南京今起收緊住房公積金 個(gè)人可貸額下調(diào)33%

????昨天下午，南京市公積金管理中心召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布今起全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來(lái)首個(gè)進(jìn)行調(diào)整的房地產(chǎn)政策。記者獲悉，由于南京市今年公積金的“庫(kù)存量”明顯減少，因此昨天調(diào)整的“主題”就是縮減買(mǎi)房人的貸款金額，個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；此外，購(gòu)買(mǎi)面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。南京市公積金管

????調(diào)整時(shí)間

????南京市公積金管理中心副主任張明遠(yuǎn)介紹說(shuō)，新政策將從今天起正式執(zhí)行，凡是在昨天下午5點(diǎn)前錄入南京市住房公積金貸款信息系統(tǒng)的貸款申請(qǐng)，仍將按原政策執(zhí)行。其后提交的貸款申請(qǐng)，將一律按新規(guī)辦理。他還表示，這一新規(guī)并沒(méi)有執(zhí)行的“截止日期”，屬于暫時(shí)性調(diào)整，最快今年底、明年初時(shí)，管理中心將會(huì)根據(jù)公積金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況再次進(jìn)行調(diào)整。

????調(diào)整內(nèi)容

????可貸額度計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)

????由0.45調(diào)整為0.3。

????官方解讀：收緊是因公積金放貸吃緊

????張明遠(yuǎn)表示，今年1-9月份全市歸集住房公積金50.69億元，從數(shù)量上看還是比較可觀(guān)的，同比去年增長(zhǎng)了16.6%?！拔覀儧](méi)料到的是，今年南京的房子賣(mài)得特別好，這也使得公積金的放貸量與日劇增”，張明遠(yuǎn)說(shuō)，截止到9月30日，南京市今年已發(fā)放公積金貸款97.8億元，比去年同期增長(zhǎng)224.5%，住房公積金個(gè)貸率(貸款余額/歸集余額)已經(jīng)達(dá)到96.2%，而且以每周1個(gè)百分點(diǎn)的速度遞增。張明遠(yuǎn)用“相當(dāng)吃緊”來(lái)形容今年的南京公積金資金狀況。他說(shuō)，“其實(shí)，南京今年的公積金‘存貨量’早已是負(fù)增長(zhǎng)了，特別是近幾個(gè)月來(lái)，每個(gè)月的資金缺口都在10億元左右。”他表示，如果不進(jìn)行合理控制的話(huà)，將很容易出現(xiàn)貸款困難。

????從公式中不難看出，個(gè)人還貸能力系數(shù)從0.45下調(diào)到0.3，其實(shí)就相當(dāng)于個(gè)人的可貸額度下調(diào)了33%。以今年30歲的李先生為例，他每月公積金繳存額為200元，繳存比例為10%，由于男性的法定退休年齡為60歲(女性為55歲)，李先生的實(shí)際可貸年限為30年，那么他的公積金可貸額度為200/10%×0.3×12×30=21.6萬(wàn)元。

????個(gè)人公積金可貸額度計(jì)算方法

????借款人住房公積金可貸額度＝借款人住房公積金月繳存額÷借款人住房公積金繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12(月)×實(shí)際可貸年限

????記者調(diào)查：個(gè)人可貸額度下調(diào)了33%

????提醒：這個(gè)可貸額度與最終的實(shí)際貸款額度并不是一回事。根據(jù)南京的現(xiàn)有規(guī)定，個(gè)人最高可貸30萬(wàn)元的公積金，夫妻雙方最高可貸60萬(wàn)元。還是以李先生為例，如果他的月繳存額提高了一倍，達(dá)到了400元，那么他的可貸額度就變成43.2萬(wàn)元，根據(jù)最高限額，他只能貸30萬(wàn)元公積金。

????購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的高檔房，可貸額減半。

????官方解讀：支持中低收入買(mǎi)房人獲貸款

????從根本上講，公積金應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注中低收入群眾?！?44平方米以上的房源都是高檔住宅，大多數(shù)的購(gòu)買(mǎi)者收入較高，這樣的限制有利于更好地支持中低收入的買(mǎi)房人獲取貸款。

????記者調(diào)查：不鼓勵(lì)、不支持購(gòu)買(mǎi)高檔房

????以上文中的李先生為例，假設(shè)他的月繳存額為400元，那么他的可貸額度為43.2萬(wàn)元。按照新規(guī)定，可貸額要減半，實(shí)際上李先生的可貸額就變成了21.6萬(wàn)元，由于沒(méi)有超過(guò)30萬(wàn)元的個(gè)人最高可貸限額，李先生就可以貸到21.6萬(wàn)元的公積金。

