各城市面臨高房價之痛 一套房透支幾代人積蓄

????高房價之痛：一套房子透支幾代人積蓄

????房價正在重回“瘋狂”狀態(tài)。 2009年上半年，北京房價漲幅近三成，上海商品住宅成交均價不斷走高，逼近1.74萬元/平方米的歷史最高紀錄，深圳房價創(chuàng)11個月來新高，廣州位居全國新建住宅銷售價格月度環(huán)比漲幅首位……

????無論從哪一個角度看，中國部分城市房價過高是一個不爭的事實，不僅是普通老百姓買不起房子，中等收入群體也感覺很吃力。在高房價的擠壓下，越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財富，甚至是幾代人的積蓄，這已經(jīng)成為了社會不可承受之重。

????房價飛漲的年代

????“從2003年到2009年，特別是2005、2006、2007這三年，國內(nèi)房價上漲出現(xiàn)了過快過猛的勢頭，這幾年房價至少漲了3倍。比如北京的現(xiàn)代城，003年的房價只有4000元至5000元，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到2萬多元了?！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海說。

????一般而言，估算房價合理程度的標準主要有兩種國際通行的方法：租售比和房價收入比。如果以這兩種指標來衡量國內(nèi)房價，會發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價漲幅已經(jīng)顯露出不合理之處。

????所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1：300至1：200。

????根據(jù)國際上的一般情況，租售比大致在1：260至1：100之間。這就是說，如果把房子拿去出租，100個月至260個月，也就是大致10年至20年就能收回購房款。但是，現(xiàn)在中國的房價與租金之間的比例大致在1：400以上，超過1：500的也有。

????“房價收入比”，是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

????房地產(chǎn)中介機構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關數(shù)據(jù)計算得出，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍。

????中大恒基市場部經(jīng)理張大偉表示，北京市的房價收入比達27：1，相當于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。而根據(jù)國際標準，房價收入比應維持在3至6倍的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房價收入比也高達17：1，遠遠高于國際標準。

????曹建海給記者舉了一個例子———上海陸家嘴的房價是5至10萬元每平方米，而東京中心區(qū)的房價也是5至8萬元每平方米。上海的面積是東京的3倍，GDP只有東京的1/10，但是現(xiàn)在上海的房價已經(jīng)跟東京差不多了。

????高房價影響到三代人

????1982年出生的小周來北京三年了，今年七月剛剛跟愛人領了結(jié)婚證。小周夫婦的工作都很穩(wěn)定，每個月兩人的收入加在一塊有一萬五六。最近，他們相中了位于北京東四環(huán)外的一套二手房，雖然房屋面積只有56多平方米，但總價卻高達108萬。他們已經(jīng)決定，雙方父母幫忙拿出30萬至40萬元的首付，兩人的積蓄則用來裝修和購買家電。

????“本來我們倆不想買房子，但考慮到要生小孩兒了，所以不得不買。買了這個房子以后，影響到了我們家三代人，我們的父母，我們，還有我們的下一代。”小周無奈地說。

????當房價漲得越來越高，購房者越來越難以承受，像小周夫婦這對“80后”購房新人的背后，常常有三個家庭在支撐，即：雙方父母幫著出首付，子女自己償還月供，即俗稱的“四加二”買房模式。

????商務部發(fā)布的《2006-2007年中國結(jié)婚市場發(fā)展調(diào)查報告》顯示，全國城鎮(zhèn)結(jié)婚消費中，有81.6%的新人得到了父母們不同程度的財力支持，其中最主要的就是買房子。

????一套房子足足耗費了幾代人的積蓄。有網(wǎng)友表示，父母奮斗了一輩子，節(jié)省了一輩子，到退休了還要為自己背負購房壓力，自己也感到痛心。但面對結(jié)婚階段的住房困難，父母是唯一能幫助自己的人。

????即便如此，也不是所有的80后都像小周夫婦這么幸運。很多已經(jīng)到了適婚年齡的80后，他們有著強勁的剛性需求，首次置業(yè)而且是自住，但是動輒上百萬元的房子，仍然讓80后們望而卻步。

