國務(wù)院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例

????商品房資本金比例 13年來首次下調(diào)

????從35%降到20%，政府扶持開發(fā)商力度加大，市場上房源將持續(xù)增多

????國務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。 南京部分開發(fā)商表示，此舉表明房地產(chǎn)市場的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”，一些企業(yè)的資金鏈依然緊繃，下調(diào)資本金比例能否起到救市的效果還有待觀察。

????恢復(fù)到1996年水平

????記者注意到，這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。

????何謂項(xiàng)目資本金比例

????固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)國家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)，可以說，降低資本金比例就是降低了融資門檻。該指標(biāo)根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定。

????南京市房管局相關(guān)人士告訴記者，對于商品房行業(yè)而言，項(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例，業(yè)內(nèi)又稱“自有資金比例”。2004年9月，中央為調(diào)控當(dāng)時(shí)較熱的房地產(chǎn)市場，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)其自有資本金比例不得低于35%。隨后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，中央曾出臺過一系列針對樓市的調(diào)控政策，但“35％”的大限卻從未松動(dòng)過。

????樓市運(yùn)行恐不樂觀

????分析人士指出，資本金比例的松動(dòng)，實(shí)際上是對開發(fā)商最為“對癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低后，也就意味著開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)企業(yè)的信心。

????不過，南京福舍置業(yè)顧問公司總經(jīng)理史東分析說，國家之所以選擇在此時(shí)出臺保增長的救市政策，或許可以從另一個(gè)角度說明，目前樓市的運(yùn)行狀況可能并沒有人們想像得那么樂觀?！按蠹叶荚谡f‘小陽春’，從數(shù)據(jù)上看，確實(shí)賣的還不錯(cuò)，但這只能表明抑制的需求釋放了，一些樓盤的價(jià)格也出現(xiàn)了回調(diào)。而更深層次的矛盾尚未解決?！彼J(rèn)為，諸如開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題、可持續(xù)開發(fā)能力等等，可能要嚴(yán)重得多。

????開發(fā)商不急于“入市”

????在河西開發(fā)了兩處高檔樓盤的某外資企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，就目前市場而言，中小企業(yè)是否會(huì)因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。“從南京的銷量上看，所謂熱銷的也就那么幾家樓盤，而且江寧、江北板塊的還占了大頭，真正的購買力仍沒有出現(xiàn)強(qiáng)勢增長”，他認(rèn)為，眼下最關(guān)鍵的還是加大房源供應(yīng)，緩解市場上供求失衡的局面。

????另外，多位開發(fā)商也表示，下調(diào)自有資金比例后，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會(huì)去拿地或者開發(fā)新項(xiàng)目，因?yàn)槭袌錾系馁徺I力尚未完全釋放，后市仍難稱樂觀?！白瞵F(xiàn)實(shí)的做法就是加快消化庫存、回籠資金，等‘荷包’鼓起來以后，再選擇合適的項(xiàng)目也不遲?！苯瓕幰患议_發(fā)商如是說。

????地產(chǎn)業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)

????南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)昨日在接受記者采訪時(shí)表示，從表面上看，國務(wù)院此次出臺的政策放寬了開發(fā)商的投資底線，而實(shí)際上，這也可以視為房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的一個(gè)信號。

????“在全國范圍內(nèi)，樓市在各地的表現(xiàn)不盡相同，一線城市可能回暖的跡象明顯一些，但二線、三線城市的開發(fā)商可能還在‘掙扎’當(dāng)中。下調(diào)自有資金比例的政策出臺，表明政府今后對開發(fā)商的扶持力度還將加大?！备饟P(yáng)認(rèn)為，這對包括南京在內(nèi)的地產(chǎn)活躍城市而言，應(yīng)該是一個(gè)利好消息，開發(fā)商能以較少的資金量獲取更多的貸款支持，從而刺激投資，市場上的房源還將持續(xù)增多。

????他也提醒相關(guān)職能部門，盡管房價(jià)已經(jīng)放開，由市場自行調(diào)節(jié)，但是對于現(xiàn)在一些開發(fā)商惡意炒作、囤房的行為，還是應(yīng)該強(qiáng)力干預(yù)?！氨热缬械钠髽I(yè)見到市場好轉(zhuǎn)，故意不領(lǐng)銷售許可證，囤房惜售，待價(jià)而沽，相關(guān)部門應(yīng)該對這一擾亂市場秩序的行為加以約束，必要時(shí)加大處罰力度?！?馬祚波

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????7成被調(diào)查者認(rèn)為

????新政不會(huì)拉低房價(jià)

????此次新政有一種解讀是:伴隨著樓市交易的回暖,如果房地產(chǎn)開發(fā)的步伐不能盡快跟上,政府擔(dān)心無法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對投資的拉動(dòng)作用;另一方面,房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少,對于房價(jià)飆升也是一個(gè)潛在威脅。

????也許政府出臺資本金松綁的政策本意是平抑房價(jià),防止房價(jià)后續(xù)增長。但在購房群體看來,似乎并不是這么一回事。

????某知名網(wǎng)站進(jìn)行的購房者調(diào)查顯示,73%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例松動(dòng)將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解,房價(jià)上漲”,只有18%的被調(diào)查者認(rèn)為新政“使房企間競爭更加激烈,促使房價(jià)下降”。在參與調(diào)查的購房者中,有高達(dá)81%的購房者認(rèn)定,該政策不能救市,只是救了開發(fā)商。相應(yīng)的,只有14%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)市場將回暖。 據(jù)國際金融報(bào)

????新政鼓勵(lì)保障性住房

????和普通商品房開發(fā)投資

????南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)表示，國務(wù)院此次出臺的新政策對不同的商品房開發(fā)投資是有所區(qū)別的。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，從35%降為30%?！昂苊黠@，這表明國家是鼓勵(lì)保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資的”，葛揚(yáng)說，作為抑制房價(jià)過高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然會(huì)令更多的老百姓能夠買得起房，這也可以視為中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)方向，希望開發(fā)企業(yè)加大這一類房源的投入。 （記者　馬祚波）