京滬深眾多樓盤空置率過(guò)半 三地房?jī)r(jià)高于美國(guó)

????今年以來(lái)，房?jī)r(jià)的快速飆升以及市場(chǎng)巨大的投機(jī)風(fēng)潮，引起社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的高度關(guān)注與擔(dān)憂。

????中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者的采訪時(shí)半玩笑的講：“就是把月球的土地拿來(lái)蓋房，房?jī)r(jià)一樣不會(huì)下來(lái)，現(xiàn)在這里就是一個(gè)炒作的市場(chǎng)?！?/p>

????許多樓盤空置率達(dá)50%

????北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h對(duì)記者表示：“北京絕大部分的新樓盤在交房前

????顯然，投資性需求在近期樓市交易中所占的比例越來(lái)越大。

????這就造成了一種現(xiàn)象，一邊是連夜排隊(duì)買房，另一邊則是不斷上升的空置率，新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”。在北京朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外，有一個(gè)2000多戶的樓盤雖然早已賣完，但入住率只有30%。小區(qū)的房產(chǎn)中介告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“小區(qū)大多數(shù)買房的都是投資人士，真正的住戶比較少?！痹谏钲谏虾５鹊?，同樣情況舉不勝舉，許多小區(qū)入住率都不到50%。

????而按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

????這也不禁讓人想問(wèn)一句，我們的房子到底是用來(lái)住的，還是用來(lái)“炒”的？

????SOHO中國(guó)CEO張欣也表示，在曼哈頓，空置率達(dá)到10%到15%的時(shí)候人們就感覺到天要塌下來(lái)了，但是在浦東空置率高達(dá)50%，他們還在建造新的摩天大樓。

????房地產(chǎn)業(yè)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)？

????國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌近日表示，房地產(chǎn)業(yè)占到GDP的6.6%和四分之一投資，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60個(gè)，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接命脈。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，現(xiàn)階段依靠房地產(chǎn)發(fā)展生產(chǎn)的幾十個(gè)行業(yè)，如鋼筋水泥生產(chǎn)商等，還有那些投資房地產(chǎn)業(yè)的大中型企業(yè)都將受到無(wú)法估量的損失，甚至可能因?yàn)榇罅抠Y金的喪失，讓失血嚴(yán)重的中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)崩潰。更重要的是那些給房地產(chǎn)業(yè)巨量信貸的銀行將陷入數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的壞賬、死賬當(dāng)中，對(duì)中國(guó)金融業(yè)造成毀滅性的打擊。

????可以說(shuō)2010年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展，將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。

????中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容曾在2004年7月發(fā)出的那個(gè)引起了很大反響的警告：“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。”當(dāng)時(shí)他便明確指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，要挾著整個(gè)中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)。他以上世紀(jì)90年代的日本為例，提醒房地產(chǎn)一出現(xiàn)問(wèn)題，將使整個(gè)經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期。而從余斌部長(zhǎng)的分析看，大約可以說(shuō)，易憲容在5年前已“不幸而言中”。

????而如今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況很難不讓人聯(lián)想起日本90年代初地產(chǎn)泡沫的破裂。

????日本地產(chǎn)泡沫前車之鑒

????由于當(dāng)年日本金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的危害認(rèn)識(shí)不足，也沒有能夠及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀做出正確的評(píng)估，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤(rùn)，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項(xiàng)目，無(wú)節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，助長(zhǎng)了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放了總額為50萬(wàn)億日元貸款，占貸款總額的1/4。

????泡沫經(jīng)濟(jì)期間，除房地產(chǎn)和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產(chǎn)行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期低迷。導(dǎo)致日本一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)紛紛倒閉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在破產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑行業(yè)就有6000多家公司破產(chǎn)，占當(dāng)年全體破產(chǎn)企業(yè)的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產(chǎn)公司，均創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高記錄。

????日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)開始暴跌。當(dāng)初瘋狂房貸的日本各大銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元，倒閉和被收購(gòu)的銀行不計(jì)其數(shù)?？梢哉f(shuō)不動(dòng)產(chǎn)泡沫破滅給日本經(jīng)濟(jì)以致命一擊，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)10多年來(lái)一蹶不振。

????是否可以重新定義房地產(chǎn)地位

????有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，就像日本一樣，許多地方的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)恰恰是非常不合適、不安全的。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)直接影響人們?cè)趧e的方面的消費(fèi)，影響到普遍的幸福指數(shù)。如易憲容所言，當(dāng)房地產(chǎn)成為被“要挾”的高消費(fèi)，在此基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是非理性的。

????郎咸平之前曾對(duì)媒體表示：“沒有哪一個(gè)大國(guó)敢把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)。拉動(dòng)GDP主要消費(fèi)，但如果所有的錢都投入到房地產(chǎn)業(yè)里面，那別的地方還怎么有消費(fèi)。如果全國(guó)都不去做制造業(yè)，都是炒房炒股，那這個(gè)國(guó)家怎么辦呢?！?/p>

????而隨著樓價(jià)的步步高升，大眾的購(gòu)房成本更加高昂，人們對(duì)未來(lái)住房問(wèn)題難以解決的憂慮日益加重。前者，直接影響當(dāng)下的消費(fèi)，后者，則影響人們的消費(fèi)預(yù)期。這兩大因素，是導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)需長(zhǎng)期萎靡不振的重要原因。一輩子的錢都拿去買了房，人們還能怎么消費(fèi)。

????所以說(shuō)高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過(guò)程，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)無(wú)疑是飲鴆止渴。

