國務(wù)院明確規(guī)定二套房貸首付比不得低于40%

????國家出手調(diào)控房市

????五大新政

????中央“點剎”房價過快增長

????伴隨著房地產(chǎn)市場的回升,近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。昨天，國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

????1房貸:

????二套房首付不低于40%

????《通知》要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。并要求,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,要嚴格二套住房購房貸款管理,合理引導(dǎo)住房消費,抑制投資投機性購房需求。

????另外,繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的,一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時,要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。

????2地價:

????探索土地出讓綜合評標

????《通知》要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng),提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。城市人民政府要抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃,重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模,并分解到住房用地年度供應(yīng)計劃,落實到地塊,明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市,要切實擴大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。

????值得注意的是,《通知》要求各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評標方法。違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。并指出,對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

????3售房:

????須一次性公開全部房源,明碼標價

????《通知》還要求,要結(jié)合當?shù)貙嶋H,合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源,嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度,加大交易資金監(jiān)管力度。

????4保障性住房:

????三年內(nèi)將惠及1540萬戶

????力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。保障性住房建設(shè)在2010年一開年,中央就提出了明確要求,要求通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源,著力解決城市低收入家庭的住房困難。

????《通知》要求加快建設(shè)限價商品住房、公共租賃住房,解決中等偏下收入家庭的住房困難。中央承諾將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度,適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標準,改進和完善中央補助資金的下達方式,調(diào)動地方積極性,確保資金使用效果。同時,鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款。

????5稅收:

????抓緊清理越權(quán)減免稅

????《通知》要求,各地要結(jié)合本地情況,認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策,抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對于境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的,要嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則,加大工作力度,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

????《通知》明確,進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責,市、縣人民政府抓落實的工作責任制。 綜合新華社

????政策解讀

????樓市調(diào)控蘊涵四大看點

????據(jù)新華社電 昨天，國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這份2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控藍圖蘊涵哪些新看點呢?

????嚴格二套房貸首付比例打擊投機，利率靈活掌握

????“二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價?！薄锻ㄖ返拿鞔_規(guī)定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

????北京市馬家堡地區(qū)鏈家房產(chǎn)中介公司的工作人員小董聽到這個政策的第一反應(yīng)就是對投機客來說打擊非常大。他說:“購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房?！?/p>

????事實上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。2008年四季度以來,在應(yīng)對國際金融危機的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度,一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%,利率也有所降低,出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為,助推部分城市房價過快上漲。

????國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說:“嚴格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費,抑制投資投機性購房需求?！?/p>

????探索土地出讓綜合評標辦法，劍指“地王”頻出

????2009年“地王”頻出的現(xiàn)象,引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議,在肯定其促進土地市場公平交易的同時,這種“價高者得”的方式也引起詬病。

????《通知》明確要求,各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評標方法。

????對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

????廖英敏說:“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策,一方面是防止‘地王’現(xiàn)象,另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。”

????《通知》提出“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)”,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說:“穩(wěn)定土地供應(yīng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提。”

????首次規(guī)范“央企”投資房地產(chǎn)

????“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”,這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。

????整頓房地產(chǎn)市場秩序,歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容,值得注意的是,在這份通知中,除了對住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、價格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門提出要求以外,還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門,這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。

????廖英敏說:“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為,不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn),也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導(dǎo)作用?！?/p>

????防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市

????中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示,當前在全球普遍低利率環(huán)境下,國際跨境資金短期流動加劇,在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時,新興市場這兩個領(lǐng)域價格不斷上漲,不斷吸引著“熱錢”的進入。

????《通知》明確提出,有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控,防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場,防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

????尹中立說:“預(yù)計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領(lǐng)域,帶來這兩個領(lǐng)域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔憂,明確提出加強對跨境投融資活動的監(jiān)控,防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策?！?/p>