????“在高房價的影響下，一些老百姓變得怨氣叢生。在中國，居民收入的增長速度跟不上GDP增長的速度，更趕不上房價上漲的速度，這是非常不正常的。值得注意的是，國內(nèi)的貧富差距也在擴大，這也體現(xiàn)在了住房方面，有的人有好幾套甚至幾十套房子，而有的人則一套房子也買不起。”曹建海說。

????高房價透支購買力

????在一個成熟的社會中，中產(chǎn)階層應該是緩解貧富差距、促進社會公平的“穩(wěn)定閥”，但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在中國，已經(jīng)不僅僅是普通老百姓買不起房子，對中等收入人群來說，買一套合心意的房子也很不容易。

????即便是成功買上了房子，每個月的月供也是一筆沉重的負擔?！爱斏狭恕颗鸵馕吨?，不敢炒老板的魷魚，更不能被老板炒魷魚；無力再繼續(xù)學習進修；不能去旅游、不敢生孩子；工作壓力大，心理壓力更大。”一位自稱月收入5000多元的網(wǎng)友感慨地說。

????小周告訴記者，買了房子以后，可支配收入少了，生活質(zhì)量肯定會受到影響，好多東西會不得不犧牲掉?！耙郧拔覀兘?jīng)常在外面吃飯，下館子，以后恐怕不行了，基本上天天都要在家做飯吃了，哪怕只是吃一碗方便面?！?/p>

????專家指出，房價的快速上漲，讓普通老百姓增加了生活壓力，不少家庭為了在自己心儀的城市有一個棲身之地，耗盡了所有的積蓄，從小康之家變得債臺高筑，“房奴”們被每月的高額房貸壓得喘不過氣來，只好縮減本來用于其他方面的消費和投資支出，導致購買力被嚴重透支。

????“消費是經(jīng)濟增長的最終動力。高房價不僅影響到了那些成為‘房奴’的人的生活質(zhì)量，也影響了老百姓在其他方面的消費，比如旅游、培訓等，進而影響到這些行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)在的房價連中產(chǎn)階級都難以承受，可以說，高房價正在透支中國消費的未來?！辈芙êＵf。

????國家統(tǒng)計局在網(wǎng)站上刊發(fā)的一篇文章稱，房價飛漲已經(jīng)成為制約城市居民消費的障礙，給我國當前最為急迫的啟動內(nèi)需帶來負面影響。從樓市消費對經(jīng)濟的拉動作用來看，高房價的擠出效應影響到了居民日常生活和消費行為，已經(jīng)成為制約消費啟動最大阻力。

????近日，央行在全國50個大、中、小城市進行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民購房意愿低位徘徊，超過6成居民認為當前房價“高，難以接受”。47%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時選擇“更多地儲蓄”，此比例比上季提高9.5個百分點，升至歷史最高。

????購房眾生相：幾家歡樂幾家愁

????面對近乎瘋狂的樓市，作為賣家的開發(fā)商心態(tài)會發(fā)生微妙的變化，他們會想盡辦法來得到最大利益；與此同時，作為買家的購房者，也會尋求不同的方式贏得與開發(fā)商的博弈。 從某種意義上說，激烈的購房心理戰(zhàn)無時無刻不在上演。

????如果做一個歸納，在購房者里面無非有以下三種類型：剛性需求型、盲目跟風型、投資投機型。除非你不買房，不然就很難逃脫這三種購房者的分類。在現(xiàn)實生活中，類似的例子可以找到很多。

????剛性需求型：“剛需，不買不行！”

????在全國各大城市，對住房有剛性需求的首次置業(yè)者，不僅是樓市的一支生力軍，也是一股中堅力量。

????上世紀80年代生育高峰時期出生的人口，當下正在逐漸步入結(jié)婚年齡，買婚房是“80后”的剛性需求。有媒體的調(diào)查問卷顯示，因為結(jié)婚而準備買房(或已買房)的“80后”占到了所有“80后”買房者中的66.8%。

????同為“80后”的小張和小王經(jīng)過6年的愛情馬拉松，今年10月份終于要結(jié)婚了，小張為了給小王一個安定的家，準備在廣州市區(qū)購買一套新房。