????三地房?jī)r(jià)比美國(guó)還高

????在北京上海深圳三地，臨近市區(qū)的房子都在2萬(wàn)元/平米以上，市區(qū)的房更是高達(dá)3萬(wàn)元/平米。普通人家買一套120平米的房要花至少400萬(wàn)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查，上海浦東陸家嘴一帶的房?jī)r(jià)更是高達(dá)7萬(wàn)元/平米，每套房都是以千萬(wàn)元計(jì)。

????而根據(jù)9月13日參考消息題為“韓財(cái)團(tuán)低價(jià)收購(gòu)AIG紐約大廈”的報(bào)道：友利金融集團(tuán)收購(gòu)財(cái)團(tuán)以每平方英尺100美元的價(jià)格,共支付1.5億美元于上月27日購(gòu)買了AIG紐約大廈。每平方英尺100美元也即每平方米1077美元不到，也就是說(shuō)，大家可以在紐約曼哈頓地區(qū)以7300人民幣左右每平方米的價(jià)格購(gòu)買到其標(biāo)致性建筑。

????根據(jù)美國(guó)商務(wù)部給出的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)一套房子的平均售價(jià)是20萬(wàn)美元，也就是100多萬(wàn)人民幣，而且美國(guó)所指的這些房子都是國(guó)內(nèi)所說(shuō)的的別墅，它們帶車庫(kù)帶院子帶游泳池。著名評(píng)論員時(shí)寒冰就此質(zhì)疑：“大家拿100多萬(wàn)在國(guó)內(nèi)究竟能買到一個(gè)什么樣的房子？”

????如此高的房?jī)r(jià)，自然引得眾多投資開發(fā)商進(jìn)入。

????寧波的一位政府人士之前曾透露，最近短短兩個(gè)月時(shí)間，當(dāng)?shù)匦略隽?8家地產(chǎn)商，而之前他們都是制造業(yè)的，因?yàn)楝F(xiàn)在制造業(yè)不景氣，所以他們把資金全部用來(lái)高價(jià)搶地，原因自然是房地產(chǎn)的暴利。

????今年以來(lái)，在2008年全國(guó)GDP為30萬(wàn)億元的情況下，國(guó)家為了刺激內(nèi)需，使各大銀行放出了約10萬(wàn)億左右的天量信貸，這些資金很大部分都流入了國(guó)有企業(yè)的錢袋子。然而，這些大型國(guó)企拿到貸款后紛紛開始搶地圈地，一個(gè)又一個(gè)的“地王”就此誕生。北京廣渠路15號(hào)地，上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，順義的天竺22號(hào)地，背后無(wú)意例外的浮現(xiàn)出國(guó)有大型企業(yè)的身影。

????買房收租投資模式并不劃算

????除了眾多的炒房者外，買房做固定投資的人群也不在少數(shù)，那么出租一套房要多久才收回成本？

????上海易居房地產(chǎn)研究中心研究員劉衛(wèi)衛(wèi)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“上海中心城區(qū)的一套100平米的房屋，一個(gè)月的租金一般在7000多元，而買這樣一套房子所花費(fèi)的金額在400萬(wàn)—500萬(wàn)之間，也就是說(shuō)想靠出租的方式來(lái)收回這套房屋成本需要60年左右的時(shí)間，而這還是近期國(guó)內(nèi)大城市房屋租賃比例較低的例子。”

????而在北京南三環(huán)旁的彩虹城小區(qū)，一套100平米左右的二手房售價(jià)為160萬(wàn)元，小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)中介對(duì)記者表示如果有這里的房源，可以保證在五天內(nèi)售出。但是這樣房子的租金卻只有2000元，也就是說(shuō)出租800個(gè)月才能收回成本，相當(dāng)于66年。

????據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示，11月以來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄首次突破了1：500，達(dá)到了1：525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達(dá)到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源，空置期也在增加。

????而國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)，即如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，房子就不算貴，買房就是合算的。

????漸顯全民炒房勢(shì)頭

????但在如今房?jī)r(jià)瘋狂上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值購(gòu)房，越來(lái)越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購(gòu)房，租金高低與否本來(lái)他們就不關(guān)心，而房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的巨大利潤(rùn)也讓越來(lái)越多的普通購(gòu)房人忽略租金的高低。大有全民炒房的架勢(shì)。

????而據(jù)記者了解，除了往年的炒房團(tuán)，今年以來(lái)，手拿幾百萬(wàn)資金的個(gè)人投資者通過(guò)二手房買賣，取得兩、三百萬(wàn)的收益的大有人在。

????根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，二手房成交量已突破2萬(wàn)套，單日平均成交達(dá)1031套，相比以往日均六七百套的成交來(lái)說(shuō)大幅上揚(yáng)。按照目前發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2009年北京二手房總成交量將突破27萬(wàn)套，超過(guò)2006年-2008年三年的總和。

????對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，由于擔(dān)心政策優(yōu)惠到期、房?jī)r(jià)不斷上漲，市場(chǎng)上集中出現(xiàn)“恐慌性購(gòu)房需求”是極為可怕的一件事情，他們與投資購(gòu)房人群一起炒高了北京房?jī)r(jià)，并且房?jī)r(jià)越漲購(gòu)買熱情越高，目前這兩部分需求已經(jīng)占到了超過(guò)一半的份額。

????他同時(shí)認(rèn)為，目前的樓市就像2007年的股市，當(dāng)全民炒股出現(xiàn)時(shí)，離崩盤也就不遠(yuǎn)了。

????美國(guó)一套房子的平均售價(jià)是20萬(wàn)美元，也就是100多萬(wàn)人民幣，而且美國(guó)所指的這些房子都是國(guó)內(nèi)所說(shuō)的的別墅。但京滬深三市，同樣面積臨近市區(qū)的樓盤至少需要300萬(wàn)元。