南京今起收緊住房公積金 個人可貸額下調(diào)33%

????昨天下午，南京市公積金管理中心召開新聞發(fā)布會，宣布今起全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來首個進行調(diào)整的房地產(chǎn)政策。記者獲悉，由于南京市今年公積金的“庫存量”明顯減少，因此昨天調(diào)整的“主題”就是縮減買房人的貸款金額，個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；此外，購買面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。南京市公積金管

????調(diào)整時間

????南京市公積金管理中心副主任張明遠介紹說，新政策將從今天起正式執(zhí)行，凡是在昨天下午5點前錄入南京市住房公積金貸款信息系統(tǒng)的貸款申請，仍將按原政策執(zhí)行。其后提交的貸款申請，將一律按新規(guī)辦理。他還表示，這一新規(guī)并沒有執(zhí)行的“截止日期”，屬于暫時性調(diào)整，最快今年底、明年初時，管理中心將會根據(jù)公積金的運轉(zhuǎn)情況再次進行調(diào)整。

????調(diào)整內(nèi)容

????可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數(shù)

????由0.45調(diào)整為0.3。

????官方解讀：收緊是因公積金放貸吃緊

????張明遠表示，今年1-9月份全市歸集住房公積金50.69億元，從數(shù)量上看還是比較可觀的，同比去年增長了16.6%?！拔覀儧]料到的是，今年南京的房子賣得特別好，這也使得公積金的放貸量與日劇增”，張明遠說，截止到9月30日，南京市今年已發(fā)放公積金貸款97.8億元，比去年同期增長224.5%，住房公積金個貸率(貸款余額/歸集余額)已經(jīng)達到96.2%，而且以每周1個百分點的速度遞增。張明遠用“相當吃緊”來形容今年的南京公積金資金狀況。他說，“其實，南京今年的公積金‘存貨量’早已是負增長了，特別是近幾個月來，每個月的資金缺口都在10億元左右?！彼硎荆绻贿M行合理控制的話，將很容易出現(xiàn)貸款困難。

????從公式中不難看出，個人還貸能力系數(shù)從0.45下調(diào)到0.3，其實就相當于個人的可貸額度下調(diào)了33%。以今年30歲的李先生為例，他每月公積金繳存額為200元，繳存比例為10%，由于男性的法定退休年齡為60歲(女性為55歲)，李先生的實際可貸年限為30年，那么他的公積金可貸額度為200/10%×0.3×12×30=21.6萬元。

????個人公積金可貸額度計算方法

????借款人住房公積金可貸額度＝借款人住房公積金月繳存額÷借款人住房公積金繳存比例×個人還貸能力系數(shù)×12(月)×實際可貸年限

????記者調(diào)查：個人可貸額度下調(diào)了33%

????提醒：這個可貸額度與最終的實際貸款額度并不是一回事。根據(jù)南京的現(xiàn)有規(guī)定，個人最高可貸30萬元的公積金，夫妻雙方最高可貸60萬元。還是以李先生為例，如果他的月繳存額提高了一倍，達到了400元，那么他的可貸額度就變成43.2萬元，根據(jù)最高限額，他只能貸30萬元公積金。

????購買144平方米以上的高檔房，可貸額減半。

????官方解讀：支持中低收入買房人獲貸款

????從根本上講，公積金應(yīng)重點關(guān)注中低收入群眾。“144平方米以上的房源都是高檔住宅，大多數(shù)的購買者收入較高，這樣的限制有利于更好地支持中低收入的買房人獲取貸款。

????記者調(diào)查：不鼓勵、不支持購買高檔房

????以上文中的李先生為例，假設(shè)他的月繳存額為400元，那么他的可貸額度為43.2萬元。按照新規(guī)定，可貸額要減半，實際上李先生的可貸額就變成了21.6萬元，由于沒有超過30萬元的個人最高可貸限額，李先生就可以貸到21.6萬元的公積金。

????再假設(shè)，李先生的單位收入又增加了，每個月的繳存額漲到了600元，繳存比例依然為10%，他的可貸額度為600/10%×0.3×12×30=64.8萬元。這樣一來，即便按照昨天的新規(guī)定可貸額度減半，李先生的可貸額依然達到32.4萬元，照樣可以貸足30萬元的公積金。

????二次申貸公積金的，可貸額減半。

????官方解讀：保證公積金的普惠性

????張明遠表示，為保證公平互助，管理中心決定對多次使用住房公積金貸款的行為作出限制。具體為，夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的，貸款全部結(jié)清后再次申請公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

????記者調(diào)查：對想換房的年輕小家庭影響大

????這一規(guī)定對打算換房的家庭，特別是年輕的小家庭來說，影響是最大的。陳先生在南京一家事業(yè)單位供職，單位每月為其繳存的公積金額度為100元，繳存比例為10%；他的愛人是一位小學教師，月繳存額為400元，比例同樣是10%。他告訴記者，這個月他們原本打算換房，可是這一新規(guī)出來后，對他們的打擊蠻大的。“我算了一下，我愛人可以貸滿30萬的最高額度，我可以貸到11萬多，兩人加起來將近42萬，可按新規(guī)，我愛人只能貸17萬，我只能貸5萬多，這就逼得我們要去多貸20萬元的商業(yè)貸款，額外多出來的利息太讓人心疼了。究竟何時換房，我還要考慮考慮再決定”，陳先生無奈地說。

