????昨日,由晨報(bào)與重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)聯(lián)合打造的重慶房地產(chǎn)業(yè)界的品牌論壇———“重慶兩江地產(chǎn)論壇·華城論壇”在國(guó)際會(huì)展中心開幕。 本次論壇的主題為“2009中國(guó)房地產(chǎn)重慶樣本”。

????中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一,北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩,清華大學(xué)長(zhǎng)三角研究院、中國(guó)企業(yè)家思想研究中心主任王育琨等專家學(xué)者就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)和趨勢(shì)進(jìn)行了精彩演講。

????本次論壇不僅引起了本土主流開發(fā)商的關(guān)注和參與,廣州、甘肅、江西、貴州等地的開發(fā)商也組團(tuán)赴渝參加。

????目前“重慶兩江地產(chǎn)論壇”已經(jīng)成立了常設(shè)機(jī)構(gòu),目標(biāo)是將其打造為重慶的房產(chǎn)“博鰲”論壇,定期邀請(qǐng)專家學(xué)者來渝為重慶開發(fā)商支招。

????北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩

????房地產(chǎn)將率先突圍

????“對(duì)于大眾化商品來說,沒有哪一種商品比房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的作用更大,一套房產(chǎn)動(dòng)輒就是幾十上百萬(wàn)元,而且與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多,可說是能牽一發(fā)動(dòng)全身?！?董藩認(rèn)為,“地產(chǎn)行業(yè)將是此輪金融危機(jī)中率先突圍轉(zhuǎn)暖的行業(yè),因?yàn)樵撔袠I(yè)具備先天的條件。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、戶籍制度的放松、人口的增長(zhǎng)等因素,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求存在。目前,隨著市場(chǎng)的逐步回暖,積壓的剛性需求、抄底意識(shí)都已經(jīng)開始逐漸釋放,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的突圍?！?/p>

????董藩說,房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)回暖跡象?！?月份美國(guó)新開工的住房套數(shù)為58萬(wàn)套,環(huán)比上漲22%,是19年來的最大漲幅。在國(guó)內(nèi),最近土地交易量也在逐漸回升。1、2月份國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資為2398億元,同比增長(zhǎng)了1%。供應(yīng)指標(biāo)從下滑趨勢(shì)開始掉頭向上?！倍f,“包括重慶在內(nèi)的全國(guó)各大城市的交易量明顯出現(xiàn)了回升,一二手房的價(jià)格逐漸企穩(wěn)。這些跡象都顯示了樓市在金融危機(jī)中率先突圍的跡象?！?/p>

????清華大學(xué)長(zhǎng)三角研究院、中國(guó)企業(yè)家思想研究中心主任王育琨

????開發(fā)商自救才是出路

????“目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境是資產(chǎn)大、現(xiàn)金流緊張。這不是金融危機(jī)造成的,而是開發(fā)商戰(zhàn)略失誤造成的?！蓖跤f,在今年的兩會(huì)上,恒大集團(tuán)掌門人許家印提出了一個(gè)理論：他認(rèn)為房?jī)r(jià)由建安成本、企業(yè)管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)五部分組成,其中后三項(xiàng)占了房?jī)r(jià)總額的80%。建議國(guó)家通過控地價(jià)、控稅費(fèi)、控利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià)。許家印不僅說了,還付諸實(shí)施,在全國(guó)各地打折促銷,去年的營(yíng)業(yè)額超過了100億。

????“控地價(jià)、控稅費(fèi)開發(fā)商沒有辦法,但是我們可以控利潤(rùn),恒大、萬(wàn)科為何在市場(chǎng)低迷中率先走出來,就是因?yàn)樵谌珖?guó)率先讓利促銷?？梢哉f,在目前的形勢(shì)下,能救房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不是別人,而是開發(fā)商自己?！?/p>

????中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一

????房?jī)r(jià)不可能再瘋漲

????朱中一認(rèn)為,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)并沒有大家想象的那么糟糕。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)除了受到自身規(guī)律的影響,還要受到宏觀政策面的影響,因此預(yù)測(cè)市場(chǎng)回暖和價(jià)格底部很難。