????他們一起看了很多套房子，可不是因為價格太高，就是因為戶型不中意，沒有找到合適的房子。朋友們都說，現(xiàn)在國家在控制房價上漲，但效果不大，等明年房價下降，再買不遲。他的父母也說，家里有一套舊房，雖然面積小一點，但裝修一下，還是很溫馨的。

????不過，小張覺得，既然結(jié)婚，肯定要用新房迎接新人，不然，就會委屈了新娘。他說，我是“剛需”，不買不行！現(xiàn)在不管房價是漲還是跌，只要看到合適的房子，就準備立即付款，進行裝修。

????針對計劃結(jié)婚的年輕人，中大恒基副總經(jīng)理付嚴則建議購房者選擇二手房，價格相對較低，房源豐富，選擇余地也比較大，并且即買即住。他認為，二手房很適合年輕人結(jié)婚過渡使用。

????如果說小張和小王是為了結(jié)婚而必須買房，那么陳先生就是為了改善住房而不得不換一套大一點的房子。

????2004年，陳先生擁有了自己位于北京東四環(huán)外的第一套房子，60多平方米的一室一廳。去年，他愛人生了小孩兒，父母從老家過來照顧小孩兒，結(jié)果房子就住不下了。為此，他不得不考慮換一套更大一點的房子。

????“雖然我覺得房價年內(nèi)可能會降一點，也想再等一等，但為了緩解更為迫切的住房緊張問題，不得不提前購買。這也是沒辦法的事情。”陳先生說，他把原來的房子賣了，換了一個接近100平方米的兩室一廳，盡管房價已經(jīng)比2004年的價格漲了一倍多，但仍然無可奈何地買了。

????跟風追漲型：“誰敢說房價不會瘋漲下去呢？”

????買漲不買跌，這是大部分人的購房心理，開發(fā)商深諳其中的道理。他們銷售的樓盤每隔一段時間，都要提一次價，以迎合購房人的想法。這導致了部分消費者的恐慌性購買。

????北京的李小姐原來并不急著買房的，一來是因為攢不起首付，二來覺得房價太高了，還想再看看能不能降下來一些，但是2008年底短暫的低迷之后，房價就又開始瘋漲，李小姐的心里開始慌了。

????李小姐透露，今年2月份，房山一個樓盤開盤時的價格只有6000多元，可是現(xiàn)在，同樣的一套兩居室就要14390元一平方米?！胺績r不可能降，炒股票有賺有賠，買房即使不賺也不會賠的！”售樓人員這樣跟她說。

????“租房也能過，但是誰敢說房價不會瘋漲下去呢？畢竟遲早要買，安居才能樂業(yè)嘛！可是現(xiàn)在的形勢讓我實在沒有信心再撐下去了，總不能看著父母幾十年省吃儉用攢下來的錢都變成紙吧？”李小姐說。

????因房價高漲而變得恐慌的人不在少數(shù)。孫先生來北京已經(jīng)兩年多了，從事服裝外貿(mào)工作。一直沒有買房，現(xiàn)在還沒告別租房生活。眼看著房價越來越高，孫先生開始變得有點著急了。

????“本來想過一兩年再買房，但是現(xiàn)在樓市越來越瘋狂了，給了我不少心理壓力。我擔心要是一直這樣瘋狂下去以后就更買不起房子了。隨著城市規(guī)劃越來越完善和外來人口的增多，后期樓市肯定不會跌，即使跌也不會跌得很多?！彼f。

????前不久，孫先生看中了一套90多平方米的精裝修二手房?！敖煌ǚ奖愕纫蛩睾艽騽游遥緛泶蛩愕诙烊ジ犊畹?，沒想到一夜之間就被別人搶走了?！?/p>

????看到很多樓盤開盤即售罄，而且身邊很多人都蠢蠢欲動，孫先生也加快了入市的步伐。孫先生說，對于在北京拼搏的“北漂”一族來說，沒有一套屬于自己的房子，似乎少了份歸屬感。

????投資投機型：“買房好，穩(wěn)賺！”

