樓市最猛一月漲5000元 購房者搶房如搶大白菜

????近期，樓市銷售量不斷上漲，樓價也節(jié)節(jié)上升，目前的房價已經(jīng)接近2007年的水平，這不免引起人們的擔心，房價如此快速的上漲，會不會滋生泡沫？基于通脹預期下的瘋狂購買房產(chǎn)保值是否夸張？下半年樓市的走向?qū)⑷绾?？房地產(chǎn)市場是否又走進了新一輪的“泡沫時代”？

????■樓市現(xiàn)三高

????1房價高 千元跳躍式 最猛漲五千

????根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市5月份新開盤項目的整體均價為13925

????在北京工作了8年的小周近期看房時，發(fā)現(xiàn)他看中的位于朝陽區(qū)東四環(huán)的東恒時代家園項目價格已經(jīng)達到20000元/平米，而在5月份，該項目的價格還是16000元/平米，短短一個月時間，就漲了4000元?！罢鏇]有想到漲這么快?！毙≈苡行┖蠡诋敵醯莫q豫不決。

????而這只是近期北京漲價潮的一個縮影。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的監(jiān)測顯示，4－5月間，北京共有36個項目漲價，最大漲幅達到5200元/平方米；而6月份新入市的項目中，老項目基本都在前期價格基礎上上漲了千元。比如潤澤悅溪4月初均價10300元/平方米，5月漲到11800元/平方米，6月新入市的918號樓報價上漲到13300元/平米；保利西山林語目前均價12000元/平方米，新開的樓價為13000元/平方米。

????同時，房價上漲的猛烈勢頭在7月份也沒有任何“剎車”的跡象。據(jù)新浪樂居目前掌握的情況，7月份開盤的項目依然呈現(xiàn)“千元跳躍式”的上漲趨勢。例如位于管莊的北京新天地，6月開盤均價10500元，7月份將開盤的均價就變?yōu)?1800元；位于廣渠路的首城國際中心，原本計劃6月份開盤的樓座被推遲到7月份開盤，而均價也從原先的14500元直升至16000元以上。這種漲幅已愈發(fā)呈現(xiàn)出與2006和2007年樓市類似的特征。

????2銷量高 價高市更高 搶房如搶菜

????盡管房價一再走高，但是銷售卻屢屢傳來熱銷的聲音。2007年搶房子的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。這讓開發(fā)商賺得盆滿缽溢，一改滯銷的愁眉不展。

????記者從位于雙井橋附近的首城國際中心的售樓處了解到，當天現(xiàn)場看房的人很多。可是銷售只讓記者登記了名字，并告訴記者7月份要開的房子就不用想了，肯定買不到了，要買就買以后推出的房子。該房子的售價最初為10800元/平方米，據(jù)估計7月份要推的房子售價可能到16000元/平方米左右。即便價格漲了這么多，還是不好買。

????日前，天洋城二期南區(qū)36、41、42號樓正式發(fā)售，開盤均價為4680元/平方米。記者在現(xiàn)場目擊，售樓現(xiàn)場人山人海，火爆異常。截止到下午4點，天洋城推出的520套房源已經(jīng)成功售出460套，銷售率近90%。位于廣安門橋附近的華潤置地·西堤紅山二期開盤當日約1000組客戶兩千余人到場排號購房。短短兩天，二期共成交近600套精裝公寓，實現(xiàn)銷售金額達到10億，創(chuàng)下2009年京城開盤銷售額最高紀錄。據(jù)悉，此次西堤紅山二期開盤均價在18000元/平米左右，部分東西朝向的戶型均價約15000元/平方米。排號選房的消息放出后，居然出現(xiàn)了不少客戶連夜排隊等號的情況，供不應求的景象讓不少到場的客戶和記者頗為震驚。

????3地價高 冰窖改火爐 土地也發(fā)燒

????3月份，北京的土地市場還一片清冷，基本都是底價成交，但進入5月份后，土地市場似乎進行了一個180度的大轉(zhuǎn)彎，從極冷轉(zhuǎn)向極熱，頻頻出現(xiàn)高溢價土地，溢價100%的地塊比比皆是。進入6月份，土地市場更是瘋狂，天價地此起彼落，接近周邊項目售價甚至超過售價的土地也開始出現(xiàn)。

????5月21日，經(jīng)過89輪激烈競價后，廣渠門外10號地被富力地產(chǎn)以10.22億元獲得，該成交價為掛牌起始價的3.42倍，樓面地價為15141元/平方米，成為北京單價最貴土地。

????時隔1個月，6月26日，朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)(水源九廠東側(cè))地塊拍出了19.6億元的天價，去除2萬平方米安置房面積，該地塊單價為15217元/平方米，刷新北京單價最貴土地紀錄。