????樓市并沒有大幅度下滑

????朱中一說,一提到目前的樓市,大家想到最多的詞語(yǔ)就是“低迷”。之所以得出這個(gè)結(jié)論,是因?yàn)閷?008年的樓市和2007年作比較。

????“2007年全國(guó)樓市的發(fā)展是不正常的,就像一個(gè)人在發(fā)高燒,燒到了38℃以上。用正常情況下的市場(chǎng)和非理性的市場(chǎng)相比,自然落差就大?！?/p>

????朱中一說,“樓市并沒有大家想象的那么糟糕。如果我們用2006年的市場(chǎng)與2008年相比,就會(huì)發(fā)現(xiàn)無論房產(chǎn)開發(fā)量還是銷售量都基本持平。2008年全國(guó)的銷售面積為55860萬(wàn)平方米,2006年的銷售面積為55423萬(wàn)平方米。2008年全國(guó)的土地開發(fā)面積是26033萬(wàn)平方米,2006年的土地開發(fā)面積為26605萬(wàn)平方米。通過數(shù)據(jù)的比較,我們不難看出,2008年中國(guó)樓市并沒有出現(xiàn)大幅度的下滑,只是回到了正常的理性水平。”

????房?jī)r(jià)不可能再瘋漲

????朱中一說,不少市民都期望在樓市處于低谷的時(shí)候下叉抄底,事實(shí)上何時(shí)是樓市的底部很難預(yù)測(cè)。

????“大家都去抄底了,價(jià)格自然又會(huì)漲起來。”朱中一說,“雖然無法預(yù)測(cè)何時(shí)可以抄底,但是有一點(diǎn)是可以肯定的,那就是樓市再也不會(huì)出現(xiàn)2007年時(shí)供不應(yīng)求的局面。目前包括重慶、北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量都比較大。就拿重慶來說,目前已經(jīng)取得預(yù)售許可證的樓盤,按照2008年的銷售速度,也要一年才能銷售完成。在這樣的情況下,不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)瘋漲的局面?！?/p>

????朱中一認(rèn)為,目前房地產(chǎn)出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。開發(fā)商期待政府再出救市政策,而市民則期待價(jià)格進(jìn)一步見底。

????“我個(gè)人認(rèn)為,目前政策預(yù)期已經(jīng)見底了,不會(huì)再出新的救市政策,因此開發(fā)商應(yīng)該保持正常健康的心態(tài)?！?/p>

????房地產(chǎn)業(yè)不需要“振興”

????“我個(gè)人認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興,而是需要長(zhǎng)期的規(guī)劃和發(fā)展,才能保持行業(yè)長(zhǎng)久健康的發(fā)展?！敝熘幸徽f,只有出大問題的行業(yè)才需要振興,而房地產(chǎn)行業(yè)并沒有出多大的問題。十大行業(yè)的振興規(guī)劃的周期也就兩三年的時(shí)間。一個(gè)樓盤從拿地到面市,都需要兩三年,振興也不適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

????“要保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,中長(zhǎng)期的規(guī)劃比短期的振興更重要?！?/p>

????廉租房不會(huì)沖擊房產(chǎn)市場(chǎng)

????春節(jié)后,不少城市樓市出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象？這波行情能持續(xù)多久？

????“判斷市場(chǎng)是否回暖,很難籠統(tǒng)地說?！敝熘幸徽f,“市場(chǎng)回暖的程度因地而宜,價(jià)格調(diào)整大的地區(qū),回暖的可能相對(duì)較早。而價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)較小的城市,回暖相對(duì)較晚?！?/p>

????2009年政府會(huì)加大廉租房等保障性住房的投入力度,會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊？朱中一說,“只要嚴(yán)格限制戶型標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格限制購(gòu)買者的準(zhǔn)入門檻,不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊。”（記者 聶玉虎）