????對于那些擁有富余資金的人而言，買房還可以作為一種投資。原因有兩個，第一是稀缺資源，房地產(chǎn)始終會升值。中國在世界上人口最多，土地是最稀缺的資源，只是不同地方的土地增值有快有慢，不同區(qū)域的房產(chǎn)價值也會變化；第二是通貨膨脹因素，房地產(chǎn)有保值增值的功能。從長遠來看，投資房地產(chǎn)是沒有風險的，特別是現(xiàn)在——顯然不是經(jīng)濟波動的波峰，更是投資的好時機。

????一項調(diào)查結(jié)果顯示，在通脹的預期不斷增強的情況下，最能被接受的理財方式便是買房，這一觀點被80%的業(yè)內(nèi)人士所認同。華潤置地副總經(jīng)理朱華越說，買房對于普通老百姓是最簡單的投資方式，北京易居研究院院長牟增彬也認為，不動產(chǎn)是穩(wěn)健型投資者最好的投資選擇。

????2008年年底，正當人們觀望房價是不是還要繼續(xù)回落的時候，北京的盧女士已瞅準時機抄底，以100多萬元的總價買下朝陽區(qū)一處100多平方米的房子。

????今年上半年，房價不斷上漲。她這套房上漲至少30多萬元?！安荒茉倭袅?，現(xiàn)在就得賣！”看見自己的房子半年多漲了幾十萬，盧女士覺得自己應該“見好就收”，于是近日她通過房產(chǎn)中介找到買家，以較高的價格出手，一把凈賺了近30萬元。

????僅用了半年多時間，收益率接近30%?！百I房好，穩(wěn)賺！我自己也炒股，還不是來來回回‘坐電梯’，折騰下來，真沒賺到什么錢。”盧女士總結(jié)說?！胺孔右膊皇请S便買就能賺錢，一定要買好地段的房子，這樣升值才快。”

????無獨有偶，于2003年加入炒房大軍的上海人老張最近又在樓市中投入大筆資金。據(jù)悉，他一直在通過上海一家中介公司搜羅合適的豪宅，選擇的區(qū)域包括古北、陸家嘴以及新天地等上海傳統(tǒng)的豪宅區(qū)。最終在5月底，他敲定了一套虹橋古北的房子，成交價高達500萬。

????“預期通脹已經(jīng)成為一種共識。對投資客而言，避免財富縮水的一個好方法是將現(xiàn)金轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)，通過購買房產(chǎn)是較為便捷、有效的選擇。”老張告訴記者。事實上，一個月后，這處宅子報價已經(jīng)升值約2%。

????房地產(chǎn)成本公示最怕“霧里看花”

????在政府部門的強力推動下，9月1日起，江西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始面向社會公示商品房開發(fā)銷售信息。 這一“新政”，讓很多期許已久的人希望借此“撥云見日”：一則希望了解高房價迷霧背后的成本真相；二則渴望促使房價回到理性狀態(tài)。

????然而，南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)目前公示的80多家樓盤的信息數(shù)據(jù)，尤其是房價成本令不少人搖頭不解，大有“霧里看花”之惑：不少樓盤商品住宅平均成本與其售價相差無幾，另有相當一部分樓盤數(shù)據(jù)顯示在“虧本售房”。網(wǎng)絡調(diào)查也顯示，截至3日上午，89.5%的網(wǎng)民認為房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)為“假的”。

????人們心存質(zhì)疑，原因顯而易見。一方面，關于房價水分、樓市泡沫、行業(yè)暴利的各種議論，早已讓人對房價疑慮甚多。另一方面，目前公示的“利潤微薄”甚至“虧本銷售”的數(shù)據(jù)，與民眾為房價所累的切身感受有天壤之別。虛虛實實的房價成本究竟由哪些構(gòu)成，一直是民眾關注的焦點。多數(shù)開發(fā)商將此視為商業(yè)秘密，諱莫如深，秘而不宣。江西建立并推行房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度，其中包括公示土地使用權(quán)取得費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費用、銷售費用、稅費等房價成本，使購房者有了一個與開發(fā)商“信息對稱”的平臺。