????再假設(shè)，李先生的單位收入又增加了，每個(gè)月的繳存額漲到了600元，繳存比例依然為10%，他的可貸額度為600/10%×0.3×12×30=64.8萬(wàn)元。這樣一來(lái)，即便按照昨天的新規(guī)定可貸額度減半，李先生的可貸額依然達(dá)到32.4萬(wàn)元，照樣可以貸足30萬(wàn)元的公積金。

????二次申貸公積金的，可貸額減半。

????官方解讀：保證公積金的普惠性

????張明遠(yuǎn)表示，為保證公平互助，管理中心決定對(duì)多次使用住房公積金貸款的行為作出限制。具體為，夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的，貸款全部結(jié)清后再次申請(qǐng)公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

????記者調(diào)查：對(duì)想換房的年輕小家庭影響大

????這一規(guī)定對(duì)打算換房的家庭，特別是年輕的小家庭來(lái)說(shuō)，影響是最大的。陳先生在南京一家事業(yè)單位供職，單位每月為其繳存的公積金額度為100元，繳存比例為10%；他的愛(ài)人是一位小學(xué)教師，月繳存額為400元，比例同樣是10%。他告訴記者，這個(gè)月他們?cè)敬蛩銚Q房，可是這一新規(guī)出來(lái)后，對(duì)他們的打擊蠻大的。“我算了一下，我愛(ài)人可以貸滿(mǎn)30萬(wàn)的最高額度，我可以貸到11萬(wàn)多，兩人加起來(lái)將近42萬(wàn)，可按新規(guī)，我愛(ài)人只能貸17萬(wàn)，我只能貸5萬(wàn)多，這就逼得我們要去多貸20萬(wàn)元的商業(yè)貸款，額外多出來(lái)的利息太讓人心疼了。究竟何時(shí)換房，我還要考慮考慮再?zèng)Q定”，陳先生無(wú)奈地說(shuō)。

????調(diào)整影響

????月繳存額640元以下的影響大

????南京市公積金管理中心貸款處處長(zhǎng)宋寧表示，這次受影響的主要是購(gòu)買(mǎi)高檔房以及二次使用公積金的買(mǎi)房人，對(duì)于其他購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響并不大。那么，此次調(diào)整后，還有哪些人可以貸足30萬(wàn)元的最高額度呢？

????“我們?cè)诖_定還貸能力系數(shù)時(shí)，進(jìn)行過(guò)一次測(cè)算，發(fā)現(xiàn)月繳存額達(dá)到640元的，幾乎不受什么影響”，宋寧說(shuō)，這部分人群的可貸額度算下來(lái)都在60萬(wàn)元以上，即使減半以后，仍然達(dá)到30萬(wàn)元以上，照樣可以貸足30萬(wàn)的最高額度。而公積金月繳存額在640元以下的買(mǎi)房人，不僅貸不滿(mǎn)30萬(wàn)，能貸到的額度也要大幅縮水了。如果某市民月繳存300元，繳存比例為10%，可貸年限為30年，那么調(diào)整前他可以貸30萬(wàn)，現(xiàn)在只能貸16萬(wàn)了。

????宋寧還表示，一些年紀(jì)較大的買(mǎi)房人也會(huì)受到影響，這是由于其可貸年限比年輕人少很多，因此能貸到的額度也會(huì)相應(yīng)減少。

????“誤傷了”剛性需求的買(mǎi)房人

????此次公積金政策的調(diào)整，令不少正在辦理公積金的買(mǎi)房人措手不及。在江北上班的吳先生上個(gè)月剛把自己在城北的舊房子賣(mài)掉，打算在單位附近換套更大的房子，跟開(kāi)發(fā)商都談好了，面積160多平方米，總價(jià)82萬(wàn)元，這次政策一出，讓他很頭疼。“本來(lái)我和愛(ài)人兩個(gè)人可以貸到60萬(wàn)元的公積金，現(xiàn)在只能貸到30萬(wàn)，我還得多貸30萬(wàn)的商業(yè)貸款??！”

????河西一家開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)主管表示，從政策的內(nèi)容上看，主要是收緊了放款的額度，而實(shí)際上傷害的恐怕并不是投資客，而是剛性需求的買(mǎi)房人。

