石家莊市房?jī)r(jià)逆市暴跌 三年大變樣計(jì)劃后遺癥

????房市正在迅速回暖，似乎已經(jīng)沒有疑問。

????8月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，7月份同比上漲1.0%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.9%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

????然而與整體上漲的勢(shì)頭相反是，河北省會(huì)石家莊市的房?jī)r(jià)7月份同比下降5.5%，同比降幅居全國(guó)首位;二手住房?jī)r(jià)格同比下滑7.5%，排在第二。這是石家莊房?jī)r(jià)自6月同比下降5.8%以來，

????4500萬供應(yīng)對(duì)170萬需求

????“到了石家莊市，你會(huì)以為自己到了工地?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商老總與記者見面時(shí)，就曾如此調(diào)侃。

????8月13日，記者在石家莊走訪新售樓盤時(shí)也發(fā)現(xiàn)，這里很多道路都是新建的。包括新拓寬道路兩旁的綠化，有的是剛栽上，正在澆水。由于很多城中村拆遷改造難，拆除一半和在建的工地隨處可見。

????河北正大房地產(chǎn)中介一位經(jīng)理對(duì)記者說，石家莊新開樓盤多是2年前啟動(dòng)的城市拆遷改造工程中整理出來的土地。

????多年在石家莊從事房地產(chǎn)開發(fā)的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存還記得兩年前的瘋狂:2007年底到2008年全年，石家莊幾乎沒有像樣的土地成交，這里的土地市場(chǎng)表現(xiàn)出來的冷清高于其他大部分城市。

????2007年底，河北省啟動(dòng)“三年大變樣”工程，石家莊先是大量拆遷改造，再通過把地高價(jià)賣出，來獲得新的城建投資資金。

????大拆遷短期內(nèi)帶來大量住房需求短期內(nèi)急劇增加，致使2007年石家莊房?jī)r(jià)上漲在全國(guó)排名前列。

????兩年后，在那一場(chǎng)大拆遷中獲得土地的樓盤，紛紛開盤。陳寶存說，2008年石家莊市土地報(bào)建數(shù)量十分驚人，算上回遷改造面積有4500萬平方米之多。

????而與之對(duì)應(yīng)的，是弱小的需求:石家莊2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的時(shí)候，新房銷量也只有170萬平方米。

????6月以來，全國(guó)房市向好，石家莊開發(fā)商也爭(zhēng)先開盤。大量炒房的人、改善居住的人擔(dān)心2008年的冷清房市情況再現(xiàn)，紛紛降價(jià)賣房。

????新盤開盤價(jià)都定在5000-6000元/平方米，由于銷售比較困難，打折降價(jià)隨處可見。最重要的是，二手房供應(yīng)十分龐大，二手房的降價(jià)，使得新房也不得不跟著降價(jià)。

????石家莊市城調(diào)隊(duì)的相關(guān)人士表示:“市場(chǎng)上的新房供應(yīng)量多，房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)就越激烈，影響了房?jī)r(jià)的上漲?！?/p>

????他同時(shí)說，二手房?jī)r(jià)格下降較大，主要因?yàn)橛械男路康膬r(jià)格比二手房的價(jià)格還低。新房在三千多，有的二手房?jī)r(jià)格達(dá)到四千多，在價(jià)格上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，就促使二手房降價(jià)，甚至比新房?jī)r(jià)格下降幅度更大。

????“以前都是二手門店看我們開盤價(jià)定價(jià)，現(xiàn)在我們都不敢開盤了，擔(dān)心二手中介店又降價(jià)，使我們房子開盤賣不出去?！币晃婚_發(fā)商對(duì)記者說。

????這位開發(fā)商表示，石家莊的房屋利潤(rùn)不高。目前，土地成本均在2000-3000元/平方米，而房?jī)r(jià)最高只有5000-6000元/平方米，定價(jià)再高了，肯定賣不出去。

????以國(guó)土部公布的地價(jià)成本項(xiàng)目之一，石家莊天山新公爵項(xiàng)目為例，該樓盤地面成本為3869元/平方米，售價(jià)為6600元/平方米，地價(jià)占房?jī)r(jià)58.6%。