????但據(jù)了解，江西的房價公示尚處試行階段。目前公示的數(shù)據(jù)，也均由開發(fā)商自己所報。這種自拉自唱式的公示，使其權(quán)威性和可信度大打折扣。有業(yè)內(nèi)人士坦言“數(shù)據(jù)摻水”在所難免，甚至不排除個別地方存在開發(fā)商串通作假、達成“數(shù)據(jù)聯(lián)盟”的可能。

????萬事開頭難。公示的房價成本如何確認其真實性，又該如何實現(xiàn)監(jiān)管的有效性，不僅取決于開發(fā)企業(yè)的商業(yè)道德和社會責任，更取決于公布制度本身的科學性和可操作性。如果任由經(jīng)不起公眾推敲的數(shù)據(jù)繼續(xù)“出籠”，設計這項制度的良好初衷只會淪為一場“數(shù)字游戲”，對凈化房地產(chǎn)市場、促進行業(yè)良性發(fā)展，終將無所裨益。

????房地產(chǎn)成本公示，期待“撥云見日”，最怕“霧里看花”。江西省監(jiān)察廳表示，對于拒不公示或公示的信息虛假等情況，將按《通知》明確的規(guī)定進行處罰，并督促有關職能部門加強監(jiān)管。對此，人們將拭目以待。

????每一輪樓市高漲，都會伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠遠超過賬面上的損失。對于開發(fā)商來說，由于融資的便捷，高價囤地更是自我擴張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結(jié)———“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲?！?/p>

????國土部調(diào)查：地價運作空間相當“暴利”

????國土部于2009年5月底開始，對全國105個城市進行地價動態(tài)監(jiān)測調(diào)查，調(diào)查的房價為商品房開盤時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。有效案例620個。其中北京被抽查的21個房地產(chǎn)項目中，鼎城的利潤最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價并沒有比周邊樓盤價格高多少，但是鼎城項目的樓面地價僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價房價比例最小的房地產(chǎn)項目，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價僅僅253元/平方米，房價卻賣到2萬元/平方米。

????而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰？是6月25日剛獲得預售許可證的東釣魚臺家園，亦稱釣魚臺七號院，以7.28萬元/平方米的均價，刷新了奧運時代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價格保持的京城“最貴樓盤”的紀錄。此前有媒體報道，該樓盤的樓面地價遠低于廣渠路15號“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價。而除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價，東釣魚臺家園的利潤率依然相當“暴利”。

????開發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了

????自國土部負責人發(fā)布地價占房價23%這一結(jié)論后，以任志強為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁。北京華遠地產(chǎn)董事長任志強在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關的相關費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”

????“人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費，質(zhì)量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊?！睋?jù)國內(nèi)二線城市的一位開

????業(yè)內(nèi)人士：地價急漲導致房價泡沫迅速吹大

????復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，通過增加土地供給，改變供求關系，會對土地價格下調(diào)產(chǎn)生作用，但未必會帶動房價降低?！坝捎诶骝?qū)動更大，此輪各地加大土地的供應，并非外界所說平抑房價?！闭憬髮W房地產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，事實上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。

????樓市高溫帶動地市火熱，進而舒緩的是政府財政收入，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海這個收入才是154億。原國土資源部副部長、現(xiàn)國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲表示，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價房價，實際上是為地方財政做抓手。

????北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中后，周邊的二手房價就隨之水漲船高?！耙愿浇母涣Τ菫槔酝鶅r在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價到了28000元每平方米，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預期?！?/p>

????除了地價與房價的聯(lián)動之外“地王”身后越來越多的央企背景也引發(fā)了人們的關注。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司；19.6億元中標奧運村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，其母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團。除了近幾年在土地市場呼風喚雨的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)之外，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進土地市場。

????業(yè)內(nèi)人士普遍認為，當土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟尚未好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸相對寬松的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作，頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象，泡沫便會被迅速吹大。

