????昨日,由晨報(bào)與重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會聯(lián)合打造的重慶房地產(chǎn)業(yè)界的品牌論壇———“重慶兩江地產(chǎn)論壇·華城論壇”在國際會展中心開幕。 本次論壇的主題為“2009中國房地產(chǎn)重慶樣本”。

????中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一,北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩,清華大學(xué)長三角研究院、中國企業(yè)家思想研究中心主任王育琨等專家學(xué)者就目前房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)和趨勢進(jìn)行了精彩演講。

????本次論壇不僅引起了本土主流開發(fā)商的關(guān)注和參與,廣州、甘肅、江西、貴州等地的開發(fā)商也組團(tuán)赴渝參加。

????目前“重慶兩江地產(chǎn)論壇”已經(jīng)成立了常設(shè)機(jī)構(gòu),目標(biāo)是將其打造為重慶的房產(chǎn)“博鰲”論壇,定期邀請專家學(xué)者來渝為重慶開發(fā)商支招。

????北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩

????房地產(chǎn)將率先突圍

????“對于大眾化商品來說,沒有哪一種商品比房地產(chǎn)對拉動內(nèi)需的作用更大,一套房產(chǎn)動輒就是幾十上百萬元,而且與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多,可說是能牽一發(fā)動全身?！?董藩認(rèn)為,“地產(chǎn)行業(yè)將是此輪金融危機(jī)中率先突圍轉(zhuǎn)暖的行業(yè),因?yàn)樵撔袠I(yè)具備先天的條件。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、戶籍制度的放松、人口的增長等因素,決定了房地產(chǎn)市場的剛性需求存在。目前,隨著市場的逐步回暖,積壓的剛性需求、抄底意識都已經(jīng)開始逐漸釋放,推動房地產(chǎn)業(yè)的突圍?！?/p>

????董藩說,房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)回暖跡象。“2月份美國新開工的住房套數(shù)為58萬套,環(huán)比上漲22%,是19年來的最大漲幅。在國內(nèi),最近土地交易量也在逐漸回升。1、2月份國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資為2398億元,同比增長了1%。供應(yīng)指標(biāo)從下滑趨勢開始掉頭向上?！倍f,“包括重慶在內(nèi)的全國各大城市的交易量明顯出現(xiàn)了回升,一二手房的價(jià)格逐漸企穩(wěn)。這些跡象都顯示了樓市在金融危機(jī)中率先突圍的跡象?！?/p>

????清華大學(xué)長三角研究院、中國企業(yè)家思想研究中心主任王育琨

????開發(fā)商自救才是出路

????“目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境是資產(chǎn)大、現(xiàn)金流緊張。這不是金融危機(jī)造成的,而是開發(fā)商戰(zhàn)略失誤造成的?！蓖跤f,在今年的兩會上,恒大集團(tuán)掌門人許家印提出了一個(gè)理論：他認(rèn)為房價(jià)由建安成本、企業(yè)管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤五部分組成,其中后三項(xiàng)占了房價(jià)總額的80%。建議國家通過控地價(jià)、控稅費(fèi)、控利潤來降低房價(jià)。許家印不僅說了,還付諸實(shí)施,在全國各地打折促銷,去年的營業(yè)額超過了100億。

????“控地價(jià)、控稅費(fèi)開發(fā)商沒有辦法,但是我們可以控利潤,恒大、萬科為何在市場低迷中率先走出來,就是因?yàn)樵谌珖氏茸尷黉N?？梢哉f,在目前的形勢下,能救房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不是別人,而是開發(fā)商自己?！?/p>

????中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一

????房價(jià)不可能再瘋漲

????朱中一認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場形勢并沒有大家想象的那么糟糕。由于房地產(chǎn)市場除了受到自身規(guī)律的影響,還要受到宏觀政策面的影響,因此預(yù)測市場回暖和價(jià)格底部很難。

????樓市并沒有大幅度下滑

????朱中一說,一提到目前的樓市,大家想到最多的詞語就是“低迷”。之所以得出這個(gè)結(jié)論,是因?yàn)閷?008年的樓市和2007年作比較。

????“2007年全國樓市的發(fā)展是不正常的,就像一個(gè)人在發(fā)高燒,燒到了38℃以上。用正常情況下的市場和非理性的市場相比,自然落差就大?！?/p>

????朱中一說,“樓市并沒有大家想象的那么糟糕。如果我們用2006年的市場與2008年相比,就會發(fā)現(xiàn)無論房產(chǎn)開發(fā)量還是銷售量都基本持平。2008年全國的銷售面積為55860萬平方米,2006年的銷售面積為55423萬平方米。2008年全國的土地開發(fā)面積是26033萬平方米,2006年的土地開發(fā)面積為26605萬平方米。通過數(shù)據(jù)的比較,我們不難看出,2008年中國樓市并沒有出現(xiàn)大幅度的下滑,只是回到了正常的理性水平?！?/p>

????房價(jià)不可能再瘋漲

????朱中一說,不少市民都期望在樓市處于低谷的時(shí)候下叉抄底,事實(shí)上何時(shí)是樓市的底部很難預(yù)測。

????“大家都去抄底了,價(jià)格自然又會漲起來?！敝熘幸徽f,“雖然無法預(yù)測何時(shí)可以抄底,但是有一點(diǎn)是可以肯定的,那就是樓市再也不會出現(xiàn)2007年時(shí)供不應(yīng)求的局面。目前包括重慶、北京的房地產(chǎn)市場的存量都比較大。就拿重慶來說,目前已經(jīng)取得預(yù)售許可證的樓盤,按照2008年的銷售速度,也要一年才能銷售完成。在這樣的情況下,不可能出現(xiàn)房價(jià)瘋漲的局面?！?/p>

????朱中一認(rèn)為,目前房地產(chǎn)出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。開發(fā)商期待政府再出救市政策,而市民則期待價(jià)格進(jìn)一步見底。

????“我個(gè)人認(rèn)為,目前政策預(yù)期已經(jīng)見底了,不會再出新的救市政策,因此開發(fā)商應(yīng)該保持正常健康的心態(tài)?！?/p>

????房地產(chǎn)業(yè)不需要“振興”

????“我個(gè)人認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興,而是需要長期的規(guī)劃和發(fā)展,才能保持行業(yè)長久健康的發(fā)展?！敝熘幸徽f,只有出大問題的行業(yè)才需要振興,而房地產(chǎn)行業(yè)并沒有出多大的問題。十大行業(yè)的振興規(guī)劃的周期也就兩三年的時(shí)間。一個(gè)樓盤從拿地到面市,都需要兩三年,振興也不適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

????“要保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,中長期的規(guī)劃比短期的振興更重要?！?/p>

????廉租房不會沖擊房產(chǎn)市場

????春節(jié)后,不少城市樓市出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象？這波行情能持續(xù)多久？

????“判斷市場是否回暖,很難籠統(tǒng)地說?！敝熘幸徽f,“市場回暖的程度因地而宜,價(jià)格調(diào)整大的地區(qū),回暖的可能相對較早。而價(jià)格調(diào)整幅度相對較小的城市,回暖相對較晚?！?/p>

????2009年政府會加大廉租房等保障性住房的投入力度,會不會對房地產(chǎn)市場造成沖擊？朱中一說,“只要嚴(yán)格限制戶型標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格限制購買者的準(zhǔn)入門檻,不會對市場造成大的沖擊?！保ㄓ浾?聶玉虎）