????南京專家

????商品房領(lǐng)銷售許可證

????設(shè)最低規(guī)模是新提法

????《通知》中提出要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

????“這應(yīng)該是一個新的提法！”南京市房管局相關(guān)人士告訴記者，目的就是為了打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為，充實市場上的房源，從而抑制上漲過快的房價。他認為，所謂“最低規(guī)?！笨梢杂袃煞N解釋，一是指某處小區(qū)的最小單位，可以是一幢，也可以是一個單元；另一種解釋則是指房源的面積，大的三五萬平方米，小的一兩萬平方米。

????“如果按照前一種解釋，那么可以肯定的是，這個最小規(guī)模比‘單元’要大，因為《通知》中后一句話就是‘不得分層、分單元辦理預(yù)售許可’，也就是說，最小規(guī)模可以是一幢樓，這與南京目前的操作規(guī)定是一致的。”該人士說，如果參照后一種解釋，按面積來劃分，那么操作的難度就很大了。

????他告訴記者，去年11月份南京曾經(jīng)出臺過一份《商品房銷售管理辦法（草案）》，廣泛征求社會各界人士的意見。當時有不少人提出，為了防止開發(fā)商捂盤惜售，應(yīng)該對樓盤領(lǐng)預(yù)售許可的面積設(shè)“門檻”，比如說仿效上海的做法，最少一次3萬平方米。

????“其實，這些辦法我們也都想過，但是執(zhí)行起來很困難”。該人士說，南京房地產(chǎn)市場上的開發(fā)項目大小不一，如果設(shè)定的“開盤門檻”面積較大，比如3萬平方米，反而會給一些中小樓盤捂盤的理由；如果設(shè)定的“門檻”太小，比如1萬平方米，有的一幢房子的面積就不止這個數(shù)，根本起不了任何約束作用。不過，他也表示，既然國家已經(jīng)明確要設(shè)“門檻”，南京市肯定會繼續(xù)研究，至于何時“跟進”暫無說法。馬祚波

????新聞背景

????國家為何一再重申

????二套房貸首付問題

????這不是中央首次明確二套房貸首付問題。事實上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。

????2008年四季度以來,在應(yīng)對國際金融危機的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度,一些地方出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為,助推部分城市房價過快上漲。

????新年伊始,有關(guān)二套房首付比例由40%上調(diào)至50%的傳聞從未停止。近日銀監(jiān)會回應(yīng)說,并未就二套房貸出臺新政策,對“首付比例調(diào)高”的說法亦“不要誤傳”。昨天,國務(wù)院又正式下發(fā)通知,再次明確二套房首付不低于40%。

????政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例,可見對其非常重視。二套房貸的嚴格主要體現(xiàn)在兩點:一是利率相對于第一套房不僅不打折優(yōu)惠,而且要上浮10%以上;二是對于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40%。這個規(guī)定,在樓市瘋狂的2008年以前,在一定程度上抑制了樓市的投機行為。而且,政府出于金融安全的考量,即使在2008年樓市最低迷的時候,上自中央,下至地方,關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破,唯有二套房貸,至少在官方文件里,從來沒有放松過的跡象。

????可見,收緊二套房貸,讓狂熱的房地產(chǎn)降溫,自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù),這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險,更是在降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。 綜合新華社、廣州日報、京華時報等稿件

 ???新聞延伸

????新政未提及

????“改善性住房需求”

????申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師李虹表示，此次通知內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來說政策表述很中性，但實際操作可能會非常靈活和寬松。李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購房的標準，但對于全國來說差異化較大，仍有待進一步明確。

????短期內(nèi)征物業(yè)稅

????可能性非常小

????專家認為，通知強調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”，但沒有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小，但不排除在全國范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

????專家稱今年難再現(xiàn)

????去年房價瘋漲局面

????北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，該項通知對于抑制當前房價上漲過快有一定作用，“預(yù)計今年不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。2010年房價整體漲幅或?qū)⒊尸F(xiàn)虛乏的狀態(tài)，不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào)的可能。”綜合京華時報、北京晨報