????目前，石家莊常住人口約200萬人，回遷的人群有定向商品房，不會(huì)構(gòu)成市場(chǎng)需求。未來，石家莊準(zhǔn)備發(fā)展4個(gè)新城區(qū)，已把城市人口擴(kuò)大到500萬人。但是新城也會(huì)向新的人口提供房地產(chǎn)，主城區(qū)4500萬平方米的土地供應(yīng)，可能仍無著落。

????土地財(cái)政鏈條斷裂

????反常的是，與房?jī)r(jià)持續(xù)下跌同時(shí)出現(xiàn)的，是石家莊土地市場(chǎng)的重新活躍。

????5月份的一次土地出讓中，石家莊推出的9塊土地全部成交，沒有再出現(xiàn)2008年土地市場(chǎng)天天“流標(biāo)”的問題。

????8月12日，恒大以19.355億元的價(jià)格拿下了石家莊2009年第25號(hào)地，折合單價(jià)526萬元/畝，距離2007年石家莊地王只差1萬元/畝。

????媒體說:石家莊土地回暖已來臨。

????事實(shí)上，這一繁榮的背后，是石家莊政府更大的賣地計(jì)劃。

????2008年，石家莊市賣地892.24公頃，政府土地出讓純收益18.78億元;2007年石家莊賣地1054.66公頃，政府土地純收益25.86億元。

????記者了解到，石家莊市政府2008年土地出讓純收益目標(biāo)是30億元，在2008年根本沒完成的情況下，2009年又再次加碼，提升到了50億元。

????截止到5月底，石家莊市共賣地70.43公頃，收入17.17億元，實(shí)現(xiàn)政府土地純收益4億元。這對(duì)于50億元純收益的目標(biāo)，顯然還有很大一段距離。

????石家莊市市長(zhǎng)艾文禮8月11日向“全國(guó)百家媒體”介紹石家莊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)說，今明兩年石家莊計(jì)劃投資1111億元，做146個(gè)城建項(xiàng)目。

????石家莊國(guó)土局局長(zhǎng)師吉奎日前向媒體表示，今年石家莊計(jì)劃收儲(chǔ)土地1萬畝，比去年提高1.14倍。與此同時(shí)，通過土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)銀行貸款去做土地一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資。今年計(jì)劃通過土地儲(chǔ)備中心融資50億元保大規(guī)模城建計(jì)劃。

????但他并沒有解釋，石家莊如何繼續(xù)消化這1萬畝土地。2008年，石家莊政府進(jìn)行了大范圍的土地推介會(huì)，但是成交不多。

????2008年底，石家莊市政府發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市20條”，明確提出政府會(huì)控制供地節(jié)奏。

????對(duì)于這一承諾，上述開發(fā)商不置可否?！罢磕暌u掉1萬畝地，他的壓力比開發(fā)商還大，在市場(chǎng)允許的情況下，政府一定會(huì)盡量多地去賣地?！?/p>

????陳寶存也認(rèn)為，隨著石家莊計(jì)劃的4個(gè)行政區(qū)擴(kuò)建工程開始，未來幾年內(nèi)，石家莊土地供應(yīng)都會(huì)保持大規(guī)模供應(yīng)速度。

????迫于資金壓力，石家莊土地出讓已經(jīng)采取“毛地為主”的出讓方式。即政府少提供具備三通一平或七通一平的熟地，而將帶有拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)的土地賣給開發(fā)商，由開發(fā)商負(fù)責(zé)整理，計(jì)入地價(jià)成本。

????而石家莊最近出讓的地塊，雖然成交有所增加，但是地價(jià)并沒有較2008年有大幅度上漲。溢價(jià)出讓的土地非常少，很多土地都是只有一個(gè)符合資質(zhì)的買主，以底價(jià)成交。

????根據(jù)石家莊公布的“三年大變樣”投資資料，2008年投資338億元，土地出讓純收益僅18.78億元，其他資金來源為貸款和財(cái)政投入。2009到2010年計(jì)劃投資1111億元，而政府土地財(cái)政所能提供的支持，可能已經(jīng)越來越少。(作者：陳曉 張文文)