????僅僅4天后，6月30日，廣渠路15號地拍出40.6億元“全國地王”最高價后，再次刷新北京單價最貴土地紀錄，樓面價高達15320元/平方米！

????此外，5月份以來，幾乎大部分需要拍賣的土地都會吸引來十多個開發(fā)商舉牌，報價之高，一次次超過業(yè)內(nèi)的心理預期。瘋狂程度，直逼2007年。

????土地市場又開始發(fā)燒。

????■兩大原因推動樓市驟熱

????原因一：貨幣政策大力推動

????聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒認為，房價暴漲的最根本原因是當前的貨幣政策。他指出，為了抵御全球金融危機的影響，自2008年10月起，中央政府迅速調(diào)整了貨幣政策，開始向市場大幅注入流動性。

????據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2009年1-4月份全國新增人民幣貸款5.2萬億元，已經(jīng)遠遠超過此前十年的平均新增信貸規(guī)模。上海易居預計2009年全年，全國新增人民幣貸款將達到或超過8萬億元。國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松甚至表示,按照前5個月信貸規(guī)模的慣性增長,全年信貸增長規(guī)模將達到10萬億元。

????楊少鋒認為，貨幣供應量短期大幅增加，而短期內(nèi)社會商品總量卻沒有明顯增加，結(jié)果一定就是商品價格的大幅上漲，這種大漲通常是以固定資產(chǎn)價格的暴漲為序幕的。

????SOHO中國董事長潘石屹也認為上半年房價上漲，地價飆升，與今年以來寬松的貨幣政策有很大關系。“4萬億投資，相當一部分進入了樓市和股市，必然會推動房價上漲?！?/p>

????原因二：被放大的通脹預期

????貨幣流動性過剩，必然會帶來通脹可能，但目前樓市對通脹預期的反應似乎過了頭。

????從3月份開始，樓市就徘徊著“通貨膨脹”這個幽靈，不僅開發(fā)商面對媒體不斷強調(diào)通貨膨脹的高度可能性，就連售樓處的售樓員也開始頻頻提及要通貨膨脹了，買房要趁早，固定資產(chǎn)最保值。

????三人成虎，當一句話被反復重復后，就變成了現(xiàn)實——從5月份開始，大量尋求保值增值的資金涌入樓市，成功接下三四月份由剛需掀起的購房熱潮，并順利將房價再推上一個臺階。

????記者身邊不少朋友都在詢問，會不會通貨膨脹，現(xiàn)在買房是否能抵御現(xiàn)金貶值？甚至有多位提前了購房計劃，出手“搶房”去了。

????終于，在開發(fā)商反復的強調(diào)中，通貨膨脹首先出現(xiàn)在樓市中。

????楊紅旭告訴記者，按正常的經(jīng)濟規(guī)律，通脹預期年內(nèi)都不應該對房價產(chǎn)生大規(guī)模影響，但是，如果通脹預期的信號被放大，甚至成為市場的主流聲音時，通脹對房價的影響將會提前來到市場。

????■短期房價預測

????第三季度房價繼續(xù)上漲

????亟待政策干預

????楊少鋒認為，寬松貨幣政策帶來的流動性過剩因素加上國家此前刺激房地產(chǎn)消費的減少房地產(chǎn)交易稅、降低首付比例等政策，房地產(chǎn)需求的大幅回暖已經(jīng)大勢不可逆轉(zhuǎn)，中央政府如果沒有針對性政策出臺，中國房價再度暴漲已不可避免，中國老百姓千辛萬苦所積累的財富也將同時大幅縮水。

????楊紅旭認為，一方面，樓市的復蘇的確對振興經(jīng)濟有重要作用，但另一方面，投資投機需求的卷土重來，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠出了其它商品的消費，從而抑制實體經(jīng)濟復蘇。因此，“房地產(chǎn)市場脫離宏觀經(jīng)濟，靠投資投機需求、造房價泡沫，既不利民生，也無助于經(jīng)濟健康發(fā)展。政府必須予以重視，審慎待之。”

????剛性需求萎縮

????面對不斷高企的房價，購房者再次捂緊了錢包。

????據(jù)央行第二季度的調(diào)查，居民購房意愿仍處于較低位置——準備在未來3個月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8%，比上季減少了0.9個百分點。

????原計劃今年年中購房的蕭女士暫停了購房計劃，“房價上漲太快了，已經(jīng)超過2007年最高點，但收入沒有增加，甚至福利還有所降低，這樣一來，我的家庭收入和房價的距離更大了，超過了我的預期?！蓖瑫r，蕭女士認為，這一波房價上漲，主要還是政府的救市政策和銀行放貸造成的，“政策改變很容易，房價太脫離現(xiàn)實，我相信政府還是會出手的”。