????專家：從土地、信貸、稅收多項政策入手遏制過高房價

????“當前房地產(chǎn)市場的問題，特別是最近房價在短期內(nèi)飆升的問題，有信貸政策、稅收政策的問題，也有土地政策問題，前兩者在此不討論，如果土地政策僅是從這些措施入手，對遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容表示，從已有的研究報告來看，截至今年4月，全國累計土地購置面積與累計完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。土地庫存一直處于上升趨勢。在現(xiàn)有土地庫存的情況下，假設沒有新增土地購置，現(xiàn)有的土地庫存量都需要超過50個月才能消耗完成。

????易憲容認為，當前住房市場并非在于增加土地供給多少，也不在于增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作，土地供給再充分，住房建再多，都無法滿足住房炒作貪欲。因此，住房土地政策的改進還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起，才能夠遏制房地產(chǎn)市場的泡沫，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

????樓市反彈警惕境外熱錢炒作

????根據(jù)日前央行公布的數(shù)據(jù)，7月我國金融機構(gòu)外匯占款增量達2425.65億元，創(chuàng)年內(nèi)第二高，海外資本加快回流國內(nèi)已是不爭事實。泡沫化氣息漸濃的樓市，一面是境外看房者頻頻下單，一面是外資機構(gòu)高調(diào)拋售，海外資本在樓市價格高漲的當口到底起了什么作用？攻股市棄樓市的說法是否準確？

????境外散戶頻頻購房“催熱”高端市場

????“熱錢又回來啦！”在市場驚呼因金融危機暫時撤離中國市場的海外資金又殺了個回馬槍之時，房地產(chǎn)市場已敏感的感受到了這一變化。

????深圳，四月下旬“限外令”松動，港澳臺居民不再只能購買一套房，看房的港人立刻增多，根據(jù)置業(yè)國際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買數(shù)量將達到8600套，面積也將超過80萬平方米。

????上海，高級公寓市場最近持續(xù)火爆。最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海共有468套豪宅成交，成交單價均在人民幣4萬元/平方米以上，總成交金額達65.59億元，不論是數(shù)量還是價格均創(chuàng)今年新高。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報記者。中原(中國)地產(chǎn)研究中心長期抽樣監(jiān)測結(jié)果顯示，自4月起，港澳臺人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅力量。自3月起，港澳臺購房人數(shù)連續(xù)3個月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點。

????廣州，合富輝煌市場研究部對廣州中心區(qū)域46個主流樓盤進行的調(diào)查結(jié)果顯示，這些樓盤的投資客中港澳臺及境外買家保持約三成比例，且有增加勢頭。

????“總體來說，境外的買家肯定不如境內(nèi)的買家多，但是他們的投資、甚至投機行為，絕對會助長房價的上漲，這尤其體現(xiàn)在高端住宅上。”楊紅旭說。

????外資機構(gòu)邊唱高調(diào)邊套現(xiàn)“混淆視聽”

????而與散戶頻頻出手買下豪宅不同，很多外資機構(gòu)日前加快了其拋售的步伐。據(jù)媒體最新報道，美國凱雷投資集團正籌備出售其持有的上海濟南路8號項目，回籠資金有望超過30億元。而此前，摩根士坦利已經(jīng)以24.5億元的價格將其持有的上海東海廣場項目出售給SOHO中國。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地產(chǎn)類股票上的QFII在近日也大幅減倉。“所持倉位較之前已經(jīng)明顯下降許多”，一位證券業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露說。

????“但外資拋售并不能將其解讀為外資對中國樓市的看空，而是其投資達到了相應的效果，進行正常的套現(xiàn)獲利?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級研究員回建強日前撰文指出。

????更值得警惕的是，在許多外資拋售的同時，他們還一再對中國樓市叫好。摩根大通首席經(jīng)濟學家龔方雄樂觀預測稱，今年中國房價上漲幅度將達5%至10%，而明年漲幅也將達到10%，并鼓勵大家最近積極行動起來，投資買地建房。

????對于外資者這種“言行不一”的行為，業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢趁機套現(xiàn)是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。“這種做法會混淆大家的視聽，增加大家對市場判斷的難度，它們撤了之后國內(nèi)的投資者可能就被套了?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

