京滬粵樓市成交量為什么回落

????在經(jīng)過上半年的持續(xù)發(fā)力后，7月全國(guó)樓市出現(xiàn)區(qū)域調(diào)整的局面，北京、上海、廣州等一線城市還首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。（8月6日《人民日?qǐng)?bào)》）

????從三個(gè)城市的成交量來看，北京7月較6月下跌9.1%。不過，這是北京樓市繼5月之后今年出現(xiàn)的第二次回調(diào)。7月上海環(huán)比小幅下跌5.83%，這是2009年以來上海商品住宅成交量的首次走跌。7月廣州樓市共成交6653套，比6月的10502套下降3

????成交量出現(xiàn)下跌的原因主要是，一季度樓市出現(xiàn)“小陽春”，一些住房剛性需求者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲，紛紛加入了購(gòu)買行列，隨之投機(jī)性購(gòu)買者一起涌來，導(dǎo)致第二季度重點(diǎn)城市的樓市火熱，房?jī)r(jià)開始暴漲，甚至超過了2007年的高位。這種非理性上漲導(dǎo)致的畸高房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了百姓的購(gòu)買能力，也使得剛性需求者漸漸冷靜下來，重新進(jìn)入觀望行列。

????其次，樓市的非理性瘋狂，使得投機(jī)重新出現(xiàn)，導(dǎo)致泡沫在吹大，金融風(fēng)險(xiǎn)開始累積。對(duì)此，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行收緊二套房貸政策，堅(jiān)持40%的首付款比例，同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸上浮10%的利率水平；各家商業(yè)銀行總行均要求基層行收緊房貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款條件。

????再者，中央多個(gè)部委都在警示樓市風(fēng)險(xiǎn)。除了銀監(jiān)會(huì)、央行外，發(fā)改委對(duì)當(dāng)前樓市發(fā)出預(yù)警，國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開新一輪嚴(yán)查“地王”的風(fēng)暴，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)稅總局也在8月接連發(fā)文，對(duì)樓市表達(dá)了擔(dān)憂。多部門對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，警示了樓市已有風(fēng)險(xiǎn)，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)存在較大變數(shù)。這是7月樓市成交量下降的主要因素。

????京滬穗是中國(guó)樓市走向的風(fēng)向標(biāo)。這三個(gè)城市7月成交量全部下跌是否預(yù)示著樓市經(jīng)過一輪瘋狂后，又一個(gè)拐點(diǎn)就要到來？其實(shí)，樓市火爆、房?jī)r(jià)瘋狂已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，這次樓市與股市一樣都是大量投資導(dǎo)致流動(dòng)性過剩，進(jìn)入股市樓市后出現(xiàn)的現(xiàn)狀。是沒有基本面支撐的流動(dòng)性過剩行情。這種行情，一遇見貨幣政策轉(zhuǎn)向和住房政策收緊立馬就“原形畢露”。6月底，各地銀監(jiān)局轉(zhuǎn)發(fā)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，提到“不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”，被視作二套房貸收緊的重要信號(hào)。緊接著，7月份樓市成交量就出現(xiàn)下跌，可謂立竿見影。

????雖然成交量下跌，而價(jià)格卻還在上漲，但是，沒有成交量支撐的虛高價(jià)格維持不了多久。從宏觀政策面看，央行已經(jīng)確定下半年貨幣政策在繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的前提下，將根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)和價(jià)格變化，利用市場(chǎng)化手段進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調(diào)?？梢灶A(yù)計(jì)，信貸投放步伐會(huì)放緩，進(jìn)入市場(chǎng)的新流動(dòng)性會(huì)大大減少，同時(shí)，央行正在采取公開市場(chǎng)操作工具回購(gòu)市場(chǎng)過剩流動(dòng)性，這將對(duì)樓市造成致命打擊。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正在規(guī)范貸款流向和用途，固定資產(chǎn)貸款管理規(guī)定已經(jīng)出臺(tái)，流動(dòng)資產(chǎn)貸款管理辦法正在征求意見，個(gè)人貸款管理辦法正在擬定。加之百姓購(gòu)房需求逐漸回歸理性，逐漸對(duì)高房?jī)r(jià)說不，下半年中國(guó)房市不可能如上半年一樣繼續(xù)瘋狂下去。

????在宏觀政策面出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保持清醒，不能對(duì)形勢(shì)過于樂觀，盲目漲價(jià)，特別是不能囤房囤地，否則必將受到市場(chǎng)的無情懲罰。自主性需求者不要盲目加入購(gòu)房行列，不要盲目追漲。投資者必須理性，防止被房?jī)r(jià)下跌套牢。