開發(fā)商曝拿地規(guī)則：沒有公司不行賄 官商分成

????沒有人知道開發(fā)商在拍地現(xiàn)場頻頻舉牌之前，在忙著什么。

????而王石的言論似乎在暗示著什么：“現(xiàn)在不行賄成了過街的老鼠，行賄反而成了英雄了?！痹谶@句評論背后，土地出讓招拍掛的光天化日之下隱藏的不能說的潛規(guī)則，浮出水面。

????據(jù)《華夏時報》記者了解，土地拍賣過程中，灰色交易普遍存在，而地王現(xiàn)象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相。

????“沒有一個公司不行賄”

????該地塊便是金地前期投入所得的回報。金地一高層告訴《華夏時報》記者，金地先是斥資幾個億，給西安市政府建了一個人工湖，西安再將這人工湖周邊的所有土地內(nèi)定給金地，讓其蓋別墅，售價1萬以上。當時萬科、中海等其他開發(fā)商愿意出更高的價格，也沒有得到。

????“參與一級開發(fā)，有合同和協(xié)議，政府沒錢還，拿地做補償，也不違背法律的。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

????“前期有這種情況，但現(xiàn)在不會再有了，別的開發(fā)商也一樣可以去拿，這種現(xiàn)象也很普遍?！苯鸬乜偛脧埲A綱對記者表示，金地在西安有優(yōu)勢拿地，就是因為預付款比其他開發(fā)商付的多?！敖鸬卦谖靼埠驼P(guān)系搞得非常好?！鄙鲜鼋鸬馗邔右埠敛槐苤M這一點。

????實際上，金地在西安的拿地模式，和碧桂園“協(xié)議”拿地、“零地價”拿地模式類似。碧桂園以“別墅+五星級酒店+大型購物商場”的形式進駐博得當?shù)卣酶泻螅暂^低價格拿地，已成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。

????而對于王石關(guān)于萬科“不行賄”的言論，業(yè)內(nèi)同行也有異議?！叭f科不行賄是指不直接行賄，通常的方式是請代理機構(gòu)做，比如讓民營企業(yè)去搞前期關(guān)系，掃除障礙將土地變成熟地后，萬科再介入，一起合作開發(fā)，或者是直接出錢給民營企業(yè)，拿來熟地。”深圳一中型房企負責在珠三角拿地的人士對記者說，如今拿地，沒有一個公司不搞潛規(guī)則的。不搞關(guān)系，基本上很難拿到好地。萬科不直接行賄，所以拿的地都比較貴，而且都是偏遠郊區(qū)。

????潛規(guī)則作假細節(jié)曝光

????一位在深圳某大型房地產(chǎn)上市公司負責找地的人士告訴記者，目前拿地主要是通過三種方式，第一是招拍掛；第二是收購方式，包括收購項目公司，或者直接并購土地；第三種是在一級市場跟政府合作開發(fā)。

????據(jù)這位負責拿地的人士介紹，除了招拍掛環(huán)節(jié)是公開透明的之外，并購是兩個公司正常的商業(yè)行為，第三種則是貓膩最多的，而不了解內(nèi)幕的人根本想象不出應該如何操作。

????據(jù)記者了解，第三種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設(shè)，以招商引資的名義，讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè)，或是吸引大的開發(fā)商進駐，政府再拿地給開發(fā)商作為回報。

????“雙方會提前簽好協(xié)議，約定一個土地保底價，假如拍賣的保底價是4000元/平米，但最后實際拍賣價格是7000元的話，如果仍是該開發(fā)商拍得土地，政府便將3000元差價歸還，若由其他開發(fā)商拍得，這3000元的差價，便按比例分成，多數(shù)情況是政府與開發(fā)商四六或三七，甚至五五分的?！鄙鲜鋈耸空f。

????讓人想不通的是，如果是必須走招拍掛的程序，何以阻止其他參與者不出高價呢？

????另一家中型開發(fā)商專門負責在珠三角拿地的人士告訴記者，政府會盡可能去勸退來報名參加拍賣的其他開發(fā)商?！扒捌跊]做貢獻，就不要來搶地了，如果實在無法阻止外來者，最后被別的開發(fā)商買走的話，便按上述比例來分成?！?/p>

????“那種超額分成是有前提條件的，就是開發(fā)商一般是參與前期一期開發(fā)的?！鄙鲜錾鲜泄灸玫氐娜耸拷o記者算了一下賬，底價是4000元，最后別人拍走的價如果是10000元/平米，按三七分成的話，開發(fā)商得4200元/平米，這樣，對該開發(fā)商來說，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他開發(fā)商要搶，明顯不劃算。

????而對于地王現(xiàn)象，上述拿地負責人向記者透露了不為人知的地王內(nèi)幕：“有些地王是假的，參與前期開發(fā)的開發(fā)商去拿地，都會提前跟政府協(xié)商簽好協(xié)議的，外界看到的成交價并非開發(fā)商的實際拿地價?！彼硎?，如果是別的開發(fā)商拍走的話，多出部分便按比例分成，如果是自家高價拍下來的話，政府再私下返回多余部分給開發(fā)商。

????鉆法律空隙合謀抬高房價

????潛規(guī)則拿地，是開發(fā)商不愿言說的秘密。

????“沒有明文規(guī)定禁止的就是合法的。”英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波否認了“潛規(guī)則拿地”這一說法，他認為，這只是法律真空地帶，政府需要招商引資，即使定向招拍掛，也是情有可原，而開發(fā)商需要利益最大化，雙方一拍即合。

????據(jù)記者了解，這種情況在二、三線城市尤其嚴重，政府和開發(fā)商都在鉆法律的空隙。一線城市地方財政對土地的依賴相對較低，但二、三線城市一方面需要房地產(chǎn)來帶動發(fā)展，最重要的是能直接增加政府土地收入。

????據(jù)記者了解，土地拍賣款，主要用于兩部分，一是市政配套費占絕大部分，給地方政府，其中包括區(qū)政府和市政府，區(qū)政府占大頭。二是土地出讓金占小部分，具體比例各城市不同，上交國家和地方財政。土地拍賣款是很多地方政府的主要財政收入來源。

????“一般的成熟地段，政府不愁賣不出，就更愿意走正當?shù)恼信膾斐绦?，但在一些新興城市，或者是不成熟的地方，政府就想先請來大的開發(fā)商，商議好底價，然后對外拍賣出高價，再要開發(fā)商蓋高端樓盤和別墅，合謀抬高當?shù)胤績r，達到雙贏?！鄙鲜錾鲜泄灸玫厝耸扛嬖V記者，政府抬高地價后，再公開拍賣其他的地，真正想的是賺后面的錢。

????可以借鑒的例子是，南京2008年將土地款做了調(diào)整，由區(qū)政府上交到市政府，結(jié)果直接導致區(qū)政府賣地的熱情大幅下降。

????上述中型開發(fā)商拿地的人士告訴記者，他們拿地一般前期都是需要跟政府去溝通的，看似一塊簡單的空地，背后有很多復雜的程序要走?！百u土地本身不值錢，但程序就值錢?！彼毖圆恢M地告訴記者，一塊好的地，想要拿下來，各個環(huán)節(jié)都要拿錢去收買，只有把前期的工作做好后，才能暢通無阻。當然不排除大型上市公司，會走看似正規(guī)的程序，但是大部分都是靠關(guān)系拿地。

????整個房地產(chǎn)鏈條中，存在的灰色空間以及法律真空地帶，無疑在考驗著政府的執(zhí)政水平。