 ???投機資本涌動危害市場風險不可小覷

????根據(jù)中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員張明的計算，若扣除各類因素，二季度能解釋的外儲增加額為339億美元，仍有超過900億美元的外儲增長缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國際資本的流入。接受記者采訪的多位專家表示，盡管和2007年那一輪“高房價”時期相比，海外資金進入國內(nèi)樓市的規(guī)模要小很多，但是海外投資資本的涌動對正常市場的供求關系會造成的破壞和負面影響，它的流入仍是市場不能忽視的一股力量，這種風險不可小覷。

????另外，外資投資房地產(chǎn)領域是我國國際收支順差的重要原因，過度投資會造成人民幣升值的預期，導致人民幣貨幣投放過多，加大流動性的壓力。

????北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強也指出，監(jiān)管部門對于海外資金的動向要密切關注，實行切實有效的監(jiān)管，要心中有數(shù)。適當引導資金的流向，若房地產(chǎn)市場明顯過熱時又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，為了抑制外商對過熱的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資，多部委聯(lián)合發(fā)文加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債、外匯登記和結(jié)匯方面的管理。也在那個時候，房地產(chǎn)被宣布納入外商投資“限制類”行業(yè)名單。

????“對于想要在銷售市場混水摸魚的外資基金和散戶，相關限制絕不可輕易放松。”楊紅旭說。

????楊紅旭還表示，“樓市反彈已由剛性需求主導，演變成了投資投機帶頭。在以溫州炒房團為代表的國內(nèi)游資洶涌入市背景下，境外資本亦春心難耐，一線城市房價泡沫原本就未擠凈，按目前房價上漲之勢，2007年的非理性繁榮必然重現(xiàn)。”

????房價坐上“過山車”下半年醞釀“變臉”

 ???“沒想到，太出乎意料了！”

????“看不懂，像霧里看花一樣！”

????談及今年的樓市，多數(shù)被采訪對象都表達了這樣的感慨。 從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”；從土地流拍到“地王”歸來；以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房價也上演了“撐竿跳”。進入7月下旬，情況又在悄然發(fā)生變化，雖然房價仍舊“牛氣沖天”，但已顯露出疲態(tài)。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑。同時，多部門開始發(fā)文警示樓市風險，多種信號顯示樓市正在醞釀調(diào)整，下半年可能上演“變臉”。

????從“量價齊跌”到“量價飆升”

????樓市坐上“過山車”

????今年1月末開始，受傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的節(jié)日效應，以及國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的不明朗的影響，樓市新年開局不利，“量價齊跌”成了新年的第一個關鍵詞，以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，1月的商品房銷售均價僅為10085元/平方米，同比下降29.36%，環(huán)比下降20.98%。

????“雖然房價有所調(diào)整，但我并不想馬上出手，還打算再觀望一段時間?！蹦瓿跻晃毁彿空呓邮苡浾卟稍L時語氣堅定地說。

????和這位購房者的觀點相似，年初時多數(shù)被采訪對象都表達了相同或相類似的觀點。正是在濃厚觀望情緒的影響下，北京、上海、深圳等多個一線城市樓市紛紛“告急”，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺各種政策以期改變頹勢。

????進入3月，樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，在房價下調(diào)和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現(xiàn)“小陽春”，當時還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何？”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價快速飆升。在短短不到半年的時間，“價量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線城市房價節(jié)節(jié)攀升，更是引起業(yè)內(nèi)外一片驚呼。

????中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，7月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價格比年初累計上漲幅度超過30%，天津、成都累計上漲幅度約10%；北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價格比年初累計上漲幅度近20%。

????與此同時，房價從熱門城市領漲向“普漲”格局轉(zhuǎn)變。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。這是今年以來全國70個大中城市房價同比環(huán)比連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)五個月上漲，且漲幅逐月擴大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。

????全國房價上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中，新建住房銷售價格同比上漲的城市有43個，同比價格下降的城市只有26個，環(huán)比價格上漲的城市有63個，環(huán)比價格下降的城市只有3個。

????成交量方面也表現(xiàn)不俗，1至7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。其中，商品住宅銷售面積增長38.8%。

????“量價飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地熱情，特別是6月份以來，土地成交市場一改北京一枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國內(nèi)一線城市的地價不斷刷新，一批天價地王涌現(xiàn)。