????■泡沫將會帶來的風險

????實體經(jīng)濟嚴重失血

????在6月20日召開的首屆西部金融論壇上，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長張濤也表示，此輪投資帶動中國經(jīng)濟增長有一個明顯特點，就是政府投資沖在前面，民間投資落后?！澳壳捌髽I(yè)虧損的速度有所緩和，但民間投資的意愿仍不強烈，所以這個基礎不是很穩(wěn)定。”

????即便是沖在前的政府投資也沒有全部落到真正需要振興的實體經(jīng)濟中去。近期，多份研究報告表明，寬松貨幣政策帶來的大量放貸都進入了股市和樓市。

????據(jù)國家統(tǒng)計局公布，今年前5個月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資53520億元，同比增長近33%，同時工業(yè)增加值、發(fā)電量等也有好轉(zhuǎn)。然而，最為關鍵的出口卻仍是近25%的負增長。

????楊紅旭指出：“有限的資金花在投資投機上面的多了，用在實體經(jīng)濟上的相應就少，而實體經(jīng)濟不復蘇，居民就業(yè)與收入就無法好轉(zhuǎn)?！?/p>

????近期在北京先后拿下兩塊地王的中國電子和中化方興引起了業(yè)內(nèi)的關注，這兩個資金雄厚的企業(yè)背后，都有著實體企業(yè)支撐，這讓人無法不聯(lián)想到2005年、2006年大量實體企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)的情況。上一波實體經(jīng)濟大失血推動了2007年樓市的泡沫，為2008年的寒冬埋下隱患。如今，又一次出現(xiàn)了實體經(jīng)濟進入房地產(chǎn)的苗頭。

????消費意愿嚴重下降

????實體經(jīng)濟不振，勢必帶來消費者對未來預期的信心缺失，同時減少消費意愿。

????據(jù)中國人民銀行2009年第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，45.4%的居民認為當前“形勢嚴峻，就業(yè)難”，是1999年開展調(diào)查以來的最低水平，未來收入信心指數(shù)僅為3.4%，比去年同期降低了16.9個百分點。隨之而來的是，居民消費意愿下降，僅有15.1%的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費”，降至歷史最低；儲蓄和投資意愿增強。

????市場重現(xiàn)不理性

????在房價和地價的飆升下，市場重現(xiàn)不理性情緒，并且有擴散的趨勢。

????6月中旬，潘石屹還認為廣渠門外10號地的天價成交是個個例，雖然不排除這塊地會帶動其他開發(fā)商的不理性行為，但是市場還是理性為主的。半個月后，當潘石屹親身經(jīng)歷了廣渠路15號地拍賣現(xiàn)場后，很是感慨，認為“市場又瘋狂了”。

????認為市場重現(xiàn)瘋狂的還有北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬。他的擔心主要來自土地市場的瘋狂。北京接連出現(xiàn)天價地塊，讓牟增彬擔心這一趨勢不但會在北京市場擴散，而且會很快影響到全國市場。“如果再出現(xiàn)幾塊這樣的天價地塊，明年的土地市場不可想象”。

????而華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰感覺到從北京、上海刮來高地價之風已經(jīng)刮到了二、三線城市，長春、大連等二線城市已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商爭相拿地的現(xiàn)象。

????與土地市場的不理性相吻合的是住宅市場從5月份開始陸續(xù)出現(xiàn)連夜排隊購房現(xiàn)象。在售樓員不斷提及的通脹預期和漲價信號暗示下，越來越多的購房者開始迷失，面對開發(fā)商推出的有限房源，購房者甚至產(chǎn)生了“只要搶到一套房子就行”的念頭。

????■專家說泡沫

????亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

????泡沫分析：目前泡沫還不明顯

????預測房價：短期內(nèi)價格仍將維持上漲趨勢

????任啟鑫認為，本輪房價的上漲行情發(fā)端于購房需求的集中釋放，旺盛的購買力對價格起到了有力的支撐，購房消費更多的是真實的剛性自住需求，泡沫成分并不明顯。但是，在4月樓市銷量突破歷史新高后，5、6兩個月銷量雖略有回落，但仍在高位運行，房價的上揚勢頭雖然抑制了部分剛性需求的繼續(xù)釋放，但同時也帶動了投資性需求的復蘇，樓市消費結(jié)構(gòu)的變化使得進入市場的資金量仍在增長，在購買力膨脹的作用下，短期內(nèi)價格仍將維持上漲趨勢。一旦再度引發(fā)2007年的消費恐慌，價格暴漲，樓市泡沫也將就此衍生。

