北京樓面地價重回瘋狂2007 開發(fā)商拿地防通脹

????5月31日，北京昌平區(qū)一塊商業(yè)金融項目用地經(jīng)過88輪競價，由北京潤豐以4482元/平方米的樓面價競得。即便在樓市火熱的2007年，這一單價也能在北京的四環(huán)邊拿地。此前，位于順義后沙峪一塊多功能項目用地在241輪競價后，以152%的溢價率成交。

????在銷售回暖、庫存釋放和信貸寬松的背景下，北京土地市場在5月份出現(xiàn)了“價量齊升”的態(tài)勢。5月下旬，富力地產以15000元/平方米的樓盤單

????繼樓市銷售回暖后，主要城市的土地市場率先開始升溫。業(yè)內專家指出，一線開發(fā)商“去庫存”進展順利，資金回籠顯著；加之信貸放松和證券市場融資開閘，開發(fā)商資金狀況已有較大改善，為后續(xù)發(fā)展儲備項目資源已成為擴張型開發(fā)商的主要取向。另外，隨著經(jīng)濟刺激計劃逐步奏效，宏觀經(jīng)濟“觸底回升”的概率在增大，而通脹預期也在加強；因此，現(xiàn)金充裕的開發(fā)商此時拿地，一定程度上也出于抵御通脹的考慮。

????但有專家提醒，目前樓市回暖與低利率環(huán)境密切相關，但過低的利率不可能持久，如果土地等資產價格上漲過快，今后一旦利率上調，這些資產將面臨更大的下行風險。

????拿地信心復蘇

????5月份，北京土地成交出現(xiàn)了久違的“井噴”現(xiàn)象，實際成交量超過了前4月的總和。據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積260.6萬平米。其中住宅及含住宅項目用地為10宗，成交面積為101.3萬平方米，建筑面積為127.8萬平方米。環(huán)比4月份，成交面積增加了91%，建筑面積增加了84%。其中，住宅及含住宅項目用地成交面積增加了402%，建筑面積環(huán)比增加了258%。

????在土地尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時，住宅及含住宅項目用地的樓面價環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計顯示，5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3823元/平方米，環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%。

????多數(shù)地塊溢價率走高。統(tǒng)計顯示，5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價率（成交價高于底價的比例）達59.76%。其中，14塊土地成交價高于底價。優(yōu)質地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。

????21世紀不動產分析師孟奇指出，開發(fā)商對城區(qū)內住宅及商業(yè)用地的角逐十分激烈，主要是由于城區(qū)土地日益稀缺，增值潛力大；同時，在經(jīng)濟復蘇尚不確定的情況下，城區(qū)土地的風險相對較小。

????5月份，北京廣渠門外10號居住用地、順義后沙峪多功能項目用地、昌平東小口鎮(zhèn)商業(yè)金融項目用地等的溢價率超過100%。通州區(qū)通胡大街70號的居住商業(yè)用地以樓面價4569元/平米的高價被買走，該宗地塊的溢價率也高達64%。

????抵御通脹壓力

????5月21日下午，位于東二環(huán)附近的廣渠門外10號居住用地經(jīng)過開發(fā)商數(shù)十輪的角逐，被富力地產以10.2億元收入囊中，土地溢價達到了242%，創(chuàng)造了新的地王。

????北京市土地整理儲備中心資料顯示，該地塊將建設7.25萬平方米的住宅，同時將配建5000平方米的廉租房。如果扣除開發(fā)商代建的廉租房，這塊地的樓面地價達15140.74元/平方米。萬科在2007年最瘋狂的時候拿下的西大望路27號地，樓面地價也僅為11379元/平方米。

????亞豪機構副總經(jīng)理王英男分析認為，主要是由于三月以來北京樓市成交量不斷放大，尤其是4月份，成交量更是創(chuàng)三年之最，成交量回升，使開發(fā)商回籠了大量的資金，有力地緩解了開發(fā)商資金狀況，使得他們有實力進行新的購地擴張。另外，在今年政府寬松的貨幣政策環(huán)境下，在國家積極的信貸支持下，房地產行業(yè)的融資環(huán)境逐步好轉。

????SOHO中國董事長潘石屹指出，土地成交大幅增長與開發(fā)商投資信心及開發(fā)策略有關，他認為，目前是開發(fā)商擴張項目和土地儲備的好時機。

????不過，中金公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘認為，由于通脹預期的存在，開發(fā)商近期的拿地行為還不能說明房地產投資和開發(fā)信心已經(jīng)完全復蘇。一些開發(fā)商拿地可能為了抵御通脹。

????一位近期參與土地競拍的開發(fā)商告訴中國證券報記者，總體而言，北京等一線城市的土地具有抗跌性，一旦市場真的回暖，在這些城市拿地將相當困難。而且，公司目前有幾十億的現(xiàn)金，因此對通脹的擔憂更大。

????一份券商研究報告指出，2009年一季度末，36家地產行業(yè)重點公司中，預收賬款高于2008年年底的有28家，短期現(xiàn)金壓力小于去年底的有21家。整體預收款已占去年營收的56%。

????政府加速推地

????在保增長的壓力下，地方政府推地的節(jié)奏也在加快。業(yè)內認為，政府供地提速，也將為開發(fā)投資的回升注入了動力。

????4月以來，北京土地放量速度就已明顯加快，進入5月份更為明顯。北京土地整理儲備中心副主任葉向忠曾公開表示，之前根據(jù)市場反應，采取了從緊的供地策略，而現(xiàn)在加速推地是為了保證完成今年北京的供地計劃。

????中原證券房地產分析師魏博認為，為促進土地市場回暖，北京土地整理儲備中心近段時間還推出了幾項舉措，不僅正式啟用土地預出讓制，還適當延長了部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限，由原來的兩個月延長至半年。

????此外，北京土地整理儲備中心還已申請開設外幣保證金賬戶，使外資能夠使用外匯繳納土地交易保證金，進而直接參與土地競買，解決外商投資時碰到的保證金問題。直接目的是為了促進土地市場的回暖。

????根據(jù)北京市國土資源局公布的第二季度供地計劃，到6月底，將有110宗共818.64公頃土地進入土地市場，其中41宗(包括8宗限價房土地和2宗經(jīng)濟適用房土地)共399.81公頃用于建住宅。住宅總規(guī)劃建筑面積達625.59萬平方米，其中政策性住房面積達177.82萬平方米。二季度土地供應計劃表顯示，朝陽區(qū)和大興區(qū)的住宅土地均為8宗，在各區(qū)縣中最多，總供應面積都在84萬公頃以上。