????調(diào)整影響

????月繳存額640元以下的影響大

????南京市公積金管理中心貸款處處長宋寧表示，這次受影響的主要是購買高檔房以及二次使用公積金的買房人，對于其他購房者來說，影響并不大。那么，此次調(diào)整后，還有哪些人可以貸足30萬元的最高額度呢？

????“我們在確定還貸能力系數(shù)時，進行過一次測算，發(fā)現(xiàn)月繳存額達到640元的，幾乎不受什么影響”，宋寧說，這部分人群的可貸額度算下來都在60萬元以上，即使減半以后，仍然達到30萬元以上，照樣可以貸足30萬的最高額度。而公積金月繳存額在640元以下的買房人，不僅貸不滿30萬，能貸到的額度也要大幅縮水了。如果某市民月繳存300元，繳存比例為10%，可貸年限為30年，那么調(diào)整前他可以貸30萬，現(xiàn)在只能貸16萬了。

????宋寧還表示，一些年紀較大的買房人也會受到影響，這是由于其可貸年限比年輕人少很多，因此能貸到的額度也會相應(yīng)減少。

????“誤傷了”剛性需求的買房人

????此次公積金政策的調(diào)整，令不少正在辦理公積金的買房人措手不及。在江北上班的吳先生上個月剛把自己在城北的舊房子賣掉，打算在單位附近換套更大的房子，跟開發(fā)商都談好了，面積160多平方米，總價82萬元，這次政策一出，讓他很頭疼?！氨緛砦液蛺廴藘蓚€人可以貸到60萬元的公積金，現(xiàn)在只能貸到30萬，我還得多貸30萬的商業(yè)貸款?。　?/p>

????河西一家開發(fā)企業(yè)的營銷主管表示，從政策的內(nèi)容上看，主要是收緊了放款的額度，而實際上傷害的恐怕并不是投資客，而是剛性需求的買房人。

????對二手房市場影響不是很大

????這次調(diào)整對二手房市場又會有多大影響呢？南京我愛我家市場部經(jīng)理舒莉莉認為，影響可能并不大。根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計，今年南京二手房平均每單的貸款額度為45萬元，而按照調(diào)整后的公積金政策計算，一戶家庭使用公積金貸款最多還可以貸到30萬元，剩下的15萬則可以使用商業(yè)貸款。同時，在購買二手房的過程中，商業(yè)貸款占到的比重通常較大，因此公積金政策調(diào)整的影響不大。

????專家觀點

????收緊并不意味著政府出手調(diào)控

????盡管在很多人看來，此次南京公積金政策的調(diào)整是對房地產(chǎn)調(diào)控的一個信號，象征著政府正出手干預市場，抑制購房需求。不過，在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅的眼里，這次只不過是一次“例行公事”。

????“今年南京的房子賣得太好了，申請公積金的買房人與日俱增，公積金中心是真的沒錢了”，宋堅說，花出去的多了，收進來的少了，管理中心自然會選擇“收緊”，這是正常行為，沒什么可奇怪的?！昂茈y說此次公積金政策調(diào)整的背后體現(xiàn)了政府意志，只能說是管理中心的一次自我調(diào)控?！?/p>

????宋堅表示，如果政府真的要出手調(diào)控的話，就會提前收回今年起執(zhí)行的南京樓市購房優(yōu)惠政策，之所以沒有這么做，就是因為全國上下，從中央到地方，不會再次采取去年初的經(jīng)濟從緊政策，而是適度放寬，以穩(wěn)定為主。他認為，目前的購房主力軍已經(jīng)不再是剛性需求的買房人，而是那些不用公積金貸款、甚至不用貸款的有錢人為了規(guī)避通貨膨脹而選擇買房，因此這一政策的施行對市場不會造成太大影響。

????他還預測，對于普通買房人來說，當下或許正是買房的好時機?！笆袌龅墓┐笥谇?，利空消息的增多，將使得開發(fā)商的神經(jīng)緊繃”，宋堅認為局部打折的樓盤會越來越多，普通買房人還價的機會也會大大增加。

????熱點答疑

????二手房執(zhí)行時間分兩種情況

????我申請的組合貸款在公積金中心9月24日已經(jīng)批完了，現(xiàn)在還沒接到放款通知，請問從貸款審批到放款還要幾天時間？

????解答：只要10月9日之前批完的全部按照老的放，不受影響。一手房只要抵押了就可以放貸，二手房分兩種情況：如果有擔保，那么可以直接房貸，如果沒有，要等抵押后才能放貸。

????在外地已用公積金購過房，來寧再貸算二次

????我2001年在外地貸過公積金，2002年還清，現(xiàn)調(diào)到南京工作，需要重新買房，是否算二次貸呢？

????解答：仍屬于第二次申請，可貸額需減半。

????已用省貸再用市貸仍算二次

????我第一次購房用的是省公積金，已經(jīng)還完，這次使用南京市公積金，算首次用嗎？

????解答：省公積金同步執(zhí)行調(diào)整后的政策。省公積金是南京住房管理中心省級機關(guān)分中心，省級機關(guān)和市公積金貸款一樣，相互有聯(lián)系機制，無論主貸人在省級機關(guān)還是在南京市貸款都要出示有關(guān)的貸款證明來執(zhí)行這樣的政策。

????對首付比例無影響

????公積金貸款的首付比例有變化嗎？

????解答：沒有變化，仍維持商品房兩成、二手房三成的現(xiàn)有規(guī)定，第二次使用公積金貸款的，首付比例相同。本報記者 馬祚波