????協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹

????泡沫分析：資金入樓市產(chǎn)生更大泡沫

????預測房價：下半年房價仍走高

????繆培丹認為，剛性需求在今年上半年集中爆發(fā)，成交量處于高位，目前樓市價格處于快速上漲的態(tài)勢，可謂是“量價齊升”，投資性需求近期的大量入市也有推高房價的趨勢，不少項目的價格已超過2007年的歷史最高水平；另一方面，由于市場快速回暖給開發(fā)商帶來足夠的信心，土地價格也一路走高，可以預見，房價和地價將會相互影響，在一定時期內(nèi)雙雙走高，樓市新的泡沫正在形成中。

????目前京城樓市已連續(xù)8個月“供不應求”，供需比例的差異造成樓市價格下調(diào)的空間幾乎不存在，今年下半年的房價應該處于持續(xù)上升的狀態(tài)，而由于現(xiàn)階段我國宏觀經(jīng)濟形勢尚不穩(wěn)定，在貨幣上會繼續(xù)采取寬松政策，以擴大內(nèi)需，下半年信貸量仍將繼續(xù)增加。從短期看，政府應該不會對房地產(chǎn)市場有過多的干預，起碼在上調(diào)貸款利率和收緊二套房貸上不會有新的政策。所以，下半年樓市的價格仍將走高。

????繆培丹指出，樓市價格的上漲速度已遠超普通百姓的跟漲能力，如果下半年還處于“瘋漲”的狀態(tài)，那么樓市的泡沫將更加嚴重，樓市的再次調(diào)整將成為必然。

????中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰

????泡沫分析：失控暴漲風險越來越大

????預測房價：房價要漲回2007年水平

????李文杰日前在博客中表示，現(xiàn)在樓市過熱嗎？有泡沫嗎？我們最近看到的實際是房價持續(xù)在漲，但是租金卻持續(xù)下降，房價已經(jīng)要漲回2007年水平，但是租金卻比最高時下降了20%-30%，背離情況越來越嚴重，現(xiàn)在購買房產(chǎn)出租的租金凈收益不足4%，換句話說，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)，出現(xiàn)失控暴漲的風險越來越大。

????21世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇

????泡沫分析：大規(guī)模泡沫產(chǎn)生條件尚不充足

????預測房價：價格逐漸回調(diào)至合理范圍

????孟奇認為，從需求角度來講房價上漲的原因可能是需求被抑制之后在一段時間內(nèi)自住型、改善型需求集中釋放，也有可能是市場流動性增強引發(fā)的投資性需求增加，其中只有當大量投資性需求集中釋放，引發(fā)價格過快上漲并遠超過其真實價值時才會形成房價的泡沫，然而據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市投資客所占比重僅在15％左右，與2007年的30％相比仍屬于較低水平，并且短期內(nèi)以自住需求為主的市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的可能性較小，此外近期北京樓市價格月均環(huán)比漲幅均在5％以內(nèi)，并且從目前來看，這種上漲還僅是改善型和自住型需求集中釋放所致，因此樓市泡沫大規(guī)模產(chǎn)生的條件并不充足。

????國家信息中心專家委員會委員高輝清

????泡沫分析：有些地區(qū)已經(jīng)形成泡沫

????預測房價：庫存沒消化完價格不會暴漲

????高輝清在日前閉幕的北京國際金融論壇2009夏季報告會上表示：“買房防通貨膨脹的理由基本上是不成立的?！彼J為，房價大幅上漲的背后存在投機行為，未來樓市可能出現(xiàn)新的調(diào)整。

????高輝清認為，有些地區(qū)的房價已經(jīng)開始形成泡沫，并且可能會破滅?！暗谝?，今年即使銷售量已經(jīng)很大，但是庫存依然不少，一般來講，庫存沒有消化完，行業(yè)景氣不會上升，庫存沒有消化完，價格不可能會上去，更不用說價格暴漲了。第二，無論是學者還是有關方面，都認為現(xiàn)在的房價依然偏高，這毫無疑問。第三，未來中央要下力氣建保障性住房，建廉租房，這些房子地段差不多，質(zhì)量也不會差特別遠，但價格會差很遠，這些房子一旦推上市，此前高高在上的商品房就會往下掉，如果其他環(huán)境再不好，會跌得非常兇。”

????因通脹預期，買房保值成了近期市場最熱的話題。高輝清認為從歷史上來看，這個理由基本上是不成立的，“現(xiàn)在美國的房子還是在不斷地下跌，而且最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值；中國房地產(chǎn)價格比美國還要高，保一個價格高的房地產(chǎn)，這不成立。國內(nèi)房價這么大幅的漲價，里面可能存在投機的行為，換句話說就是存在泡沫?！?/p>

????本報記者 魯歡 趙麗萍