chǎng)崛起大潮中，最為引人注目的當(dāng)屬香港中路沿線，而在香港中路沿線開發(fā)的地下商場(chǎng)中，米蘭道最早開發(fā)。截至目前，米蘭道的招商已有近一年的時(shí)間。但就是這位地下商場(chǎng)隊(duì)列中的排頭兵卻沒有給外界留下太多的印象，沒有大力度的招商、沒有強(qiáng)勢(shì)的廣告、沒有熱火朝天的活動(dòng)、甚至連售樓處都顯得不起眼……

????據(jù)了解，與金街、太古百貨等相比，米蘭道采取業(yè)內(nèi)招商的方式，招商對(duì)象大多為已有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士，而不是廣撒網(wǎng)式招商。“之所以采取業(yè)內(nèi)招商，是因?yàn)槲覀兪菛|部商圈首家地下商場(chǎng)，若招過多的沒有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者，將不利于商場(chǎng)的長(zhǎng)期、健康發(fā)展?！泵滋m道業(yè)務(wù)部工作人員透露。

????此外，與金街、太古百貨等相比，米蘭道還有一點(diǎn)不同就是只租不售。上述工作人員介紹，地下商場(chǎng)同樣需要科學(xué)的統(tǒng)一管理，若將店鋪全部出售，將在以后的經(jīng)營(yíng)理念、業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品定位等方面喪失統(tǒng)一管理的主動(dòng)權(quán)。

????記者點(diǎn)評(píng)：無論業(yè)內(nèi)招商還是只租不售，米蘭道的這些措施都是要更好地實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，向管理要效益。與國內(nèi)一線城市相比，青島的地下商場(chǎng)發(fā)展較晚，相信在發(fā)展初級(jí)階段，強(qiáng)化統(tǒng)一管理力度不失為保障島城地下商業(yè)茁壯成長(zhǎng)的法寶。

????本版撰稿 記者 張海杰???