????對(duì)二手房市場(chǎng)影響不是很大

????這次調(diào)整對(duì)二手房市場(chǎng)又會(huì)有多大影響呢？南京我愛(ài)我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉認(rèn)為，影響可能并不大。根據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，今年南京二手房平均每單的貸款額度為45萬(wàn)元，而按照調(diào)整后的公積金政策計(jì)算，一戶(hù)家庭使用公積金貸款最多還可以貸到30萬(wàn)元，剩下的15萬(wàn)則可以使用商業(yè)貸款。同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，商業(yè)貸款占到的比重通常較大，因此公積金政策調(diào)整的影響不大。

????專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

????收緊并不意味著政府出手調(diào)控

????盡管在很多人看來(lái)，此次南京公積金政策的調(diào)整是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)信號(hào)，象征著政府正出手干預(yù)市場(chǎng)，抑制購(gòu)房需求。不過(guò)，在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)的眼里，這次只不過(guò)是一次“例行公事”。

????“今年南京的房子賣(mài)得太好了，申請(qǐng)公積金的買(mǎi)房人與日俱增，公積金中心是真的沒(méi)錢(qián)了”，宋堅(jiān)說(shuō)，花出去的多了，收進(jìn)來(lái)的少了，管理中心自然會(huì)選擇“收緊”，這是正常行為，沒(méi)什么可奇怪的?！昂茈y說(shuō)此次公積金政策調(diào)整的背后體現(xiàn)了政府意志，只能說(shuō)是管理中心的一次自我調(diào)控?！?/p>

????宋堅(jiān)表示，如果政府真的要出手調(diào)控的話(huà)，就會(huì)提前收回今年起執(zhí)行的南京樓市購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，之所以沒(méi)有這么做，就是因?yàn)槿珖?guó)上下，從中央到地方，不會(huì)再次采取去年初的經(jīng)濟(jì)從緊政策，而是適度放寬，以穩(wěn)定為主。他認(rèn)為，目前的購(gòu)房主力軍已經(jīng)不再是剛性需求的買(mǎi)房人，而是那些不用公積金貸款、甚至不用貸款的有錢(qián)人為了規(guī)避通貨膨脹而選擇買(mǎi)房，因此這一政策的施行對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成太大影響。

????他還預(yù)測(cè)，對(duì)于普通買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下或許正是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)?！笆袌?chǎng)的供大于求，利空消息的增多，將使得開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)緊繃”，宋堅(jiān)認(rèn)為局部打折的樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越多，普通買(mǎi)房人還價(jià)的機(jī)會(huì)也會(huì)大大增加。

????熱點(diǎn)答疑

????二手房執(zhí)行時(shí)間分兩種情況

????我申請(qǐng)的組合貸款在公積金中心9月24日已經(jīng)批完了，現(xiàn)在還沒(méi)接到放款通知，請(qǐng)問(wèn)從貸款審批到放款還要幾天時(shí)間？

????解答：只要10月9日之前批完的全部按照老的放，不受影響。一手房只要抵押了就可以放貸，二手房分兩種情況：如果有擔(dān)保，那么可以直接房貸，如果沒(méi)有，要等抵押后才能放貸。

????在外地已用公積金購(gòu)過(guò)房，來(lái)寧再貸算二次

????我2001年在外地貸過(guò)公積金，2002年還清，現(xiàn)調(diào)到南京工作，需要重新買(mǎi)房，是否算二次貸呢？

????解答：仍屬于第二次申請(qǐng)，可貸額需減半。

????已用省貸再用市貸仍算二次

????我第一次購(gòu)房用的是省公積金，已經(jīng)還完，這次使用南京市公積金，算首次用嗎？

????解答：省公積金同步執(zhí)行調(diào)整后的政策。省公積金是南京住房管理中心省級(jí)機(jī)關(guān)分中心，省級(jí)機(jī)關(guān)和市公積金貸款一樣，相互有聯(lián)系機(jī)制，無(wú)論主貸人在省級(jí)機(jī)關(guān)還是在南京市貸款都要出示有關(guān)的貸款證明來(lái)執(zhí)行這樣的政策。

????對(duì)首付比例無(wú)影響

????公積金貸款的首付比例有變化嗎？

????解答：沒(méi)有變化，仍維持商品房?jī)沙?、二手房三成的現(xiàn)有規(guī)定，第二次使用公積金貸款的，首付比例相同。本報(bào)記者 馬祚波