????利好政策、強勁需求、投資客入市

????多個因素成房價飆升“幕后推手”

????從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷保瑑?yōu)惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

????21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇說，去年受國際金融危機的波及，消費者對樓市發(fā)展前景一直處于觀望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)市場刺激政策。國家利好政策的出臺，尤其對二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費者對樓市深度調(diào)整的顧慮，使得壓抑了較長一段時間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創(chuàng)新高，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的反彈，由此導致房價急速上漲。

????剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受記者采訪時說，在2007年房價瘋狂上漲，許多剛性需求的消費者無力購買，到去年樓市開始出現(xiàn)低迷，房價也隨之步入調(diào)整通道，觀望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開發(fā)商低價入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，這使得部分項目得以熱銷，進而有了提價的底氣。

????業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的提價行為很快就產(chǎn)生了“跟風”效應，進而演變?yōu)榇蠓秶摹案L漲價”。其中一個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價銷售。

????幾乎每次房價的上漲都能看到投資、投機客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的信息是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個樓盤尚未發(fā)售，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價將超過4萬元/平方米時，引起強烈的質(zhì)疑，如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。

????除了對資源的極度占有，豪宅“豪華價”的重要推手就是投資客?！昂勒瑵q得這么快，有投資者炒作的因素?！鄙钲谥性禺a(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場。高姍也表示，正是由于通脹預期加大，投資性置業(yè)復蘇樓市，才助推了房價的回升。

????從“量價齊升”到“價漲量縮”

????樓市下半年可能上演“變臉”

????房價的牛市行情仍在繼續(xù)，但成交量疲態(tài)已開始顯露。受價格快速上漲、新增供應減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場觀望氛圍在7月又開始顯現(xiàn)，住宅市場持續(xù)近半年的“量價齊升”的態(tài)勢也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，各地市場成交開始出現(xiàn)分化?！皟r漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業(yè)內(nèi)人士認為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。

????中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢頭。此輪調(diào)整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續(xù)第四個月下降，廣州亦是第三個月呈下滑趨勢。二線城市杭州也出現(xiàn)連續(xù)第二個月大幅下滑。

????8月，成交量下滑的態(tài)勢并未出現(xiàn)改觀。中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，8月中原所監(jiān)測的九個城市住宅成交量，今年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。

????其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監(jiān)測的大部分城市成交出現(xiàn)下滑，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環(huán)比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現(xiàn)下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。

????李耀智說，現(xiàn)在看房人數(shù)確實減少很多，業(yè)主沒有再漲價，但是也沒有拋盤，雙方進入了僵持期，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話，風險就會很大。李耀智說，一般說的調(diào)整是有價無市，目前來看還沒到這個程度，主要看二套房貸政策是否轉(zhuǎn)向，目前銀行仍在靠優(yōu)惠搶客戶。

????深圳大學國際金融研究所所長國世平稱，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預期的價格沖向市場，而高位買房的市民將會面臨財富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓。

????業(yè)內(nèi)人士認為，住宅市場交易火熱、部分城市價格屢創(chuàng)新高，這些現(xiàn)象已引發(fā)政府管理部門的警惕和擔憂。7月中旬，商業(yè)銀行從嚴執(zhí)行“二套房貸”政策的消息在各地陸續(xù)傳出，房地產(chǎn)調(diào)控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放，住宅市場或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。因此，預計以后幾個月，政策干預的可能性將逐步增強。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，3至8月市場偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現(xiàn)熱潮。其中，一線城市年度成交量高點是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價格變化滯后于成交量幾個月，下半年價格可能依然堅挺，但明年一季度有可能止?jié)q，快的話年底就有可能出現(xiàn)漲不動的情況。

????和悲觀的預測相比，深圳社科院房地產(chǎn)與運營中心主任高海燕表示，在當前背景下，今年年底出臺實質(zhì)性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析說，大部分人買房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價保持了相對穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會有走低的過程，但是房價不會大起大落。（記者 陳偉? 陳偉邢梅?余孝忠 胡錦武?洛濤?張莫?李佳鵬 彭勇 實習生 鄭文剛）