溫州炒房團(tuán)再戰(zhàn)上海灘 港臺(tái)資金現(xiàn)身京滬杭

????近期上海房?jī)r(jià)加快上揚(yáng) “七成購(gòu)房者 是外地客”

????五月上海樓市一片紅火，沉積許久的“炒房團(tuán)”重出江湖，各路投資客紛紛殺回樓市。

????上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅五月份，溫州客在上海樓市就扔下約十三億元，買走了七百多套房屋。還有不少港臺(tái)地區(qū)的買家以及海外投資客也躋身其中。

????過(guò)去幾個(gè)月中，樓市成交快速回升，房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲的趨勢(shì)逐漸明朗，這讓大批還在猶豫觀望的購(gòu)房者

????統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，上海全市商品房平均成交價(jià)格已上升至13729元/平方米。其中，上海豪宅成交量“發(fā)足狂奔”功不可沒(méi)——在5月單價(jià)4萬(wàn)元以上豪宅成交量環(huán)比大幅上升5倍多之后，6月上半月，環(huán)比又上升了51%，達(dá)到107套。

????盤(pán)整過(guò)后，大量資金正進(jìn)入樓市。

????購(gòu)房者七成是外地人

????四成以上為投資

????中原地產(chǎn)陸家嘴分行經(jīng)理杜炎表示，從該分行的客戶群體來(lái)看，外地購(gòu)房者占七成以上。并且，由于目前樓市逐漸轉(zhuǎn)熱，加上對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的看好，大量外地客攜資金入市，其中投資的比例占四成以上，且這一趨勢(shì)在逐漸上升。

????與早期投資客明顯不同的是：目前活躍于市場(chǎng)的投資客均理性、謹(jǐn)慎；對(duì)于投資的區(qū)域更是長(zhǎng)期關(guān)注，其熟悉程度不亞于專業(yè)人士；另外此類投資客多為長(zhǎng)線投資，持有物業(yè)的時(shí)間基本在2年以上，多用于出租。

????上海中原新天地分行經(jīng)理林海榮表示，目前分行成交的價(jià)格段中，500萬(wàn)元以上的房源占絕大多數(shù)；而租賃價(jià)格堅(jiān)挺、品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，深受投資客戶的追捧。

????對(duì)此，易居中國(guó)分析師薛建雄也表示了贊同。他告訴記者，保值資金入市之后，特別青睞一些占有特殊資源的天價(jià)豪宅，故而成交量逐步放大?！拔磥?lái)高檔豪宅的成交，可能會(huì)集中到浦東地區(qū)。一些新項(xiàng)目的上市，可能將會(huì)使今年豪宅的成交量達(dá)到歷史最高水平?！彼赋?，“可以這么說(shuō)，豪宅熱銷，外地那些有資金實(shí)力的投資客貢獻(xiàn)挺大的?！?/p>

????杜炎也表示，由于70/90政策（注：2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！保┑挠绊?，目前大戶型高端物業(yè)的放盤(pán)量將逐漸減少，這一稀缺性將使這一類型的房源更具投資價(jià)值及投資潛力，故而一定程度上也引起了投資者的追捧。

????各地投資者口味不一

????除了天價(jià)豪宅，這些上海樓市的投資客是否有其他特別青睞的板塊或房型？有沒(méi)有某種特定類型的投資標(biāo)的？

????對(duì)此，薛建雄的看法是，到上海來(lái)的各地投資客因生活背景和資金不同，所投的產(chǎn)品也不一樣，但大致可以歸納成以下幾個(gè)投資方向：“溫州投資客投資范圍比較廣，但多數(shù)都是中低檔有潛力的板塊，傾向于小戶型和豪宅；大量的浙江投資客比較喜歡投商鋪和寫(xiě)字樓，因?yàn)檫@兩者除了投資價(jià)值外，本身也比較有用，可以拿來(lái)做生意；中國(guó)港臺(tái)地區(qū)及一些海外投資者則偏愛(ài)投資高檔公寓，他們?cè)谏虾Ｖ饕且怨橹?，就全?guó)范圍來(lái)看，則主要投別墅。”

????薛建雄也指出，就房地產(chǎn)的各板塊而言，熱點(diǎn)板塊與樓盤(pán)隨時(shí)間在不斷變動(dòng)，所以很難說(shuō)各地投資客有固定的板塊偏好。

????“拿溫州投資客來(lái)說(shuō)，其實(shí)他們無(wú)處不在。比如有報(bào)道說(shuō)他們最近涌入金山看房，或是買入浦東、松江等地的房產(chǎn)，這可能恰好只是因?yàn)槠渌貐^(qū)的各樓盤(pán)營(yíng)銷人員沒(méi)有去拉他們而已。”他表示。

????以改善需求為主

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)記者表示，目前樓市量?jī)r(jià)齊升的背后，剛性需求強(qiáng)烈有一定作用，但作用更大的還是各地投資資金的涌入。

????盡管全國(guó)各地投資資金以及外資流入上海樓市是不爭(zhēng)的事實(shí)，但對(duì)于一些本地買房者將外地購(gòu)房團(tuán)“妖魔化”的現(xiàn)象，楊紅旭則表示，這部分投資并非全是快進(jìn)快出的短期炒房資金，這批購(gòu)房者的主導(dǎo)需求是改善需求。

????“投資需求像帶頭大哥，雖然不太多，但會(huì)帶動(dòng)改善需求；相比之下，剛性需求由于支付能力不強(qiáng)，所以價(jià)格明顯上漲后，這些人就會(huì)部分觀望?！睏罴t旭指出。

????這也意味著，在成交量、價(jià)齊升的局面下，不斷有投資客進(jìn)場(chǎng)，是促使中低價(jià)位房產(chǎn)成交銳減、市場(chǎng)成交的主力轉(zhuǎn)移至中高檔住宅的主因，而這部分投資客的組成中，便有溫州客的身影。

????“這部分改善需求所帶動(dòng)的市場(chǎng)熱點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)從中低檔轉(zhuǎn)向高檔豪宅類住房?！睏罴t旭認(rèn)為。從目前對(duì)高端市場(chǎng)成交比例的分析來(lái)看，投資客向高端市場(chǎng)“下手”的比重正在逐步增加。